Сделки с коммунальной недвижимостью считаются достаточно сложными. В некоторых случаях даже у опытного риелтора уходит масса времени на получение всех необходимых согласований. Прежде, чем проводить такую сделку, нужно изучить все особенности, которые скрывает продажа комнаты в коммунальной квартире.

На что обратить внимание в первую очередь

Начать необходимо с основных нюансов, которые определяют высокую сложность указанной сделки. Продавцу следует учесть, что:

• соседей необходимо уведомлять о продаже комнаты коммунальной квартиры (преимущественное право);
• иногда требуется удостоверять сделку у нотариуса.

Перед куплей-продажей также необходимо выяснить, кто является титульным собственником комнаты в коммунальной квартире. Сделать это можно, заказав актуальную выписку из ЕГРН.

ВАЖНО. Только собственник может продать комнату в коммунальной квартире. Если в выписке указан муниципалитет (например, город или сельское поселение), то сделка не состоится.

Подробнее о том, какие есть особенности, когда купили комнату в квартире, ниже.

Преимущественное право покупки

Это означает, что у соседей по коммунальной квартире (хозяев других помещений в коммунальной квартире) имеется возможность выкупить комнату в первую очередь перед любым посторонним лицом. При этом соблюдение данного условия возлагается на продавца.

ВАЖНО! Жилищный кодекс устанавливает самостоятельное основание для возникновения преимущественного права – продажа помещения в коммунальной квартире. Оно отличается от того случая, когда необходимо продать долю, ведь комната может быть и на праве личной собственности.

Игнорирование требований о преимущественной покупке приведет к аннулированию сделки по иску заинтересованных лиц.

Если же соседи решили продавать квартиру целиком одному покупателю – уведомлять друг друга о продаже не нужно. В этом плане продать коммунальную квартиру полностью проще.

Согласие соседей

Преимущественное право реализуется через направление уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире и предложение выкупить ее по установленной цене. В ответ на уведомление может быть три варианта реакции:

• выкупают долю;
• предоставляют письменный отказ;
• вообще никак не реагируют.

В двух последних случаях продавец вправе начать отчуждение недвижимости любому третьему лицу. Термин «согласие соседей» употребляется в быту именно для обозначения соблюдения преимущественного права. При этом документа под названием «согласие на продажу» для сделки закон не требует.

Можно ли продать без согласия соседей

Если не оповестить соседей – сделка просто не пройдет регистрацию в Росреестре. Но даже если регистратор и упустит данный момент, у заинтересованных лиц появится возможность аннулировать продажу через суд, обратив все права покупателя при этом на себя.

В результате судебного разбирательства новым покупателем квартиры станет сосед, а бывшему собственнику придется возвращать третьему лицу деньги, а также возмещать ущерб, вызванный данными обстоятельствами.

При этом практика выработала следующие стратегии, по которым получать согласие на продажу не требуется:

1. Через заключение договора дарения. Вместо договора купли-продажи граждане заключают дарственную, а деньги вносятся по расписке (чаще всего оформляется как заем).
2. Оформляется договор займа, который обеспечивается залогом в виде помещения в коммунальной квартире. Далее оформляется переход права собственности заимодавца (покупателя) на жилье в счет погашения долга по займу.

Нужно понимать, что при желании и дарственную, и заем можно признать недействительными через суд как притворные сделки. Это принесет еще больше проблем, чем обычное несоблюдение преимущественного права.

https://www.youtube.com/watch?v=S1j4VEU1fzw\u0026pp=ygXHAdCa0LDQuiDQn9GA0LDQstC40LvRjNC90L4g0J7RhNC-0YDQvNC40YLRjCDQlNC-0LPQvtCy0L7RgCDQmtGD0L_Qu9C4LdC_0YDQvtC00LDQttC4INCa0L7QvNC90LDRgtGLINCd0Y7QsNC90YHRiyDQlNC70Y8g0JrQvtC80LzRg9C90LDQu9GM0L3QvtC5INCa0LLQsNGA0YLQuNGA0Ysg0Jgg0J7QsdGJ0LXQttC40YLQuNGPINCSIDIwMjMg0JPQvtC00YM%3D

Намного безопаснее соблюсти все права соседей и осуществить продажу в полном соответствии с законом.

Нужен ли нотариус в 2023 году?

При покупке и оформлении купли продажи в 2023 году нотариус может понадобиться для выполнения следующих действий:

• разослать нотариальные извещения о преимущественном праве соседям;
• оформить нотариальные отказы соседей от покупки квартиры;
• удостоверить сделку, если речь идет о продаже доли.

Нотариальные извещения соседей – это один из способов соблюдения преимущественного права покупки. В некоторых регионах требуют именно нотариальной формы, однако по закону доказательством соблюдения может выступать и простой письменный документ. Получив отказ в регистрации со ссылкой на отсутствие нотариальной формы извещения, продавец вправе обжаловать его в суде как незаконный.

