Налог

Как Изменить Дату Сделки Продажи Квартиры В 2023 Году

Рассказываем, как нововведения повлияют на жизнь собственников, продавцов и покупателей недвижимости

Как Изменить Дату Сделки Продажи Квартиры В 2023 Году

Shutterstock

В августе 2023 года вступает в силу несколько законов, которые изменят жизнь россиян. Они касаются продажи конфискованных квартир, регистрации недостроев, банкротства, а также запрета на сделки с недвижимостью для проигнорировавших повестки в армию россиян.

Рассказываем, как будут работать нововведения.

Конфискованные квартиры

С 4 августа 2023 года вступает в силу закон, согласно которому изъятую у коррупционеров дорогостоящую недвижимость можно будет продавать на аукционах.

На торги будут выставлять жилье, рыночная стоимость которого превышает в два и более раза среднюю цену в конкретном российском регионе, уточняется в документе. В случае признания аукциона по жилью несостоявшимся в срок до трех месяцев будет проведен повторный аукцион со снижением цены на пять процентов.

Если второй аукцион тоже провалится, то следующий будут проводить не ранее чем через шесть месяцев, говорится в пояснительной записке к закону.

«Более 100 жилых объектов за последний год были конфискованы у тех, кто совершил правонарушение, однако отчуждение такого имущества ранее регламентировано не было. Теперь любой сможет купить квартиру коррупционера на аукционе.

Однако покупка квартиры через аукцион несет в себе определенные риски, например, «присоединительный» характер договора.

Противодействие собственника также остается потенциальной проблемой при приобретении имущества через аукцион», — комментирует юрист, основатель и СЕО консалтинговой группы vvCube Вадим Ткаченко.

Если в обычной сделке купли-продажи проблемные условия договора можно изменить, а риски можно перекрыть гарантиями продавца и ответственностью за их несоблюдение, то в отношении сделки, заключенной на торгах, это невозможно, поскольку такие изменения могут служить основанием для признания торгов недействительными.

Защита покупателей

С 1 августа вступает в силу закон, который дополнительно защитит граждан, покупающих квартиры у банкротов. Совершенные банкротом сделки в дальнейшем могут быть признаны недействительными в суде.

«Принятые изменения улучшат положение покупателей жилья у лиц, признанных банкротами, если сделка впоследствии будет признана судом недействительной. Теперь в такой ситуации у покупателей, для которых это жилье является единственным, появляется возможность вернуть деньги, не дожидаясь очереди в реестре кредиторов.

Деньги будут перечислены добросовестному покупателю в приоритетном порядке, без включения в конкурсную массу», — пояснила заместитель управляющего директора «Дом.РФ» Наталья Романюк. Появились и другие варианты действий в такой ситуации. Можно оставить квартиру себе — при условии доплаты до ее рыночной цены.

Либо принять участие в торгах при продаже этого жилья, пояснил эксперт.

Регистрация недостроев

С 4 августа в России будет проще зарегистрировать право собственности на объекты незавершенного строительства.

Недострои можно будет оформить без подготовки технического плана на основании декларации об объекте недвижимости.

Документ касается проблемных объектов — недостроев, находящихся в федеральной или региональной собственности. Сейчас в этом перечне 15 тыс. федеральных и 66 тыс. региональных объектов.

«Процедуру регистрации недостроя упростили — теперь заказ технического плана не обязателен. Раньше часто были случаи, когда Росреестр отказывал в регистрации недвижимости из-за ошибки в техплане.

Ожидание составления плана — от двух недель до одного месяца.

Вводимые меры значительно ускорят возможности оперативно зарегистрировать недострой, снизят нагрузку на учреждения и сервисы регистрации», — пояснил юрист Вадим Ткаченко.

Запрет на сделки

С 1 августа 2023 года вступает в силу постановление правительства, которое утверждает новую форму повесток о мобилизации.

Согласно документу кабмина, отличие будет в шапке документа: там укажут конкретную дату и время, в которое необходимо прибыть в военкомат, а также номер указа президента об объявлении мобилизации.

Тех граждан, которые, проигнорируют повестку и не явятся в военкомат, ждут запрет на регистрацию сделок с недвижимостью, оформление ипотеки и кредитов, использование транспортных средств, следует из постановления.

Ипотека погибших военных

С 1 августа заработает закон, согласно которому, ипотечные кредиты погибших в специальной военной операции будет гасить уполномоченный орган — ФГКУ «Росвоенипотека». Необходимое условие для погашения жилищного кредита такого заемщика — его участие в накопительно-ипотечной системе обеспечения военнослужащих (НИС).

До вступления в силу закона обязательства по ипотечному договору прекращались банком в случае гибели ипотечного заемщика, который принимал участие в специальной военной операции. Вне зависимости от того, являлся ли погибший участником НИС. Согласно пояснительной записке к документу, после такого как закон заработает банки будут охотнее оформлять ипотечные кредиты военнослужащим.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Как законно не уплачивать налог при продаже квартиры и другой недвижимости

Объясняем, какие продавцы освобождены от уплаты НДФЛ после сделки, как сделать ставку налога нулевой и какой лучше для этого выбрать вычет.

