Рассказываем, как приобрести квартиру в строящемся ЖК у дольщика и какие риски есть у подобной сделки

ronstikshutterstock

Высокий спрос на недвижимость привел к тому, что предложение новостроек в Москве сократилось до исторического минимума. Но даже если застройщик уже завершил продажу квартир в строящемся доме, жилье в приглянувшейся новостройке еще можно попробовать приобрести у дольщиков. Такие сделки совершают путем переуступки права по договорам долевого участия (ДДУ).

Рассказываем, как происходит процедура переуступки прав, какие достоинства и недостатки есть у этой процедуры.

Что такое цессия

Цессия — это передача права требования по договору от одного лица другому.

«Обычно квартиры по переуступке продают инвесторы, которые купили их в доме-новостройке на этапе котлована и затем реализуют почти готовое жилье по более высокой цене», — говорит генеральный директор сервиса по поиску недвижимости «Синица» Наталья Шаталина.

Есть и другие причины уступки прав требования физическими лицами — это, например, резкое изменение жизненных планов дольщика или возникновение проблем у застройщика. О последних, по словам Шаталиной, может свидетельствовать большое количество предложений о продаже квартир от физических лиц в строящемся ЖК.

Квартиры по переуступке часто продают и юридические лица — обычно это подрядчики, с которыми застройщик расплатился квадратными метрами.

Переуступка — сделка по покупке не объекта недвижимости, а прав на него, напоминает частнопрактикующий юрист Андрей Лямзин.

«Вы покупаете не жилье, а только право требования на объект недвижимости, которого, по сути, еще нет (этим договор отличается от договора купли-продажи).

В дальнейшем застройщик будет обязан передать жилье именно тому, к кому перешло право требования на данный объект недвижимости», — поясняет эксперт.

Часто по договору цессии квартиры продают инвесторы, купившие их еще на стадии котлована ( Kekyalyaynenshutterstock)

Виды переуступки прав

Все сделки по переуступке можно разделить на два основных вида в зависимости от статуса собственника: физическое это лицо или юридическое. Основная разница между ними состоит в форме расчета.

«Если переуступка оформляется от юридического лица физическому, сделка глобально не отличается от сделки между двумя физическими лицами. Но расчет по такому договору возможен только в безналичной форме и только после государственной регистрации договора», — подчеркивает Наталья Шаталина.

Процедура заключения договора цессии

Процедура оформления переуступки происходит следующим образом: между дольщиком и покупателем заключается соответствующий договор со ссылкой на ДДУ, в документе указываются характеристики объекта недвижимости, стоимость, а также фиксируется факт выполнения дольщиком своих финансовых обязательств перед застройщиком.

«Девелопер должен передать покупателю подтверждающие оплату документы. Если квартира куплена в ипотеку, требуется представить справку об отсутствии обременений», — подчеркивает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Если ДДУ не оплачен в полном объеме, оформление переуступки возможно только при получении согласия от застройщика. В этом случае также потребуется включить в договор переуступки положение о переходе долга к новому дольщику, добавляет Надежда Коркка.

Затем происходит подписание документации (в том числе передаточного акта), и договор направляется на регистрацию в Росреестр. После этого покупатель рассчитывается с продавцом. Вместе с правами требования новый дольщик получает от прежнего оригинал ДДУ.

Для заключения договора цессии может понадобиться участие застройщика ( Indypendenzshutterstock)

Особенности и риски

С введением в регулирующий долевое строительство закон № 214-ФЗ требований о расчетах с застройщиком через эскроу-счета схема переуступки изменилась. Помимо уступки самого договора долевого участия, теперь переуступаются также права на эскроу-счет, открытый предыдущим дольщиком.

Хотя эскроу-счет и открывается на имя конкретного человека, права на размещенные на нем деньги, включая право на их получение со счета при незавершенном строительстве, можно передать новому дольщику. При переуступке это происходит с момента государственной регистрации договора.

Один из рисков, как отмечает Наталия Шаталина, — возможность купить права требования на жилье, которые уже переуступались: например, подрядчик-юрлицо продал квартиру по переуступке частному инвестору, а тот, в свою очередь, конечному покупателю.

«Если впоследствии одно из промежуточных звеньев обанкротится, этот факт может поставить под сомнение и правомочия конечного приобретателя права на квартиру. И если она находится в недостроенном доме, покупатель не получает защиту по праву добросовестного приобретателя — ее может использовать только приобретатель готовой квартиры», — объясняет Наталья Шаталина.

Еще одна особенность сделок переуступки в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ в строительстве не прекращается, в нем лишь происходит замена дольщика. Это значит, что в договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом, внести какие-либо правки не получится.

«Все обязанности застройщика, закрепленные в первоначальном договоре, будут действовать в отношении нового приобретателя (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.).