Отказ от преимущественного права покупки оформляется через нотариуса или непосредственно при регистраторе во время подачи заявления на регистрацию сделки. Для нотариального оформления соседу нужно принести полученное уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире и свой паспорт. Нотариальный отказ затем предоставляется регистратору.

Если по договору продается «доля в праве общей долевой собственности» – такая сделка подлежит нотариальному удостоверению. В иных случаях нотариальная форма не требуется. Это означает, что если продается комната в коммунальной квартире, принадлежащая на праве личной собственности продавцу, без упоминания мест общего пользования – заверять договор не нужно.

ВАЖНО! Указывать в договоре, что помимо помещения в коммунальной квартире покупателю передается доля в праве общей долевой собственности на места общего пользования (кухня, санузел), не нужно. Доля перейдет автоматически, а сторонам удастся избежать нотариального заверения.

Продажа комнаты в коммунальной квартире: пошаговая инструкция

Для совершения сделки действует следующий порядок продажи комнаты в коммунальной квартире:

Найти покупателя и обговорить основные детали сделки

С потенциальным покупателем необходимо обсудить условия будущей сделки, в том числе цену площади в коммунальной квартире, порядок оплаты, срок заключения основного договора.

Если согласие соседей – простая формальность, то можно заключить предварительный договор купли-продажи.

Если же есть вероятность, что кто-либо из соседей воспользуется преимущественным правом, то для продавца безопаснее не принимать залог и не подписывать документов с покупателем на данном этапе, чтобы избежать проблем в будущем.

Уведомить соседей о преимущественном праве покупки

Для этого необходимо установить титульных владельцев комнат в коммунальной квартире, заказав актуальную выписку из ЕГРН. Если хозяином указан муниципалитет, то извещать нужно администрацию города (поселка).

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире осуществляется обязательно в письменной форме. Есть следующие варианты извещения, в том числе влияющие и на то, как быстро продать комнату:

ВАЖНО. Если извещение отправляется почтой, то адрес получателя можно указать по его прописке (юридическому адресу – для фирм), а если он не известен, то по месту нахождения комнаты.

В случае, если в отношениях с соседями имеются проблемы, сосед не хочет идти на контакт, рекомендуется обращаться к нотариусу или комбинировать способы отправки почтой и через нотариуса.

Получить отказ или дождаться, пока истечет срок для ответа

Статья 250 ГК РФ устанавливает, что с момента получения извещения срок для ответа составляет 30 дней. За это время соседу необходимо выразить свое решение в письменной форме – предоставить отказ или выкупить жилье.

Отказ оформляется в нотариальной конторе на специальном свидетельстве. Сосед должен взять на прием полученное от продавца извещение и паспорт, на основании которых специалист подготовит заявление. Получив отказы на жилье от владельцев (хозяев), подписанных всеми собственниками, собственник комнаты в коммунальной квартире может не дожидаться окончания месяца, а оформлять сделку.

Если сосед игнорирует извещение и не получает его, то следует просто дождаться истечения срока, после чего продавать комнату. Для случаев отправки почтой:

• продавец отправляет заказное письмо с уведомлением, получает трек-код для отслеживания;
• с момента поступления письма в отделение почты начинается срок хранения – 30 дней;
• после истечения срока хранения нужно начать отсчитывать 30-дневный срок для ответа.

Если извещение подавалось через нотариуса, то он самостоятельно рассчитает все сроки.

ВАЖНО! По смыслу закона, важно не доставить извещение, а направить его – поэтому продавец не должен заботиться о получении писем адресатами.

Подготовить документы для совершения сделки

Подготовить документы необходимо по списку, представленному ниже. Каждый оформляется по-своему. Как оформить – общие рекомендации:

• договор и передаточный акт готовят в трех подлинных экземплярах;
• все документы, распечатанные на 2 листах и более, сшиваются;
• в некоторых регионах необходимо собственноручно заверить копии надписью «копия верна / дата / подпись / расшифровка»;
• со всех подлинников необходимо снять копии, кроме договора и передаточного акта (копии пойдут в регистрационное дело).

В каждом регионе свои правила по порядку приема документов, поэтому рекомендуется уточнить этот момент в офисе, в который планируется сдать бумаги.

Передать документы на регистрацию в Росреестр и дождаться ее окончания

Документы на регистрацию подаются лично сторонами сделки или их представителями по нотариальной доверенности. Личное участие необходимо, иначе документы не примут. Подать бумаги можно через:

• МФЦ («Мои документы»);
• непосредственно Росреестр;
• нотариуса в электронном виде (если он удостоверял сделку).

Пошлина за регистрацию составляет 2 000 рублей, оплачивает ее обычно покупатель, но иногда и продавец или оба пополам (зависит от желания сторон). Если регистрация через нотариуса – нужно будет доплатить от 1 500 рублей за эту услугу.

https://www.youtube.com/watch?v=S1j4VEU1fzw\u0026pp=YAHIAQE%3D

Срок регистрации составит от 5 до 14 дней при подаче через МФЦ или Росреестр, и всего 3 дня при электронной регистрации.