Hyжнo ли плaтить нaлoг c пpoдaжи квapтиpы

В России налог с продажи недвижимости не является отдельным налогом. Однако взимается налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Уплачивать налог нужно с продажи любого имущества дороже 250 тыс. рублей, в том числе недвижимости. Скрыть факт продажи земли, гаража, квартиры или дома невозможно.

https://www.youtube.com/watch?v=S1j4VEU1fzw\u0026pp=ygVe0JrQsNC6INCY0LfQvNC10L3QuNGC0Ywg0JTQsNGC0YMg0KHQtNC10LvQutC4INCf0YDQvtC00LDQttC4INCa0LLQsNGA0YLQuNGA0Ysg0JIgMjAyMyDQk9C-0LTRgw%3D%3D

Однако есть хорошие новости: если вы владели недвижимостью 3 или 5 лет, то подавать декларацию и уплачивать налог после продажи не нужно. Но есть нюансы.

Также не нужно платить налог за недвижимость стоимостью меньше 1 млн рублей, но декларацию заполнить все-таки придется.

У недвижимости несколько владельцев. Кто должен подавать декларацию и уплачивать налог?

Если вы продаете доли как отдельные объекты недвижимости, то каждый подает свою декларацию 3-НДФЛ и может использовать вычет в размере 1 млн рублей.

Что такое минимальный срок владения

Это срок, по истечении которого владелец может продать недвижимость и не уплачивать налог с продажи недвижимости. Есть два периода — 3 и 5 лет.

Минимальный срок составляет три года, если недвижимость:

  • унаследована;
  • получена в подарок;
  • приобретена по договору ренты;
  • досталась после приватизации;
  • является единственным жильем.

В остальных случаях минимальный срок владения — пять лет.

Отсчет начинается в тот день, когда Росреестр зарегистрировал право собственности. То есть если договор дарения вы оформили 15 мая, а зарегистрировали недвижимость только 1 июня, то время владения нужно отсчитывать с последней даты.

Из этого правила есть одно исключение: если квартиру вы получили по программе переселения, в том числе после московской реновации, то в этом случае в срок владения засчитывается время, когда в собственности была квартира в старом доме.

Для случаев, когда увеличивается доля в объекте недвижимости, стартом отсчета минимального срока служит дата приобретения первой части. А для договоров долевого участия — момент оплаты договора целиком собственными средствами или за счет ипотеки.

Когда доход с продажи недвижимости не облагается налогом

Доход с продажи квартиры и другой недвижимости не облагается налогом в том случае, если вы выдержали минимальный срок владения недвижимостью.

К примеру, вы приватизировали жилье в январе 2019 года. Значит уже с января 2022 года вы можете продать жилье и не уплачивать налог, так как для этой категории действует трехлетний срок.

Если вы купили недвижимость в 2023 году и она не входит ни в одну льготную категорию, то продать ее без подачи декларации и уплаты налога вы сможете только по истечении общего пятилетнего срока, то есть в 2028 году.

Нужно ли платить налог при продаже единственного жилья

Единственное жилье — это дом, квартира или комната, где зарегистрирован и живет человек. Налоговый кодекс разрешает покупку новой недвижимости в течение 90 дней до продажи старой. Покупка не повлияет на статус единственного жилья. Если у него есть в собственности другая жилая недвижимость или доли в ней, то ни один из объектов единственным быть не может.

В 2020 году для единственного жилья сократили минимальный срок владения на 2 года. Теперь продавать его можно каждые 3 года и не уплачивать при этом НДФЛ.

Какое жилье считается единственным в совместной собственности супругов

Жилье, которым супруги владеют вместе, будет считаться единственным, если другого совместного у них нет. Подаренная, унаследованная, купленная до брака или полученная в результате приватизации недвижимость, которой единолично владеет любой из супругов, не учитывается при оценке.

Пример. У семьи Черепановых есть квартира, которую они три года назад купили в браке. У мужа до свадьбы была доля в семейном дачном домике. Черепановы решают продать квартиру.

Могут ли они воспользоваться сокращенным сроком владения и не уплачивать налог? Да, так как квартира — единственное совместное жилье, соответственно, минимальный срок владения для него 3 года.

Однако если бы они после покупки квартиры приобрели бы еще и дом, то тогда пришлось бы заплатить 13% с дохода от продажи.

Какой размер налога при продаже квартиры и другой недвижимости

Размер НДФЛ — 13% для налоговых резидентов России и 30% для нерезидентов. Этот статус никак не зависит от гражданства.

Налоговый резидент — это гражданин России или иностранец, который проживает в стране больше 183 дней в течение календарного года. Исключение — российские военнослужащие и госслужащие, командированные на службу за границу.

Читайте также:  Пять Законных Оснований Для Переезда В Европу Основные Способы Эмиграции Из России В 2023 Году

Их налоговый статус сохраняется вне зависимости от фактического времени нахождения на территории страны.

Как рассчитывается налог при продаже квартиры

Продавец необязательно платит 13% или 30% от стоимости недвижимости, указанной в договоре купли-продажи или ренты. Чтобы рассчитать конечный налог, нужно определить налоговую базу. Есть две методики:

  • реально вырученные средства по договору купли-продажи;
  • 70% от кадастровой стоимости жилья.

