Управляющие организации нередко остаются крайними в спорах собственников о нарушениях правил проживания и установки дополнительного оборудования в МКД. О том, как УО обезопасить себя от возможного привлечения к ответственности из-за незаконного использования ОИ собственниками и третьими лицами, рассказала Сусана Киракосян.

Почему УО и ТСЖ нужно знать правила проживания в МКД

Когда кто-то: собственник или наниматель помещения, члены их семей, управляющие домом организации или третьи лица –  нарушает правила проживания в МКД, неизбежно происходит конфликт. О способах решения таких конфликтов рассказала на онлайн-семинаре 25 октября наш постоянный эксперт, кандидат юридических наук, доцент, старший советник ALTHAUS Legal и практикующий юрист Сусана Киракосян.

Ниже смотрите демоверсию онлайн-семинара.

Последние два года суды активно рассматривают споры, связанные с пользованием общим имуществом. Если обратиться к статистике судебных споров в целом, можно утверждать, что споры относительно пользования общим имуществом МКД являются вторыми после дел о взыскании задолженности за жилищно-коммунальные услуги.

Поговорим о том, как оставаться в рамках правового поля и наладить взаимоотношения с собственниками по вопросам пользования общим имуществом многоквартирного дома. Начнём с обязанностей управляющих организаций по вопросам соблюдения правил проживания в МКД.

УО должны выявлять случаи нарушения правил проживания в МКД. Кроме этого в их обязанности входит контроль:

• законности размещения рекламных конструкций, кондиционеров и иного оборудования;
• нарушений со стороны провайдеров связи;
• способов защиты интересов собственников помещений;
• исковой давности и случаев, когда применить её нельзя.

О размещении на общем имуществе МКД объектов рекламы и информации

Нормативная основа правил проживания в МКД

Правильно осуществлять контроль за правилами проживания в МКД и использования общего имущества дома управляющим организациям помогут отдельные положения:

Наличие общего имущества – существенное условие управления многоквартирным домом. Некоторые полагают, что общего имущества не существует, так как права на него не регистрируются Росреестром. Однако Сусана Киракосян обратила внимание, что понятие общего имущества закреплено в Жилищном кодексе РФ. Более того, оно подтверждено рядом других нормативно-правовых актов и судебной практикой.

В силу закона общее имущество возникает вне зависимости от факта регистрации в Росреестре.

Существует точка зрения, что в многоквартирном доме не может быть ничего частного и личного. Эта идея называется концепцией поэтажной собственности, в которой говорится о том, что дом – это составная часть земельного участка. Значит, нет частных квартир, есть доли в общем имуществе. Предлагается даже отменить регистрацию прав на помещение и сделать регистрацию доли в праве.

Особое внимание спикер уделила соседскому праву. В каждом доме есть свой заведённый порядок пользования общим имуществом. Подробнее о том, как применяется такое право, узнайте в видеозаписи онлайн-семинара.

Должна ли управляющая организация стирать граффити со стен дома

Какие правила проживания в МКД существуют

Содержание помещений и общего имущества многоквартирного дома считается обязанностью собственников помещений в МКД (ст. ст. 200 – 211 ГК РФ, ст. ст. 30, 39, 156, 158 ЖК РФ, ПП РФ № 491).

Собственники обязаны:

• поддерживать свои помещения в надлежащем состоянии;
• использовать помещения по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ;
• не допускать бесхозяйственного обращения с помещением;
• соблюдать правила содержания общего имущества;
• нести расходы по содержанию собственного помещения и общего имущества.

Однако обязанность по содержанию общего имущества собственники помещений в многоквартирном доме возлагают на управляющие домом организации, поэтому мы рекомендуем УО периодически информировать собственников об их обязанностях. Такие сведения можно размещать на информационных стендах.

Если собственник нарушает одно из перечисленных правил, его можно привлечь к ответственности: гражданско-правовой, административной, а в некоторых случаях даже уголовной. Всё, за что не наказан собственник, может стать ответственностью и риском управляющего многоквартирным домом.

Суды о законности монтажа кондиционера на стене МКД

Какие нарушения совершают собственники и как с этим бороться

Перечислим наиболее распространённые нарушения. Наверняка, сотрудники каждой управляющей компании встречались с такими или слышали об их существовании:

• нарушение тишины и покоя соседей;
• нарушение правил содержания домашних животных;
• залитие;
• захламление мест общего пользования, складирование мусора;
• курение в местах общего пользования – в подъездах, лифтах, на детских площадках;
• незаконная перепланировка и переоборудование.

О том, что грозит собственникам помещений за совершение таких нарушений и как происходит привлечение к ответственности, смотрите в видеозаписи онлайн-семинара.

Об обязательных для УО работах по содержанию общего имущества дома

Что УО стоит знать об установке оборудования в МКД

Установка дополнительного оборудования в помещениях общего имущества МКД – довольно распространённая ситуация. Оборудование устанавливают собственники помещений и третьи лица.

