Информация

Продажа по заниженной цене

nokia_alexnet/Depositphotos

Теоретически в договоре можно указать любую цену, договоренность о которой есть между продавцом и покупателем. Это принцип свободы договора, предусмотренный статьей 421 ГК РФ. Вопрос лишь в том, насколько это оправдано.

«Занижение стоимости», как правило, связано со стремлением продавца уйти от налогов.

«Согласно текущему законодательству, собственник квартиры, владеющий недвижимостью менее 3 или 5 лет (в зависимости от даты покупки и условий, при которых квартира перешла в собственность), при ее продаже обязан заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13%.

Если ранее квартира была приобретена по договору купли-продажи, налогооблагаемая база — разница между ценами, указанными в предыдущем договоре купли-продажи и в новом», — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Можно ли занизить цену в договоре, если я беру ипотеку?

Хочу продать квартиру бывшей жене – как минимизировать налоги?

Для наглядности приведем пример. Допустим, квартира куплена за 10 млн рублей, а продана спустя 2 года, но уже за 13 млн. Значит, налог уплачивается с 3 млн рублей. Вместе с тем, если собственник продает жилье по той же цене, что и купил, налоговая база равна нулю. Но подавать налоговую декларацию нужно в любом случае, рекомендует Надежда Коркка.

Чья инициатива?

Как рассказывает управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин, инициатором занижения стоимости могут выступать и продавцы, и покупатели: «При этом первые могут быть как физическими, так и юридическими лицами. Мотивация у юрлиц — снизить налог на прибыль. Что касается покупателей, здесь ими чаще всего движет желание скрыть свои доходы и не афишировать наличие у них крупных денежных средств».

Механизм продажи

Схема такого рода сделок выглядит следующим образом. Заниженная стоимость объекта указывается в договоре купли-продажи, который регистрируется в Росреестре. «Реальную же сумму могут прописать в дополнительном соглашении, а факт передачи и получения денег подтвердить расписками.

Однако дополнительные документы, кроме зарегистрированного договора, не несут никакой юридической силы», — отмечает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

 Получается, что если будет спорная ситуация, во внимание примется только та сумма, которая была прописана в зарегистрированном договоре.

Чем рискует покупатель?

Эксперты считают, что при заключении договора с заниженной ценой на недвижимость покупатель рискует больше продавца. Во-первых, в случае какого-либо судебного разбирательства такой человек, скорее всего, не будет признан судом добросовестным покупателем.

Он ведь сознательно вступил в сговор и нарушил закон.

А сегодняшнее законодательство отводит важное место именно добросовестности приобретателя в случае спора по квартире, отмечает юрисконсульт офиса «Академическое» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Киселева.

Во-вторых, речь идет о потере денег. В случае судебных разбирательств суд может признать эту сделку недействительной.

В итоге покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец — только ту сумму, которая указана в договоре, комментирует Андрей Колочинский.

Доказать, что «за рамками» были выплачены дополнительные средства, практически невозможно. В результате покупатель останется и без части денег, и без недвижимости.

С чего начать покупку вторичного жилья?

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

Судебные разбирательства могут быть инициированы по различным поводам. Например, если выяснится, что в ходе сделки не были учтены права несовершеннолетних при отсутствии согласия супруга на распоряжение общим имуществом, если внезапно появились наследники и т. д.

Отдельно стоит выделить ситуации, когда в отношении продавца начата процедура банкротства. Интересно, что инициатором банкротства может выступать и сам должник, и его кредиторы.

«Кредиторы вправе обратиться в арбитражный суд о признании гражданина банкротом при наличии обязательств на сумму более 500 000 рублей и просрочке в их исполнении более 3-х месяцев (п. 2 ст. 213.

3 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)»), а гражданин может подать на свое банкротство даже без выполнения данных условий, предвидя свое банкротство», — рассказывает Иван Иутин.

https://www.youtube.com/watch?v=1Gqy6swuJAY\u0026pp=ygUx0J_RgNC-0LTQsNC20LAg0L_QviDQt9Cw0L3QuNC20LXQvdC90L7QuSDRhtC10L3QtQ%3D%3D

Еще один малоприятный аспект для покупателя заключается в невозможности получить имущественный вычет на полную стоимость объекта недвижимости. Он может получить вычет только на ту сумму, которая указана в договоре.

«А если возникнет необходимость продать квартиру до завершения налогооблагаемого периода (3 года), разница между будущей реальной стоимостью и ценой, указанной в предыдущем договоре купли-продажи, будет весьма существенной, что означает большую сумму налога с продажи», — предупреждает Андрей Колочинский.

Чем рискует продавец?

Как и покупатель, продавец может потерять в деньгах.