А все обязанности, указанные в договоре долевого участия в строительстве, принимает новый участник долевого строительства.

В этом есть один существенный недостаток: если ДДУ по каким-то причинам будет признан недействительным, новый дольщик не сможет предъявить претензии к застройщику, только к продавцу», — отмечает Шаталина.

Мало того, как подчеркивает эксперт, есть вероятность, что суд признает незаконной уступку прав по недействительному договору. В этом случает у застройщика не останется вообще никаких обязательств перед новым дольщиком.

Есть и еще один риск: в ДДУ указана стоимость, по которой квартиру приобретал первый дольщик. Как правило, переуступка происходит уже на другой стадии строительной готовности дома — а это уже другая стоимость квартиры.

На цене также сказывается рыночная ситуация — в результате новый дольщик покупает жилье по цене заметно выше, чем указана в ДДУ.

Это значит, что при задержке ввода дома или других судебных разбирательствах с застройщиком все штрафы в пользу нового дольщика будут рассчитываться из суммы меньшей, чем та, которую он реально заплатил.

С введением № 214-ФЗ схема использования договора цессии в недвижимости изменилась ( Evannovostroshutterstock)

Как обезопасить себя

Как говорят опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты, сейчас случаи недобросовестности продавцов при переуступке встречаются все реже, но перед сделкой все-таки необходима проверка по ряду факторов. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, минимальный чек-лист для покупателя жилья по договору цессии включает в себя следующие пункты:

• во-первых, покупателю необходимо проверить, внес ли дольщик все платежи по ДДУ. Для этого нужно запросить у застройщика справку об исполнении финансовых обязательств и квитанции на общую сумму ДДУ у продавца;
• во-вторых, ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН, это можно проверить по штампу на оригинале договора или заказать выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома;
• в-третьих, необходимо удостовериться в отсутствии залога прав по ДДУ. Об этом свидетельствует штамп на оригинале ДДУ, содержащий слова «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки». Отсутствие залога также можно проверить в выписке ЕГРН;
• в-четвертых, следует проверить самого продавца. Нужно узнать, не является ли продавец банкротом, фигурантом судебных дел, не имеет ли долгов у судебных приставов и действителен ли его паспорт. Эту информацию можно получить на сайтах городского суда, Федеральной службы судебных приставов, Единого федерального реестра сведений о банкротстве, Главного управления по вопросам миграции МВД России.

Договор цессии — что это такое простыми словами

Последнее обновление: 10.02.2020

При заключении и проведении сделок гражданско-правового характера могут возникнуть ситуации, когда одна сторона становится должником перед своим контрагентом. Кредитор может продать или уступить долг третьему лицу. Такая сделка, если она будет подтверждена соответствующим договором, называется цессией.

Основные термины

Цессия или уступка права требования – это сделка гражданско-правового характера, сторонами которой выступают цедент и цессионарий. Цель соглашения – смена кредитора путём передачи ему на возмездной основе долга контрагента.

• Сторонами выступают:
  • цедент – это прежний кредитор, тот есть то лицо, которое уступает право требования долга новому контрагенту;
  • цессионарий – это новый кредитор, то есть то лицо, которое взяло на себя право требовать погашения задолженности. После заключения договора цессии он представляет интересы прежнего кредитора;
• • должник – это физическое или юридическое лицо, которое, согласно иному договору гражданско-правового характера, имеет кредитные обязательства.

Между заёмщиками заключается договор, по которому одно лицо переводит другому право истребовать предмет первого соглашения у должника. Спрашивать согласия у последнего не нужно, но поставить его в известность необходимо. В противном случае, он начнёт возвращать долг прежнему кредитору.

Сделка может быть заключена как на платной, так и на бесплатной основе. Как правило, на такое соглашение идут те лица, у которых нет возможности самостоятельно истребовать долг. Иногда передачей права можно рассчитаться по собственным обязательствам.

Законодательная база

Данная сделка регулируется гражданским законодательством. В частности, этому посвящена глава 24 ГК РФ. В этой главе говорится о:
• порядке передачи обязательств от одного лица другому;
• правах, которые не могут быть переданы;

• обязательном уведомлении должника.

Конкретно цессии посвящён п. 3 данной главы. В ст. 388 – 390 ГК РФ говорится обо всех нюансах следки, включая ответственность цедента.

Как заключается

Соглашение о переводе и передаче задолженности третьему лицо может быть заключено только в письменном виде. Устного вида договора не предусмотрено. Стороны должны достичь договорённости по некоторым нюансам. В частности, о платности или безвозмездности сделки.

