• Информация
• Наши преимущества
• Этапы работы
• Команда
• Наша практика

Мы также занимаемся возвратом недвижимости, утраченной в результате действий злоумышленников. Каждый день люди теряют имущество, поддавшись на уловки мошенников, становятся жертвами «двойных продаж» жилья на первичном рынке, отдают квартиры за долги.

Чтобы добиться оспаривания права собственности на квартиру и другую недвижимость, нужно обратиться в суд. А чтобы получить решение в свою пользу – нужно тщательно подготовиться к процессу. Мы собираем для своих клиентов неоспоримые доказательства их прав собственности на недвижимые объекты.

Каждый спор о недвижимости индивидуален и имеет свои нюансы. В каждой ситуации (оспаривание сделки, наследование, развод, приватизация и т.д.) необходимо собрать разные пакеты документов, обосновывающие претензии собственника. Часто требуются показания свидетелей, подтверждающие право истца на собственность.

Как проходит оспаривание недвижимости

Если есть возможность добиться результата без обращения в суд, мы постараемся использовать её. Наши юристы организуют переговоры между претендентами на имущество – люди, которые спорили годами, иногда приходят к компромиссу.

Но такие случаи редки – чаще приходится готовить исковое заявление в суд. На первом этапе юрист изучает обстоятельства дела и интересы каждой стороны. Затем собирает доказательства того, что недвижимость должна принадлежать истцу.

После этого он готовит и подает в суд исковое заявление по оспариванию прав ответчика.

Мы поможем определить подсудность.

Мы соберем неоспоримые обоснования и защитим Ваши права.

Мы представим Ваши интересы по доверенности.

Возможно, Вы оказались в противоположной ситуации – Вам доставили повестку в суд, где хотят оспорить Ваше зарегистрированное в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) право собственности на недвижимость. Приходите к нам на консультацию – мы поможем оценить шансы Вашего оппонента на успех и расскажем, как Вам подготовиться к заседанию и защитить свои права.

Но если вернуть собственность всё таки возможно мы возьмемся за Ваше дело подготовим грамотное и обоснованное исковое заявление в суд и отстоим Ваши интересы. После получения судебного решения в Вашу пользу мы поможем добиться скорейшего исполнения судебного акта, а также окажем содействие в оформлении новых документов на недвижимое имущество.

Отправить заявку

• 1 У вас проблема?
• 2 Оставьте заявку
• 3 Получите консультацию
• 4 Разработаем стратегию защиты
• 5 Решим Вашу проблему

Столкнулись с несправедливостью? Считаете, что закон в сложившейся ситуации на Вашей стороне, но до конца не уверены в этом? Убеждены в том, что Ваши права нарушены, но не знаете, куда и к кому обратиться?

Мы оперативно свяжемся с Вами, чтобы прояснить все детали сложившейся ситуации. Постарайтесь наиболее подробно описать свою проблему. Сообщите о том, какими документами относительно вопроса Вы располагаете.

Во время консультации Вы получите непредвзятую оценку сложившейся ситуации. Юрист подробным образом опишет перспективы разрешения интересующей проблемы.

После проведения очной консультации мы разработаем оптимальную стратегию по успешному разрешению Вашей проблемы.

К Вашим услугам – опытные специалисты во всех отраслях российского права. Гарантируем высокопрофессиональное и своевременное оказание юридических услуг по правовым вопросам любой сложности.

1

У вас проблема?

Столкнулись с несправедливостью? Считаете, что закон в сложившейся ситуации на Вашей стороне, но до конца не уверены в этом? Убеждены в том, что Ваши права нарушены, но не знаете, куда и к кому обратиться?

2

Оставьте заявку

Мы оперативно свяжемся с Вами, чтобы прояснить все детали сложившейся ситуации. Постарайтесь наиболее подробно описать свою проблему. Сообщите о том, какими документами относительно вопроса Вы располагаете.

3

Получите консультацию

Во время консультации Вы получите непредвзятую оценку сложившейся ситуации. Юрист подробным образом опишет перспективы разрешения интересующей проблемы.

4

Разработаем стратегию защиты

После проведения очной консультации мы разработаем оптимальную стратегию по успешному разрешению Вашей проблемы.

5

Решим Вашу проблему

К Вашим услугам – опытные специалисты во всех отраслях российского права. Гарантируем высокопрофессиональное и своевременное оказание юридических услуг по правовым вопросам любой сложности.

Мы подберем для Вас оптимальный вариант решения Вашего вопроса.