Как правило, перед тем, как подписать договор купли-продажи квартиры, в котором указана заниженная стоимость, осмотрительный продавец заключает с покупателем договор аренды банковской ячейки, в которую покупатель в его присутствии закладывает сумму, равную реальной стоимости квартиры.

Продавец полагает, что он гарантированно получит всю сумму, заложенную в ячейку, после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности на покупателя. Но может случиться так, что срок аренды ячейки истечет, а регистрация перехода права собственности так и не наступит.

«В этой ситуации покупатель получит доступ к деньгам, но у него останется и подписанный продавцом договор, в котором указана заниженная стоимость. Далее недобросовестный покупатель может обратиться в суд и по суду потребовать зарегистрировать право собственности на свое имя (п. 3 ст. 551 ГК РФ), оплатив при этом только цену по договору», — рассказывает Иван Иутин.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Инструкция: как подать налоговую декларацию 3-НДФЛ

Безусловно, продавец может быть не согласен с таким положением дел. Но покупатель может пригрозить ему оглаской сделки с заниженной стоимостью жилья. При таких обстоятельствах продавец в лучшем случае заплатит штраф и недоплаченный налог, а в худшем будет возбуждено дело о мошенничестве. Для покупателя же, если ситуация дойдет до суда, это грозит потерей квартиры и части денег.

«Покупателю необязательно обращаться в суд. Можно обратиться в налоговую инспекцию. Согласно определению Верховного Суда РФ, налоговый орган может доначислить продавцу налог на прибыль. Также он вправе подать на этого человека в суд.

Если в ходе судебного разбирательства будет доказано, что необоснованная налоговая выгода получена вследствие занижения выручки от реализации объекта недвижимости по цене ниже рыночной, могут быть начислены пени/штрафы в размере от 100 до 300 тыс. руб. (ст.

198 УК РФ)», — комментирует владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

Кроме того, даже без чьего-либо указания заниженная стоимость квартиры может вызвать подозрения со стороны налоговых органов (или банка, который увидит это в оценочных документах и сообщит в налоговую).

Поэтому не рекомендуется указывать цену ниже 70% от кадастровой стоимости. По сути, данная опция специально предусмотрена действующим законодательством, чтобы не допустить занижений.

И если цена, указанная в договоре, все же ниже кадастровой стоимости, после проверки налог может быть доначислен, отмечает Надежда Коркка.

Юристы отмечают, что отклонение в цене жилья не является существенным в пределах 20% от рыночной стоимости объекта. Стоит ли здесь идти на увеличение процентов — решать вам. Но помните о рисках и последствиях своего выбора.

  • Не пропустите:
  • Когда платить налог на квартиру?
  • Переуступка прав: особенности сделок
  • Как купить квартиру по договору переуступки?
  • Чем опасно для покупателя вторички банкротство продавца?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Под суд! Чем грозит занижение цены в договоре — блоги риэлторов | ЦИАН

Главный юрист агентства недвижимости Vysotsky Estate Ирина Трубицына рассказывает, какие последствия могут ожидать обе стороны сделки.

Рисунок: Полина Васильева

https://www.youtube.com/watch?v=1Gqy6swuJAY\u0026pp=YAHIAQE%3D

Зачем продавцы вообще занижают цену в договоре купли-продажи? Это происходит в случае, если собственник объекта владеет им меньше минимально предельного срока владения (согласно статье 217 НК РФ, он равен трём или пяти годам, а по истечении этого срока налог не начисляется). Это значит, что собственнику с продажи придётся заплатить налог. И чем больше стоимость квартиры, тем больше налог.

Зачем на занижение идёт покупатель? Потому что зачастую у него не выбора. Многие собственники говорят:

«Или так, или никак».

Так чем же это грозит? Занижение цены в договоре купли-продажи не только рискованно, но ещё и уголовно наказуемо.

Риски для продавца

— Налоговая обяжет уплатить налоги и доначислит налог на всю стоимость объекта недвижимости, которую продавец пытался скрыть. Плюс к досчитанному налогу продавец оплатит пени и штраф, установленный НК РФ. Штрафы могут быть в размере от 20-40% от стоимости недвижимости или от суммы невыплаченного налога.

— Если продавец уже неоднократно уклонялся от выплаты налогов, ему грозит штраф от 100 до 300 тысяч рублей или в размере заработной платы (или другого дохода) за период от 1 до 2 лет. Также есть риск «заработать» принудительные работы на срок до одного года.

Читайте также:  Сплавы и расплавы

Самый печальный вариант — арест на срок до шести месяцев или лишение свободы на срок до одного года (арест и лишение свободы, кстати — разные понятия. Арест предполагает заключение во временной изоляции от общества, то есть в камере.

А лишение свободы подразумевает нахождение в тюрьме, колонии, лечебном исправительном заведении и т.д.). Всё это указано в статьях 198-199 УК РФ.