Для правильного составления соглашения необходимо подготовить следующее документы:
• кредитный договор, если предполагается уступка кредиторской задолженности;
• выписки с банковских счетов;
• справка от первоначального кредитора о том, какая часть внесённых платежей пошла на погашение процентов, а какая часть – на погашение основного долга;
• график платежей, которого должен придерживаться должник;

• документы, которые подтверждают факт внесения платежей по графику.

Необходимо предварительно провести сверку. Это необходимо для того чтобы убедиться в сумме долга, уточнить его. Этим должны озаботиться стороны цессии, должника привлекать не обязательно, потому что его согласие не требуется.

1. 
2. В обязанности того заёмщика, который переводит долг третьему лицу входит подтверждение передаваемой суммы. Он должен будет предоставить:
   • приходные и расходные документы;
   • договор, на основании которого возникли долговые обязательства;
3. • акты проведения сверки между сторонами первичной сделки.

Новый кредитор, в свою очередь, должен убедиться в правильности исчислений кредиторских обязательств. При необходимости, можно связаться с должником и провести дополнительную сверку с ним. Когда будет ясно, что переводу подлежит верная сумма, можно заключать соответствующий договор.

Сторонами подписывается соглашение о сделке по переводу долга. Должник не выступает в роли третьей стороны, но его уведомление является обязательным условием. Оно должно быть письменным, чтобы в дальнейшем обезопасить стороны цессии. Если должник сможет доказать, что его не уведомили должным образом, он может оспорить сделку.

Уведомление составляется в письменном виде в двух идентичных экземплярах. Один остаётся у должника, второй – у нового кредитора. На этом экземпляре должна стоять подпись уведомляемого. Она является гарантией своевременного и должного уведомления.

Виды (сферы применения)

Гражданским законодательством определено несколько видом договоров на уступку права требования. Это:
• трёхстороннее соглашение. Документ составляется как обычно, только привлекают его одно лицо – должника.

Это делают для того чтобы согласовать с ним ряд условий. Например, новый кредитор готов дать шанс на успешную выплату долга без привлечения санкций. Он может предложить заёмщику план реструктуризации.

Его необходимо обсудить и прописать условия в соглашении;
• с оплатой или без таковой. Новый кредитор может принять на себя новые обязательства по истребованию долга – за плату от прежнего заёмщика или на безвозмездной основе.

Это необходимо уточнить;
• возмездный или безвозмездный. В договоре прописывается право цедента продать обязательства, если этого потребует погашение убытков;

• соглашение, возникающее на основании исполнительного листа. Все нюансы цессии будут решаться через арбитражный суд.

В ст. 383 ГК РФ прописаны обязательства, которые не могут быть переданы или проданы третьим лицам. Это:
• алименты. Если родитель имеет долг перед своим ребёнком, то истребовать его уплаты можно в порядке исполнительного производства через суд;
• возмещение убытков за причинённый моральный вред.

Такие убытки являются «адресными» и подлежат взысканию через судебных приставов;
• обязательства, которые возникают между супругами в процессе прекращения их отношений. Например, один из них решил отказать от своей доли в квартире в пользу второго. При этом последний должен выплатить компенсацию за эту долю, но не делает этого.

Истребовать такой долг можно в судебном порядке через приставов;

• возмещение материального ущерба, который был нанесён конкретному лицу, его жизни и здоровью. Порядок взыскания такой же – через судебных приставов.

Все нюансы будущей уступки права прописываются в самом договоре.

Отличие цессии от переуступки

Нередко путают переуступку и цессию. Цессия – это передача или продажа права требования третьему лицу без возникновения у прежнего кредитора обязательств. Переуступка, согласно ГК РФ, это сделка, по которой третье лицо приобретает не только право требовать возврата и погашения обязательств, но и приобретает определённые обязанности вместе с долговыми обязательствами.

Простой пример – переуступка права аренды. Новый арендодатель получил не только право, но и новые обязанности – вносить периодически платежи за предмет аренды.

Переуступка права по ДДУ, это также не цессия, хотя некоторые застройщики именно так именуют сделку по продаже своего права дольщиком третьему лицу. Такой договор называется переуступкой права требования передачи квартиры в собственность гражданину в установленные сроки.

Налоговые аспекты

Когда новый кредитор начинает получать ежемесячные платежи в пользу погашения переданного ему долга, у него возникают налоговые обязательства. Согласно ст. 256 НК РФ, проценты по кредитам и займам, которые выплачиваются заёмщиком, относятся к внереализационным доходам. Если у кредитора несколько таких плательщиков, то все уплаченные ими проценты относятся к внереализационным доходам.

Поэтому налог на прибыль исчисляется и уплачивается следующим образом – цедент платит налог до тех пор, пока он не передаст право третьему лицу, потом обязательства по исчислению и уплате налога на прибыль у него прекращаются. Оно переходи к цессионарию, включая право на получение платежей на погашение банковских процентов. Теперь у него возникла обязанность по включению процентов в налоговую базу по налогу на прибыль.