Мы обеспечиваем своих клиентов по всей стране профессиональными юридическими услугами высокого качества по справедливой цене, создавая для граждан и бизнеса ценность, существенно превышающую их финансовые и временные затраты

Мы дорожим своим именем и все наши услуги отличаются наивысшим качеством

Гарантируем справедливую цену

Вы всегда знаете сколько и за что платите

Отвечаем за результат

Всегда делаем то, что обещаем

Экономим ваше время

Мы пунктуальны и пониманием важность времени и соблюдения сроков

Мы всегда на связи

Ваш юрист будет рядом тогда, когда он вам нужен

более1 000

судебных заседаний ежегодно

более 12лет

успешной деятельности

более150

новых клиентов в месяц

Партнер, адвокат, арбитражный управляющий

Вся команда

Мы любим своих клиентов и стараемся каждый день делать их счастливее

Честность и искренняя забота о клиенте – ключевые принципы работы абсолютно любого сотрудника в нашей компании.
Только такое отношение к клиенту создает основу для взаимовыгодного сотрудничества – доверие, позволяющее быстро и качественно решить любую проблему нашего доверителя

Вся команда

Как не потерять миллионы

Эксперты из Федеральной нотариальной палаты рассказали о самых частых причинах оспаривания сделок и последствиях

Shutterstock

Покупка квартиры часто сопряжена не только с большими тратами, но и с рисками. Перед заключением сделки необходимо досконально проверить юридическую чистоту квартиры. В противном случае можно столкнуться с оспариванием сделки. Например, если выяснится, что у квартиры есть неучтенные наследники.

Вместе с экспертами из Федеральной нотариальной палаты (ФНП) и адвокатами рассказываем о самых частых причинах оспаривания сделок с жильем.

1. Недееспособность или ограниченная дееспособность

По словам экспертов ФНП, одна из самых частых причин оспаривания сделок — это недееспособность или ограниченная дееспособность одной из сторон. У продавца может быть официальный статус недееспособного. Нотариус проверяет по реестру, и, если так, сделка не совершается.

«Бывает, что человек объективно недееспособен, но через суд его никто таковым не признавал, на учете он не стоит.

Или же речь идет о фактической недееспособности, когда в целом человек в порядке, но в момент сделки был не в себе, не понимал, что происходит, был под давлением и т. п.», — отметили в ФНП.

«Довольно частый мотив — человек ссылается на то, что был введен в заблуждение. Например, хотел удостоверить завещание, а подписал договор дарения», — добавили там.

Например, вы купили квартиру, нотариус заверил сделку, банк выдал ипотеку, регистрация прошла. Но потом объявляется опекун и подает исковое заявление о признании сделки недействительной, мотивируя это тем, что продавец не мог осознавать последствий своих действий, описал возможную ситуацию адвокат Константин Ерохин.

Одновременно накладывается арест на квартиру, который сохраняется до принятия решения по делу. Затем проводится психолого-психиатрическая экспертиза, которая должна установить, мог ли продавец заключить сделку в силу своего психического состояния. Если будет вынесено положительное решение, то сделку признают недействительной.

«Таких примеров очень много. Обычно подобные иски подаются от имени пожилых людей, которые могли иметь признаки старческого слабоумия или страдали психическими заболеваниями, различных хронических больных (алкоголизм, рак и др.), у которых из-за болезни затрудняется восприятие и принятие адекватных решений», — добавил Ерохин.

2. Нарушение прав третьих лиц

Оспорить сделку в суде может не только одна из ее сторон, но и третьи лица, отметили в ФНП. Например, это могут быть супруги, если нет их согласия на продажу квартиры или нарушены права несовершеннолетнего. Оспорить сделку могут также представители госорганов.

«Например, по инициативе органов опеки и попечительства сделка может быть признана недействительной, если в проданной квартире не выделены доли детям за счет использованного маткапитала.

Сюда же попадают сделки, заключенные без согласия органов госвласти, например, когда требуется предварительное разрешение ФАС, ЦБ РФ, правительственных комиссий», — отметили эксперты.

Нередко оспаривание сделок связано с приватизацией жилья, добавил председатель коллегии адвокатов Москвы «Адвокатъ» Андрей Мисаров. Например, когда при приватизации не были учтены права несовершеннолетних детей.

Много лет спустя несостоявшийся собственник может обратиться к новому владельцу жилья и потребовать выделить долю в квартире. Либо, например, при приватизации квартиры не были учтены права людей, которые отбывали наказание в местах лишения свободы и были временно выписаны из квартиры.

«Если суд установит, что приватизация прошла с нарушением, то сделку могут признать недействительной», — отметил адвокат.

3. Мошенничество

Причиной для оспаривания сделки может стать и прямое мошенничество. Например, квартиру продают от имени умершего человека, по поддельным паспортам или поддельным доверенностям, рассказали в ФНП. «Нотариус, у которого есть доступ к базам МВД, ЗАГС и другим, а также большой опыт работы с документами и людьми, зачастую выявляет попытки аферистов», — отметили там.