Окончательно рассчитаться за комнату

Закон предусматривает несколько разных способов оплаты. Момент тоже может быть любой: полная предоплата, рассрочка, отсрочка или полная оплата сразу после регистрации.

Все варианты допустимы, поэтому стороны всегда выбирают наиболее удобную процедуру.

Какие понадобятся документы

Это один из самых важных вопросов при совершении сделки. От правильности документов зависит, пройдет ли регистрация успешно. Список документов на продажу комнаты в коммунальной квартире включает:

1. Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире.
2. Передаточный акт.
3. Согласие супруги продавца на продажу (если продавец в браке).
4. Сведения о соблюдении преимущественного права (доказательства уведомления или нотариальные отказы).
5. Выписка на продаваемую комнату из ЕГРН (или свидетельство о праве собственности).
6. Технический план комнаты.
7. Справка о прописанных в комнате.
8. Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ.
9. Квитанция об оплате госпошлины 2 000 рублей.

В некоторых случаях могут понадобиться и дополнительные документы, поэтому рекомендуется уточнить окончательный перечень в региональном Росреестре или ближайшем МФЦ.

Образец уведомления для соседей

Готовое извещение обязательно содержит информацию:

• ФИО собственника комнаты и ФИО соседа;
• точное описание комнаты (как в будущем договоре);
• цена продажи;
• указание на наличие преимущественного права.

Важно указать ту же цену, что и в будущем ДКП, иначе уведомление будет считаться недействительным. Дополнительно можно указать порядок оплаты и другие условия продажи.

Скачать бланк извещения можно здесь.

Подробнее о договоре купли-продажи

ДКП должен содержать ряд обязательных пунктов, которые необходимы для придания ему юридической силы. К ним относятся:

1. ФИО сторон.
2. Описание комнаты – предмета договора.
3. Цена продажи.
4. Список лиц, которые имеют право пользования жильем (например, по завещательному отказу).

Без любого из перечисленных выше условий договор будет считаться недействительным. Остальные условия – порядок оплаты и передачи квартиры, сроки, ответственность сторон и гарантии продавца, обеспечивают баланс интересов сторон. Если они не будут прописаны в тексте, то будут действовать нормы закона.

Обязательным дополнением к договору идет передаточный акт.

Возможна ли продажа жилья с другими зарегистрированными лицами

Сама по себе сделка продажи с зарегистрированными лицами законом не запрещена. Следует помнить, что указанные лица будут вправе пользоваться комнатой до снятия их с учета, что влечет некоторые риски для покупателя, в особенности, если среди них находятся несовершеннолетние.

ВАЖНО! Все зарегистрированные в комнате лица должны быть перечислены в договоре купли-продажи.

Заключение

Чтобы правильно продать свою комнату в коммунальной квартире, необходимо соблюсти  правила продажи. В первую очередь они касаются соблюдения преимущественного права покупки соседей, а также сбора подтверждающих документов. Используя приведенные в статье рекомендации и бланки, любой гражданин сможет быстро продать комнату в коммуналке.

Ждем вас на бесплатную консультацию с юристом, если у вас остались вопросы. Запись в специальной форме в углу экрана.

Подробнее про ипотеку на комнату и порядку действий при такой сделке вы можете узнать далее.

https://www.youtube.com/watch?v=Ltd-bAgBo_I\u0026pp=ygXHAdCa0LDQuiDQn9GA0LDQstC40LvRjNC90L4g0J7RhNC-0YDQvNC40YLRjCDQlNC-0LPQvtCy0L7RgCDQmtGD0L_Qu9C4LdC_0YDQvtC00LDQttC4INCa0L7QvNC90LDRgtGLINCd0Y7QsNC90YHRiyDQlNC70Y8g0JrQvtC80LzRg9C90LDQu9GM0L3QvtC5INCa0LLQsNGA0YLQuNGA0Ysg0Jgg0J7QsdGJ0LXQttC40YLQuNGPINCSIDIwMjMg0JPQvtC00YM%3D

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и репост.

Продажа комнаты в общежитии без согласия соседей: документы, порядок действий и образец договора купли-продажи

Продажа комнаты в общежитии – это стандартная практика, которая может необходима в различных ситуациях. Однако, данная сделка имеет свои особенности и подводные камни, о которых важно знать. В этой статье мы рассмотрим пошаговую инструкцию о том, как быстро продать комнату в общежитии без согласия соседей и какие документы при этом требуются.

Перед тем, как приступить к продаже комнаты в общежитии, необходимо понять, что такое общежитие и что значит неприватизированное жилье. Общежитие – это специфическое жилье, которое представляет из себя коммунальную квартиру, разделенную на комнаты. Неприватизированное жилье означает, что комната является частью общей жилплощади и не имеет самостоятельного права собственности.