Возможные риски, связанные с договором цессии

При подписании любого гражданско-правового договор существуют риски того, что он и сделка по нему будут признаны недействительными. В частности:
• риски, связанные с первичным договором, на основании которого основывается цессия.

Прежде чем составлять макет вторичного договора, необходимо внимательно изучить первичное соглашение. Если оно будет признано судом недействительным, то и цессия автоматически потеряет свою юридическую силу.

Поэтому особое внимание необходимо обратить на сумму долга, на порядок его погашения и прочие существенные условия;
• цедент должен иметь законное право на заключение документа по цессии. Нельзя включать в договор личностные обязательства. Право на передачу долга должно быть прописано в первичном договоре;
• неправильное оформление.

Например, отсутствуют необходимые документы для внесения точных данных в «тело» договора. Кроме того, необходимо обязательно соблюсти именно письменную форму, устного договора цессии законодательством не предусмотрено;

• • банкротство должника.
• 

Чтобы минимизировать эти риски, необходимо внимательно изучить первичный договор. Рекомендуется пригласить юриста, чтобы он внимательно изучил все положения и просчитал возможные риски.

Образцы договоров цессий

Соглашение об уступке долга может быть заключено как между физическими, так и между юридическими лицами. В зависимости от этого необходимо уточнить некоторые нюансы.

Для физического лица

При составлении договора опираться необходимо на положения гражданского законодательства.

Когда сторонами соглашений выступают физические лица, обязательно нужно прописать:
• как происходит передача прав между лицами – возмездно или нет;
• точную сумму долга, проценты по нему, сроки погашения.

Необходимо провести предварительную сверку;
• точные данные каждой стороны. Нужно указать полностью ФИО, паспортные данные, место жительства;

• права и обязанности сторон должны быть расписаны подробно. От этого зависит будущее сотрудничество. Неточное или неверно внесение сведений может привести стороны соглашения в суд.

При составлении договора можно ориентироваться на образец.

Для юридического лица

1. Предприятия также могут выступать в роли сторон по договору цессии.

   При его составлении они должны указать:
   • полные сведения о себе – название так, как оно прописано в учредительных документах, ФИО и должность руководителя юридического лица, адрес, по которому оно располагается, документ, на основании которого осуществляет свою деятельность;
   • подробное описание предмета договора – сумма долга, которая передаётся, проценты по нему и сроки погашения;

2. • права и обязанности каждой из сторон.
3. При составлении договора можно ориентироваться на образец.
4. Заключение

Уступка права требовать долг – законная и правомочная сделка, если это оговорено в первичном договоре. Она распространена в России. Например, коллекторы. Они имеют право взыскивать долги именно по такому договору. Но его законность необходимо проверить. Кроме того, уведомление должника является обязательным условием.

Заказать бесплатную консультацию юриста

Еще раз об уступке требования

Соавтор: юрист АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Андрей Голованёв

21 декабря 2017 г. Пленум Верховного Суда РФ принял Постановление № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», которым разъяснены положения кодекса об уступке требования и переводе долга.

ВС разъяснил применение положений ГК РФ об уступке требованийПленум ВС РФ принял доработанное постановление о некоторых вопросах применения положений гл. 24 Гражданского кодекса

Регистрация договора, на основании которого производится уступка Верховный Суд указал, что договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован. Соответственно, например, требуется регистрация договора, на основании которого производится уступка требования об уплате арендной платы по зарегистрированному договору аренды здания или сооружения.

Отсутствие регистрации не влечет недействительности уступки, а лишь приводит к невозможности ссылаться на нее в отношениях с третьими лицами, которые не были осведомлены о ней. Следовательно, если уступка не была зарегистрирована, но о ней был уведомлен должник, то его исполнение новому кредитору будет надлежащим.

Возмездность уступки ВС подчеркнул, что любая уступка предполагается возмездной, если иное не установлено договором. В случае если в договоре, на основании которого производится уступка, цена не установлена, то применяется цена, которая взимается за аналогичные требования.

Возмещение расходов должнику Подлежат возмещению дополнительные расходы должника, вызванные уступкой права требования. Это правило относится как к денежным, так и к неденежным обязательствам; причем к случаям, когда должником является как физическое, так и юридическое лицо. Расходы подлежат возмещению цедентом и цессионарием солидарно.

До возмещения этих расходов должник, по общему правилу, не считается просрочившим свое исполнение.

Если же уступка денежного требования совершена в нарушение установленного договором запрета на уступку, должник вправе потребовать возмещения не только вышеуказанных дополнительных расходов, но и иных убытков.