— Занижение цены в договоре, как правило, оформляется дополнительным соглашением о неотделимых улучшениях продаваемого объекта недвижимости.

Это такое соглашение, в котором прописывается «продажа» вместе с квартирой ремонта, использованных в ремонте строительных материалов и т.д.

Продавцы не задумываются, что покупатели могут в будущем оспорить это соглашение и попросить продавца вернуть деньги за улучшения, так как они их не устраивают или совсем им не нужны. И такая судебная практика уже есть!

Риски для покупателя

— Покупатель сразу же становится «недобросовестным приобретателем», что лишает его шанса, в случае признания сделки недействительной, остаться с квартирой.

— Покупателя налоговая тоже потаскает по допросам. Да-да, у них есть на это право!

— Если сделка будет признана судом недействительной, вернуть разницу между реальной стоимость объекта и ценой в договоре будет достаточно сложно. Хотя и есть решение судов, где суд вставал на сторону покупателей и обязывал продавца вернуть деньги по распискам. Но, скажем прямо, это не распространённая практика.

Пример

Предположим, объект был куплен в 2019 года за 30 миллионов рублей. Стоимость продажи сейчас составляет 50 миллионов рублей. При указании в договоре 50 миллионов рублей сумма налога составит 2.600.000 рублей. При занижении в договоре стоимости до 30 миллионов есть вероятность оплатить:

13% от стоимости объекта (6.500.000 рублей) + минимальный штраф 20% (1.300.000 рублей).

То есть минимум нужно будет оплатить 7.800.000 рублей.

  • И не забудьте про срок от 2 лет общего режима (потому что это особо крупный размер)!
  • Вопрос: оно того стоит?
  • Подпишитесь на наш канал, чтобы не пропустить новые статьи!

Что будет, если занизить реальную стоимость жилья в договоре купли-продажи

Профиль автора

Налоговая обязывает указывать реальную стоимость сделки с недвижимостью, но продавцы и покупатели часто идут на обман.

Цену в документах занижают, чтобы не платить налог с дохода, если продавец владеет квартирой меньше минимального срока — обычно это 5 лет, но иногда — 3 года. А чтобы обмануть банк и получить ипотеку в большем размере, вписывают более высокую стоимость.

Если налоговая выявит занижение, то доначислит НДФЛ и может оштрафовать на 20% или даже 40% от суммы доначисления. А если сумма сокрытого налога превысит 2 700 000 Р, то это уже грозит уголовным делом.

Также вторая сторона сделки может использовать сокрытие цены в свою пользу. Поэтому такие схемы обставляют тайными допсоглашениями, договорами о покупке неотделимых улучшений, договорами займа или расписками. Но это не всегда помогает: собрали восемь историй, когда реальную цену договора скрыли, и это принесло одни проблемы.

Что нового в российских законахИ как это повлияет на ваши деньги. Короткое письмо с разборами новых законов — раз в месяц в вашей почте. Бесплатно

Договорились сделать так: вписать в договор стоимость 3 038 000 Р, из них 304 000 Р как бы выплачивает покупатель за счет собственных средств, и эти деньги банк засчитывает как первоначальный взнос по ипотеке. Еще 2 734 000 Р — сама ипотека. Продавец написала расписку, что 304 000 Р от покупательницы получила. Хотя на самом деле расписка только создавала видимость взноса для банка.

Что пошло не так. Покупательница не захотела отдавать долг. Сначала она кормила завтраками, а потом сказала, что в купленном доме плохо работает система отопления и она потратила 80 000 Р на ремонт.

Что решил суд. Судья выяснил, что заключен договор купли-продажи и есть расписка, по которой покупательница должна отдать деньги в течение года. А все остальные обстоятельства сделки не имеют значения.

Суд обязал вернуть 66 000 Р и еще 805,5 Р процентов за пользование чужими деньгами.

Продавец не стала подавать декларацию, ведь ее доход был меньше 1 000 000 Р. А значит, платить НДФЛ не нужно.

Что пошло не так. В 2021 году новая владелица дома написала в налоговую заявление, в котором рассказала, как все было.

Вероятно, она решила сама продать дом. Но поскольку еще не прошел срок минимального владения, требовалось заплатить налог с доходов от продажи. А так как по документам дом стоит 999 000 Р, но продавался за рыночную стоимость, налог получался гигантским. И владелица собралась доказать, что она купила дом тоже за рыночную стоимость.

Налоговые инспекторы сделали выводы сами: в расписке от продавца была указана реальная стоимость дома, слова покупательницы подтверждали уход от налога.

Что решил суд. Налоговая инспекция подала в суд: потребовала признать сумму 13 800 000 Р фактической ценой недвижимости и обязать первую владелицу дома подать уточненную декларацию.