Речь может идти не только о прямом мошенничестве, но и о превышении полномочий представителя. «Например, родитель подписывает сделку за малолетнего в своих интересах, гендиректор — без одобрения участниками, представитель по доверенности — без нужных полномочий в доверенности. Это тоже повод для оспаривания сделки в будущем», — предупредили эксперты.

Причиной оспаривания сделки может стать прямое мошенничество. Правда, вернуть деньги в таком случае сложнее всего ( Shutterstock)

4. Мнимая или притворная сделка

Оспорить сделку в суде можно, если она мнимая: когда сделка заключается сторонами только для вида, без желания принимать на себя правовые последствия, отметили в ФНП.

Например, в рамках банкротства, чтобы вывести из конкурсной массы ликвидное имущество, спрятать его от кредиторов.

«Нотариус всегда проверяет, не находится ли человек в статусе банкрота, если да — сделка невозможна», — добавили там.

Еще один вариант оспаривания — когда сделка будет признана притворной. Речь идет о ситуации, когда одной сделкой прикрывают другую (например, дарение вместо купли-продажи). Нотариус разъясняет все правовые последствия и риски, часто люди передумывают на этом этапе.

По словам Андрея Мисарова, оспаривание сделки в преддверии банкротства — одна из самых распространенных сегодня ситуаций. Это связано с развитием самого института и информированностью людей. Потенциальные банкроты хотят, чтобы им списали долги в рамках закона, но и одновременно сохранить свои активы.

Например, у человека есть три квартиры, он их продает до начала процедуры банкротства, чтобы вывести из конкурсной массы. Такая сделка может быть впоследствии оспорена судом, особенно если она была совершена за год и менее до начала процедуры. Покупатель в данной ситуации может не знать о предстоящем банкротстве продавца.

«Проверить информацию можно, когда такая процедура уже начата. О возможном банкротстве можно судить только по косвенным признакам. Например, запросить выписку из кредитной истории. Если у продавца квартиры есть долги и просрочки по кредитам, лучше от такой сделки отказаться. Не исключено, что он может быть признан банкротом», — предупредил адвокат.

Но не каждая такая сделка может быть отменена. Например, если суд сочтет покупателя добросовестным приобретателем — он купил квартиру по рыночной цене, заплатил за нее по безналичному расчету и может подтвердить свою платежеспособность. В таком случае права покупателя будут защищены, добавил он.

Госдума приняла в первом чтении законопроект о защите прав граждан, которые из-за признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной при банкротстве продавца утрачивают единственное жилье.

5. Требования наследников

Причиной для оспаривания сделки в суде могут стать и требования наследников. По словам экспертов из ФНП, сейчас часто наследники оспаривают сделки купли-продажи из-за того, что не была выделена доля скрытого сособственника.

«Например: муж умер, осталась квартира, которая была приобретена в браке, но доля мужа не была выделена. Жена квартиру продала. А потом пришли дети наследодателя от первого брака и заявили свои права на наследство (невыделенную долю умершего отца).

В этом случае у них есть все шансы оспорить сделку по продаже квартиры», — привели пример эксперты ФНП.

Еще один риск связан с ситуацией, когда наследодатель оставил квартиру одному наследнику, но включил в завещание условие о том, что у третьего лица будет право пожизненно в ней проживать. Например, женщина завещает недвижимость сыну, но с условием, что в ней сможет жить, допустим, ее сестра.

Собственник сможет продать такую унаследованную жилплощадь, но с сохранением этого права проживания. «Некоторые продавцы о таком «довеске» умалчивают, а свидетельство о праве на наследство, где должна быть отметка о подобном завещательном отказе, до последнего не показывают. В Росреестре данные об обременении могут отсутствовать.

Таким образом, покупатель приобретает и квартиру, и незнакомого соседа», — предупредили в ФНП.

6. Неправильно оформленные сделки

Поводом оспаривания сделки с недвижимостью может стать и ее неправильное оформление. К примеру, была неправильно оформлена банковская ячейка или допущены ошибки в написании данных покупателя.

Сюда же можно отнести неисполнение договорных условий сделки. Например, объект приобретался с частичной рассрочкой платежа по нему.

Сроки оплаты прошли, имущество перешло к покупателю, однако задолженность по оплате имущества не погашена, приводит пример Кирилл Ерохин.

«Если речь идет о значительной задолженности, продавец вправе потребовать расторжения договора и возврата имущества первоначальному владельцу», — добавил адвокат.

Поводом для оспаривания сделки могут быть ошибки в документах или при оплате  ( Shutterstock)

Последствия оспаривания сделки

Оспаривание сделки проходит в суде. По оценке экспертов ФНП, в среднем такое дело рассматривается от года и сопряжено с большими расходами (оплата адвоката, оплата госпошлин, написание заявлений).