В случае если уступка неденежного требования делает исполнение обязательства значительно более обременительным для должника, должник вправе исполнить обязательство цеденту. При этом ВС не разъясняет, в каком случае уступка делает исполнение значительно более обременительным для должника, а в каком просто влечет его дополнительные расходы.

Уступка требований банками и страховыми организациями В постановлении закреплен общий подход, в соответствии с которым отсутствие у цессионария соответствующей лицензии не влечет недействительности уступки требований банка из кредитного договора или уступки требований страховщика, полученных в порядке суброгации.

Однако ранее применительно к кредитным договорам с потребителями ВС допускал уступку в пользу небанковской организации, только если это было прямо предусмотрено договором при его заключении. Неясно, сохраняет ли актуальность данная позиция в свете новых разъяснений.

Инкассо-цессия Постановление прямо разрешает так называемую инкассо-цессию (цессию для целей взыскания), посредством которой требование уступается новому кредитору, который обязуется вернуть цеденту часть от взысканных средств. На практике такая сделка может быть востребована финансовыми агентами в рамках факторинга1 и коллекторскими агентствами.

Кумулятивный и привативный перевод долга ВС вводит понятия «кумулятивный» и «привативный» перевод долга.

Под кумулятивным переводом долга понимаются случаи, когда новый должник отвечает перед кредитором солидарно с первоначальным должником (так называемое вступление в долг нового должника). Такой перевод долга появился в Гражданском кодексе в 2014 г. и допускается только в предпринимательских отношениях. При привативном переводе долга первоначальный должник полностью выбывает из обязательства.

ВС установил, что при возникновении сомнений следует исходить из привативного перевода долга. Если же неясно, согласован кумулятивный перевод долга или поручительство, то следует исходить из договора поручительства.

Передача договора ВС уточняет, что в случае перенайма (передачи прав и обязанностей по договору аренды) новый арендатор полностью замещает старого и, по общему правилу, несет его обязанности, в том числе по уплате арендной платы за периоды до того, как состоялся перенаем.

Процессуальные вопросы В постановлении подчеркнуто, что содержащаяся в договоре арбитражная оговорка сохраняет силу и в случае перемены лиц в обязательстве.

ВС также дает разъяснения в отношении применения правил о претензионном порядке в случае уступки права. Досудебный порядок урегулирования спора считается соблюденным и в случае, если претензия направлена первоначальным кредитором (до уведомления должника об уступке), а исковое заявление подано цессионарием.

Что не вошло в постановление Первоначальный проект постановления предполагал по аналогии с добросовестным приобретением вещей ввести добросовестное приобретение прав требования в целях защиты добросовестного возмездного приобретателя. Однако из финального документа это разъяснение было исключено.

1 Соответствующие изменения ГК в части факторинга вступят в силу с 1 июня 2018 г.

Цессия как финансовое явление — читайте от Финэксперт

Основным видом договора, занимающегося оформлением уступки права требования, является цессионный договор.

И, несмотря на то, что такая операция является довольно типичной, практика говорит о появлении многих вопросов конкретно по данным обязательствам.

Стоит уделить внимание рассмотрению главных юридических тонкостей, о которых нужно быть в курсе бухгалтеру, о том, каким образом отражаются операции по цессионным договорам в бухгалтерском и налоговом учете.

Ключевые основы договора цессии

Какими главными характерными особенностями обладает цессионный контракт? На законодательном уровне понятие «цессия» используется лишь в 197-й статье части 4-й Гражданского кодекса РФ. Там оно употребляется как синоним термина «уступка права требования». Уступкой права требования называют замену кредитора в обязательстве.

Условия замены кредитора в обязательстве определяет глава 47-ая Гражданского кодекса РФ. Статьей 510 Гражданского кодекса РФ сообщается, что стороны в обязательстве – это кредитор и должник. На одной из сторон в обязательстве могут присутствовать одновременно не одно, а двое и более лиц.

Но это не всегда регулярный круг бизнес-партнеров: часто случается такое, что поставка проводится на одно лицо, а оплата совершается другим. В этой ситуации контракт может предусматривать вариант с проведением оплаты третьим лицом.

Исходя из положений третьей части 512-й статьи Гражданского Кодекса РФ, кредитора невозможно заменить в обязательстве тогда, когда подобную невозможность прямо установил закон.

В Гражданском кодексе отсутствует отдельное положение по контрактным условиям цессионного договора, которые осуществляли бы непосредственное регулирование взаимоотношений между участниками подобных контрактов. В Гражданском кодексе, тем не менее, все же есть вариант с очерчением правовых основ контрактов цессии.

515-й статьей Гражданского кодекса определяются ситуации, когда замена кредитора в обязательствах невозможна: если обязательства касаются личности кредитора, если это обязательства по возмещению вреда, выраженном в нанесении увечья, смерти либо иного повреждения здоровья. Также запрещена передача обязательств по алиментной уплате, компенсации морального вреда за то, что снижена деловая репутация, а также многое другое.