После подачи декларации налоговая сама определит, какой из методик расчета воспользоваться, и выберет ту налоговую базу, которая окажется больше.

Пример. Ксения продала квартиру по договору купли-продажи за 2,5 млн рублей. Именно эту стоимость она указала в декларации. До изменений 2016 года в Налоговом кодексе ей просто выставили бы уведомление на 325 тыс. рублей.

Однако теперь налоговая проверит кадастровую стоимость — к примеру, в случае Ксении она составляет 5,3 млн, а 70% этого значения — 3,71 млн рублей. Соответственно, 13% от 70% кадастровой стоимости — 482 300 рублей.

Это больше, чем налог с фактической продажи, а значит, именно последнюю сумму Ксении придется уплатить за сделку.

Выбор пользователей Банки.ру

Как уменьшить налог при продаже квартиры и другой недвижимости

Самый простой способ уменьшить НДФЛ при продаже недвижимости — соблюдать минимальный срок владения. Тогда вам вовсе не придется уплачивать налог. Однако если соблюсти это правило не получается, можно воспользоваться вычетом «доход минус расход» либо уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн рублей.

https://www.youtube.com/watch?v=S1j4VEU1fzw\u0026pp=YAHIAQE%3D

Воспользоваться сразу двумя вычетами нельзя.

Вычет «доход минус расход». Вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов, понесенных при покупке жилья.

В этом случае вы заплатите 13% только с той части, которая превышает ваши расходы — таким образом налог можно значительно уменьшить либо вовсе свести к нулю, если продавать жилье за ту же цену, за которую вы ее купили.

Правда, у вас должны быть на руках документы, подтверждающие вашу изначальную покупку: договор-купли продажи или платежные поручения.

К примеру, в 2021 году вы купили дом за 6,4 млн рублей, но в 2023 году вы решили продать жилье за 6,6 млн рублей. Если у вас сохранились документы с покупки, то вы можете заявить вычет и заплатить 13% только с 200 тыс. рублей разницы, то есть 26 тыс. рублей вместо 858 тыс. рублей без вычета.

Ограничений по количеству и суммам сделок за год нет. Moжнo пpoдaвaть и пoкyпaть xoть кaждый мecяц и пo кaждoй cдeлкe yмeньшaть дoxoды нa pacxoды, нaлoг бyдeтe плaтить тoлькo c разницы.

Правда, есть одна сложность. Разъяснений, что включать в расходы при покупке недвижимости, нет. К примеру, включить стоимость услуг риелтора не получится (Минфин против), а вот проценты по ипотеке — можно. Этот нюанс поможет вовсе не платить налог с продажи квартиры.

Например, вы купили в новостройке квартиру за 2,5 млн рублей. Первоначальный взнос составил 500 тыс. рублей, остальное вы оплатили за счет ипотеки. Пять лет платили проценты — 600 тыс. рублей.

Дом сдали, и вы решаете продать квартиру за 3 млн рублей. В расходы вы включаете и стоимость жилья по договору, и сумму ипотечных процентов.

Таким образом, по вычету «доход минус расход» у вас получается отрицательная налоговая база, то есть уплачивать налог с продажи вам вовсе не нужно.

Для сравнения: если не включать ипотечные проценты, то пришлось бы заплатить 65 тыс. рублей — 13% с разницы между покупкой и продажей квартиры в новостройке.

Вычет по процентам ограничен суммой в 3 млн рублей максимум. Пока вы заплатите эту сумму банку, наверняка пройдет уже минимальный срок владения, а значит, продать жилье вы так и так сможете вообще без уплаты НДФЛ.

Что касается жилья, полученного в наследство или в дар, то для вычета вы можете предоставить документальное подтверждение расходов прежнего собственника.

Как считать налог на наследство Как считать налог на наследство 03.04.2023 19:05

А если недвижимость вы получили по договору дарения и при этом уплатили с этой сделки налог, то при продаже такого объекта можно учитывать уже уплаченную сумму налога за подарок для уменьшения налога с продажи. ФНС это разрешает.

Вычет в 1 млн рублей. Из суммы вашей продажи нужно просто вычесть 1 млн рублей. Никаких документов не нужно, просто заявите о вычете в декларации.

Пользоваться этим вычетом можно неограниченное количество раз, но за один налоговый год сумма вычета не должна превышать 1 млн рублей.

С помощью этого вычета можно вовсе не платить налог, если стоимость жилья в договоре будет меньше этой суммы.

К примеру, вам в наследство достался дачный домик, вы решаете его продать. Документов по покупке не осталось, поэтому вычет «доход минус расход» применить не получится. Стоимость продажи — 1,3 млн. Вы заполняете декларацию и заявляете о вычете — налоговая база уменьшается на 1 млн рублей. Вы заплатите 13% только с 300 тыс. рублей, а именно 39 тыс. рублей вместо 169 тыс. рублей.

Еще один способ уменьшить налоговую базу — раздробить недвижимость на доли. В таком случае можно продать доли по разным договорам. Тогда каждый владелец доли может снизить налоговую базу на 1 млн рублей.

