Вы — гражданин России или налоговый резидент РФ с иностранным паспортом, работающий «вбелую», платящий налог на доходы физических лиц (НДФЛ) и недавно купивший квартиру, дом или участок? Если это так, то наша статья адресована именно вам. Наверняка вы уже слышали о налоговом вычете, который положен при покупке недвижимости. Здесь мы расскажем обо всех нюансах его оформления.   

что такое налоговый вычет

Налог на доходы физических лиц составляет 13% от заработной платы сотрудника.

Работодатель перечисляет эти деньги в бюджет, но налогоплательщик может вернуть их, если докажет, что приобрел что-то полезное с точки зрения государства.

Например, купил квартиру (тогда ему положен имущественный вычет), потратил средства на обучение или лечение (эти деньги возвращают в рамках социальных вычетов) и т. д. 

Итак, при соблюдении определенных условий государство готово вернуть вам часть НДФЛ. Если вы купили жилье на собственные деньги, то речь идет о сумме до 260 тыс. рублей. 

• При покупке объекта совместно с супругом на такую же компенсацию может рассчитывать и он.    
• Если же ради новоселья вы взяли ипотеку, дополнительно к этой сумме можно вернуть НДФЛ со средств, направленных на выплату процентов.
• Кто имеет право на вычет 
• Для получения вычета человек должен официально работать, быть налоговым резидентом РФ (то есть жить в стране не менее 183 дней в течение года и платить налоги с зарплаты) и иметь возможность документально подтвердить свои расходы на приобретение недвижимости. 

важно

Если собственник жилья не работает или платит налоги как ИП на упрощенной системе налогообложения, или является самозанятым, то вернуть налог с помощью вычета у него не получится, потому что НДФЛ с его доходов в бюджет не поступает.

При покупке недвижимости супругами в официальном браке получить вычет в полном размере могут и муж, и жена, так как это их совместная собственность. Не важно, на кого она оформлена и кто за нее платил, квартира — общая. А вот если собственник получил жилье в наследство или в подарок, оформить вычет не получится, так как он не понес затрат на его приобретение.

Созаемщики, не состоящие в официальном браке, могут получить имущественный вычет при следующих условиях:

1. У каждого из них есть право собственности на долю в квартире. То есть мало быть солидарным должником перед банком, надо еще быть собственником жилья по документам. Если владельцем является кто-то один, то вычет полагается только ему. 
2. Каждый созаемщик платит свою часть кредита и процентов и может подтвердить это документами. Поэтому созаемщикам лучше платить ипотеку с разных счетов, оформленных лично на них, даже если у них общий бюджет.  

важно

Мобилизованный гражданин с момента его зачисления в список личного состава части становится военнослужащим, который со своего денежного довольствия платит государству НДФЛ, и, следовательно, имеет право на имущественный вычет. А вот имущественный налог военнослужащие могут не платить.  

1. За какую недвижимость можно получить вычет, а за какую — нельзя
2. Перечень объектов недвижимости и расходов, за которые можно получить налоговый вычет, приведен в статье 220 Налогового кодекса РФ.  
3. В частности, закон предусматривает вычеты:

• за строительство или покупку жилых домов, квартир, комнат или доли в них;
• за приобретение земельных участков или доли в них для индивидуального жилищного строительства;
• за покупку участков (или их части), где расположены приобретаемые жилые дома (или доли в них). 
• за погашение процентов по кредитам на покупку/строительство недвижимости, в том числе по займам, взятым для рефинансирования другого кредита.

При покупке или строительстве гаража, дачи или другой постройки на территории садоводческих и огороднических товариществ, а также земли для этих целей имущественные вычеты законодательством не предусмотрены.

Однако есть исключения. В 2020 году Минфин пояснил, что владелец садового участка может получить вычет, если дом на этой земле был оформлен в его собственность в 2019 году или позже.

Также получить налоговый вычет за жилье нельзя:

1. Если покупка/строительство объекта совершены на деньги работодателя или других лиц, на средства материнского капитала, а также за счет бюджета (например, муниципальной субсидии). 

Если при покупке жилья использовались и собственные деньги, то с этой суммы получить вычет можно.

Например, квартира стоила 2 млн рублей, из них 500 тыс. — это материнский капитал, а 1,5 млн — деньги собственника. Он может оформить вычет на сумму фактически понесенных расходов, то есть на 1,5 млн рублей.

2. Если жилье куплено у взаимозависимых лиц, к которым относятся: 

• супруги, родители, дети; 
• полнородные и неполнородные братья и сестры;  
• опекуны (попечители) и подопечные.  

То есть получить вычет при покупке квартиры у брата или мамы нельзя, но если она куплена у сестры жены, то вернуть НДФЛ можно.

3. Участники программы военной ипотеки не могут использовать вычет на общих основаниях, так как часть суммы на жилье им дает государство. Но вычет с собственных средств оформить можно. 

• Как рассчитать сумму вычета и сколько раз его можно получить
• Резиденты РФ могут получить имущественный вычет только один раз. 
• Высчитывается он не с любой потраченной суммы, есть лимиты:  

• 2 млн рублей для покупки или строительства жилья;
• 3 млн рублей при погашении процентов по ипотеке.