Для успешной продажи комнаты в общежитии рекомендуется следовать определенным правилам и принять участие в некоторых сделках. Во-первых, важно выяснить, какую комнату ищет покупатель, и реализовать преимущественное право на ее покупку среди остальных жильцов общежития.

Далее, необходимо понять, какой алгоритм продажи комнаты в общежитии, включая оформление документов и взаимодействие с нотариусом. В данном случае обязательно требуется заключение договора купли-продажи, который устанавливает порядок и условия сделки.

Однако, важно помнить о рисках и подводных камнях при продаже комнаты в общежитии. Некоторые из них включают возможность отказа соседей, сложности с оформлением документов и изменение правовых требований со стороны государства. Поэтому, перед началом сделки рекомендуется получить консультацию у юриста и изучить все необходимые аспекты данного процесса.

В заключение, продажа комнаты в общежитии может быть выгодным решением, однако требует от продавца определенных знаний и навыков. Будьте внимательны и следуйте предложенным советам, чтобы успешно реализовать сделку и получить желаемый результат.

Продажа комнаты в общежитии: как сделать это быстро и без согласия соседей

Продажа комнаты в общежитии – это сложный процесс, требующий соблюдения определенного порядка и выполнения некоторых требований. Даже если комната является неприватизированной, сделка по ее продаже все равно возможна. В этом случае вам понадобится согласие всех собственников коммунальной квартиры, в которой расположена комната, а также соседей из коммунальной квартиры.

Однако существует несколько советов для быстрой продажи комнаты в общежитии без участия соседей. Прежде всего, вы можете искать покупателя самостоятельно, без использования риэлторских услуг. Это позволит вам сэкономить на комиссии и продать комнату быстрее.

Чтобы продать комнату в общежитии, вы должны иметь право на ее продажу. Для этого вам необходимо получить преимущественное право (если оно не было оспорено в суде), или же дождаться судебного решения о возможности продажи.

Если у вас есть все необходимые документы и вы готовы приступить к продаже комнаты в общежитии, рекомендуется обратиться к нотариусу. Он поможет вам оформить все необходимые документы и провести сделку в соответствии с законом. Не забывайте также об оформлении договора купли-продажи, который должен быть нотариально удостоверен.

Продажа комнаты в общежитии может быть выгодной и быстрой, если вы следуете определенному алгоритму и знаете все правила и подводные камни таких сделок. Важно помнить о своих правах и рисках, связанных с продажей недвижимости в общежитии. В случае сомнений или сложностей рекомендуется обратиться к специалистам, которые окажут необходимую помощь в оформлении сделки и защите ваших интересов.

Необходимые документы для продажи комнаты в общежитии

Продажа комнаты в общежитии – это требование времени и условий, в которых нужно реализовать сделку. Во-первых, необходимо учесть общий порядок продажи комнаты и требования для такой сделки.

Во-вторых, подводные камни и преимущественное право с другими жильцами могут помешать успешной продаже комнаты.

В-третьих, алгоритм продажи комнаты в общежитии может быть сложным и быть предметом проблем как для продавца, так и для покупателя.

Одно из основных требований для продажи комнаты в общежитии – это наличие документа о праве собственности на жилплощадь. Если комната является приватизированной, то ее продажа проходит по общим правилам сделки купли-продажи недвижимости. В этом случае комнату можно продать как в обычной квартире.

Если комната является неприватизированной, то продажа комнаты в общежитии требует соблюдения особого порядка. В этом случае необходимо обязательно привлечение нотариуса для регистрации сделки. Покупателю и продавцу будет выдан нотариальный акт на право собственности на комнату.

Документы, которые должны быть предоставлены при продаже неприватизированной комнаты в общежитии:

• Заявление о продаже комнаты;
• Паспорт продавца и покупателя;
• Документ, удостоверяющий личность продавца и покупателя;
• Документ о праве собственности на комнату;
• Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость;
• Согласие на продажу комнаты от других собственников;
• Договор купли-продажи комнаты в общежитии.

Таким образом, продажа комнаты в общежитии требует соблюдения определенных правовых и организационных процедур. Соблюдая их, можно реализовать сделку успешно и без проблем для обеих сторон.

Как оформить договор купли-продажи комнаты в общежитии

Продажа комнаты в общежитии — это одна из распространенных сделок в сфере недвижимости. Но какую инструкцию следует соблюдать при купле-продаже такого жилья? Давайте рассмотрим пошаговый алгоритм.