Управляющим организациям, ТСЖ, ЖК, ЖСК нужно знать правила установки оборудования в МКД, потому что они:

• отвечают за надлежащее состояние общего имущества;
• представляют интересы собственников помещений при заключении договоров о пользовании общим имуществом;
• представляют интересы собственников помещений при защите их интересов в суде в случае незаконной установки оборудования;
• размещают договоры на пользование общим имуществом в ГИС ЖКХ;
• несут ответственность при причинении вреда общему имуществу, жизни и здоровью собственников при пользовании ОИ, если не докажут, что вред причинён не по их вине;
• по инициативе ГЖИ из-за ненадлежащего содержания ОИ могут лишиться лицензии.

О новых правилах размещения в МКД оборудования операторов связи

Что нужно для установки оборудования в МКД

1. Согласие собственников помещений.

В Жилищном кодексе РФ за собственниками помещений закреплено право на своё усмотрение совершать любые действия в отношении принадлежащего им имущества. Именно они на общем собрании имеют право принимать решения о порядке пользования ОИ в МКД (ч. 3 ст. 181.2 ГК РФ, ст. ст. 46, 48 ЖК РФ).

Базовые правила для собственников и нанимателей жилья

Адвокат АП Московской области, адвокатский кабинет № 3006 Обратите внимание на дату публикации материала: информация могла устареть из-за изменений в законодательстве или правоприменительной практике.

С 1 марта 2022 г. начнут действовать новые правила пользования жилыми помещениями. Они помогут проживающим разобраться в своих правах и обязанностях, а также избежать штрафов

С 1 марта 2022 г. начнут действовать новые правила пользования жилыми помещениями1. Они мало чем отличаются от нынешних, и все же обсудить основные правила не помешает, хотя бы потому, что их нарушение может повлечь административную ответственность.

Правила пользования жилыми помещениями должны быть известны всем, кто использует помещения на одном из законных оснований – на праве собственности или праве пользования (по договору социального найма, договору найма помещения фонда социального использования и др.).

Напоминаем, что если вы переехали в другой субъект РФ и находитесь там более 90 дней, то вы обязаны зарегистрироваться по месту пребывания. Эта регистрация не отменяет вашу «постоянную» регистрацию и может быть необходима при записи ребенка в школу, устройстве на работу, получении пособий, пенсии и т.д.

Проживание гражданина РФ в жилом помещении без регистрации по месту пребывания либо допущение этого нанимателем или собственником помещения, равно как нарушение правил регистрации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г.

№ 713, влекут наложение административного штрафа на этого гражданина, нанимателя или собственника (ст. 19.15.1, 19.15.2 КоАП РФ).

При этом можно не регистрироваться, если после переезда не изменился субъект РФ либо если вы переехали из Москвы в Московскую область, из Санкт-Петербурга в Ленинградскую область, из Севастополя в Республику Крым или обратно, т.е. из области в город, из Крыма в Севастополь (ст. 5 Закона РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-1).

Кроме того, с 28 февраля 2021 г. административная ответственность за отсутствие регистрации по месту пребывания не грозит:

• супругам нанимателя или собственника жилого помещения, зарегистрированного в нем;
• детям (усыновленным тоже);
• подопечным;
• супругам детей;
• родителям и усыновителям;
• опекунам и попечителям;
• супругам родителей;
• родным братьям и сестрам;
• бабушкам и дедушкам;
• внукам.

• Пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав проживающих в нем граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями (ст. 17 ЖК РФ). (За систематическое нарушение прав других жильцов дома жилье недобросовестного соседа может быть продано с публичных торгов с выплатой ему вырученных средств. А если квартира принадлежит муниципалитету, соседа могут выселить. Подробнее об этом рассказано в статье «Проблемные соседи»).
• Жилое помещение предназначено в первую очередь для проживания в нем граждан. А потому в нем недопустимо размещение промышленных производств и осуществление миссионерской деятельности. Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг. По сообщению Роспотребнадзора, в 2013–2016 гг. в Москве значительно возросло количество обращений граждан с жалобами на размещенные в жилых домах хостелы. Нарушение общественного порядка, шум, беспокойство жителей домов из-за постоянной смены проживавших в этих хостелах гостей привели к внесению поправки в ст. 17 Жилищного кодекса – так был установлен запрет на размещение гостиниц в жилых помещениях.
• Предпринимательскую деятельность в квартире разрешается осуществлять, но делать это может только собственник. И даже если он заключит трудовой договор с другим лицом, этот человек не приобретет право осуществления предпринимательской деятельности в жилом помещении собственника-работодателя.
• Собственник должен обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Не допускается самовольное переустройство или перепланировка квартир. Физическому лицу за самовольную перепланировку может быть назначен штраф в размере до 2,5 тыс. руб. Это гораздо меньше, чем пришлось бы заплатить за такое нарушение ИП или юридическому лицу, – 40–50 тыс. руб. Однако при назначении штрафа суд также обяжет гражданина привести помещение в первоначальное состояние, что устраняет любые возможные выгоды от самовольной перепланировки. Вот вам реальный пример: владелец квартиры в многоквартирном доме соорудил на крыше бассейн, поставил деревья в кадках, кресла и лежаки. Из-за небезопасности конструкций и возможности причинения вреда при их падении с высоты многоэтажного дома Госжилинспекция приняла решение о демонтаже зоны отдыха. Общая сумма штрафов составила 300 тыс. руб. Решили увеличить количество розеток, возвести новую стену или прорубить дверной проем? Такая «реконструкция» должна быть согласована. Читайте об этом в материале «За самовольную перепланировку помещений МКД будут штрафовать по-новому»).
• Собственник обязан нести расходы на содержание жилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме. Он должен платить за капитальный ремонт здания, управление домом, текущий и капитальный ремонт общего имущества, оплачивать в срок коммунальные услуги. (Собственники квартир могут оплачивать ремонтные работы частично и в отдельных случаях вовсе не платить, а также проверить, как потратят их деньги, и сдвинуть сроки проведения капремонта – об этом мы рассказали в статье «Жильцы вправе влиять на решения о проведении и об оплате капремонта»). Пункт 17 Правил пользования жилыми помещениями предусматривает, что члены семьи собственника имеют равные с ним права. При этом они обязаны использовать жилое помещение по назначению и обеспечивать его сохранность, нести расходы на содержание помещения и общего имущества в доме.