Сделка, признанная недействительной, влечет реституцию. То есть стороны возвращаются в первоначальное положение. Покупателю возвращаются деньги, продавцу — квартира.

Если была упущенная выгода или, например, ремонт (неотделимое улучшение), то можно взыскивать это с человека, из-за которого нарушены права.

Но вот только выиграть суд не значит получить деньги обратно. Даже когда есть решение суда и приставы берут дело в производство, далеко не всегда получается получить деньги за возвращенную квартиру обратно. «В данном случае более защищенной стороной является продавец.

К нему возвращается недвижимость, которая никуда не денется. А вот деньги, которые заплатили за квартиру, могут быть потрачены. И хотя суд обязует продавца вернуть их, на практике взыскать их часто сложно, денег у продавца может уже не быть.

Поэтому риск невозврата денег в данном случае очень высокий», — добавил Андрей Мисаров.

Чтобы снизить такие риски, эксперты рекомендуют досконально проверять юридическую чистоту квартиры, общаться с продавцом, узнать у него подробную историю квартиры. Дополнительной гарантией может стать участие нотариуса в сделке, который должен изучить все нюансы квартиры.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграмм-каналом «РБК-Недвижимость»

Оспаривание права собственности на недвижимость

Статьей 35 Конституции РФ гарантируется охрана права частной собственности со стороны законодательства, и только решение суда вправе лишить гражданина имущества.

Для оспаривания права собственности на недвижимость необходимо обращаться в суд и выдвигать претензии в исковом порядке. Рассмотрение иска в суде предполагает заслушивание обеих сторон дела и предъявление аргументов со стороны ответчика и истца.

Конституция гарантирует гражданам защиту прав и свобод граждан через судебную защиту.

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Право владения и распоряжения недвижимостью предполагает подтверждение регистрационной записью в Росреестре. Согласно п. 6 ст. 8.1 ГК РФ, человек, указанный в реестре в качестве собственника, будет им являться до тех пор, пока в базе регистрирующего органа не появится запись о новом собственнике.

https://www.youtube.com/watch?v=caPOKsnIli0\u0026pp=ygVI0J7RgdC_0LDRgNC40LLQsNC90LjQtSDQt9Cw0YDQtdCz0LjRgdGC0YDQuNGA0L7QstCw0L3QvdC-0LPQviDQv9GA0LDQstCw

На основании п. 1 с. 131 ГК РФ, право на имущество, недвижимость, ограничение этого права, прекращение, переход подлежит регистрации уполномоченным государственным органом.

По российскому законодательству, регистрировать нужно следующие виды прав:

• Собственности;
• Постоянного пользования;
• Пожизненного владения;
• Ипотека;
• Сервитут и т.п.

С 2017 года действует закон №218-ФЗ, регулирующий процесс госрегистрации недвижимого имущества, в котором устанавливается, что единственным доказательством для собственника является госрегистрация в ЕГРН. Оспорить это право можно только в рамках судебного разбирательства. Для суда потребуется грамотная аргументация и доказательства наличия оснований для оспаривания, указанных в параграфе 2 гл. 9 ГК РФ.

Основания для споров

Согласно гражданскому законодательству, чтобы оспорить право на собственность, следует оспорить правоустанавливающие документы, которые послужили поводом для госрегистрации прав на недвижимость. Такими документами могут стать:

• Договора с текущим владельцем;
• Акт, составленный уполномоченным государственным органом или представителями местного самоуправления;
• План приватизации;
• Свидетельство на наследство;
• Иные виды документов, подтверждающих сделку с собственником.

Задача заинтересованной стороны признать сделку недействительной, а значит оспорить правоустанавливающий документ.

В гл. 9 ГК РФ приводится информация о том, какие основания закон рассматривает значимыми для признания сделок недействительными:

1. Проведение сделки с нарушением закона. Это могут быть самые разные несоответствия. Например, отклонение от формы, установленной законодательными нормами, подписание договора продажи без регистрации в Росреестре.
2. Признание сделки мнимой или притворной. К таким сделкам относят ситуации, когда заключение договора не влечет каких-либо последствий для сторон, а сам документ подписывается для вида.
3. Заключение сделки с лицом, не понимающим ситуации и не отдающим отчета действиям. Часто оспаривают действия по оформлению наследства, исходя из обстоятельств, при которых подписывалось завещание. Если последнее волеизъявление составлялось и подписывалось психически нездоровым или тяжелобольным человеком, появляется повод для оспаривания.

Если документ, давший право собственности, признается недействительным, отмене подлежит сама сделка.

Как оспорить зарегистрированное право собственности

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Согласно положениям ст.

58 закона №218-ФЗ от 13 июля 2015 года, основанием для прекращения права собственности без согласия текущего владельца станет вступившее в силу решение суда. Пока суд не решил вопрос с оспариванием права собственности, владельцем будет оставаться лицо, указанное в последней записи по объекту в ЕГРН. Согласно п. 2 ст.