1. Поиск покупателя. Если вы решили продать комнату в общежитии, вам нужно искать заинтересованных покупателей. Вы можете разместить объявление о продаже в соответствующих Интернет-порталах или воспользоваться услугами риэлтора.
2. Участие нотариуса. Для оформления договора купли-продажи комнаты в общежитии обязательно необходимо привлечение нотариуса. Нотариус подтвердит личность продавца и покупателя, а также засвидетельствует сделку.
3. Сбор необходимых документов. Прежде чем продать комнату, вам необходимо собрать ряд документов. Обычно требуются: паспорт продавца, технический паспорт на комнату, свидетельство о регистрации права собственности на комнату.
4. Соблюдение правил и требований. При оформлении договора купли-продажи комнаты в общежитии необходимо соблюдать определенные правила и требования. Например, комната должна быть неприватизированной, то есть находиться в квартире, не приватизированной ранее. Также необходимо проверить права соседей на общие помещения и убедиться, что они не против продажи комнаты.
5. Заключение договора купли-продажи. После сбора всех необходимых документов и участия нотариуса можно приступить к заключению договора купли-продажи. Договор должен быть юридически корректным и содержать все необходимые условия и соглашения.
6. Регистрация сделки. По завершении оформления договора купли-продажи необходимо зарегистрировать сделку в соответствующих инстанциях. Это позволит удостовериться в легальности и законности проведенной сделки.

Следуя этому алгоритму, вы сможете безопасно и юридически верно продать свою комнату в общежитии. Не забывайте соблюдать все правила и правила, чтобы избежать подводных камней и проблем с коммунальными платежами.

Что делать в первую очередь, чтобы продать комнату в общежитии

Если вы решили продать свою комнату в общежитии, вам нужно следовать определенному порядку действий. В данной инструкции мы расскажем, что нужно сделать первым делом, чтобы продать комнату быстро и без лишних проблем. Продажа комнаты в общежитии имеет свои особенности, поэтому требуются определенные документы и соблюдение правил.

Во-первых, вам необходимо разобраться, какие требования предъявляются к продавцу и какие документы потребуются для заключения сделки.

Обратитесь к правилам вашего общежития или узнайте эту информацию у управляющей компании.

В некоторых общежитиях существуют ограничения на продажу комнат, поэтому прежде чем начинать процесс продажи, убедитесь, что вы имеете право на продажу и что у вас есть все необходимые документы.

Во-вторых, определитесь с алгоритмом продажи. Для начала, составьте договор купли-продажи. В нем указываются все условия сделки, включая цену, сроки, ответственности сторон и прочие важные моменты.

Обязательно укажите, что комната продается без преимущественного права покупателя.

Также, не забудьте найти покупателя, который заинтересован в покупке комнаты и имеет все необходимые документы для совершения сделки.

Помимо этого, вам следует обратить внимание на риски и подводные камни, связанные с продажей комнаты в общежитии. Один из таких рисков — участие нотариуса.

Если сделка по продаже комнаты совершается без участия нотариуса, то риск возникает с тем, что покупатель может отказаться от сделки или оспорить ее в будущем.

Поэтому рекомендуется нотариальное оформление сделки, чтобы защитить свои права и обеспечить юридическую гарантию.

Итак, чтобы продать комнату быстро и без лишних проблем, вам необходимо следовать данным советам и действовать пошагово.

Соберите все необходимые документы, составьте договор купли-продажи, найдите заинтересованного покупателя и обратитесь к нотариусу для оформления сделки.

Учтите все особенности и требования, связанные с продажей комнаты в общежитии, чтобы успешно реализовать свою жилплощадь.

Продажа жилплощади: пошаговая инструкция для быстрого результата

Продажа жилплощади — весьма ответственная и сложная задача, требующая внимательности и соответствующей подготовки. Если у вас возникло желание продать свою комнату в общежитии, то прежде всего необходимо разобраться во всех правилах и требованиях этого процесса.

Комната в общежитии относится к неприватизированному жилью, поэтому продажа такого помещения имеет свои особенности. Сначала стоит убедиться, что у вас есть право на продажу данной комнаты, и ознакомиться с требованиями и порядком реализации данной сделки.

Важно понимать, что продажа комнаты в общежитии может быть несколько сложнее, чем продажа обычной квартиры, поэтому необходимо быть готовым к подводным камням и рискам.

Поскольку комната находится в общественном помещении, где проживают другие люди, обязательно иметь в виду их интересы и согласие на продажу. Если жильцы не согласны с вашим решением, то ситуация может усложниться.

В первую очередь, перед продажей комнаты в общежитии необходимо разобраться во всех правовых аспектах данного акта. Получить информацию о требованиях и алгоритме, по которому может проходить сделка.

Также надо знать, что документы для продажи комнаты в общежитии могут отличаться, поэтому очень важно выбрать правильный договор купли-продажи и прекратить коммунальные платежи непосредственно перед продажей.

Если вы решили продавать комнату в общежитии, необходимо определиться с ценой. Искать покупателей можно самостоятельно, через интернет или через риэлторские агентства. В любом случае, стоит обратиться к профессионалам, которые помогут вам с оформлением сделки.

Продажа комнаты в общежитии имеет свои преимущественные моменты, такие как возможность реализовать недвижимость быстро и выгодно. Однако, не забывайте, что в таких сделках есть определенные риски и подводные камни, которые необходимо учесть и обратиться за советами к юристу.