Перечень обязанностей нанимателя жилого помещения по договору соцнайма шире, чем у собственника. Он обязан:

• использовать жилое помещение по назначению – для проживания;
• соблюдать права проживающих в этом помещении граждан, соседей;
• обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии;
• немедленно принимать меры к устранению обнаруженных неисправностей (например, при возникновении проблем с электричеством или водопроводом);
• допускать в заранее согласованное время уполномоченных наймодателем лиц, представителей органов государственного контроля для осмотра состояния жилого помещения, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;
• своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

При этом наниматель имеет право: требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг; а также с согласия членов семьи и наймодателя вселять в помещение иных лиц, разрешать безвозмездное проживание в помещении гражданам в качестве временных жильцов и сдавать помещение в поднаем.

Члены семьи нанимателя имеют равные с ним права и обязанности по пользованию жилым помещением.

1 Постановление Правительства РФ от 6 сентября 2021 г. № 1498, Приказ Минстроя России от 14 мая 2021 г. № 292/пр.

Если не провести общее собрание вовремя и по всем правилам, то компанию и ее директора могут оштрафовать на кругленькую сумму. А участников, которые постоянно прогуливают собрания, и вовсе исключают из обществ «Ну, мааам, отстань», «Пап, хватит!» – подростки не любят, когда их учат жизни. Адвокаты рассказали, как нравоучения превратить в домашнее веселье

Право на благоприятные условия проживания

Подборка наиболее важных документов по запросу Право на благоприятные условия проживания (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 17 «Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением» ЖК РФ»Анализируя представленные доказательства, руководствуясь статьями 17, 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 5, пунктом 1 статьи 6 Закона Республики Башкортостан от 22 апреля 1997 г. N 88-3 «О домашних животных», суд пришел к выводу о том, что ответчик использует жилое помещение с нарушением целевого назначения — для содержания животных, при этом, не обеспечивая надлежащее состояние как самого жилого помещения, так и соблюдения прав и законных интересов соседей на благоприятные условия проживания; при этом такие действия ответчика носят систематичный характер, в связи с чем, заявленные истцом требования посчитал возможным удовлетворить.»

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Статья: К вопросу об экологической и продовольственной безопасности в сфере обеспечения населения питьевой водой(Липич О.А., Кривченко В.Н., Шевелева О.В.)

(«Государственная власть и местное самоуправление», 2020, N 2)

Исходя из этих требований, необходимо проанализировать, как они соблюдаются.

В Забайкалье, например, за последние три года, в адрес Уполномоченного по правам человека в Забайкальском крае (далее — Уполномоченный) поступило 364 жалобы, связанные с нарушением прав граждан в данной сфере (из доклада Уполномоченного по правам человека в Забайкальском крае, материалов круглого стола «Об обеспечении прав граждан на благоприятные условия проживания», г. Чита, 23 мая 2019 г.).

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Статья: Реализация права на охрану здоровья граждан на местном уровне: теория, практика, контроль(Будаев А.М.)

(«Актуальные проблемы российского права», 2022, N 10)

Безусловно, создание комфортных и благоприятных условий проживания, реализация конституционных прав жителей муниципальных образований в итоге зависят от ежедневной, кропотливой, добросовестной работы органов и должностных лиц местного самоуправления. Важным направлением становится долгосрочное планирование, включающее различные направления жизнедеятельности муниципального образования, в том числе в сфере оказания медицинской помощи и охраны здоровья граждан.

Нормативные акты

«Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 2 (2022)»(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.10.2022)Х. обратилась в суд с иском к товариществу собственников жилья (далее — ТСЖ), обществу о возложении обязанности выполнить работы по ремонту фасада многоквартирного дома, взыскании неустойки, штрафа, суммы компенсации морального вреда, мотивировав свои требования следующим. В период отопительного сезона в принадлежащем ей жилом помещении было холодно, в связи с чем она обратилась к ТСЖ с требованием установить и устранить причину утечки тепла. На направленные в адрес ТСЖ заявление о ремонте фасада здания и претензию ответы истцом не получены, ремонтные работы не выполнены. Также истец ссылалась на то, что своим бездействием ответчик нарушает ее право на благоприятные и безопасные условия проживания, а ответственность за содержание и ремонт фасада наряду с ТСЖ несет общество (ответчик), оказывающее услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.