Какие льготы есть на налог при продаже квартиры и другой недвижимости

Льгот, которые бы освобождали от уплаты НДФЛ при продаже квартиры, нет. Все послабления связаны с минимальным сроком владения, который освобождает продавца от налоговых обязательств:

  • Для дольщиков, участников жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), покупателей квартир по переуступке прав требования по договору долевого участия (ДДУ) минимальный срок владения начинается после полной оплаты договора, заключенного с 1 января 2022 года. Ранее отсчет срока владения квартирой начинался с момента регистрации права собственности на нее.
  • Семьи с двумя и более детьми могут продать жилье без учета минимального срока владения и уплаты НДФЛ, но придется купить жилье лучше прежнего в течение налогового периода.

Для всех остальных категорий действуют общие правила по сроку владения.

Как семьям с детьми не уплачивать налог с продажи квартиры и другой недвижимости

С 2022 года семьи с двумя и более детьми освобождены от уплаты налога, даже если не прошел минимальный срок владения имущества. Но нужно соблюсти несколько требований:

  • в семье двое и более несовершеннолетних детей. Для учащихся очно или солдат-срочников ограничение по возрасту — 24 года;
  • после продажи семья в тот же год покупает другое жилье. На самом деле допускается отложить покупку, но совершить ее не позже 30 апреля следующего года;
  • новое жилье лучше прежнего — просторнее, площадь больше, кадастровая стоимость выше;
  • кадастровая стоимость жилья, которое семья продала, не превышает 50 млн рублей.

Если по всем критериям вы подходите, то НДФЛ уплачивать не придется.

Как заполнить декларацию при продаже квартиры

Декларацию нужно подавать только в том случае, если вы не выдержали минимальные сроки владения. То есть если вы продаете недвижимость, которая находится в собственности больше 3 или 5 лет, то будьте спокойны — вы не обязаны заполнять 3-НДФЛ.

В остальных случаях стоит начать со сбора вот этих документов:

  • паспорт;
  • договор купли-продажи;
  • банковская выписка или расписка, которые подтверждают получение денег;
  • выписка из ЕГРН;
  • документы, подтверждающие право на вычет «доход минус расход».

Далее до 30 апреля года, следующего за тем, когда вы продали недвижимость, нужно подать 3-НДФЛ. Это можно сделать тремя способами:

  • вы заранее заполняете декларацию, распечатываете ее и лично вместе с другими документами приносите в отделение налоговой по месту жительства;
  • вы повторяете действия из первого пункта, но отправляете 3-НДФЛ и другие документы почтой;
  • заполняете декларацию в личном кабинете налогоплательщика. Это самый удобный способ — вы вводите данные, а они автоматически переносятся на бланк.

После проверки документов вам начислят налог. Его нужно оплатить до 15 июля того же года. Например, квартиру вы продали в 2023 году, значит с 1 января по 30 апреля 2024 года вам нужно подать декларацию, а до 15 июля — уплатить НДФЛ.

Оплатить можно через любой банк, «Госуслуги» или с помощью личного кабинета налогоплательщика. Также можно воспользоваться сервисом «Уплата налогов физических лиц».

Как продавать квартиру или другую недвижимость, чтобы минимизировать налоговые расходы

Чтобы минимизировать налоговые расходы, выдерживайте минимальный срок владения недвижимостью. Это убережет не только деньги, но и время на подачу декларации 3-НДФЛ. Следите за изменениями, которые касаются этого аспекта. Проверьте, какой минимальный срок в случае вашей недвижимости — 3 года или 5 лет.

Второй нюанс: сохраняйте договоры купли-продажи недвижимости при покупке. Причем как свои, так и прошлых собственников, от которых вам досталось жилье в подарок или в наследство. Эти бумаги понадобятся, чтобы воспользоваться вычетом «доходы минус расходы».

Читайте также:  Каковы Задачи Фельдшера В Медицинских Учреждениях В 2023 Году

Заявляйте в расходную часть проценты по ипотеке — ни ФНС, ни Минфин не против этого. Сумма там, как правило, значительная, а значит, с высокой долей вероятности можно будет привести налогооблагаемую базу к нулю.

Какой штраф за неуплату налога с продажи квартиры

Если вы получили доход, который обязаны задекларировать, то до 30 апреля следующего года нужно подать декларацию в налоговый орган, а до 15 июля заплатить рассчитанный в декларации налог на доходы. Если этого не сделать, вас ждет сразу несколько наказаний:

  • штраф в размере 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки в случае неподачи декларации (статья 119 НК РФ);
  • штраф в размере 20% от суммы налога, а если вы сделали это умышленно, то есть пытались скрыть сделку, штраф возрастает до 40% (статья 122 НК РФ). Это наказание последует, только если налоговая инспекция обнаружила неуплату налога. Если до уведомления налогового органа вы обнаружили ее сами, оплатили налог и пени, то налоговый орган не вправе применить к вам этот штраф;
  • пени в размере 1/300 ставки ЦБ РФ за каждый просроченный день;
  • уголовное преследование за уклонение от уплаты налога, если сумма сбора превышает 900 тыс. рублей (статья 198 УК РФ). Если такое случилось впервые, то как только вы подадите декларацию и уплатите налог, уголовное преследование прекращается.