Все требования суд признал обоснованными и удовлетворил. Теперь сочинка будет обязана уплатить налог 1 794 000 Р и, скорее всего, получит штраф за занижение налоговой базы.

С суммы, вырученной за квартиру, продавец заплатил НДФЛ, а за стройматериалы — нет. Второй договор мужчина налоговой даже не показывал.

Что пошло не так. Покупателей было несколько, и один подал декларацию, чтобы получить вычет за покупку жилья. Среди документов для налоговой был кредитный договор с суммой полученной ипотеки — 7 650 000 Р. В нем указана и цель выдачи кредита: для приобретения квартиры и оплаты неотделимых улучшений. А еще покупатель приложил расписки продавца — 8 500 000 Р двумя суммами.

В частности, суды сослались на норму налогового кодекса о том, что налогоплательщик должен сохранять документы, которые нужны для исчисления налогов. Сейчас срок их хранения — пять лет.

На момент сделки продавец владел квартирой менее трех лет и при полной стоимости в договоре купли-продажи платил бы НДФЛ.

Что пошло не так. Покупательница захотела применить вычет с обеих сумм и подала декларацию в налоговую. Но инспекция вернула налог только с 999 000 Р.

Владелица жилья посчитала такое решение незаконным и пыталась его обжаловать — сначала подавала жалобы в инспекцию, потом пошла в суд.

Покупатель же купила готовую квартиру на вторичном рынке. Кроме того, она не смогла предоставить ни договор на отделочные работы, ни чеки на покупку стройматериалов.

Суд решил, что стороны пытались скрыть реальную цену сделки, чтобы продавец не платил налог. А значит, сами и виноваты.

Продавец в качестве неотделимых улучшений пообещал оставить в квартире стройматериалы. Договорились, что как только с квартиры снимут обременение, покупатель окончательно расплатится в течение трех дней. Если нет, то вся сделка недействительна.

Что решил суд. Суд посчитал, что стоимость квартиры занижена, на самом деле ее цена 6 000 000 Р. Покупатель недоплатил за квартиру 1 500 000 Р, а уже является ее собственником. Кроме того, свидетели не подтвердили договоренность насчет стройматериалов.

Суд постановил заплатить 1 500 000 Р и проценты за пользование деньгами продавца 30 657,5 Р.

На разницу в 425 000 Р застройщик и дольщица подписали договор беспроцентного займа — чтобы банк не усомнился в чистоте сделки. Деньги предполагали взять из кассы застройщика и тут же внести обратно.

Сделка состоялась, в договоре порядок расчетов стороны прописали так:

  • 425 000 Р покупатель отдает застройщику за счет своих денег;
  • 2 400 000 Р — за счет ипотеки.

Что пошло не так. Через три года застройщик подал в суд. Потребовал вернуть сумму займа 425 000 Р и проценты за пользование чужими деньгами — 25 421 Р.

Что решил суд. Обе стороны подтвердили, что на момент заключения договора долевого участия и ипотечного договора у женщины не было своих денег. Но договор займа налицо, женщина в нем расписалась, взяла деньги у застройщика и снова положила их на его счет. По документам выходит, что все 2 825 000 Р она уплатила застройщику, но заем не погасила.

Суд установил, что дольщица все сделала добровольно, а действия застройщика не противоречат закону. И обязал женщину вернуть долг и проценты за пользование чужими деньгами.

Чтобы не платить НДФЛ, она попросила покупателя подписать два договора: купли-продажи квартиры на сумму 2 280 000 Р и еще договор на покупку неотделимых улучшений — на 2 012 000 Р. Получалось, что хозяйка продает жилье как бы по той же стоимости, что и купила. Нет дохода — нет и налога.

Покупатель согласился и подписал оба договора, а еще акт приема-передачи неотделимых улучшений.

Что пошло не так. По всей видимости, покупатель понял, что переплатил, и решил вернуть часть денег, используя договор о неотделимых улучшениях. Он вызвал эксперта, чтобы оценить стоимость ремонта. Выискивать проблемы не пришлось: в ванной стены были отделаны панелями ПВХ, обои — дешевыми, мебель самая простая. Эксперт заключил — цена всему этому 99 500 Р, а не 2 012 000 Р.

Что решил суд. В суде никто не отрицал, что неотделимые улучшения — это лишь предлог, чтобы утаить реальную стоимость квартиры от налоговой. Но суд указал, что покупатель расписался в акте приема-передачи улучшений и был ими доволен. Значит, какие бы они ни были, но они есть, и — по документам — всех устраивают. В иске отказали.

Что пошло не так. Сделка прошла гладко, но вскоре покупатель решил перепродать квартиру — по цене 30 000 000 Р. К тому моменту он владел квартирой менее пяти лет.