58, наличие судебных споров само по себе не является поводом для отказа в регистрационных действиях в отношении оспариваемого объекта.

В ходе судебного разбирательства суд примет решение, являлись ли действия собственника законными и добросовестными, и каковы шансы для возврата имущества прежнему владельцу.

Чтобы вернуть право собственности в исходное положение, в суд подают одновременно 2 исковых заявления:

1. О признании сделки недействительной.
2. О признании собственного права собственности на спорную недвижимость.

Для подтверждения собирают документацию, доказывающую наличие прав на оспариваемую жилплощадь.

Для отмены прав текущего собственника, истец должен доказать, что сделка, на основании которой проведен переход собственности, недействительна. Например, вместо первого завещания в суд предъявили более позднее волеизъявление наследодателя, или супруг продал совместную квартиру, принадлежащую обоим партнерам.

https://www.youtube.com/watch?v=caPOKsnIli0\u0026pp=YAHIAQE%3D

Если ответчик обладает недвижимостью после череды сделок отчуждения, одна из которых оказалась проведенной с нарушениями, к судебному заседанию привлекают лиц, принимавших участие в передаче прав на недвижимость. От того, насколько грамотно составлен иск, во многом зависит успешное рассмотрение дела в суде.

Алгоритм действий по оспариванию сделки с недвижимостью

Хотя закон предусматривает решение споров в судебном порядке, перед этим проходят процедуру досудебного урегулирования. Если мирным путем отменить сделку не удалось, готовят исковое заявление для суда.

Досудебное урегулирование

Не все споры предполагают возможность решения в досудебном порядке, однако закон оставляет возможность мирного разрешения споров в некоторых случаях.

Если стороны смогли мирно договориться и решить спор, не привлекая судебную инстанцию, сделка отменяется по личной инициативе сторон. Претензионный порядок является обязательным, если оспариваются сделки, связанные с предпринимательством.

Сложность формулирования составления претензии заключается в отсутствии возможности смены оснований для оспаривания при последующем обращении в суд. Следует обратиться к опытному юристу, который досконально изучить ситуацию и составить текст претензии таким образом, чтобы ее можно было использовать в суде.

В претензии могут быть озвучены требования расторжения уже заключенной сделки или отказа от прав собственника. Например, если в ходе досудебного разбирательства выявлено, что завещатель не осознавал действий, претендентам на наследство достаточно обратиться к нотариусу с отказом от вступления в наследство.

Скачать образец претензии о признании сделки недействительной

Действия в суде

Если ответчик в установленное претензией время не ответил, либо ответил отказом, обращаются в суд с иском.

Последовательность действий для рассмотрения споров в суде:

1. Формулирование требований согласно предусмотренных законом оснований для оспаривания. От уровня квалификации привлеченного юриста зависит дальнейший успех в рассмотрении претензии и далее судебного иска.
2. Подготовка доказательной базы. Поскольку каждая спорная ситуация уникальна, процесс сбора документов индивидуален. Важно, чтобы каждое требование истца было подтверждено полным пакетов документации.
3. Составление искового заявления. Подготовку иска следует доверить опытному юристу, либо составить заявление по образцу. Большое значение имеет правильная формулировка требований и приведение веских доказательств.
4. Подача иска в судебную инстанцию. По новым правилам, извещение ответчика о предъявленном иске теперь возлагается на истца.
5. Участие в судебном разбирательстве. На заседаниях судья рассматривает позицию истца и ответчика, заслушивает свидетелей и изучает документы обеих сторон. Если доводы истца признаются убедительными, суд удовлетворит требования по иску.

Остается дождаться вступления в силу судебного решения и обратиться в регистрирующий орган для внесения изменений в записи о праве собственности.

Скачать образец искового заявления об оспаривании сделки

Решения суда по факту рассмотрения исков об оспаривании

Если суд удовлетворяет требования истца, стороны возвращаются в исходное положение, которое было до заключения сделки. При продаже совместного имущества без согласия второго супруга, суд отменяет сделку и возвращает собственность в общее владение супругов.

Помимо факта признания сделки с недвижимостью недействительной суд должен дополнительно указать, что решение служит основанием для регистрации изменений в базу Росреестра. Чтобы переоформить право собственности, вернув ее предыдущему владельцу, необходимо подождать, когда постановление вступить в силу.

Судебные издержки

Есть вопросы по теме статьи? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по вашей проблеме (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

Рассмотрение споров в суде предполагает уплату пошлины. Расходы на пошлину могут оказаться весьма существенными, поскольку подобные иски предполагают двойное решение:

1. По требованиям неимущественного характера с оспариванием сделки – пошлина составит 300 рублей.
2. По требованиям имущественного характера, с возвратом собственности истцу – пошлина зависит от стоимости оспариваемого объекта.