Стоит отметить важный момент, что заменить кредитора в обязательстве можно и в том случае, если не согласен должник (если иное не прописано в законе – часть 1-ая 516-я статья Гражданского кодекса).

Но должник в такой ситуации должен быть уведомлен письменно, или же новому кредитору грозит наступление неблагоприятных последствий. В данной ситуации исполнение должником своего обязательства перед первоначальным кредитором считается надежным исполнением.

Если возникает такая ситуация, сторонами должны быть приняты меры и восстановлено первоначальное положение (так называемая двусторонняя реституция).

Договором цессии предусмотрено, что при уступке права требования в любой ситуации должник должен быть уведомлен письменно (чтобы интересы нового кредитора были удовлетворены). Хотя это и необязательно.

[su_youtube url=»https://youtu.be/PDOwiVuwSx4″]

На первоначального кредитора при уступке права требования налагается обязанность по передаче новому кредитору документов, подтверждающих право требования.

Также им должна быть передана информация, необходимая для ее исполнения.

До представления должнику доказательств перехода прав к новому кредитору в обязательстве, должник обладает правом не исполнять свою обязанность перед новым кредитором.

Обязанность может обладать денежным характером (если речь идет о приобретении товара, за который еще не был произведен расчет), товарным (в случае получения аванса без проведения самой поставки), нетоварным денежным (получение возвратной финансовой помощи без возвращения).

Возможна ли возмездность по договору цессии? Действующее законодательство не запрещает установление вознаграждения при уступке права требования. Возможен расчет платы за данные услуги, исходя из:

1. Процентного отношения к сумме передаваемого долга
2. Фиксированной суммы (новым кредитором платится меньшая сумма по сравнению с суммой права требования долга, либо же начальным кредитором оплачивается новому кредитору регламентированная сумма средств за услугу – такой вариант является менее распространенным на практике).

Переуступка в РФ: как это происходит

Действующее гражданское законодательство не выделяет договор цессии в качестве отдельного вида правовой гражданской связи. Определения его существенных условий не существует, специальные требования к его форме отсутствуют.

Поэтому уступка права требования – это не самостоятельный тип контракта, он обладает всеми признаками разных типов контрактов. Возможно проведение уступки права требования как на основании продажи и купли задолженности. Также возможна мена, дарение и многое другое.

Исходя из положений третьей части 656-й статьи Гражданского кодекса, если требование не обладает личным характером, в качестве предмета продажи и купли может выступать право требования.

Продажа и купля права требования регулируются положениями об уступке права требования, если иное не установлено законом.

Правовая суть договора цессии по своей сути равнозначна контракту факторинга (это уступка права денежного требования финансирования).

Он основан на том, что фактором (одной стороной) передаются или должны быть переданы за плату денежные средства в клиентское распоряжение (вторая сторона).

Клиент же обязан фактору совершить уступку своего права денежного требования должника третьего лица. Факторингом называют цессионную разновидность цессии, но уже по правовой сути.

Факторингом является уступка исключительно денежного требования, в то время как цессия считается уступкой денежного (нетоварного) и товарного требования.

Исходя из положений 6-й статьи Гражданского кодекса, у сторон есть право на заключение контракта, который не предусматривает нынешнее гражданское законодательство в том случае, если все общие принципы гражданского законодательства соблюдены. Они обладают правом урегулирования в документе, предусмотренным актами гражданского законодательства, собственных отношений которые не урегулированы данными актами.

Осуществляя урегулирование собственных отношений по уступке права требования, стороны обладают правом на заключение контракта:

• в той форме, которую предусматривает гражданское законодательство.
• в той форме, которая предусмотрена договором цессии (переуступки права требования).

В данном случае существует двухсторонний обмен информацией. Стоит заметить, что, исходя из положений 208-й статьи ГК, заключение сделки (соглашения) между юридическими лицами осуществляется посредством письменной формы. Исходя из положений статьи 513-й ГК, совершение договора уступки права требования должно быть осуществлено в той же форме, что и первоначальный контракт (независимо от его вида). Если по первичному контракту требовалась государственная регистрация либо нотариальное удостоверение, договор уступки права требования должен быть зарегистрирован либо удостоверен в нотариальном режиме таким же образом.

Некоторыми аналитиками предполагается, что уступка права требования производна от первоначального договора и может считаться добавочным соглашением. При этом в первичном договоре по субъектному составу всегда лишь две стороны (покупатель и поставщик), а также отсутствует упоминание о новом кредиторе и условиях, на которых был осуществлен перевод долга.