Получалось, что платить НДФЛ он не должен, ведь продал жилье дешевле, чем купил.

Но налоговая рассудила иначе и не засчитала стоимость улучшений в счет расходов на покупку квартиры. Вышло, что доход от продажи квартиры составил 9 964 800 Р. На него был доначислен НДФЛ — 1 295 542,5 Р и пени за просрочку платежа — 39 186,5 Р.

Хотя в отчете об оценке квартира стоила 38 068 000 Р, а по кредитному договору была принята в залог и вовсе за 39 928 400 Р, суд поддержал налоговиков. То есть посчитал, что стоимость неотделимых улучшений не надо засчитывать в расходы на покупку квартиры.

Занижение стоимости в договоре купли-продажи недвижимости: чем это грозит

Умный потребитель

/ 8 ноября 2022 14:00

Продажа квартиры с занижением стоимости в договоре – способ «оптимизировать» налоги для продавца. Как проходят такие сделки и почему они невыгодны для покупателя.

Читайте также:  Право на комфортное проживание

Занижение стоимости квартиры в договоре – способ ухода от налогов

Листая объявления о продаже квартир на вторичном рынке, можно наткнуться на приписку «в собственности менее трех лет». Это сигнал для покупателя. Так выглядит завуалированное предложение готовиться к сделке с занижением стоимости квартиры в договоре.

В статье расскажем, что это такое, чем грозит для покупателя, почему не стоит проводить такие сделки и как снизить риски.

Кому и зачем нужно занижать стоимость квартиры в договоре купли-продажи

Доход от продажи недвижимости в России облагается НДФЛ – 13%. Подробнее об этом говорит Федеральный закон от 26.07.19 № 210-ФЗ.

Платить НДФЛ при продаже не нужно, если:

  • с момента покупки квартиры прошло более трех лет и это единственное жилье;
  • через пять лет после покупки квартиры, если она не единственная;
  • с момента получения наследства прошло три года;
  • владелец – пенсионер, инвалид, ветеран боевых действий или другой льготник, согласно статье 407 Налогового кодекса;
  • владелец – родитель двух и более детей, покупающий большую по площади квартиру;
  • недвижимость продана дешевле или за ту же цену, что и была куплена.

А если владелец не входит в льготные категории и не готов ждать несколько лет? Тогда он либо платит налог, либо должен продать квартиру за ту же сумму, что купил.

Важно: НДФЛ 13% рассчитывается от прибыли. Например, квартира была куплена за 3 млн рублей, а через год ее продали за 4 млн. НДФЛ составит 13% от миллиона или 130 000 рублей.

https://www.youtube.com/watch?v=pEDx2eSZiEo\u0026pp=ygUx0J_RgNC-0LTQsNC20LAg0L_QviDQt9Cw0L3QuNC20LXQvdC90L7QuSDRhtC10L3QtQ%3D%3D

Никто не любит платить налоги. Но особенно тяжелой ситуация становится во время роста цен на рынке недвижимости.

В январе 2020 Мария купила студию на окраине города за 2,5 млн рублей. Через год она решила переехать в другую часть города, ближе к работе.

Хорошая новость – рыночная цена ее студии выросла до 4 млн. Плохая новость – ей придется заплатить 195 000 рублей налогов. А значит купить точно такую же квартиру в другом районе она не сможет.

Ей остается либо ездить на работу по два часа в один конец, либо покупать жилье с худшими характеристиками.

В этом случае продавцы предлагают занизить цену в договоре купли-продажи недвижимости. Это позволит им не платить налоги.

Механизм сделки с занижением прост: меньшую сумму указывают в договоре, который регистрируется в Росреестре. А остаток денег оформляют через дополнительное соглашение, деньги передаются через ячейку.

Эту практику нельзя назвать безопасной, что не мешает ей быть широко распространенной. Причем настолько, что ее поддерживают даже банки.

Занижение при продаже квартиры в ипотеку

Удивительно, но факт: большинство банков работает с такими сделками и выдает на них ипотечные кредиты. Если у покупателя на руках большой первоначальный взнос, то банк можно просто не ставить в известность.

В остальных случаях к договору прописывается дополнительное соглашение о «неотделимых улучшениях». Под ними понимается капитальный ремонт или реконструкция. Проверять их наличие никто не будет.

Например, Иван купил квартиру за 4 млн рублей. Спустя год решил ее продать. Рыночная цена повысилась до 4,5 млн рублей. Он нашел покупателя с ипотекой – Петра.

Через банковского менеджера они заключают договор, в котором прописана стоимость квартиры в 4 млн и дополнительное соглашение. В нем Петр обязуется заплатить еще 500 000 рублей за неотделимые улучшения.

Расчет налогооблагаемой базы будет идти с суммы в договоре в 4 млн рублей. Так Ивану не придется платить налоги.