Право на жилище (ст. 40 Конституции России)

• Конституционное право на жилище предполагает гарантирован­ную законом возможность для каждого быть обеспеченным посто­янным жильем, возможность стабильного пользования имеющимся жильем, неприкосновенность жилища, право на улучшение жилищ­ных условий, а также обеспечение для проживающих в жилых домах, жилых помещениях здоровой и безопасной среды обитания.
• Конституция Российской Федерации предусматривает, что ор­ганы государственной власти и местного самоуправления поо­щряют жилищное строительство, создают условия для осущест­вления права на жилище.
• В соответствии со статьёй 2 Жилищного кодекса Российской Фе­дерации право граждан на жилище обеспечивается, в том числе по­средством содействия развитию рынка недвижимости в жилищной сфере, использования бюджетных средств и иных не запрещенных законом источников денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, предоставления гражданам жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помеще­ний государственного или муниципального жилищного фонда, стиму­лирования жилищного строительства, обеспечения контроля за ис­пользованием и сохранностью жилищного фонда и государственного жилищного надзора.

В то же время Конституция Российской Федерации и действующее законодательство не закрепляют обязанность государства обеспечи­вать жильем всех граждан. Граждане за свой счет или с привлечени­ем государственных субсидий вправе покупать, менять, арендовать, строить своими силами или с привлечением подрядных организаций жилье. Исключение составляют малоимущие и иные указанные в зако­не граждане, нуждающиеся в жилище. Им жилье предоставляется бес­платно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Предоставление жилья малоимущим и иным установленным зако­ном категориям граждан осуществляется по договорам социального найма.

Важной гарантией конституционного права на жилище являет­ся недопустимость произвольного лишения жилища. Это означает, что выселение из жилого помещения возможно только в случаях, установленных законом или в судебном порядке.

При этом закон­ные владельцы жилого помещения вправе истребовать занимаемое ими жилое помещение из чужого незаконного владения, требовать устранения всяких нарушений их права на жилище, даже если эти на­рушения и не связаны с лишением права собственности, владения и пользования.

Основные законодательные акты:

• Жилищный кодекс Российской Федерации;
• Гражданский кодекс Российской Федерации.

Специальный доклад «ПРАВО НА ЖИЛИЩЕ И ПРАВО НА БЛАГОПРИЯТНУЮ ОКРУЖАЮЩУЮ СРЕДУ: КОНФЛИКТ ИНТЕРЕСОВ И МЕТОДЫ УРЕГУЛИРОВАНИЯ»

• Специальный доклад
• Уполномоченного по правам человека в Самарской области
• «ПРАВО НА ЖИЛИЩЕ И ПРАВО НА БЛАГОПРИЯТНУЮ ОКРУЖАЮЩУЮ СРЕДУ: КОНФЛИКТ ИНТЕРЕСОВ И МЕТОДЫ УРЕГУЛИРОВАНИЯ»

«Каждый имеет право на благоприятную окружающую среду, достоверную информацию о ее состоянии и на возмещение ущерба, причиненного его здоровью или имуществу экологическим правонарушением» (ст. 42 Конституции Российской Федерации).

Введение.

Проблемы правового регулирования городской застройки в настоящее время приобретают чрезвычайную актуальность. Приоритетным направлением государственной жилищный политики является реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».

Конституция Российской Федерации, жилищное законодательство устанавливают право граждан на жилище как одно из важнейших социально-экономических прав.

Органы государственной власти и органы местного самоуправления создают условия для осуществления права на жилище, в том числе содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере, стимулируют жилищное строительство.

Вместе с тем, масштабная деятельность по созданию объектов капитального строительства в ряде случаев вступает в противоречие с реализацией права граждан на благоприятную окружающую среду.

И если с временными трудностями (стройматериалы во дворе и на спортплощадке, грузовые машины перед домом, башенный кран перед окном) жильцы еще готовы мириться и относятся к ним с пониманием, то многоэтажную застройку, закрывающую вид на Волгу, и стройплощадку на месте вырубленного сквера рассматривают как прямое нарушение их прав и нормальных условий жизни. В  большинстве случаев это имеет под собой основание.

Концепция «точечной» застройки часто преподносится как наиболее   рациональное решение квартирного вопроса для граждан. В реальности же   реализация права на жилище в ущерб праву на благоприятную окружающую среду становится  причиной серьезного конфликта социальных интересов.

Почти систематическими стали общественные действия против уплотнительной застройки (пикеты, митинги, акции), поскольку ее ведение оказывает негативное воздействие на условия проживания граждан как в период строительства, так и в последующем (ликвидация привычных мест отдыха людей, детских площадок, парков, скверов, уничтожение зеленых насаждений, увеличение потока транспортных средств и как следствие  — повышение загазованности воздуха).

Градостроительный кодекс Российской Федерации закрепляет принципы законодательства о градостроительной деятельности, в числе которых указывает на обеспечение устойчивого развития территорий.

Устойчивое развитие территорий определяется как обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений.

Право человека на благоприятные условия жизнедеятельности является составной и неотъемлемой частью права человека на благоприятную окружающую среду, гарантированного статьей 42 Конституции Российской Федерации.

Данное право принадлежит к числу тех прав и свобод, совокупность которых дает возможность судить о положении личности в конкретном обществе, а также и о характеристиках государства.

Наряду с другими социальными институтами оно определяет показатели качества жизни, и с этих позиций обеспечение благоприятной окружающей природной среды выступает как составная часть общих мероприятий по повышению качества жизни человека.