Вот поэтому перевод долга обязательно должен быть отдельным договором. Стоит отметить, что действующим законодательством не запрещена передача прав требований по задолженности, возникающей в будущем: возможна уступка права требования, как по действующей задолженности, так и по будущей, предполагаемой задолженности. Также возможна уступка части долга.

Участники взаимоотношений по данному договору

1. Цедент – лицо, осуществляющее уступку права требования (так называют начального кредитора).
2. Цессионарий – лицо, принимающее на себя право требования (так называют нового кредитора).

3. Должник – лицо, которое обязано осуществить уплату средств (если же он необязательно должен выступать стороной в договоре, возможно заключение и договора двустороннего – его заключают между собой цессионарий и цедент).

Далее поговорим о главных условиях, которые обязательно должны содержаться в цессионном договоре.

Основные требования по соглашению или договору цессии

1. png» alt=»9610-78074″ width=»200″>Договорная цена (если договор считается возмездным)

2. Стороны договора
3. Ответственность, которую несут стороны в том случае, если не выполнят договорные условия
4. Условия, по которым происходит передача права требования
5. Договор, на основании которого и возникла задолженность
6. Виды и перечень документов, которые подтверждают право требования. Они передаются первоначальным кредитором кредитору новому.
7. Момент, в который право требования появилось у нового кредитора (это может быть дата создания цессионного договора либо же дата акта приемки-передачи документов, которые подтверждают долг).

Бухгалтерский учет по договору цессии

Со стороны заемщика

Те операции, которые касаются появления обязательств перед кредитором (независимо от того, уступается ли денежное, товарное либо денежное нетоварное требование), у заемщика отражаются в аналитическом учете по каждому счету. Происходит проведение учета задолженности (исключая налоги, сборы и задолженность, которую передать невозможно).

Если же из-за появления договора, у должника возникают какие-либо расходы, то подобные расходы, связанные с цессией, отражаются по дебетовому счету «Прочие расходы» либо счету «Другие расходы операционной деятельности» в корреспонденции с учетом задолженности.

Данные расходы бывают следующими: вознаграждение банковского учреждения комиссией, расходы за информационные и консультационные услуги, плата за договорное сопровождение в юридическом плане, иные различные виды дополнительных услуг.

Если меняется кредитор, финансовую отчетность это никак не затрагивает: оставшаяся задолженность будет отражена в определенных статьях долгосрочных или текущих обязательств баланса предприятия.

Со стороны цедента (это первоначальный кредитор)

Подписание договора об уступке права требования в бухгалтерском учете не помогает ни появлению расходов, ни появлению доходов.

Но сам по себе факт осуществления данной операции позволяет увеличить ликвидность бизнеса первоначального кредитора-цедента (валютный баланс при этом не изменяется): кредиторские активы после проведения подобной операции проходят процедуру трансформации.

Например, активы существовали как дебиторская задолженность (баланс «Дебиторская задолженность за работы, товары, услуги»), а стали денежными средства в кассе организации, в банке («Финансовые средства и их эквиваленты в национальной валюте»). Это очень полезно в случае оценки бизнеса третьими лицами (финансово-кредитными учреждениями, инвесторами, и так далее).

Если в те сроки, которые предусматривает договор цессии, первоначальным кредитором кредитору новому передают документы, подтверждающие первоначальную задолженность, цедентом отражается со счета учета дебиторская задолженность и ее перевод и уступка, на иные счета учета дебиторской задолженности.

А затем, после того, как цедент предоставляет финансовые средства, производится кредитование счета учета дебиторской задолженности, выбранного им в корреспонденции «Текущие счета в национальной валюте» (если задолженность оплачивается финансами с расчетного счета).

При этом не имеет значения тот факт, уступает денежное, товарное, или денежное нетоварное требование.

Со стороны цессионария (это новый кредитор)

Цессионарием при уступке любого типа долга при погашении задолженности в собственном учете изначально по дебету счета учета дебиторской задолженности всегда фиксируется сумма задолженности со стороны должника («Прочая текущая дебиторская задолженность» либо «Долгосрочная дебиторская задолженность»), а потом по кредиту счета учета кредиторского долга производится отражение суммы перед кредитором задолженности («Прочие текущие обязательства» или «Прочие долгосрочные обязательства»), которая погашается путем перечисления ему средств.

• Если же продажа долгов – не главный вид деятельности (а чаще всего так оно и случается), то целесообразнее отражение задолженности не как торговой задолженности, а как прочей дебиторской задолженности.
• Не рекомендовано отражение такой кредиторской задолженности как торговой, но советуется ее учет как прочей задолженности.
• Если по договору цессии предполагается дисконт (оплата услуги, то есть цена услуги по уступке права требования) в момент получения от первоначального кредитора документов, то стоит отражать проводкой по дебету и кредиту «Прочие доходы от финансовой деятельности» с отражением этого дохода в «Прочие финансовые доходы» в отчете о финансовых результатах цессионария.