Попытки обмануть систему могут дорого обойтись всем сторонам сделки. Но больше всего рискует покупатель.

Занижение стоимости квартиры в договоре несет покупателю дополнительные риски

Покупка жилья на вторичном рынке – всегда так или иначе рискованный процесс. Российское законодательство в этом вопросе отличается замысловатостью.

Что может пойти не так:

  • в квартире обнаружится член семьи, который ранее отказался от приватизации, но получил право на пожизненное проживание;
  • супруг собственника квартиры не дал согласие на сделку; Напомним, с недавних пор при получении нового паспорта не обязательно переносить туда информацию о ранее заключенных браках;
  • при сделке были нарушены права несовершеннолетних;
  • продавец получил недвижимость в наследство, могут появиться другие наследники. Даже спустя несколько лет.

В таких случаях покупателя ждут судебные разбирательства, по итогу которых сделка может быть расторгнута. Покупателю должны вернуть его деньги. Но только ту сумму, что указана в договоре купли-продажи. За остаток средств придется бороться в суде и не факт, что он встанет на сторону пострадавшего.

Банкротство и подозрения

Новый закон о банкротстве физических лиц добавил много седых волос риэлторам и покупателям недвижимости. Во время этой процедуры все сделки о купле-продаже крупного имущества потенциального банкрота за последние три года внимательно изучает управляющий.

Если ему покажется, что продажа была совершена с целью сокрытия имущества, то ее признают недействительной. А цена ниже рыночной стоимости будет веским доказательством.

Петр купил у Ивана квартиру за 4,5 млн рублей. Сделка была с занижением, в договоре указано 4 млн рублей. Через год Иван взял несколько кредитов, не смог по ним платить и подал на банкротство физлица.

Управляющий проверил его имущество и счета, нашел недавно проданную недвижимость. Разница между рыночной и фактической ценой больше 10%, сделка получила статус подозрительной. Квартиру вернули в конкурсную массу.

Петр в этом случае может получить свои деньги назад, но только в порядке очереди наравне с другими кредиторами. На практике это может значить – никогда.

https://www.youtube.com/watch?v=pEDx2eSZiEo\u0026pp=YAHIAQE%3D

В спорах о недвижимости фигурирует понятие «добросовестного приобретателя». Подразумевается, что закон защищает права тех, кто не имел умысла его нарушать. О тех, кто сознательно помогает другим уйти от налогов, этого сказать нельзя.

Таким образом, при любых судебных разбирательствах покупатель квартиры с занижением, встает в заведомо проигрышную позицию. В случае с банкротством особенно уязвимы те, кто покупают квартиру у родственников. Такие сделки почти всегда признаются недействительными.

Порочный круг занижений

Сделки с недвижимостью похожи на брак: люди часто думают, что это навсегда, но жизнь вносит свои коррективы. Квартиры, купленные для долгого личного проживания, иногда приходится продавать раньше срока. В таком случае продавцу придется заплатить налоги и за себя, и за «того парня».

Александра купила квартиру с занижением стоимости в договоре. Фактическая цена 7 млн рублей, но в договоре указано только 6 млн. Через два года потребовалось срочно ее продать. Александра готова продавать ее за те же 7 млн рублей.

Но так как официально она купила ее за 6 млн рублей, то с миллиона ей придется заплатить налог. Альтернатива — искать покупателя, который готов пойти на сделку с занижением. А это делает ее квартиру менее привлекательной на рынке.

Налоговая инспекция может заинтересоваться сделкой с занижением

Главный риск: у налоговой могут возникнуть вопросы. В этом случае сотрудники ФНС, помимо недоимки, имеют право взыскать штраф до 40% от суммы уклонения. Чем больше сумма занижения, тем выше риск того, что сделка привлечет внимание инспекторов.

С недавних пор участились случаи, когда Росреестр отказывает в регистрации сделок, если в договоре купли-продажи и банковской закладной фигурируют разные суммы. Это часть последовательной политики по повышению собираемости налогов.

Помимо рисков нужно учитывать фактор удобства для покупателей. Чем больше проблем у объекта недвижимости – тем выше скидка и дольше срок экспозиции.

Продавая квартиру с занижением, придется либо запастись терпением, либо снизить цену. При подсчете может оказаться, что выгоднее будет заплатить налоги и спать спокойно.

Затраты на стройматериалы при ремонте всегда довольно значительны. Но есть отличный способ снизить нагрузку на свой кошелек. С картой «Халва» вы можете приобретать любые товары в магазинах для ремонта — партнерах Халвы — в беспроцентную рассрочку на срок до 10 месяцев. Кроме того, с Халвой вы сможете взять потребительский кредит на любые нужды.