Устойчивость как одно из необходимых свойств развития территорий подразумевает под собой стабильность, предсказуемость и определенность. К сожалению, в настоящее время во многих городах, в том числе и в Самарской области, существует проблема, вызванная хаотичным (неустойчивым) развитием территорий.

Возникают ситуации, когда строительство объекта, на первый взгляд удачно вписывающегося в существующую застройку (с точки зрения архитектурного облика, обеспеченности коммуникациями, транспортной и социальной инфраструктурой, местоположения), существенно затрудняет дальнейшее развитие территории и реализацию гражданских прав и свобод.

В аппарат Уполномоченного по правам человека в Самарской области, правоохранительные, судебные органы и иные инстанции поступает большое количество обращений от инициативных групп жителей домов, расположенных вблизи предполагаемого или уже осуществляемого строительства.

Следует отметить тенденцию увеличения количества протестных групп и их консолидации в процессе защиты нарушенных прав. Наиболее активными являются жители домов № 2 и № 4 по ул. Осипенко; жители дома № 1 по пр. Ленина, домов № 20 и 20а по ул. Больничная, домов № 89, 93, 95, 97, 99, 101, 103, 105 по ул. Аэродромная, дома № 360 по пр.

Карла Маркса, домов № 132 «А» по ул. Волгина и № 148 по ул. Революционной, дома № 54 по ул. Урицкого, домов на ул. Белогородской (пос. Толевый), домов № 157-159 по ул. Дыбенко, домов в непосредственной близости к парку «Дружба» в городском округе Самара и другие.

Но именно ситуации с застройкой по данным адресам являются наиболее яркими и типичными примерами конфликта интересов.

Эскалация же конкретных конфликтных ситуаций чаще всего обусловлена игнорированием мнения людей, проживающих в районе предполагающейся уплотнительной застройки, и убежденностью уполномоченных лиц в правомерности и всесилии собственной позиции  («они, т.е. жители, всегда будут против: что же теперь не строить?!»).

Градостроительный кодекс Российской Федерации в качестве одного из принципов закрепляет участие граждан и их объединений в осуществлении градостроительной деятельности, обеспечение свободы такого участия.

В нем предусматриваются обязательные процедуры проведения публичных слушаний, в том числе по вопросам рассмотрения проектов планировки территории и проектов межевания территории.

Тем самым, градостроительное законодательство предоставляет населению городских территорий гарантированную возможность выражения своего мнения относительно вопросов градостроительного планирования и обязывает уполномоченные органы учитывать мнение населения в процессе разработки и утверждения документации о территориальном планировании.

Однако, существенной правовой проблемой является отсутствие в нормах градостроительного и земельного законодательства регламентации конкретных способов учета мнения населения при решении вопросов в градостроительной сфере.

1. Очевидно, что без определения четких критериев учета общественного мнения, порядка проведения согласительных процедур и механизмов преодоления возникших разногласий при ведении строительства участие общественности в процессе территориального планирования останется простой формальностью.
2. В связи с изложенным, целью настоящего специального доклада Уполномоченного по правам человека в Самарской области является:
3. анализ основных проблем, возникающих при ведении строительства методом уплотнительной (точечной) застройки, и приводящих к нарушениям конституционных прав граждан;
4. акцентирование внимания органов государственной власти, органов местного самоуправления, строительных и иных заинтересованных организаций на правовых и социальных проблемах в градостроительной сфере;
5. внесение предложений по разрешению конфликтных ситуаций, связанных с нарушениями прав граждан на жилище и благоприятную окружающую среду.
6. По итогам рассмотрения специального доклада должностными лицами органов государственной власти, органов местного самоуправления, заинтересованных организаций Уполномоченный считает необходимым решение следующих задач:
7. содействие восстановлению нарушенных прав граждан в связи с ведением строительства в непосредственной близости от жилых домов;
8. определение механизмов участия общественности, учета мнения населения при принятии решений в сфере землепользования и застройки;
9. устранение причин и предотвращение фактов правонарушений в данной сфере;
10. совершенствование законодательства в области градостроительства и землепользования в целях упорядочения размещения объектов капитального строительства на застроенных территориях, защиты прав и законных интересов граждан.

§ 1. Проблемы в реализации права граждан на благоприятную окружающую среду в условиях уплотнительной застройки.

В связи с уплотнением городской застройки, строительством жилых зданий и других объектов создаются препятствия в реализации права граждан на благоприятную окружающую среду, имущественных прав и общественных интересов.

Среди основных проблем, с которыми сталкиваются инвесторы при выборе земельных участков для строительства, можно отметить дефицит земель в границах населенного пункта.

Строительство за границами территорий влечет для застройщика дополнительные расходы на возведение коммуникаций и инженерных сетей, что является для него невыгодным.

В то же время, возведение новых объектов на уже сформированных и освоенных земельных участках становится удобным вариантом: дома возводят на существующих инженерных сетях, с использованием наземных и подземных коммуникаций, объектов социальной инфраструктуры.

Поэтому именно центральная часть населенного пункта становится наиболее привлекательным местом для застройщиков. Но одновременно строительные площадки все чаще становятся «полем битвы» жильцов за свои законные интересы.