Таким образом, за покупку/строительство жилья можно вернуть максимум 260 тыс. рублей, а за выплату процентов банку — 390 тыс. рублей. Эти ограничения едины для всех регионов.

Если жилье стоит меньше 2 млн рублей, то вычет рассчитывают в зависимости от суммы покупки, а остаток можно будет использовать, приобретя другую недвижимость. 

Пример расчета

Квартира стоила 1,5 млн рублей, вернуть можно 13%, то есть 195 тыс. рублей. А если квартира стоит, например, 7 млн рублей, вычет рассчитают исходя из максимального лимита в 2 млн — он составит 260 тыс. рублей.  

Важно помнить, что раньше лимиты налогового вычета были ниже. Это до сих пор имеет значение, так как сумма к возврату зависит в том числе от того, когда возникло право собственности на объект. 

Так, если свидетельство о праве собственности вы получили в 2007 году, то вернут вам максимум 130 тыс., потому что лимит вычета тогда составлял 1 млн рублей. При этом неважно, в каком году вы подадите декларацию.  

важно

Право на перенос неиспользованной суммы вычета у россиян появилось в 2014 году, поэтому, если вы купили квартиру в 2013-м и получили вычет, скажем, в 200 тыс. рублей, оставшиеся 60 тыс. после покупки нового жилья вам уже не вернут.  

Чтобы «выбрать» всю сумму вычета за один раз, в 2022 году надо иметь годовой доход более 2 млн рублей. Если вы зарабатываете меньше, получить вычет полностью за один год не получится. Остаток можно переносить на следующие годы до тех пор, пока выплаты не достигнут предела. Сроки получения вычета при этом не ограничены.

Вернуть средства за жилье, купленное в браке, может каждый из супругов, лишь бы недвижимость покупалась после официальной регистрации отношений. Таким образом, семья может получить до 520 тыс. рублей имущественного вычета. 

Но если супруги захотят оформить совместный вычет и за ипотечные проценты, необходимо, чтобы они оба фигурировали в кредитном договоре.

Вычет за уплату процентов по ипотеке возвращается единоразово и только за один объект недвижимости. Перенести остаток на другое жилье не получится.

Вернуть НДФЛ можно с той суммы, которую уже перечислили банку, поэтому получить весь вычет сразу не получится. Например, в первый год заемщик выплатил 230 тыс.

рублей процентов, а значит, может вернуть 29 900 рублей (13%). В следующем году ситуация повторится.    

За какой период можно вернуть налог

Если квартира куплена на вторичном рынке, обратиться за налоговым вычетом можно сразу после получения свидетельства о праве собственности. В случае новостроек подать документы можно после сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи жилья. 

Вернуть налог можно только за календарный год, в котором появилось право на него, и за последующие. За те годы, когда недвижимости у вас еще не было, получить вычет нельзя. 

Ограничений по срокам получения вычета нет. Это можно сделать и сразу, и через 10–15 лет. Главное, чтобы у вас сохранились документы, подтверждающие понесенные расходы. Однако вернуть подоходный налог можно не более чем за три последних года.

примеры 

1. Квартира куплена в 2017 году. Вычет собственник решил оформить в 2022-м. Он сможет подать декларацию только за 2019–2021 годы, получить возврат за 2017 и 2018 годы уже не получится. Однако если его доходы превышают 2 млн в год, собственник не сможет исчерпать лимит за три года, поэтому остаток перейдет далее. 

2. Квартиру в новостройке оплатили в 2019 году, дом был сдан в 2020-м. В 2022 году собственник подает декларацию за 2019–2021 годы. Он сможет получить имущественный вычет за 2020 и 2021 годы, но не сможет за 2019 год, так как у него еще не было права собственности на квартиру.

Помните, что вычет положен только тем, кто платит НДФЛ. Например, если в 2019 году гражданин работал по найму, а в 2020-м уволился и стал ИП на упрощенной системе налогообложения, то вычет он сможет получить только за 2019 год. В этот период работодатель платил за него НДФЛ, а вот ИП на УСН от налога на доходы освобождены. 

Исключением из правила являются пенсионеры, которые могут оформить вычет сразу за четыре года: за тот, когда фактически оформили право собственности на недвижимость, и за три предыдущих.

Например, в 2020 году человек купил квартиру и вышел на пенсию. НДФЛ после этого он уже не платит и перенести вычет на последующие годы не сможет. Однако он может подать декларацию за 2017–2019 годы и вернуть налог, который заплатил до выхода на пенсию. Такое право сохраняется и за работающими пенсионерами.

Что будет с имущественным вычетом при продаже квартиры

Право на использование вычета не исчезает после прекращения права собственности на имущество. Так, если собственник оформил вычет, но затем продал недвижимость до его использования в полном объеме, он вправе получить остаток суммы в последующих налоговых периодах. 