Узнать большеНалогооблагаемую базу для продавца квартиры можно уменьшить законным путем

Зная все «подводные камни» таких сделок, советовать нарушать закон мы не будем. Но что делать, если у квартиры уникальные характеристики и хочется купить именно ее?

Очевидный вариант – предложить продавцу компенсировать сумму налогов. Вряд ли кто-то, кроме очевидных мошенников, откажется. Правда, в этом случае квартира может перестать быть настолько привлекательной.

Альтернатива – предложить продавцу способы уменьшения налогооблагаемой базы.

Читайте также:  Пленум ВАс КОаП

В фактические расходы по покупке недвижимости можно вписать проценты по ипотеке.

Елена купила квартиру в ипотеку за 3 млн рублей, через два года она продает ее за 4 млн рублей. Налогооблагаемая база – миллион. Но за те же два года она заплатила банку 480 000 рублей.

Из этой суммы 200 000 ушло в тело кредита, а 280 000 – в проценты за пользование деньгами банка. Соответственно 280 000 рублей Елена может вычесть из налогооблагаемой базой.

Таким образом база составит 720 000 рублей, а отдать налоговой придется 93 600 рублей, вместо 130 000.

Не лишним будет напомнить продавцу о налоговых вычетах.

Покупая квартиру, можно вернуть до 260 000 рублей за саму недвижимость и 390 000 рублей за проценты по ипотеке. Не все знают, но на этот вычет граждане имеют право и после продажи недвижимости.

Ольга купила квартиру за 3 млн рублей в 2019 году. За этот год она заплатила только 78 000 рублей налогов. В начале 2020 Ольга подала декларацию и получила свой вычет. Если в этом же году она продаст квартиру, налоговая все равно будет ей «должна» оставшиеся 182 000 рублей.

Допустим, Ольга продает квартиру в том же 2020 за 4 млн рублей. Налогооблагаемая база составит миллион, а ей придется заплатить 130 000 рублей налогов. Она может подать декларацию и произойдет взаимозачет. В итоге, Ольга ничего не будет платить государству, а получит еще 52 000 рублей из своего вычета.

https://www.youtube.com/watch?v=61JoDHgpxtQ\u0026pp=ygUx0J_RgNC-0LTQsNC20LAg0L_QviDQt9Cw0L3QuNC20LXQvdC90L7QuSDRhtC10L3QtQ%3D%3D

Можно вспомнить и о других налоговых вычетах. Государство может вернуть 13% от стоимости лечения или учебы, за покупку ценных бумаг и в некоторых других случаях.

Но дело в том, что не все граждане ежемесячно платят НДФЛ и могут на них претендовать. Это относится к самозанятым, предпринимателям (кроме тех, кто платит налоги по ОСНО) и просто официально безработным.

А вот при продаже недвижимости образуется нужная налогооблагаемая база, с которой можно дополнительно вернуть деньги.

Для тех, кто ценит свое времяПодпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.Подписывайтесь на наш канал в Telegram

Занижение цены в договоре купли-продажи недвижимости: в чём опасность для сторон

ЖК «Метрополия», Яндекс Недвижимость

Во многих сделках с недвижимостью есть сомнительные схемы, которые используют недобросовестные участники сделки или риелторы для получения выгоды.

Одна из таких уловок — занижение стоимости в договоре купли-продажи квартиры.

Это правонарушение, которое может повлечь за собой серьёзные последствия для каждого участника сделки: стороны рискуют потерять внушительную сумму денег, а иногда и сам объект. 

В этой статье подробно расскажем, с какими неприятными последствиями могут столкнуться стороны, если в договоре будет отражена неверная цена.

По сути, собственнику недвижимости не запрещено указать в договоре купли-продажи (ДКП) абсолютно любую цену. Это свобода договора, которая обозначена в ст. 421 ГК РФ. И некоторые продавцы намеренно прописывают неполную стоимость жилья в документе, чтобы уменьшить налогооблагаемую базу. 

Напомним: налог не удерживается из дохода от продажи после трёх или пяти лет владения недвижимостью. Если этот срок не прошёл, продавец обязан отдать в государственный бюджет 13% от полученной прибыли — то есть разницы между ценой покупки объекта и ценой его продажи. А если эта разница превышает 5 миллионов рублей, то налог составит 15%.

На практике часто бывает так: в договоре прописана сильно заниженная сумма, а разница между реальной суммой сделки и зафиксированной в документах передаётся бывшему владельцу квартиры наличными. Например, по документу собственник продал жильё за 4 миллиона рублей, а на самом деле — за 6 миллионов рублей. И 2 миллиона рублей уже не входят в сумму для расчёта налога на доход. 

Несмотря на кажущуюся выгоду, здесь у продавца могут возникнуть неприятности, о которых расскажем далее.