Важно помнить, что продажа комнаты в общежитии обязательно должна проходить в рамках закона и полностью учитывать интересы всех сторон. Заключение договора купли-продажи, оплата и оформление документов должны быть осуществлены в соответствии с законодательством и правилами, чтобы избежать проблем и споров в будущем.

Итак, продажа комнаты в общежитии — этот процесс требует тщательной подготовки и понимания всех правил и требований. Основываясь на пошаговой инструкции и следуя рекомендациям, вы сможете эффективно и быстро реализовать свою комнату в общежитии, получив желаемый результат.

Покупаем комнату в коммунальной квартире: пошаговая инструкция

© Мир новостей

По мнению экспертов, сегодня лучший способ вложения небольших капиталов — покупка недвижимости. Да, денег у рядовых граждан, как правило, на приобретение отдельной жилплощади или загородного дома не хватает. Но мы вполне можем купить комнату в коммунальной квартире или общежитии. А чтобы выгодно вложить средства и потом не возникли недоразумения, нужно знать о некоторых нюансах, рисках и подводных камнях таких сделок.

Имейте в виду: с юридической точки зрения процедура покупки комнаты более сложная по сравнению с покупкой квартиры. Главное принципиальное отличие — необходимость наличия отказов от приоритетного права покупки от соседей, являющихся собственниками других комнат.

Если право первоочередной покупки нарушено, сделка может быть признана недействительной в течение трех месяцев со дня регистрации. Также следует обратить внимание на то, чтобы при продаже были учтены интересы всех собственников жилья и прописанных в ней лиц.

Особую сложность составляют случаи, когда среди владельцев есть несовершеннолетние дети или супруги, на момент приобретения жилья находившиеся в браке, или один из собственников умер, а наследники еще не вступили в право собственности.

В такой ситуации следует обратиться за консультацией к опытному риелтору и юристу.

Обязательно нужно проверить законность владения недвижимостью и то, при каких обстоятельствах она была приобретена. Для комнаты в общежитии важно, чтобы перед продажей она была приватизирована, а для комнаты в коммуналке — куплена не менее трех лет назад (общий срок исковой давности).

Этапы приобретения комнаты в коммунальной квартире или общежитии:

осмотр комнаты, знакомство с соседями; проверка документов и их подлинности; отказы соседей; заключение договора купли-продажи; регистрация сделки; подписание акта приема-передачи, передача ключей.

Во время осмотра обратите особое внимание на состояние самой комнаты и мест общего пользования.

Не лишней будет информация, когда происходила последняя замена коммуникаций и счетчиков, что из мебели или техники собственники планируют оставить.

Также необходимо установить точное количество соседей, реально проживающих в квартире, расспросить, нет ли среди них пьющих, агрессивных или невменяемых личностей.

У продавца на руках должны быть документы:

оригинал паспорта собственника; оригинал правоустанавливающего документа на владение комнатой (свидетельство регистрации права собственности или выписка из ЕГРН); оригинал документа, подтверждающего основание владения жилплощадью (договор купли-продажи, завещание, договор дарения или мены, документ о приватизации); оригинал кадастрового паспорта помещения (выдается в Росреестре при постановке жилья на кадастровый учет); оригинал технического плана объекта (выдается в БТИ); справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (берется в бухгалтерии ТСЖ или ЖЭК); оригинал справки по форме №7 и №9 (можно получить в паспортном столе). В справке №7 указаны характеристики занимаемой жилплощади, а в справке №9 — информация обо всех прописанных лицах. Справки на момент предъявления должны быть не старше двух недель. отказы соседей от приоритетного права покупки или уведомления о продаже комнаты (отказы оформляются у нотариуса, уведомления отправляются заказным письмом по почте).

Во время проверки документов необходимо сверить данные в паспорте владельца с данными в других документах. Если фамилия была изменена после заключения или расторжения брака, понадобится нотариально заверенная справка об этом. Если собственник действует через доверенное лицо, у последнего должен быть нотариально заверенный документ.

От покупателя, если покупка производится за наличные, достаточно наличия паспорта. В случае, когда он привлекает заемные средства, понадобится договор ипотечного кредитования, сертификаты или субсидии. Их необходимо предъявить до заключения предварительного договора о покупке недвижимости.

Как мы уже говорили, продать жилплощадь третьему лицу можно лишь тогда, когда никто из соседей не изъявит желания приобрести ее. Есть два способа получения отказа от соседей:

разослать заказные письма с извещением о продаже. В уведомлении должны быть указаны характеристики и адрес жилья, цена и условия продажи.

Если по истечении 30 дней никто из хозяев не захочет выкупить комнату, их действия будут приравнены к отказу.