В случае, если декларация подана, но вы вовремя не заплатили налог, то начисляется только пени. Штрафов нет.

Как продать квартиру, чтобы не платить налог: памятка

  • Подать декларацию и уплатить 3-НДФЛ должны только те собственники, которые продают недвижимость раньше минимального срока владения — 3 и 5 лет.
  • Трехлетний срок распространяется на недвижимость, полученную в наследство и по договорам дарения и ренты, а также на приватизированное либо единственное жилье.
  • Во всех остальных случаях придется выждать 5 лет.
  • Минимальный срок владения недвижимостью начинается со дня регистрации права собственности в Росреестре. Исключения: недвижимость, полученная по программе переселения из аварийного жилья и по программам реновации, а для договоров долевого участия — с момента оплаты целиком, при этом неважно, собственными средствами была оплачена недвижимость или за счет ипотеки.
  • Если налог все-таки придется уплатить, то можно воспользоваться налоговыми вычетами.
  • Вычет «доход минус расход» уменьшит налогооблагаемую базу на сумму расходов, которые вы понесли при покупке недвижимости. Сюда включается не только первоначальная стоимость жилья по договору купли-продажи, но и ипотечные проценты.
  • Налогооблагаемую базу можно уменьшить на 1 млн рублей — это второй вычет.
  • Воспользоваться обоими вычетами одновременно нельзя, зато они доступны неограниченное количество раз.
  • Если вы продали недвижимость за сумму меньше, чем ее кадастровая стоимость, придется уплатить НДФЛ не с суммы, указанной в договоре, а с 70% ее кадастровой стоимости.
  • Подать декларацию нужно до 30 апреля года, следующего за годом продажи, а уплатить налог — до 15 июля.

Как продать квартиру

Я юрист с пятнадцатилетним стажем.

За это время я сопровождал десятки сделок с недвижимостью, от самых простых до самых сложных — со взаимозачетами, кредитами, уступкой прав и другими заморочками.

Сергей Машкин

продал много квартир

Продавец в сделке купли-продажи рискует меньше покупателя, но тратит больше времени и нервов. Продавцу нужно собрать кучу документов на квартиру. Если не сделать это вовремя или не взять нужную справку, сделку не зарегистрируют. Или покупатель откажется покупать квартиру, если его поджимает время и он не готов ждать, пока продавец разберется с бюрократией.

Главный риск продавца — вовремя не получить деньги за квартиру или получить поддельные. Поэтому составить договор и провести сделку и взаиморасчеты нужно удобным и надежным способом.

Если отнестись к продаже квартиры ответственно и вникнуть в тему, выйти на сделку можно с минимальными затратами времени, денег и нервов. Расскажу как.

Все, что нужно знать о недвижимостиЛучшие статьи о том, как покупать, продавать, снимать и обустраивать жилье — в вашей почте по вторникам. Бесплатно

Перечень документов, которые понадобятся для купли-продажи квартиры и регистрации перехода права собственности, может различаться. Точный список зависит от того, кто — собственник квартиры и на какие средства ее приобретает покупатель.

Есть документы, которые Росреестр запросит в любом случае, — без них ведомство не зарегистрирует переход права к новому собственнику:

  1. Паспорт собственника квартиры.
  2. Договор купли-продажи.

По закону для сделки этих документов достаточно, если вы единственный совершеннолетний собственник квартиры и не состоите в браке, а покупатель готов оплатить полную стоимость квартиры наличными.

Для регистрации сделки Росреестр не запрашивает согласие супруга или брачный контракт. Его может попросить банк покупателя, если тот берет ипотеку.

Если несовершеннолетнему собственнику от 14 до 18 лет, он самосто­ятельно участвует в сделке. Для этого нужно дополнительно письменное согласие законных представителей на совершение этой сделки и разрешение органа опеки на дачу законными представителями согласия на распоряжение имуществом несовершеннолетним.

Если покупатель оплачивает квартиру с использованием кредитных средств, в МФЦ или Росреестр никаких дополнительных документов подавать не нужно. Но они понадобятся банку покупателя для одобрения ипотечного кредита.

У каждого банка свои требования, поэтому точный список документов вам даст покупатель. Вот примерный перечень документов:

  1. Проект договора купли-продажи
  2. Расписка в получении аванса или задатка.
  3. Технический паспорт БТИ на жилое помещение (не старше пяти лет). Он нужен, чтобы банк удостоверился в том, что нет незаконных перепланировок.
  4. Справка об отсутствии задолженности по платежам за коммунальные услуги.
  5. Документ о том, что в квартире никто не зарегистрирован, например единый жилищный документ в Москве или форма № 7 или 9 в Санкт-Петербурге.

Если продавец сам продает жилье и заключает договор, а представителю доверяет регистрацию, в доверенности должно быть указано только право на подачу заявления на регистрацию перехода права собственности.

Если представитель полностью ведет сделку по продаже жилья, в доверенности нужно перечислить все полномочия и условия: заключить договор, продать за определенную цену, получить деньги, зарегистрировать.

Все зависит от конкретной ситуации, но полномочия нужно описать максимально подробно, чтобы в последний момент не оказалось так, что представитель не может взять документы в МФЦ или получить аванс от покупателя.