Такую позицию по судебной пошлине изложил Верховный суд РФ в своих разъяснениях. Однако на практике иногда суды принимают к рассмотрению иски о признании сделки недействительной и применении последствий с взиманием пошлины в рамках дел неимущественного характера.

Пошлину оплачивают безналичным способом, либо платят наличными по реквизитам, указанным в судебной инстанции. Если оплата прошла дистанционно, копия платежки подлежит заверению.

Срок давности оспаривания

В зависимости от типа требований, сроки исковой давности отличаются:

1. Для признания ничтожности сделки – 3 года.
2. Для признания оспариваемой сделки недействительной – 1 год.
3. С момента совершения сделки должно пройти не больше 10 лет, при этом, срок не подлежит восстановлению или прерыванию.

Момент начала отсчета срока давности определяют по дате, когда пострадавшая сторона узнала о нарушении своих прав. Пропуск срока не может препятствовать предъявлению искового заявления, и по процессуальному законодательству надлежит принимать такие иски к рассмотрению.

Приостановить срок давности могут стороны спора, если они воспользовались помощью посредника для разрешения ситуации. Аннулировать и начать заново отсчет срока позволит признание стороной ответчика требований по досудебной претензии, даже если свои обязательства впоследствии она не выполнила.

Судебная практика по оспариванию сделок с недвижимостью

В силу частых нарушений в процедуре оформления сделок, по незнанию, либо с преступным умыслом, в судебной практике иски об оспаривании сделок встречаются довольно часто.

Среди них часто оспариваются завещания и сделки с долями, проведенные с нарушением положенного порядка согласования. Не всегда удается в суде доказать, что сделку следует признать ничтожной. Все зависит от грамотной подготовки иска и аргументации требований.

Если суд сочтет доводы истца неубедительными, в удовлетворении требований отказывают.

Как оспорить зарегистрированное право собственности

Действующим законодательством установлено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него. Единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация.

Большинство граждан полагают, что если они зарегистрировали право собственности на недвижимое имущество, то их права уже никаким образом не могут быть оспорены.

На самом же деле зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено, но только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права означает оспаривание тех оснований, по которым у гражданина либо юридического лица возникло право на спорное недвижимое имущество, то есть правоустанавливающих документов, лежащих в основе зарегистрированного права.

• Для оспаривания зарегистрированного права собственности гражданину необходимо обратится в суд, при этом в исковом заявлении он может заявлять следующие требования:
• — о признании зарегистрированного права отсутствующим,
• — о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,
• — об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
• В случаи удовлетворения любого из вышеперечисленных требований решение суда, вступившее в законную силу, будет являться основанием для внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП).
• Обращаем внимание, что при оспаривании сделки в обязательном порядке необходимо заявлять требование о применении последствий недействительности сделки, поскольку решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Обращаем внимание, что государственная регистрация носит заявительный характер. То есть, если зарегистрированное право было оспорено в судебном порядке, это не означает, что регистрирующий орган при поступлении решения суда, вступившего в законную силу, самостоятельно внесет соответствующие записи в ЕГРП.

Государственная регистрация в таком случае проводится на общих основаниях на основании заявления заинтересованных лиц с приложением всех необходимых для государственной регистрации документов, в том числе документов, подтверждающих оплату государственной пошлины.

Вс напомнил, что нужно учитывать при рассмотрении споров о регистрации права собственности

6 октября Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС22-9215 по делу № А40-41320/2021, в котором указал на необходимость рассматривать обстоятельства отказа Росреестра в регистрации права на недвижимость во взаимосвязи с предполагаемым правом другого лица на соответствующее имущество.

18 августа 2020 г. ЗАО «Восток» обратилось в Управление Росреестра по г. Москве с заявлениями о государственной регистрации права собственности в отношении объектов недвижимости, представив в качестве правоустанавливающего документа план приватизации от 1 апреля 1994 г.

В результате истечения срока приостановления государственной регистрации в отношении этих объектов, ввиду неустранения причин, препятствующих осуществлению регистрационных действий, 26 ноября 2020 г. и 12 января 2021 г.

Управлением Росреестра приняты решения об отказе в государственной регистрации права.

Общество «Восток», полагая, что данные отказы нарушают его права и законные интересы, обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконными решений ведомства. Суд удовлетворил требования, а апелляция согласилась с таким решением.

В свою очередь АО «Станция технического обслуживания и продажи автомобилей № 6», считая, что принятое по делу решение затрагивает его права как собственника спорных объектов недвижимости, обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

Общество указывало, что ему на основании ДКП от 21 июля 1995 г. и Распоряжения Госкомимущества России от 10 июня 1992 г. принадлежат объекты недвижимости, в отношении которых заявлены требования общества «Восток».