1. Более того, если собственник продал жилье до того, как обратился за вычетом, он все равно может получить его в полном объеме. 
2. Право на вычет связано с фактом расходов на жилье, а не с тем, останется ли недвижимость в собственности налогоплательщика. 
3. Это правило действует и в случае, когда покупка и продажа недвижимости произошли в одном налоговом периоде, то есть в течение одного календарного года. 
4. Куда обращаться и какие документы потребуются
5. Получить имущественный вычет можно двумя путями: подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую или передать уведомление о праве на вычет работодателю.  
6. Первый вариант отлично подходит, если налогоплательщик хочет получить сразу крупную сумму. 
7. Для этого нужно: 

• В следующем (или любом другом) году после получения права собственности на жилье подать заявление на имущественный вычет. 
• Приложить к заявлению заполненную декларацию 3-НДФЛ и документы, подтверждающие расходы на покупку. 

Удобнее всего сделать это дистанционно, через личный кабинет физлица на сайте ФНС, но можно и напрямую сдать документы в налоговую.

важно

Форма декларации должна соответствовать году, за который возвращают налог. Скачать программу для ее упрощенного заполнения можно с сайта налоговой. Другой вариант — пошагово заполнить декларацию онлайн прямо в личном кабинете. 

Проверка декларации в налоговой длится до трех месяцев, и если все пройдет хорошо, деньги в течение 30 дней вернут на счет, указанный в заявлении. С 2021 года заявление сразу включено в декларацию, но если вычет оформляется за предыдущие годы, его нужно будет заполнить отдельно. 

Для оформления имущественного вычета при покупке квартиры необходимы следующие документы:

1. Декларация о налогах на доходы физлиц по форме 3-НДФЛ.
2. Справка о доходах по форме 2-НДФЛ за прошлый год. Ее можно запросить у работодателя или скачать в личном кабинете на сайте ФНС, в разделе «Доходы и вычеты».
3. Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
4. Договор купли-продажи жилья и акт его приема-передачи.
5. Документы, подтверждающие расходы на покупку имущества. Это могут быть банковские выписки, расписка от продавца о получении денег, квитанции к приходным ордерам и т. д.
6. Паспорт.
7. Свидетельство о заключении брака (если недвижимость приобретена в браке) и заявление о распределении размера вычета между супругами.

Справки о доходах можно скачать из личного кабинета налогоплательщика 

При получении вычета по ипотечным процентам в налоговую надо предоставить:

1. Договор с кредитной организацией.
2. График погашения кредита и уплаты процентов за пользование заемными средствами.
3. Документы, свидетельствующие об уплате процентов по ипотечному договору (целевому кредитному договору, договору займа). Это могут быть чеки, банковские выписки, справка от банка об уплаченных процентах. 

Уточнить актуальный список документов, скачать формы и бланки можно на сайте ФНС. Налоговая может потребовать оригиналы документов, поэтому лучше иметь их под рукой.    

Оформление вычета через работодателя

В этом случае вам не потребуется ждать окончания года, в котором вы купили жилье, — можно будет просто не платить НДФЛ в бюджет, получая ежемесячную прибавку к зарплате в размере 13%. Работодателю вы должны будете предоставить уведомление из налоговой о своем праве на вычет.

Оформить вычет также можно через личный кабинет на сайте ФНС (раздел «Жизненные ситуации» — «Запросить справку»). К электронному заявлению нужно будет приложить копии документов и подписать его с помощью ЭЦП (ключ формируется прямо в личном кабинете). 

В течение месяца налоговая должна выдать собственнику уведомление для работодателя. После этого НДФЛ с работника взимать не будут, и его зарплата временно увеличится на 13%. Также сотруднику должны вернуть сумму налога, удержанную с начала года. Например, если квартиру купили в августе 2022-го, то НДФЛ вернут за восемь месяцев.

Если налогоплательщик работает по трудовому договору в нескольких компаниях, можно взять несколько уведомлений и не платить налог на каждом месте работы.

Уведомление о праве на вычет действует до конца года, потом потребуется получить новое. Если собственник жилья в течение года сменит место работы, то уведомление придется оформлять заново. Второй раз копии подтверждающих документов подавать не требуется.

Налоговый вычет по упрощенной форме

С мая 2021 года в России действует упрощенный порядок получения налогового вычета по расходам на квартиры, дома, земельные участки, а также по индивидуальным инвестиционным счетам.

Используя его, налогоплательщик может заполнить декларацию 3-НДФЛ прямо на сайте ФНС, там же указать реквизиты для перевода средств и приложить сканы документов.

Подтверждение расходов на имущество налоговая в этом случае может получить от участников информационного взаимодействия (банков). 

важно

Появление упрощенного порядка не отменяет возможности пользоваться имущественным вычетом по старой схеме. «Упрощенка» отлично подходит собственникам с ипотекой, если их банк участвует в информационном взаимодействии с налоговой. 

Но если собственнику нужно подтверждать расходы вне рамок банковского кредитования, ему может быть проще воспользоваться обычным порядком, приложив все необходимые документы. Это позволит избежать дополнительных вопросов со стороны инспекции. 

Камеральная проверка при упрощенном оформлении вычета займет 30 дней, а деньги на счет перечислят в течение 15 дней после ее окончания (против 90 и 30 дней при обычной схеме). 

Однако срок проверки могут продлить до трех месяцев, если у налоговой возникнут подозрения, что налогоплательщик нарушает законодательство.