Последствия уплотнительной застройки могут привести к весьма серьезным проблемам как для граждан, инвестирующих в строительство и  приобретающих квартиры в новостройках, так и для жителей близлежащих домов.

Например, перегруженность систем энергоснабжения района может представлять проблему для подключения будущего объекта к электросетям, наличие подземных коммуникаций на месте непосредственной застройки  — повлечь проблемы, связанные с необходимостью их переноса и получения соответствующих согласований, а следовательно, затягивание сроков строительства, введения объектов в эксплуатацию, сложности с оформлением правоустанавливающих документов для новых собственников недвижимости. Цена за квадратный метр при таких условиях строительства увеличивается в несколько раз, что не соответствует целям и задачам реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

В условиях современного градостроительства важной проблемой становятся взаимоотношения населения с застройщиками и органами местного самоуправления. При этом жители выступают как носители частного интереса при решении судьбы своего дома, квартала, микрорайона и как источник публично-правовой власти в решениях вопросов развития районов и города в целом.

Однако взаимодействие между инвесторами, застройщиками и органами власти, как правило, происходит без участия жителей конкретной территории. Подобные ситуации приводят либо к отчуждению жителей от власти, пассивности, либо к резким стихийным вспышкам возмущения.

Нередко поспешные поиски обусловлены сиюминутной ситуацией  и не направлены на решение проблемы в целом.

В адрес Уполномоченного по правам человека в Самарской области поступило коллективное обращение от жителей домов № 2, 2а, 2б, 2в, 4, 8 по ул. Осипенко г. Самара. 27.09.2004 г. было принято постановление Главы г.

Самары № 2436 «Об утверждении акта о выборе земельного участка для строительства, предварительном согласовании места размещения, разрешении проектирования жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и паркингом обществу с ограниченной ответственностью «Стройинвест» на земельном участке, расположенном по адресу: ул. Осипенко в Октябрьском районе города Самары».

Жильцы домов активно возражали против намечаемого строительства, поскольку осознавали негативные последствия: перенаселение территории; резкое ухудшение степени инсоляции, ликвидация зеленого массива, загрязнение атмосферы, увеличение нагрузки на инфраструктуру, трещины фундаментов домов № 2 и № 4 по ул. Осипенко. Организации, осуществляющие газоснабжение и водоснабжение будут вынуждены повысить давление в подающих коммуникациях, что может привести к авариям.

В связи с этим, вокруг строительства на данной площадке сложилась напряженная ситуация: инициативная группа жильцов организовывала палаточный лагерь на отведенном под строительство участке, проводила митинги.

Результатом акций граждан, их обращений в различные инстанции,  в прокуратуру Самарской области, явилось проведение областной прокуратурой проверки законности строительства ООО «Стройинвест» многоквартирного жилого дома в указанном районе.

Установлено, что решением Арбитражного суда Самарской области от 04.07.2007 г.

удовлетворены требования искового заявления ООО «Стройинвест» к Департаменту строительства и архитектуры администрации городского округа Самара об обжаловании действий должностных лиц, выразившихся в отказе в выдаче разрешения на строительство.  Судебным решением на Департамент возложена обязанность подготовить и выдать разрешение на строительство.

По информации на сайте прокуратуры Самарской области (www.prokuror.samara.ru)  разрешение на строительство многоэтажного жилого дома по ул. Осипенко было подписано главой городского округа Самара 18.08.2007 г.

Однако, из правоустанавливающих документов на земельный участок, предоставленный застройщику для строительства, и заключения государственной экспертизы по рабочему проекту «Многоэтажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями и паркингом по ул. Осипенко в г.

Самара» следует, что земельный участок расположен в пределах территориальной зоны многоэтажной жилой застройки 5-16 этажей (Ж-4) карты правового зонирования Правил застройки и землепользования г. Самара.

Секция № 2 намечаемого к строительству капитального объекта по проекту имеет этажность в 17-18 этажей, что не соответствует виду разрешенного использования недвижимости в территориальной зоне Ж-4 и является отклонением от предельных параметров строительства. Согласно ст. 38, п.п. 4,5 ст. 40, ст.

51 Градостроительного кодекса РФ, Положению «О публичных слушаниях в городском округе Самара», утвержденному постановлением Самарской городской Думы от 27.10.2005 г. № 176, необходимым документом в числе прочих является разрешение на отклонение от предельных параметров строительства объекта, которое выдается по результатам проведения публичных слушаний.

Правом инициировать их проведение наделены глава, дума и население городского округа Самара. В нарушение указанных требований закона публичные слушания по вопросу выдачи ООО «Стройинвест» разрешения на отклонение от предельных параметров строительства не проведены, разрешение на отклонение от предельных параметров строительства не выдано.

В результате установления нарушений главой муниципального образования требований градостроительного законодательства, первым заместителем прокурора Самарской области в адрес главы городского округа Самара внесено представление об устранении нарушений требований градостроительного законодательства, прокурору Октябрьского района дано поручение о предъявлении в Октябрьский районный суд заявления в защиту нарушенных прав граждан и муниципального образования о признании незаконными действий главы городского округа Самара по выдаче разрешения на строительство ООО «Стройинвест».