На практике покупатели редко соглашаются совершить сделку через представителя. Поэтому на самой сделке, скорее всего, собственнику быть придется.

Перед продажей квартиры необходимо рассчитаться за коммунальные услуги и капремонт и снять с регистрационного учета всех жильцов, прописанных на жилплощади.

Если долг по коммуналке и капремонту есть, квартиру все равно можно продать.

Но нужно обговорить порядок погашения долга с покупателем и закрепить его документально: в договоре купли-продажи или в авансовом соглашении.

Долг можно погасить задатком или авансом, который внесет покупатель, или оплатить из полученных средств после продажи. Также можно соразмерно снизить стоимость квартиры, чтобы долг оплатил покупатель.

Подать заявление о снятии с учета или постановке на учет можно в отдел Главного управления по вопросам миграции МВД РФ по месту, откуда выписываетесь или где хотите зарегистрироваться. Также можно сделать это через госуслуги или МФЦ.

Сотрудник паспортного стола рассмотрит заявление и поставит вам штамп в паспорте о снятии с регистрационного учета

Эти документы нужны, чтобы закрепить намерение сторон заключить договор купли-продажи квартиры.

Проект договора купли-продажи просят банки, чтобы проанализировать существенные условия, если вы покупаете квартиру в ипотеку. У некоторых банков есть свои типовые формы, их одобряют быстрее.

Предварительный договор составляют в той же форме, что и основной ДКП. Поэтому если основной ДКП нужно заверять у нотариуса, то придется заверить и предварительный договор.

В предварительном договоре обязательно указать:

  1. Полные данные продавца и покупателя — ФИО, адреса проживания, паспортные данные, СНИЛС, данные представителей и доверенностей.
  2. Описание и основные характеристики жилого помещения — адрес, кадастровый номер, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, состояние квартиры.
  3. Цену.
  4. Порядок расчетов — наличные, кредит, рассрочка, график платежей.
  5. Соглашение о задатке или авансе.
  6. Срок, в который должен быть заключен основной договор.
  7. Ответственность сторон, если не будет заключен основной договор, — возмещение убытков, неустойка.

И задаток и аванс вносятся в счет стоимости квартиры до подписания основного договора. Если сделка идет по плану и стороны добросовестно исполняют свои обязательства, разницы между задатком и авансом нет — покупатель просто вносит оставшуюся часть суммы за квартиру после ее передачи.

Условие о внесении задатка или аванса и его сумме включается в договор купли-продажи, а его получение продавец должен подтвердить распиской.

Авансовое соглашение. Это соглашение о намерениях совершить сделку и о передаче аванса. Если сделка не состоится, аванс вернется покупателю и ни одна из сторон не будет вправе принудить другую через суд заключить сделку. То есть по авансовому соглашению не получится обязать покупателя купить квартиру, а продавца — продать ее.

Соглашение можно и не составлять — расписки о получении аванса банку и Росреестру будет достаточно.

Лучше, если основной договор купли-продажи составит для вас опытный юрист, чтобы предусмотреть все риски. Но можно составить договор самостоятельно с помощью шаблонов из интернета и подборки Т⁠—⁠Ж о том, как продать квартиру.

Разумеется, на практике этих трех существенных условий недостаточно. Необходимо предусмотреть и максимально подробно описать в договоре вообще все условия сделки. Вот их перечень:

  1. Дата и место подписания договора купли-продажи.
  2. Полные данные продавца и покупателя — ФИО, паспортные данные, адреса проживания, ИНН или данные представителей и их доверенностей.
  3. Предмет договора — описание и основные характеристики квартиры: адрес, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, кадастровый номер, состояние квартиры.
  4. Данные о правоустанавливающих документах на жилое помещение, на основании которых продавец приобрел право собственности: например, номер и дата договора купли-продажи.
  5. Данные о государственной регистрации права на квартиру — номер и дата свидетельства о праве собственности, информация из выписки из ЕГРН.
  6. Гарантии продавца в том, что квартира никому не продана, не подарена и не заложена, что продавец дееспособен, не признан банкротом, что в отношении него не возбуждалось и не ведется дело о банкротстве и др.
  7. Информация о том, что имеются необходимые согласия — супруга, законного представителя, органов опеки и попечительства.
  8. Цена. Это существенное условие договора. Цена должна быть выражена точной суммой денег.
  9. Обязанность продавца передать объект недвижимости, а покупателя принять такой объект и внести за него плату.
  10. Порядок расчетов — наличными или переводом, при помощи кредитных средств, с рассрочкой или без.
  11. Ответственность сторон за нарушение договорных обязательств — возмещение убытков, неустойка.
  12. Обязанность сторон подать заявление на госрегистрацию перехода права.
  13. Подписи сторон.
Читайте также:  Условия Распоряжения Средствами Материнского Капитала В 2023 Году

На момент подписания договора купли-продажи у продавца должны быть оригиналы необходимых документов к сделке, а у покупателя — расписка продавца в получении аванса или задатка.

Нотариальное удостоверение договора. Договор купли-продажи квартиры по общему правилу заключается в простой письменной форме, и удостоверять его у нотариуса не обязательно — зависит от желания сторон.