Однако апелляционный суд вновь оставил решение первой инстанции без изменения, с чем согласилась и кассация.

Суды исходили из доказанности обществом «Восток» факта возникновения у него права собственности на спорные объекты недвижимого имущества, перечисленные в плане приватизации с указанием необходимых сведений, и отсутствия оснований для отказа в осуществлении испрашиваемых регистрационных действий.

Отклоняя доводы о наличии оснований для обжалования судебного решения, суды апелляционной и кассационной инстанций указали, что в рассматриваемом случае предметом спора является не принадлежность спорных объектов недвижимости, а законность решений управления об отказе в государственной регистрации права собственности в отношении объектов, входящих в план приватизации.

ВС РФ разъяснил применение КАСВнутрикорпоративные споры между адвокатами и адвокатскими палатами не подлежат рассмотрению по правилам КАС РФ

Также апелляция сослалась на разъяснения абз. 2 п. 61 Постановления Пленума ВС РФ от 27 сентября 2016 г.

№ 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», согласно которым суд не вправе признать обоснованным оспариваемое решение, действие, бездействие со ссылкой на обстоятельства, не являвшиеся предметом рассмотрения соответствующего органа, организации, лица, изменяя таким образом основания принятого решения, совершенного действия, имевшего место бездействия. Поддерживая выводы апелляции, суд округа отметил, что на момент рассмотрения апелляционной жалобы право собственности на спорные объекты уже зарегистрировано и спор о праве на них между обществами может быть разрешен в порядке искового производства.

Не согласившись с принятыми по делу решениями, Управление Росреестра по г. Москве и «СТОА № 6» обратились с кассационными жалобами в Верховный Суд. Рассмотрев дело, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ напомнила, что согласно Постановлению КС РФ от 16 ноября 2021 г.

№ 49-П государственная защита прав и свобод человека и гражданина, включая судебную защиту, предполагает не только право лица обратиться в суд, иной юрисдикционный орган, но и возможность эффективно пользоваться теми полномочиями участника разбирательства, которые дает ему процессуальное законодательство.

КС признал право контролирующих должника лиц оспаривать требования кредиторовСуд посчитал, что действующие нормы, позволяющие лицу, привлеченному к субсидиарной ответственности, участвовать в деле о банкротстве только в пределах рассмотрения этого обособленного спора, снижают уровень гарантий судебной защиты прав этих лиц

Верховный Суд указал, что в соответствии со ст. 42 АПК РФ лица, не участвовавшие в деле, о правах и об обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать его, а также оспорить его в порядке надзора по правилам, установленным Кодексом. Такие лица пользуются правами и несут обязанности лиц, участвующих в деле.

Экономколлегия приняла во внимание, что, обращаясь в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, общество «СТОА № 6» ссылалось на возникновение у него права собственности на объекты, в отношении которых обществом «Восток» поданы заявления в управление о государственной регистрации права. Она указала, что в силу п. 2 ст.

8 (в редакции, действовавшей до 1 марта 2013 г.) и п. 2 ст. 8.1 (в редакции, действующей в настоящее время) ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в данный реестр, пояснил Суд.

В определении подчеркивается, что, рассматривая спор о законности действий регистрирующего органа по отказу в регистрации права, суд должен установить наличие у заявителя оснований возникновения права собственности на спорное имущество, определить круг лиц, права и законные интересы которых могут быть нарушены регистрацией, проверить, не имеется ли притязаний на недвижимое имущество. В том случае, если суд такой круг лиц не определил, не привлек их к участию в деле, судебный акт об обязании регистрирующего органа осуществить государственную регистрацию права может быть обжалован лицами, у которых имеются обоснованные правопритязания на спорное имущество.

ВС указал, что поскольку суд первой инстанции обязал регистрирующий орган осуществить госрегистрацию права собственности общества «Восток» в отношении объектов недвижимости без привлечения к участию в деле общества «СТОА № 6», которое ранее не обращалось в целях регистрации права собственности на принадлежащее ему недвижимое имущество, последнее, считающее себя его собственником, в силу ст. 42 АПК РФ вправе обжаловать решение суда. «Разрешая спор, суды не учли, что вопросы о незаконности действий регистрирующего органа и о наличии права собственности у лица, требующего регистрации данного права, взаимосвязаны, поскольку несуществующее право не может быть зарегистрировано в установленном законом порядке», – отмечается в определении.

При этом, пояснил Верховный Суд, в случае, если в арбитражном суде в рамках другого дела рассматривается спор о праве на недвижимое имущество, то в соответствии со ст.

143 АПК РФ при рассмотрении дела о признании незаконными действий регистрирующего органа по вынесению отказа в госрегистрации права собственности должен быть учтен результат установления правообладателя.