Одновременно строительная компания ООО «Стройинвест» в Октябрьском районном суде г. Самары предъявила иск к жителям домов № 2 и № 4 по ул. Осипенко, в связи с тем, что по мнению застройщика, граждане незаконно препятствовали началу строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями. При этом истец потребовал денежную компенсацию от жильцов!

Порядок и правила проживания в квартире с долевой собственностью

Право собственности дает возможность распоряжаться недвижимостью, регистрироваться и проживать на принадлежащей жилплощади. Кто может проживать в квартире в долевой собственности, определяют в зависимости от степени родства и наличия прав на имущество или его часть.

Поскольку закон не устанавливает границ минимально допустимой жилплощади, которой может владеть человек, может получиться так, что на 5 квадратных метрах оказывается целая семья, которая будет требовать доступа к общим помещениям и внутриквартирному оборудованию.

Такое положение нарушает права остальных собственников согласно ст. 247 ГК РФ.

https://www.youtube.com/watch?v=IcD8AxmbS_Y\u0026pp=ygU50J_RgNCw0LLQviDQvdCwINC60L7QvNGE0L7RgNGC0L3QvtC1INC_0YDQvtC20LjQstCw0L3QuNC1

Вместе с тем каких-либо ограничений по количеству зарегистрированных лиц в жилом помещении закон не содержит.

Сложности совместного использования квартиры в долевой собственности

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Долевая собственность может возникнуть не по воле будущих собственников:

• приватизация;
• наследование;
• покупка с участием маткапитала;
• дарение.

• Чем больше доля в имуществе, тем больше ее рыночная стоимость, однако большая доля не гарантирует комфортного проживания в пределах одной квартиры, если владелец меньшей доли прописывает в ней свою семью и многочисленных родственников.
• Чтобы исключить нарушения прав других собственников, следует разобраться, кто вправе жить в долевой собственности согласно нормам закона.
• Проживание в квартире, которой владеют сразу несколько собственников, регулируется рядом законодательных норм.

Статья законаРазъяснения

п. 2 ст. 36 ЖК РФ	Определяет права каждого владельца на общее имущество в квартире. Им можно распоряжаться или пользоваться.
п. 1 ст. 247 ГК РФ	Устанавливает правила владения и пользования имуществом в долях. Квартирой пользуются совместно согласно устной договоренности, либо согласно подписанному соглашению о порядке пользования жилыми помещениями.
П. 2 ст. 247 ГК РФ	Собственник вправе пользоваться жилплощадью соразмерно своей части в квартире. Если невозможно обеспечить комфортное проживание и пользование общими помещениями, собственник вправе рассчитывать на компенсацию со стороны других участников долевой собственности.
Ст. 20 ГК РФ	Место жительства человека считает адрес, где он живет или находится большую часть времени. Пунктом 2 устанавливается право детей до 14 лет проживать совместно с представителями – опекунами, родителями, усыновителями.
Ст. 28 Правил регистрации граждан РФ, утв. ПП №713 от 17.07.1995 г.	Подтверждает право ребенка быть прописанным и проживать вместе с обоими или одним из родителей. Место жительства ребенка определяют родители совместно, а при разводе – определяет суд, учитывая мнение опеки.

Закон, наделяя собственника правом распоряжаться своим имуществом, допускает возможность прописки и проживания других лиц.

Они могут жить и пользоваться общими помещениями и оборудованием на правах временного гостя, арендатора, нового жильца с постоянной пропиской.

Однако получить право проживания в долевом имуществе несобственник может только при наличии общего согласия других собственников. Исключение составляет регистрация детей – для неё согласия не требуется.

Что можно сделать с долей в квартире без согласия других собственников?

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Независимо от величины доли, каждый участник долевого имущества имеет право голоса и может разрешить другим гражданам проживать на жилплощади, либо запретить это. Иными словами, прописать даже близкого родственника собственник доли не сможет, пока не будут получены согласия от остальных владельцев долей.

Невозможность самостоятельно распоряжаться и прописывать нового жильца, не спрашивая согласия остальных собственников, не означает, что ничего сделать не получится. Есть следующие способы обойти запрет других совладельцев:

1. Если супруг намерен поселить с собой супругу, не спрашивая разрешения остальных собственников, он вправе заключить брачный контракт, в котором наделить частью личного имущества своего партнера по браку, включая недвижимость, полученную до заключения брака. Получив частичку жилплощади, супруг регистрируется и на полных правах получает доступ к помещению.
2. Не требуется согласие для несовершеннолетних, которые проживают со своими опекунами, усыновителями, родителями согласно положениям ЖК и ГК РФ.
3. Если нужно предоставить место другому родственнику, за исключением несовершеннолетних детей, либо постороннему лицу, можно получить его через дарение. Для передачи части собственной доли в дар не понадобится согласие соседей, а после регистрации безвозмездной сделки в Росреестре новый совладелец получает доступ в квартиру.

Любой из членов семьи собственника доли в квартире вправе пользоваться квартирой наравне с самим собственником (ст. 292 ГК РФ), как следствие, даже если остальные собственники против его проживания в квартире и не дают согласию на регистрацию, им придется обращаться в суд для выселения в принудительном порядке.