Нотариальное удостоверение — это гарантия юридической чистоты сделки. Нотариус составит договор, проверит дееспособность сторон и наличие всех документов, отсутствие арестов и ограничений и направит заявление на регистрацию в Росреестр в электронном виде. Плюсом является и то, что нотариус за свои действия несет юридическую ответственность, в том числе материальную.

Но оформление сделки у нотариуса обойдется недешево.

до 10 млн Р

3000 Р + 0,2% суммы сделки (или оценки стоимости недвижимости)

выше 10 млн Р

23 000 Р + 0,1% суммы сделки (но не более 50 000 Р)

до 1 млн Р

3000 Р + 0,4% суммы сделки

1—10 млн Р

7000 Р + 0,2% суммы сделки

выше 10 млн Р

25 000 Р + 0,1% суммы сделки (но не более 100 000 Р)

Кроме тарифа придется оплатить юридические и технические услуги нотариуса, расценки на которые он устанавливает сам. Например, составить договор купли-продажи может стоить от 2000 до 10 000 Р. Расходы распределяются между сторонами по договоренности.

Документы можно подать несколькими способами:

  1. Через МФЦ. Достаточно взять паспорт и документы, а сотрудник приема отсканирует их. Единственный документ о сделке, который нужно сдать на бумаге, — закладная, если сделка проходит с оформлением ипотеки. Сотрудники МФЦ выдадут расписку в получении документов. С ней надо прийти в МФЦ в назначенный срок и получить выписку из ЕГРН.
  2. На дому. Сотрудники Росреестра бесплатно приедут к ветеранам и инвалидам ВОВ, людям с инвалидностью первой или второй групп. К остальным — за отдельную плату. В каждом регионе свой тариф.
  3. Через интернет. Делается это через сервис «Домклик», портал госуслуг или личный кабинет на сайте Росреестра. Заявление и электронные образы документов продавец и покупатель обязательно подписывают усиленной электронной подписью — УКЭП.

Через Росреестр срок регистрации — до 7 рабочих дней, через МФЦ — до 9 рабочих дней. Вы получите выписку из ЕГРН, в которой будет указан новый собственник.

Один из главных вопросов, волнующих и продавца, и покупателя, — безопасность расчетов по сделке. Есть несколько вариантов взаиморасчетов: наличными средствами, через банковскую ячейку, аккредитив, депозит нотариуса или электронный сервис безопасных расчетов. Стороны должны выбрать удобный для них способ.

Все эти манипуляции затруднительны. Поэтому, если покупатель принес наличные деньги, лучше сразу пойти вместе с ним в банк и внести деньги через кассу на счет. Кассир банка пересчитает и проверит деньги, а затем зачислит их на счет продавца.

Аренда депозитарной банковской ячейки. Стороны могут поместить деньги покупателя в банковскую ячейку в присутствии сотрудника банка. Арендовать такую ячейку можно на срок от одного дня, стоимость аренды — от 75 до 200 Р в день в зависимости от объема ячейки и тарифов банка.

При этом составляется соглашение, в котором оговаривается порядок и условия выдачи денег продавцу после регистрации сделки. Например, продавец допускается к сейфу после предъявления им оригинала договора купли-продажи и выписки из ЕГРН. Если сделка не состоится, покупатель сможет забрать свои деньги.

Депозит нотариуса. Покупатель может внести деньги на специальный банковский счет — депозит нотариуса. Нотариус перечислит деньги продавцу, когда будет зарегистрирован переход права.

Этот способ удобен тем, кто оформляет сделку нотариально. Стоимость услуги — 1500 Р. Но нужно еще учесть стоимость технической работы нотариуса по составлению документов, которую он устанавливает самостоятельно, и банковские комиссии за перевод средств между счетами — их размер зависит от банка.

Сервис безопасных расчетов похож на аккредитив, но деньги хранятся на номинальном счете специального сервиса по продаже жилья, например «Домклик» или «Метр квадратный».

Покупатель переводит деньги на счет сервиса во время сделки, когда подписан договор купли-продажи.

Когда право собственности зарегистрировано, сервис получает информацию из Росреестра и сам переводит деньги продавцу.

Услуга сервиса стоит в среднем 2000 Р. Основной плюс — удобство: не нужно представлять никому никаких документов, достаточно просто ждать перечисления денег.

Чтобы снять обременение, обе стороны должны обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением.

Закрытие ЕГРН и новые правила сделок с недвижимостью

С 01 марта 2023 года вступили в силу изменения в закон о государственной регистрации недвижимости, которые профессиональное сообщество охарактеризовало как «закрытие ЕГРН». Также продолжает развиваться законодательство, ограничивающее сделки с недвижимостью с участием нерезидентов.

  • В настоящем письме мы бы хотели осветить практические аспекты совершения сделок купли-продажи недвижимости в новых реалиях и дать рекомендации по минимизации возможных рисков.
  • В конце письма мы подготовили чек-лист действий, которые необходимо совершить перед продажей российской недвижимости, если Вы находитесь зарубежом.
  • Закрытие ЕГРН с 01 марта 2023 года

С 01 марта 2023 года информация о частных лицах – собственниках объектов недвижимости – стала закрытой. Вместо ФИО собственника в выписке из ЕГРН указывается «Физическое лицо».