Благодаря имущественному вычету сумма возврата НДФЛ на одного человека может составить до 650 тыс. рублей: 260 тыс. он получит за покупку квартиры, а если была использована ипотека, то еще до 390 тыс. рублей можно вернуть за уплаченные проценты. Если же вычет оформляют супруги, сумма возврата НДФЛ может достигнуть 1,3 млн рублей. 

Как вернуть налоговый вычет за квартиру в ипотеку

Вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом и вернуть до 650 000 ₽ за покупку недвижимости. Рассказываем, у кого есть такое право и как получить максимальную сумму.

Когда вы покупаете недвижимость, государство готово компенсировать часть расходов. Для этого надо оформить имущественный вычет — он позволяет вернуть 13% от стоимости жилья и переплаты по ипотеке.

У имущественного вычета есть ограничения

Со стоимости жилья вы можете оформить возврат на сумму не больше 2 млн ₽ и получить максимум 260 000 ₽, то есть 13% от 2 млн ₽. Если ваша квартира стоит дороже, вы все равно получите только 260 000 ₽.

На проценты по ипотеке вычет ограничен размером в 3 млн ₽. А значит, 390 000 ₽ — максимальная сумма, которую вам переведет налоговая. Если переплата по процентам выше 3 млн ₽, то все равно вернут только 390 000 ₽.

Объясним на примерах, как это работает.

Пример 1

Вы взяли квартиру за 3,5 млн ₽ по программе Ипотека на новостройку от Газпромбанка. Вернуть налог со всей этой суммы нельзя, потому что вычет ограничен 2 млн ₽. Максимум налоговая переведет 260 000 ₽.

Переплата по процентам за кредит по этой квартире составит 5 492 575 ₽ (20 лет под 12,6% годовых). Вернуть налог получится только с 3 млн ₽. Это 390 000 ₽.

Итого вы вернете 650 000 ₽.

Пример 2

Вы купили в ипотеку комнату за 600 000 ₽. Это меньше лимита в 2 млн ₽, а значит, налог начислят со всей суммы. ФНС вернет 78 000 ₽ — 13% от стоимости комнаты.

Переплата по процентам за комнату составит 235 981 ₽. Сумма меньше лимита в 3 млн ₽, поэтому она полностью идет в вычет. Значит, вы получите 30 677 ₽ — 13% от 235 981 ₽.

Итого вы вернете 108 677 ₽.

Нюансы, о которых важно знать

• Если вы уже покупали жилье и израсходовали лимиты на вычет в 2 и 3 млн ₽, то больше вам его не дадут
• Остаток по лимиту на жилье в 2 млн ₽ можно переносить. Например, вы взяли комнату за 600 000 ₽. Остаток по лимиту составит 1,4 млн ₽. Его вы сможете использовать, когда купите новое жилье
• Вычет на проценты по ипотеке не переносится — вы можете использовать его только один раз
• Имущественный вычет нельзя получить, если жилье купил вам работодатель. Например, дал вам квартиру, чтобы вы могли трудиться в другом городе
• Вычет не действует на материнский капитал и федеральные средства, на которые государство помогло купить жилье. Например, в эти ограничения входит военная ипотека
• Нельзя вернуть НДФЛ, если вы купили недвижимость у супруга, родителя, брата или сестры. Полный список родственников можно посмотреть в Налоговом кодексе РФ
• Супруги могут использовать вычеты одновременно, если купили жилье в браке. При этом неважно, на обоих оформлена собственность или на кого-то одного. Например, квартира стоит 4 млн ₽. Подать на вычет можете вы и ваш супруг или супруга в рамках своих лимитов. Таким образом вы вернете 520 000 ₽ со стоимости жилья, а не 260 000 ₽

Его оформляют на любой вид жилой недвижимости: готовое или строящееся жилье, комнату, долю в квартире, земельный участок под строительство или с уже готовым домом.

Важно

На апартаменты вычет получить нельзя, потому что это нежилая недвижимость.

Кроме стоимости недвижимости в вычет можно включить:

• разработку проектной и сметной документации на строительство дома
• покупку строительных и отделочных материалов
• стоимость строительных работ, если дом не достроен
• цену отделочных работ
• подключение газа, электричества, монтаж водопровода и канализации

Включить эти расходы в вычет можно, если вы купили объект незавершенного строительства: дом, квартиру или комнату без отделки. Это должно быть прописано в договоре купли-продажи. Когда будете подавать в налоговую документы, приложите товарные и кассовые чеки, акты об оказании услуг.

Чтобы получить вычет, вам надо:

• Быть налоговым резидентом РФ — то есть в течение одного года жить в России 183 дня и больше
• Получать доход, с которого удерживают НДФЛ. Чаще всего это официальная заработная плата. Еще НДФЛ удерживают с дохода по вкладам и инвестициям
• Оформить право собственности на жилой объект. То есть подать заявление в Росреестр или МФЦ о том, что вы хотите зарегистрировать право на квартиру, комнату или готовый дом

Право на вычет возникает с того года, когда зарегистрируете недвижимость на себя. Например, вы купили квартиру в 2020 году, а оформили право на нее только в 2022-м. Значит, сможете подать на вычет с 2022 года.