Как действовать, чтобы оформить прописку и получить право проживания, зависит от категории жильца и наличия оснований для распоряжения жилплощадью. Не всегда удается согласовать право проживания, даже если есть регистрация и выделена доля. Собственники могут посчитать свое право проживания нарушенным

Порядок согласования проживания в квартире в долевой собственности

Согласно ст. 247 ГК РФ, вселить и прописать другого человека можно с согласия всех совладельцев. Несоблюдение этой нормы влечет за собой возможность оспаривания. Несогласные жильцы остальных помещений, владея частью квартиры, обращаются в суд с требованием выселить самовольно вселенного лица в принудительном порядке.

Если вы собственник

После регистрации прав на имущество собственник доли вправе обратиться в подразделение по миграционным вопросам при Управлении МВД по месту расположения квартиры с заявлением о постановке на регистрационный учет. Понадобится предъявить документы на недвижимость и паспорт.

Если доля незначительная, нужно учитывать риск оспаривания права проживать на общей жилплощади. При невозможности обеспечить всем участникам равные комфортные условия проживания, через суд можно попытаться признать незначительность имущества с последующим правом выкупа и выплаты компенсации пропорционально доле.

Суд может оказать в праве проживания в долевом объекте, если будут выполнены следующие условия:

• нет возможности выделения отдельной комнаты соразмерно доле;
• в квартире уже живет семья, для которой это единственное жилье;
• у владельца доли есть альтернативная жилплощадь, где можно прописаться и жить, а в текущем месте жительства нет прямой заинтересованности.

При рассмотрении дел о возможности проживания в квартире владельца доли суд исходит из других параметров – взаимоотношений между всеми собственниками, интересов недееспособных граждан, социальной опасности, половой принадлежности.

Проживание детей

Права несовершеннолетних находятся под особой защитой со стороны закона. Если владелец доли воспитывает сына или дочь, включая усыновленных, подопечный может быть прописан к нему на законных основаниях без согласования с другими участниками собственности.

По закону, ребенок обязан проживать с мамой или папой, иным законным представителем, до достижения 18-летия.

С момента, когда ребенку исполняется 18 лет, он вправе самостоятельно определять место собственного проживания и утрачивает защиту со стороны закона в отношении обязательной прописки с отцом или матерью.

Можно ли поселить у себя родственников?

Можно поселить с собой супруга, родителей, племянников, дальних и близких родственников, однако для проживания на жилплощади в общей долевой собственности понадобится согласие остальных.

Если квартира принадлежит двум и более гражданам, вопрос проживания определяется с учетом положений ст. 246 ГК РФ, где устанавливается обязательное условие – принятие общего решения всеми участниками общей долевой собственности.

Юридические сложности

Есть вопросы по теме статьи? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по вашей проблеме (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

Долевое имущество предполагает необходимость совместного принятия решений относительно жилплощади всеми собственниками недвижимости.

Это касается не только продажи или аренды, но и прописки с возможностью проживания новых жильцов. Иногда даже наличие доли не исключает риск отказа в проживании, поскольку это ухудшило бы условия жизни для остальных.

Чтобы защитить свои права, участнику долевой собственности потребуется профессиональная юридическая помощь.

Опытный юрист даст рекомендации по урегулированию вопросов регистрации и получения доступа в квартиру в долевой собственности. Специалист поможет отстоять интересы в суде, предоставляя убедительные доводы со ссылкой на действующие нормы закона.

Частые вопросы и ответы юриста

Может ли прописанный человек претендовать на квартиру собственника? Регистрация в квартире не дает права распоряжаться жильем. Исключение составляет прописка в муниципальной недвижимости, которую намерены приватизировать. Если человек прописан, он может проживать в квартире, пока собственник ему разрешает это делать. Кто может проживать в квартире без регистрации, если она принадлежит нескольким собственникам? На короткий срок можно согласовать с остальными владельцами проживание на правах гостей. Если их пребывание затянулось на 3 и более месяцев, лучше оформить временную регистрацию. Вопрос целесообразности и обязательности регистрации решается с учетом срока, в течение которого планируют проживать в квартире. Мне принадлежит 1/5 квартиры. Можно ли заставить других собственников выкупить мою долю? Заставить купить вашу долю не сможет даже суд в порядке признания доли незначительной. Инициировать выкуп должны сами собственники (или один из них). Вы вправе предложить им купить свою часть жилья на правах совладельца, а при отказе – ищут сторонних покупателей. Еще один вариант – в суде потребовать компенсацию за использование (фактическую аренду) вашей доли с других собственников согласно рыночных цен на арендованную жилплощадь. В наследство досталась 1/8 квартиры. Что можно с ней сделать, если проживание невозможно? Поскольку проживание на незначительной территории сулит проблемы, связанные с отсутствием комфортных условий для жизни, существуют иные возможности использования унаследованной жилплощади. Вы можете предложить текущим владельцам, занявшим большую часть квартиры, выкупить свою долю, либо передать ее в аренду. Посторонним лицам арендовать вашу часть не удастся, поскольку для этого нужно разрешение соседей. Кто может проживать в коммунальной квартире без согласия соседей? Основанием для проживания в коммуналке является регистрация, если квартира не приватизирована. При оформлении прописки понадобится письменное разрешение от администрации и согласие соседей. Если комната в коммуналке находится в частной собственности (приватизирована, обособлена, куплена), согласование с другими соседями не понадобится, поскольку законом не установлена обязательность согласия остальных на прописку.