При наличии неприватизированных комнат в коммуналке перед продажей следует направить информационное письмо в городской орган управления муниципальным имуществом;

обратиться с собственником к нотариусу за составлением письменного отказа от приоритетного права покупки. Этот способ более быстрый, однако требует непосредственного участия соседей, что не всегда возможно.

Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире — образец 2023 года

Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире заключается по общим правилам, предусмотренным § 7 ГК РФ. Рассмотрим, каковы особенности сделки с таким видом недвижимости, нужно ли предоставлять преимущественное право покупки соседям, как оформить договор и продать комнату в коммуналке, сколько денег это будет стоить, каков размер госпошлины, и другие тонкости.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Особенности договора купли-продажи комнаты в общежитии или коммунальной квартире

Договор продажи комнаты в коммунальной квартире оформляется стандартно, но есть одно «но». Согласно ст. 250 ГК РФ, продавец для начала должен предоставить преимущественное право покупки соседям. Только получив отказ или не дождавшись ответа от других собственников, можно приступать к сделке с третьим лицом.

Есть и другие моменты, которые нужно учитывать:

1. Право собственности. Если квартира находится в долевой собственности, преимущественное право предоставляется. Если же она оформлена как отдельное помещение со своим кадастровым номером, и собственник у нее один, ее можно продать без предварительного уведомления. Но такое встречается редко.
2. Удостоверение договора у нотариуса. В большинстве случаев продаются доли в праве собственности, и такой договор удостоверяется нотариально. Без печати и подписи нотариуса регистратор не примет его.
3. Личность собственника-продавца. Если комната принадлежит недееспособного или несовершеннолетнему, перед продажей нужно найти ему другое жилье, получить разрешение органа опеки. Договор удостоверяется нотариально.
4. Изменение договора. После подписания стороны могут изменить условия сделки. Для этого оформляется дополнительное соглашение.

Важно! Договор купли-продажи (далее – ДКП) всегда составляется в письменной форме. В Росреестре он сейчас не регистрируется, вместо этого подлежит регистрации переход права собственности.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Преимущественное право покупки при продаже комнаты

Если продается доля в праве собственности, сначала нужно выяснить, являются ли соседи владельцами своих комнат с юридической точки зрения. Этот вопрос можно уточнить у них, но лучше самостоятельно заказать выписку из ЕГРН на сайте Росреестре. Размер госпошлины составит 350 руб.

Когда собственники будут установлены, нужно:

1. Составить письменное извещение для каждого и отправить всем владельцам. В извещении указывается намерение продать комнату, ее цена и срок ответа.
2. Направить извещение всем собственникам. Это можно сделать лично, взяв с каждого расписку о получении, или отправить заказное письмо с уведомлением о вручении почтой.
3. Дождаться отказов от преимущественного права покупки или истечения срока предоставления преимущественного права выкупа. Если никто им не воспользуется в течение одного месяца с момента получения извещений, можно переходить к сделке с третьим лицом.

Обратите внимание! Согласиться на выкуп могут и несколько собственников. в таком случае продавец сам решает, кому именно ее продавать. Также остальные владельцы вправе оформить нотариальные отказы от преимущественного права покупки, это ускорит выход на сделку для продавца.

Содержание и образец извещения

Унифицированной формы уведомления нет, но для дальнейшего заключения законной сделки нужно указать в нем следующую информацию:

1. Ф.И.О., адрес проживания, паспортные данные продавца.
2. Ф.И.О. и адрес собственника, которому направляется извещение.
3. Сведения о комнате: площадь, размер доли в праве собственности, адрес.
4. Документ, на основании которого продавцу принадлежит комната (реквизиты).
5. Стоимость комнаты. Она определяется продавцом по усмотрению, он не обязан снижать цену для других владельцев.
6. Просьбу направить ответ в течение месяца с момента получения.
7. Дата составления и подпись.

Виды договоров при продаже комнаты в коммунальной квартире

Если продавец получил отказы от остальных собственников или не дождался ответа, он может заключить один из договоров с покупателем:

1. Предварительный договор купли-продажи комнаты. Он не является основанием для перехода права собственности, но обязывает заключить основной ДКП в установленные сроки. Актуально, если продавцу нужно время на освобождение помещения, требуется задаток или оформление разрешения от органа опеки.
2. Основной договор купли-продажи. Подписывается после окончательного утверждения условий сделки участниками.

Совет юриста: если нужен задаток, проще сразу оформить основной ДКП, указав сумму уплаченных денег покупателем до регистрации перехода права собственности. Остальная часть в таком случае отдается после регистрации.

Обратите внимание! Нет смысла заключать преддоговор с третьим лицом до получения отказов от преимущественного права покупки других собственников или истечения одного месяца с момента уведомления. Может получиться так, что другой владелец согласится выкупить долю, и тогда продавец по закону будет обязан заключить основной ДКП с ним.