Если вы купили новостройку, то право на вычет возникнет, когда вы подпишете акт приема-передачи квартиры. Но подать заявление на возврат сможете только после того, как оформите право собственности. Например, вы купили квартиру в строящемся жилье в 2020 году, акт приема-передачи подписали в 2022-м, а право на недвижимость зарегистрировали только в 2023-м. Вычет можно получить с 2022 года.

Право на имущественный вычет бессрочно, но вернуть НДФЛ можно только за последние три года. Например, вы оформили собственность в 2010 году, а подали на вычет в 2022 году. Вернуть НДФЛ вы сможете только за 2019, 2020 и 2021 годы.

Деньги налоговая переводит до тех пор, пока не выплатит всю сумму, которую одобрила. Например, вам подтвердили право на вычет с 2 млн ₽ на жилье и 3 млн ₽ на проценты. Налоговая должна перевести 650 000 ₽.

За 2021 год с вас удержали 78 000 ₽ налога. Эти деньги ФНС вернет вам в 2022 году. Оставшуюся сумму в 572 000 ₽ она будет переводить в следующие годы. Сколько НДФЛ вы за год заплатили, столько и сможете вернуть.

Есть три способа. Какой выбрать, зависит от того, как вы планируете пользоваться вычетом и как ваш банк обменивается информацией с налоговой.

Вариант 1: подайте налоговую декларацию 3-НДФЛ

Когда это нужно сделать: если вы будете декларировать доходы и подавать заявление на вычет одновременно, то это нужно сделать до 30 апреля следующего года. Например, чтобы вернуть налог за 2021 год, подать декларацию надо до 30 апреля 2022 года.

Если декларация нужна только для вычета, то подать ее можно в течение всего года.

Какие документы нужны:

• Декларация 3-НДФЛ — бланк можно скачать с сайта ФНС. На этом же портале вы найдете инструкцию по заполнению бумаги
• Справка по форме 2-НДФЛ — ее надо получить в бухгалтерии на работе
• Договор участия в долевом строительстве
• Акт приема-передачи недвижимости
• Договор ипотеки, график погашения кредита и уплаты процентов за пользование кредитными средствами. Эти документы можно запросить у банка
• Платежные документы за тот период, на который оформляете вычет. Это квитанции к приходным ордерам, банковские выписки, товарные и кассовые чеки, выписки с лицевого счета о том, что проценты внесены. Их дает банк, когда вы оплачиваете ипотеку. Если проводите платежи онлайн, документы должны быть в онлайн-банке
• Товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов — их нужно предоставить, если оформляете вычет на строительство дома

Куда подавать: отнести в налоговую по месту жительства пакет документов или отправить сканы через личный кабинет налогоплательщика.

Когда это нужно сделать: в любое время. Неважно, закончился налоговый период или нет. Получили право на вычет в 2022 году — значит, в этом же году можете подать заявление на возврат.

При этом работодатель не будет переводить вам налоги, которые вы оплатили раньше. Он перестанет удерживать с вас НДФЛ. Например, каждый месяц бухгалтерия с вашей зарплаты отчисляет 3 000 ₽ в ФНС. Когда вы оформите вычет, эти деньги будут оставаться у вас.

Какие документы нужны:

• Заявление в налоговую о том, что вы хотите получить уведомление о праве на имущественный вычет. Его пишут в произвольной форме или заполняют через кабинет налогоплательщика
• Все документы, которые указаны выше

Куда подавать: заявление и документы отправьте в налоговую. Через 30 календарных дней вы получите уведомление, что имеете право на имущественный вычет. Передайте это уведомление работодателю, и он перестанет удерживать с вас НДФЛ.

Вариант 3: воспользуйтесь упрощенным способом

Когда это нужно сделать: с 20 марта до конца года, который следует за налоговым периодом.

Если право на вычет есть, то в личном кабинете налогоплательщика появится сообщение об этом. Заявление будет сформировано автоматически не позднее 20 марта, если сведения в налоговую поступили до 1 марта. Если позже, то надо подождать 20 дней после подачи заявления.

В заявлении уже будет указана большая часть информации. Останется заполнить пустые строки и отправить его на проверку.

Какие документы нужны: никакие. Всю информацию налоговой должны передать банки, Росреестр и другие органы исполнительной власти. Заполнять 3-НДФЛ и предоставлять документы, которые подтверждают право собственности, не надо.

Важно: давать информацию о клиентах или нет, банки решают самостоятельно. Поэтому подать на вычет упрощенным способом могут далеко не все владельцы недвижимости. Чтобы уточнить, можете ли вы им воспользоваться, позвоните в свой банк или найдите его в перечне налоговых агентов на сайте ФНС.

Куда подавать: через личный кабинет налогоплательщика.

Если вы только планируете купить жилье, можете воспользоваться Льготной ипотекой от Газпромбанка. Максимальная сумма по этой программе — 15 миллионов рублей. Первоначальный взнос — от 15%, для его оплаты можно полностью или частично использовать материнский капитал.

Имущественный вычет при продаже квартиры: как можно сэкономить на налогах

Некоторые недобросовестные продавцы хотят уклониться от обязательств налогообложения и умышленно снижают цену за квартиру. По документам, прибыли от совершённой сделки нет — соответственно, и удерживать НДФЛ не с чего. Во многих подобных случаях в качестве дохода будет считаться 70% кадастровой стоимости объекта.