Теперь выписка из ЕГРН, содержащая персональные данные правообладателя, предоставляется только в случаях, когда:

  • правообладателем в отношении объекта недвижимости внесена запись в ЕГРН о предоставлении его персональных данных;
  • за выпиской обращается лицо, имеющее право получить сведения о правообладателе (представитель собственника по доверенности, сособственник, супруг правообладателя, залогодержатель, арендатор, нотариус и др.).

Указанное повышает роль правовой проверки, которую проводят юристы и нотариусы, т.к. в выписке из ЕГРН, полученной третьим лицом, данных о собственнике, если таковым выступает физическое лицо, не будет.

Ужесточение требований к иностранным доверенностям

Опыт взаимодействия с Росреестром в 2022–2023 гг. свидетельствует об ужесточении требований к доверенностям, выданным иностранными нотариусами (public notary):

  • В регистрации перехода прав по доверенности, удостоверенной иностранным нотариусом, скорее всего, будет отказано, т.к. иностранные нотариусы, как правило, свидетельствуют только подлинность подписи доверителя, что, по мнению Росреестра, не достаточно для осуществление регистрационных действий в ЕГРН.
  • Мы рекомендуем обращаться в российские консульства / посольства за удостоверением доверенностей послами / консулами, которые выполняют зарубежом функции нотариусов.

Обращаем внимание, что консульские учреждения оказывают нотариальные и иные услуги по предварительной записи, поэтому мы рекомендуем заранее обращаться в консульские учреждения за удостоверением доверенностей.

Необходимость получения разрешения Правкомиссии на сделки с недвижимостью

Напоминаем, что с 01.03.2022 в России действует особый порядок совершения сделок с недвижимостью, если одной из сторон является резидент недружественного государства (США, ЕС, Япония и др.), а другой – российский резидент. По общему правилу, такие сделки требуют получения согласия Правкомиссии. При этом:

  • Сделки между нерезидентами не требуют согласия Правкомиссии;
  • В случае двойного гражданства лица, имеющие российское гражданство, считаются российскими резидентами (иные гражданства не учитываются);
  • В случае если продавец является резидентом «недружественного» государства (и не имеет гражданства РФ), сделка потребует получения согласия Правкомиссии;
  • Нерезидент «дружественного» государства может совершать сделки без получения согласия Правкомиссии, но кроме случаев, когда недвижимость была приобретена у «недружественного» нерезидента после 22.02.2022.

Кроме того, есть исключения, при которых получение согласия Правкомиссии не требуется, в том числе в случаях:

  • Расчеты по договору осуществляются с использованием счета типа «С». Напоминаем, что режим счета типа «С» практически равен заморозке средств;
  • Дарение недвижимости в пользу российского гражданина (как в пользу близкого родственника, так и в пользу любого третьего лица);
  • Нерезидент находится под контролем российских лиц, информация о контроле раскрыта налоговым органам Российской Федерации (КИК);
  • ряд других исключений.

Необходимость получения согласия Правкомиссии существенно влияет на сделку, а именно:

  • получение согласия Правкомиссии возможно только при предоставлении продавцом дисконта в размере 50% дисконта от рыночной цен недвижимости, которая должна быть определена независимым оценщиком.
  • Срок рассмотрения заявления составляет 3-5 мес., при этом положительное решение не гарантировано.

Чек-лист действий для подготовки к продаже российской недвижимости, если Вы находитесь зарубежом

Если вы хотите продать (или купить) недвижимость, мы рекомендуем заранее подготовиться к сделке, в том числе:

  • уточнить, подпадает ли сделка под согласие Правкомиссии, применимы ли какие-либо исключения;
  • оформить и обеспечить доставку в РФ должным образом удостоверенной доверенности для регистрации перехода прав в Росреестре, иных документов (например, согласие супруги);
  • уточнить текущий статус прав по ЕГРН и корректность данных, наличие обременений, ограничений;
  • проверить наличие и полноту правоустанавливающих и технических документов;
  • в случае, если был оформлен брачный договор – обеспечить наличие его оригинала в России;
  • удостовериться, что в отношении актива отсутствуют задолженности по налогам, коммунальным и иным платежам;
  • проверить, что отсутствуют лица, зарегистрированные в жилом помещении по месту жительства (если предмет сделки – жилое помещение).

Надеемся, предоставленная информация окажется для Вас полезной.

Если кто-то из Ваших коллег также хотел бы получать наши информационные письма, пожалуйста, направьте ему ссылку на электронную форму подписки.

Узнать больше об услугах практик:

Недвижимость

Частные клиенты

Примечание: Обращаем Ваше внимание на то, что вся информация была взята из открытых источников. Авторы данного письма не несут ответственность за последствия, возникшие в результате принятия решений на основе данной информации.

В случае возникновения вопросов, пожалуйста, свяжитесь с нами.

С уважением,Юридическая фирма АЛРУД

ул. Скаковая, д. 17, стр. 2, этаж 6, Москва, Россия, 125040 Т: +7 495 234 96 92, Т: +7 495 926 16 48, [email protected]

www.alrud.ru