Содержание и образец предварительного договора

В преддоговоре нужно указать:

1. Дату и место составления.
2. Сведения о продавце и покупателе: Ф.И.О., паспортные данные, даты рождения, адреса регистрации.
3. Информацию о недвижимости: адрес, кадастровый номер, площадь.
4. Документ-основание, по которому продавцу принадлежит право собственности.
5. До какой даты должен быть заключен основной договор.
6. Стоимость жилья и порядок расчетов.
7. Размер задатка.
8. Гарантии, права и обязательства сторон.
9. Подписи участников сделки.

Образец предварительного договора

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Как оформить договор купли-продажи в коммуналке?

Если продавец учел преимущественное право покупки и прошли все сроки либо получены отказы, можно приступать к сделке:

1. Найти покупателя «со стороны».
2. Показать покупателю комнату.
3. Договориться об условиях сделки: дате заключения договора, стоимости комнаты.
4. Оформить ДКП комнаты в коммунальной квартире. Если продается доля в праве собственности, документ подписывается у нотариуса.
5. Подать документы на регистрацию перехода права собственности в Росреестр. Это делается напрямую или через МФЦ. Госпошлина оплачивается при подаче заявления.
6. Получить новую выписку из ЕГРН и ДКП с пометкой о регистрации после переоформления права собственности.

Обратите внимание! Если ДКП заключается в присутствии нотариуса, документы на регистрацию подает он. Самим идти в МФЦ или Росреестр не нужно.

Содержание и образец договора

Чтобы регистратор принял договор купли-продажи на комнату, в нем нужно указать все существенные условия сделки и информацию о ее участниках:

1. Ф.И.О., паспортные данные сторон, адреса регистрации.
2. Сведения о комнате: адрес, номер, площадь, кадастровый номер.
3. Размер доли в праве собственности.
4. На каком основании продавцу принадлежит недвижимость: другой ДКП, дарственная, свидетельство о праве на наследство, договор мены, ренты, и пр.
5. Стоимость жилья, сроки передачи денег, порядок расчета.
6. Права, обязанности, ответственность сторон.
7. Дата составления ДКП, подписи.

Документы

Для нотариального удостоверения и регистрации ДКП понадобятся:

• паспорта продавца и покупателя;
• правоустанавливающие документы продавца;
• договор в трех экземплярах;
• технические документы на недвижимость;
• письменные отказы других собственников или уведомления о вручении извещений;
• выписка из ЕГРН.

Также продавец должен представить выписку из домовой книги, чтобы подтвердить отсутствие зарегистрированных лиц. Понадобится и справка об отсутствии долгов по ЖКУ.

Расходы

Госпошлину регистратору платит покупатель – 2 000 руб. Если стороны обращаются к нотариусу, уплачивается 0,5% от стоимости сделки, но не более 20 000 и не менее 300 руб. Пошлина нотариусу рассчитывается от цены, указанной в ДКП. В дальнейшем он бесплатно отправляет документы в Росреестр.

Сроки

Регистрация перехода права собственности через нотариуса займет три рабочих дня. Если стороны подают документы через МФЦ, на это уйдет 9 рабочих дней. При обращении в Росреестр напрямую срок составит 7 рабочих дней.

Совет юриста: если подавать документы в МФЦ или Росреестр, не стоит рассчитывать, что сделку оформят вовремя. В Росреестре нередко случаются проблемы с программой, и ожидание может увеличиться на 2-3 дня.

Ответы юриста на частые вопросы

Может ли собственник, направивший уведомление о продаже другому владельцу, отказаться от сделки в дальнейшем?

Да, его никто не вправе принуждать к оформлению ДКП. Но продать комнату другому человеку при наличии согласия второго собственника он не вправе, это незаконно.

Купила комнату в коммуналке, будучи в браке. Нужно ли мне согласие на продажу от мужа?

Да, нотариальное согласие требуется в обязательном порядке согласно ст. 35 СК РФ.

Можно ли продать комнату в коммуналке, если она не приватизирована?

Нет. В таком случае человек владеет ею на основании договора соцнайма, но право собственности принадлежит организации или администрации.

У меня комната в коммуналке, сосед хочет продать свою долю. У меня денег нет, но я не хочу, чтобы вместо него туда заехал посторонний человек. Можно ли это предотвратить?

Нет. Если уведомление было направлено должным образом, и вы не ответили на него в течение месяца, второй собственник вправе продать свою долю кому угодно.

Комната в квартире куплена на материнский капитал, доли не выделяла. Можно ли ее продать без выделения долей?

Нет, продать так нельзя. Нужно сначала выделить доли на всех членов семьи, затем получить разрешение органа опеки, и только после этого оформлять ДКП.

Заключение эксперта

1. Продажа комнаты в коммунальной квартире возможна при предоставлении преимущественного права выкупа другим владельцам.
2. В случае отказа от покупки другими собственниками продавец вправе оформить сделку с третьим лицом – посторонним человеком.
3. Если продается доля в праве собственности, ДКП комнаты в коммуналке обязательно удостоверяется у нотариуса.