Это ограничение мотивирует собственников не занижать цену на жильё. Если сделка уже состоялась, основой для расчёта налога будут считаться 70% от кадастра на 1 января текущего года. Чтобы узнать конкретную сумму, следует воспользоваться услугой официального сайта ЕГРН. В поисковой строке реестра достаточно указать кадастровый номер или полный адрес объекта.

Для наглядности приведём пример. Предположим, в 2020 году менеджер Олег приобрёл однушку за 3 000 000 рублей, а в следующем продал её за 3 200 000 рублей. Кадастр составил 3 800 000 рублей. Если умножить это значение на коэффициент в 0,7 (70%) выходит 2 660 000 рублей.

Эта сумма меньше полученного дохода, поэтому за основу для налога следует брать 3 200 000 рублей. В итоге, по формуле «доход минус расход» получится 200 000 рублей. Как раз из неё будет высчитываться налог, который составит 26 000 рублей.

Из примера видно, что в декларации нужно будет указать большую сумму. 

Разберём обратную ситуацию. Допустим, кадастровая стоимость квартиры из нашего примера составила 4 800 000 рублей. Если высчитать 70% из этого значения, получается 3 360 000 рублей. Эта сумма больше, чем та, за которую была продана недвижимость. От неё нужно будет вычесть расходы и рассчитать НДФЛ. В нашем случае налог будет равен 46 800 рублей.

Нюансы при продаже унаследованной квартиры

Минимальный срок владения объекта, который освобождается от уплаты НДФЛ, составляет три года. Логично, что у многих наследников возникает вопрос: с какого момента начинается отчёт этого периода. Разберём разные ситуации:

1. по общему правилу, трёхлетний срок будет отсчитываться со дня смерти наследодателя;
2. если досталась квартира от умершего супруга, которая приобреталась в браке, началом отсчёта будет считаться день первоначальной регистрации права собственности.

В обоих случаях у нового владельца есть возможность сократить налогооблагаемую базу за счёт расходов наследодателя. Конечно, при условии, если на руках будут подтверждающие документы на её приобретение. Когда их нет, лучше воспользоваться положенным имущественным вычетом при расчёте НДФЛ. 

12 важных вопросов про налоговый вычет на покупку квартиры

По российским законам, люди, получающие зарплату, обязаны платить налог (НДФЛ), но в некоторых случаях они могут забрать свои налоги обратно. Эта процедура называется налоговым вычетом.

При покупке недвижимости можно вернуть 13 % от ее стоимости в пределах установленного лимита.

 Это право возникает только у тех, кто платил именно НДФЛ, то есть получал доходы как физическое лицо, а не как, например, индивидуальный предприниматель или самозанятый.

Каждый человек, который официально получает доход, должен платит налог на доходы физических лиц в размере 13%. Однако у налогоплательщиков иногда возникает возможность вернуть часть уплаченной суммы НДФЛ из бюджета.

Для того, чтобы она наступила, необходимо, чтобы часть дохода вы потратили на что-то полезное, например, купили жилье. Государство это признает и разрешает вычесть из налогооблагаемого дохода эту сумму.

Получается, что налоговая база становится меньше и разницу покупателю жилья могут вернуть. 

Как получить вычет за квартиру

Имущественный вычет человеку дают только один раз на всю жизнь. Чтобы получить его, нужно соответствовать ряду условий. Право на такой вычет имеют только налоговые резиденты России, то есть лица, не менее 183 календарных дней в течение 12 последовательных месяцев пребывающие на территории страны.

Право на вычет появляется только после того, как оплата за квартиру произведена и есть подтверждающие документы, так как его сумма зависит от размера понесенных расходов. Если квартира досталась в наследство или в дар, получить деньги нельзя, потому что вы ничего не потратили, а значит, не уменьшили налогооблагаемую базу. 

При покупке квартиры на вторичном рынке для получения вычета важно, чтобы продавец квартиры не был близким родственником покупателя. При покупке квартиры у взаимозависимых лиц вычет не дадут.

С точки зрения налогового права взаимозависимыми считаются супруги, родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный (статья 105.1 НК РФ).

При сделках с ними право на возвращение средств не возникает. На остальных родственников это ограничение  не распространяется. 

Если когда-то вы уже оформляли возврат налога при покупке квартиры и у вас нет остатка — вы не имеете права на вычет.

Приобретаемая квартира должна находиться на территории Российской Федерации.

Размер вычета и максимальные суммы расходов

Вычет при покупке квартиры равен сумме понесенных расходов. У расходов есть лимит. С 2008 года 13% налога возвращают только с 2 млн рублей. Это означает, что независимо от региона и реальной стоимости квартиры один человек может получить максимум 13% от 2 млн рублей — то есть 260 000 рублей. (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Как рассчитать налоговый вычет за квартиру 

С 1 января 2014 года лимит вычета не привязан к объекту, а остаток можно переносить на другие объекты. Если в 2015—2021 годах вы купили квартиру за 1,5 млн рублей и вернули налог в размере 195 000 рублей, то при покупке другой квартиры в 2022 году сможете использовать остаток вычета и забрать у государства еще 65 000 рублей.