Вместе с тем в судебном заседании лица, участвующие в деле, обратили внимание Коллегии на другое арбитражное дело, в рамках которого рассматривается спор о праве на спорное недвижимое имущество. Между тем данные обстоятельства нижестоящими судами не исследовались.

Также ВС не согласился с выводами судов о том, что принятое по делу решение не затрагивает права общества «СТОА № 6» и последнему, с учетом зарегистрированного права на спорное имущество за обществом «Восток» на момент рассмотрения апелляционной жалобы, следует обраться с иском об оспаривании зарегистрированного права собственности на спорные объекты. Данные выводы противоречат вышеуказанным нормам права и разъяснениям и не отвечают реализации гарантированного ст. 46 Конституции РФ права на судебную защиту, пояснил Суд.

Таким образом, Верховный Суд отменил обжалуемые по делу судебные акты как принятые при существенном нарушении норм материального и процессуального права, направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Он указал, что при новом рассмотрении дела суду следует устранить указанные недостатки, привлечь к участию в деле «СТОА № 6», проверить его доводы, касающиеся возникновения права собственности в отношении спорного недвижимого имущества.

Адвокат юридической фирмы ART DE LEX Александр Петров отметил, что ВС рассмотрел вопросы применения положений арбитражного процессуального законодательства о праве лица, не участвующего в споре, на обжалование принятых по делу судебных актов и о самом праве такого лица быть привлеченным к рассмотрению спора. Эксперт подчеркнул, что это не первый подобный спор, дошедший до Верховного Суда (Определение от 8 июня 2022 г. № 305-ЭС22-1788).

В деле об оспаривании отказа Росреестра в регистрации права нужно проверить наличие интересов иных лицВ противном случае, как счел ВС, судебный акт об обязании регистрирующего органа осуществить госрегистрацию права на недвижимость может быть обжалован лицами с обоснованными правопритязаниями на такое имущество

Александр Петров указал, что судьи ВС не согласились с подходом нижестоящих судов, которые полагали, что предмет спора не связан с вопросами принадлежности заявленного к регистрации имущества и может быть ограничен проверкой законности оснований отказа в государственной регистрации.

Как поделился эксперт, подобные вопросы периодически возникают в судебной практике, но, как правило, суды привлекают предполагаемых правообладателей имущества, в отношении регистрации прав на которое возник спор, к его рассмотрению, что согласуется с общей практикой расширительного применения судами правил о привлечении третьих лиц. «Действительно, с практической точки зрения лучше привлечь лицо в качестве третьего лица, чем потом получить отмену определения об отказе. Кроме того, по существующим процессуальным правилам такое обжалование может серьезно затянуть рассмотрение спора», – полагает эксперт.

Он заметил, что ВС предлагает рассматривать обстоятельства отказа в регистрации права на недвижимость во взаимосвязи с предполагаемым правом другого лица на соответствующее имущество.

Более того, отдельно указывается, что должен сделать суд по спорам об оспаривании отказа в государственной регистрации права на недвижимость.

Таким образом, по мнению Александра Петрова, в силу важности споров о недвижимости Верховный Суд допустил отступление от общего принципа оспаривания ненормативных правовых актов исключительно по основаниям, изложенным в самих актах, предложив судам расширенный предмет доказывания по делам подобной категории.

Адвокат Ивановской областной коллегии адвокатов № 4 Дарья Пыжикова полагает, что затронутая проблема является не актуальной, а скорее удивительной. Она отметила, что, бесспорно, вопросы незаконности действий регистрирующего органа и наличия права собственности у лица, требующего регистрации данного права, взаимосвязаны.

«В этой связи не совсем ясно, чем руководствовались нижестоящие суды, удовлетворяя требования истца, без анализа оснований возникновения у него права собственности на объекты недвижимости, тем более что появилось третье лицо, которое заявило о наличии у него оснований для регистрации права собственности на объект недвижимости», – прокомментировала она.

Старший юрист Юридической группы «Плотников и партнеры» Михаил Новосёлов обратил внимание, что ранее ВС РФ в Определении от 27 марта 2015 г.

№ 304-КГ14-6307 уже указывал на право судов сделать вывод о нарушении, допущенном государственным регистратором, только если внесение изменений в ЕГРН не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц и если отсутствует спор о праве на недвижимое имущество.

Эксперт подчеркнул, что такая позиция полностью согласуются с положениями п. 56 совместного Постановления пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г. 

Михаил Новосёлов отметил, что в рассматриваемом случае Верховный Суд устранил единичную судебную ошибку, которая пошла вразрез с уже давно сформированной высшей судебной интенцией практикой.

В случае наличия очевидного спора о праве на недвижимость всем заинтересованным лицам следует предварительно решить такой спор о праве до обращения в регистрирующие органы или до оспаривания отказа в регистрации, убежден эксперт.