Иногда сами покупатели предлагают продать им квартиру с неполной стоимостью по документам — обычно таким способом они пытаются скрыть от ФНС свои реальные доходы. В подобных случаях новые собственники недвижимости также могут попасть в неприятную ситуацию и потерять приличные деньги.

Занижая стоимость недвижимости, рискует в первую очередь продавец. Многие из собственников перед подписанием ДКП с неверной ценой арендуют банковскую ячейку для хранения реальной выручки от продажи квартиры. На самом процессе передачи средств присутствуют обе стороны, и продавец уверен, что деньги он уже получил. Но иногда так всё проходит далеко не так гладко.

Например, бывают случаи, что срок аренды ячейки подошёл к концу, а перерегистрация права собственности в Росреестре так и не произошла — скажем, старый владелец вовремя не передал документы в Росреестр. Такая ситуация выгодна недобросовестному покупателю. Он может в любой момент забрать деньги (разницу между тем, что прописано в ДКП и что полагается по факту). 

ЖК «Остров», Яндекс Недвижимость

При этом у него на руках будет подписанный продавцом ДКП, который покупатель может использовать в суде, чтобы оформить квартиру в собственность в одностороннем порядке. И юридически он имеет право купить недвижимость именно по цене, которая указана в основном документе.

Конечно, такая ситуация вряд ли устроит бывшего собственника недвижимости. Но если он будет угрожать покупателю, это только усугубит ситуацию. Новый владелец квартиры вправе сообщить о занижении цены в налоговую службу, а это уже нарушение законодательства. 

Если нарушение будет доказано, ФНС пересчитает налог и через суд может обязать нарушителя заплатить штраф. При этом размер санкций довольно внушительный — от 100 до 300 тысяч рублей (ст. 198 УК РФ). В отдельных случаях на бывшего собственника даже заводят уголовное дело по факту мошенничества.

Налоговая инстанция сама может инициировать проверку, если цена сделки вызовет подозрения. Ведь эта цена не может составлять менее 70% кадастровой стоимости объекта (на 1 января года продажи).

И для такой проверки даже не нужна жалоба со стороны: если в ДКП указана цена меньше этого значения, она не будет учитываться — продавец всё равно обязан уплатить в ФНС сумму, равную не менее 70% кадастрового значения.

Такое требование отражено в п. 2 ст. 214.10 НК РФ.

Больше всех от занижения цены по договору может пострадать покупатель. В случае возникновения каких-либо спорных вопросов по поводу имущества ему придётся через суд доказывать, что он передал продавцу большую сумму, чем прописана в договоре. И даже если это получится сделать, то ничего хорошего, скорее всего, не выйдет.

Во-первых, на суде обязательно выяснится, что истец знал о заниженной цене, ведь в договоре стоит его подпись — то есть он сознательно допустил правонарушение.

Во-вторых, если по решению суда сделка будет признана недействительной, стороны возвращаются в первоначальное положение: продавец получает квартиру обратно и отдаёт деньги покупателю. Но в этом случае продавец обязан будет вернуть только ту сумму, которая указана в ДКП.

Конечно, в этом случае больше всего пострадает покупатель: он недополучит ту часть суммы, что была оговорена на словах.

Бесплатный подбор новостройки

Мы знаем о них всё. Предложим вариант под ваши пожелания и бюджет всего за один звонок. Расскажем об акциях и льготных ставках по ипотеке.

Если же речь идёт о продаже новой недвижимости, то покупателя ждёт ещё один неприятный нюанс: отдать в бюджет государства придётся приличную сумму, которая отсчитывается от разницы между изначальной стоимостью и доходом от продажи.

Чтобы было понятнее, приведём пример.

Предположим, гражданин приобрёл квартиру за 6 миллионов рублей по документам, а её рыночная цена на тот момент составляла 9 миллионов рублей. С момента сделки прошёл один год, по истечении которого покупателю удалось перепродать квартиру за 9,5 миллионов рублей. То есть налогооблагаемая база составит в этом случае 3,5 миллиона рублей и ему придётся заплатить в бюджет 455 тысяч рублей.

Для сравнения: если бы в ДКП стояла реальная стоимость недвижимости в 9 миллионов рублей, которые покупатель фактически передал её прежнему хозяину, налог от продажи составил бы всего 65 тысяч рублей.

Занижение стоимости квартиры в договоре — это весьма рискованный шаг для каждой из сторон сделки. Если продавец пытается таким образом сэкономить на налогах, а ФНС это нарушение обнаружит, ему может грозить довольно внушительный штраф. 

Для нового собственника отражение неполной цены в главном документе может обернуться более серьёзными последствиями: он рискует потерять не только часть средств, но и сам объект сделки. Чтобы себя обезопасить, лучше указывать реальную стоимость квартиры в ДКП.