Лимит и условия вычета определяются по тому году, когда возникло право на получение средств. Не по тому периоду, когда вы заплатили за квартиру в новостройке или подали декларацию, а когда получили акт или свидетельство о праве собственности.

Например, в 2007 году лимит был равен 1 млн рублей. Если право на вычет возникло у вас в 2007 году, а заявили вы его только в 2022-м, то вернете максимум 130 000 рублей даже при цене квартиры 2 млн рублей и больше. Увеличение лимита вычета в 2008 году на вас не распространяется.

Но вы не обязаны использовать вычет именно по той квартире. Можно пока его не заявлять, купить другую квартиру, и уже тогда использовать свое право на возврат — с увеличенными лимитом и возможностью переносить остаток на другие объекты. Если налог уже вернули, отказаться и заявить вычет по другой квартире в большем размере нельзя.

Чтобы получить право забрать весь вычет (260 000 рублей) за один раз, нужно зарабатывать около 170 000 рублей в месяц.

Тогда годовой доход превысит 2 млн, ежемесячный НДФЛ — 21 000 рублей, и можно будет сразу получить максимально возможную сумму. Но так бывает не у всех, поэтому за год использовать весь вычет обычно не получается.

Его остаток можно переносить на следующие годы до тех пор, пока налогоплательщику не вернут всю сумму уплаченного НДФЛ.

Например, если квартира стоит 2 млн рублей, а доход — 1 млн рублей в год, то вычет растянется на два года. А если при такой же цене квартиры годовой доход составляет 500 000 рублей, то возвращать НДФЛ придется в течение четырех лет. Растягивать вычет можно на какой угодно период, пока государство не вернет 13% со всей суммы расходов на квартиру.

Если купить квартиру на пенсии, то вернуть налог можно за тот год, когда купили квартиру, и еще за три года до этого. Фактически пенсионер возвращает НДФЛ сразу за четыре года — таких привилегий больше ни у кого нет. Можно подать четыре декларации и сразу получить много денег. При этом неважно, работает пенсионер или нет. Получаете пенсию — забираете НДФЛ сразу за четыре года.

Эта норма нужна для того, чтобы пенсионер получил больше денег, пока он получает налогооблагаемый доход (то есть зарплату, а не пенсию). 

Срок получения вычета

Налог можно вернуть только за три года, предшествующих году подачи декларации. Но не раньше того года, в котором появилось право на его получение.

Для новостроек характерна оплата раньше получения права собственности. Например, в 2018 году покупатель произвел оплату квартиры, но право собственности на нее оформили только в 2020 году.

Право на вычет появилось в 2020 году. В 2022 году собственник подает декларации за 2021 и 2020 годы.

Ему вернут НДФЛ, уплаченный в эти и последующие годы, а за 2019 год не вернут, потому что тогда еще не было права на возврат средств, хотя расходы уже были.

Если квартиру купили в 2019 году и тогда же оформили на нее право собственности, но декларацию ни разу не подавали, в 2022 году можно подать три декларации: за 2019, 2020 и 2021 годы. Налог вернут за эти три года.

Бывает, что люди покупают квартиру, но ничего не знают о вычетах. Например, жилье купили в 2016 году, а про вычет узнали только в 2022-м. Тогда можно подать декларацию за 2021, 2020 и 2019 год — то есть за три предыдущих года.

За все годы с даты покупки квартиры вычет заявить нельзя и забрать из бюджета уплаченный в 2016-2018 годах налог тоже не получится.

Но это не помешает забрать все 13% от стоимости квартиры — если будет остаток на 2022 год, его тоже можно заявить по декларации или у работодателя.

Бывает, что о вычете вспоминают уже после того, как перестают платить НДФЛ. Например, в год покупки квартиры его платили, а спустя какое-то время собственник уволился или стал предпринимателем на УСН и НДФЛ не платит.

Декларацию подать не получится, потому что нет налога по ставке 13%. В этом случае все равно действует правило трех лет. Если время для возврата уже прошло, подать декларацию и вернуть налог за давние периоды уже нельзя.

Список документов для налогового вычета

Прежде всего необходимо наличие правоустанавливающих документов на недвижимость. Для новостройки это может быть акт приемки-передачи квартиры. Договор долевого участия не подойдет, даже если внесена вся сумма, — придется ждать, пока дом введут в эксплуатацию.

Но если застройщик передал квартиру после 1 января 2022 года, действуют новые правила: право на вычет возникает после подписания передаточного акта, но обращаться за ним можно только после регистрации в ЕГРН. 

Для вторичного жилья право собственности нужно подтвердить выпиской из ЕГРН. Документы на квартиру должны быть оформлены на покупателя или его супруга. Если квартира оформлена не на вас или супруга, для вычета она не подойдет, даже если она фактически ваша и платили за нее вы.

Полный список документов выглядит так:

• выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на квартиру;
• акт приема-передачи и договор участия в долевом строительстве;
• подтверждение оплаты: чеки, квитанции, платежные поручения, расписки от продавца;
• справка о доходах по форме 2-НДФЛ за тот год, за который заявлен вычет;
• заявление от супругов, если они распределили вычет между собой;
• свидетельство о браке и рождении ребенка, если платили за долю супруга или ребенка;
• доверенность на оплату, если деньги за квартиру кто-то вносил по поручению;

С оригиналов нужно снять копии. При необходимости документы попросят предоставить для сверки.

Какими документами подтверждать расходы

Вычет не дадут, если вы не подтвердите, что потратили на квартиру деньги. В Налоговом кодексе упоминаются несколько вариантов подтверждения.

Оплату можно подтвердить распиской — причем обычной, не заверенной у нотариуса. Главное, чтобы в ней были все данные о квартире и продавце, его подпись, сумма и дата передачи денег. Расписку нужно писать от руки: если риелтор дает вам распечатанную на компьютере, лучше откажитесь и попросите написать продавца лично. 

Также расходы могут подтвердить квитанции, платежки из банка. Справка из банка не подойдет, нужно хранить выписки, квитанции и платежные документы.

Подтвердить оплату можно договором, если в нем есть пункт, что продавец получил деньги. Договор должен быть удостоверен нотариусом — это тоже подтверждение оплаты. Расписку при этом предъявлять необязательно.

Документы, которые подтверждают право на вычет при покупке квартиры, нужно подавать вместе с декларацией или заявлением. Если подавать декларацию в личном кабинете, там можно прикрепить файлы. Если принести ее лично или отправлять почтой, можно сделать обычные копии. Их будет проверять налоговая инспекция. Если с проверкой возникнут затруднения, придется предъявлять оригиналы.

Подачу документов можно совершить в любой день. 

Как получить вычет через налоговую

Чтобы получить имущественный вычет, нужно подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую. Сделать это можно в году, следующем после оформления права собственности на купленную квартиру.

Форма декларации должна соответствовать году, за который вы хотите вернуть налог. Формы меняются, поэтому нужно за этим следить.

Хотя формально неправильная форма не повод отказать в вычете, там могут быть другие строки, коды и даже структура расходов.

Правильную форму декларации 3-НДФЛ можно найти на сайте nalog.ru. Пакет документов можно отправить через личный кабинет налогоплательщика на этом же сайте. Налоговая будет проверять декларацию до трех месяцев, а затем, если право на вычет будет установлено, его переведут на счет, указанный в заявлении.

Когда налоговая инспекция проверит декларацию и подтвердит право на вычет, в лицевом счете налогоплательщика появится переплата по НДФЛ. Это значит, что деньги можно вернуть.

Возврат налога делают по заявлению. Его можно заполнить двумя способами: через форму в личном кабинете или на бланке. Для этого заявления есть утвержденная форма. С 2021 года она входит в состав декларации.

В заявлении нужно заполнить реквизиты счета для возврата налога.

Налог по заявлению должны вернуть в течение 30 дней после его подачи. Но этот срок начнут считать, только после завершения камеральной проверки. Иногда в личном кабинете сообщение о переплате появляется раньше окончания проверки. Пока не пришло сообщение о завершении проверки, ход заявлению не дадут.

Как оформить вычет у работодателя

Получение налогового вычета у работодателя будет выглядеть, как временная прибавка к зарплате. На самом деле из зарплаты перестанут вычитать налог до тех пор, пока сумма положенного вычета не вернется налогоплательщику. 

Для этого нужно получить уведомление о праве на вычет. Подать заявление можно через сайт налоговой, форма есть в личном кабинете налогоплательщика. Там же нужно приложить копии документов (те же, что и при обычном получении вычета) и подписать заявление с помощью ЭЦП, ключ подписи формируется в личном кабинете.

В течение месяца налоговая выдаст уведомление. Прежде его следовало отнести работодателю, но с 2022 года инспекция сама направляет подтверждение права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет (Федеральный закон от 20.04.2021 № 100-ФЗ).

Уведомление действует до конца года. Потом нужно получать новое. Если в течение года меняется место работы, тоже нужно заново оформить уведомление. 

Упрощенный порядок получения налогового вычета

Упрощенный порядок получения налогового вычета регламентируется статьей 221.1 НК РФ. Это новая норма, она действует с 21 мая 2021 года и применяется к вычетам, на которые возникло право с 1 января 2020 года. Заявление можно подать по окончании налогового периода, в котором налогоплательщик имеет право на вычет. Например, вычет за 2021 год можно получить в 2022 году.

Упрощенный порядок подразумевает, что заявления не требуется, налоговая сама узнает, что у плательщика появилось право на возврат средств. Эту информацию ей предоставляют банки — то есть если квартира была куплена за наличный расчет, упрощенный порядок не сработает. 

Если налоговая получила необходимую информацию, в личном кабинете налогоплательщика на сайте nalog.ru появится предзаполненное заявление о предоставлении вычета.

Воспользоваться этим правом или нет решает только сам налогоплательщик, заявление можно считать просто уведомлением о такой возможности.

Если налогоплательщик решает воспользоваться своим правом на вычет, он отправляет предзаполненное заявление, подписанное с помощью ЭЦП, и сумма вычета будет перечислена на указанный в заявлении счет не позднее чем через 15 дней (п. 6 ст. 221.1 НК РФ).