Налоговый учет по договору цессии

xlkNIR1mFH» width=»200″>При проведении процедуры уступки денежного требования должник отражает уже ВР и НК по НДС по первому событию в момент получения услуг, товаров, работ.

Ни само погашение задолженности, ни перевод самой уступки права требования в будущем не приведет ни к каким налоговым последствиям для учета должника – он будет просто заниматься выполнением собственных обязательств перед уже новым кредитором.

Когда существует уступка товарного требования (при получении подписки и не отгрузке товара), то заранее обозначенные ВД и НО по НДС не подлежать уменьшению по правилу первого события, поскольку обязательство будет исполняться должником по тому же договору, но уже перед иным лицом, а предоставление услуг, товарная поставка, выполнение работ будут уже вторым событием.

Если это денежное нетоварное требование (например, получение финансовой помощи без возвращения ее первоначальному кредитору), то в наличии будет включение в ВД суммы примерных процентов (если заимодатель платит подоходный налог по 25%-ой ставке) либо же всей суммы невозвращенной финансовой помощи в состав ВД на конец отчетного квартала, а при возврате средств новому кредитору – в состав ВР (если заемщиком выплачивается налог на прибыль по ставке меньше 25 процентов либо вовсе не выплачивается). Такая операция не подлежит обложению НДС, поэтому вопрос налога на добавленную стоимость здесь не считается актуальным.

Таким образом, и оформляется такой важный при невозвращении долгов документ, как цессия. Этот процесс позволяет сделать все быстро и сохраняет цеденту нервные клетки.

Для цессионера это тоже очень удобно, поскольку услуга является платной и есть смысл ею заняться.

 И единственный, кто будет не в выигрыше, – это должник, которому по-любому необходимо осуществить возвращение долга, будь то его первоначальный кредитор или тот, кто перекупил у него долг.

Нужна консультация юриста? Пишите или звоните!

Реабилитация цессии // Больше не нужно доказывать возмездность уступки и отсутствие злого умысла у цессионария

•                                                                                         «Никогда такого не было и вот опять…».
•                                                                            (Классик эпохи первоначального накопления)
• Практикующие юристы хорошо знакомы с ситуацией, когда должник в качестве возражений на заявленное требования (в случае, когда оно перешло к кредитору по цессии) ссылается на ничтожность и/или незаключенность договора уступки.

В ход идут доводы о безвозмездности цессии и недобросовестности цессионария. Несмотря на то, что «высшие суды» уже высказались на эту тему, причем однозначно в пользу цессионариев-кредиторов, такие доводы — работают. Низовые суды штампуют отказы, причем не в каких-то там замороченных банкротных спорах – нет, в обычных хозяйственных делах о взыскании долга.

Но время диктует свое – в свете нарастающих экономических проблем в России стремительно увеличивается количество плохих долгов. Не все кредиторы готовы заниматься взысканиями через исполнительное производство и/или сложные процедуры банкротства.

Поэтому важное значение имеет мобильность «проблемных долгов» — возможность их отчуждать (понятно — со значительным дисконтом).

 Но на пути широко использования цессии (как способа оборота долгов)  – грудью встали отечественные арбитражные суды, которые в каждой цессии видят  ничтожную и/или недобросовестную сделку.

Экономическая коллегия, кажется, решила поставить жирную точку в этой истории (Определение ВС от 11.10.2022 года №305-ЭС22-11920). В этом деле нижестоящие суды в очередной раз «выявили» безвозмездность цессии – хотя в самом договоре об этом не было ни слова. Но судам не понравилось упоминание о том, что расчеты были осуществлены наличными на момент подписания договора. 

ВС пришлось снова указать на очевидное – для того, чтобы утверждать о безвозмездности, то есть дарении, необходимо установить четкое намерение цедента одарить цессионария: отдать ему право и не получить ничего взамен.  Иными словами – это должно быть написано в договоре, это не подразумевается.      

Что касается отсутствия доказательств оплаты  уступленного права, то должник (по мнению ВС) вообще не вправе приводить такие доводы при взыскании с него долга – он не является стороной договора цессии, этот договор не создает для него ни прав, ни обязанностей, в общем это ни его «история».

Как раз здесь идет речь о несостоятельности частых ссылок на недобросовестность цессионария – получил-де право безвозмездно и пытается взыскать сумму долга. Ответ ВС — не важно, как получил, дело должника – погасить долг. Попытка заработать на цессии – нормальная деловая практика.

     

Тяжелая судьба цессии – наследие 90-х, когда уступки, вместе с векселями, поручительствами, зачетами и прочими инструментами массово использовались в оптимизационных целях, в том числе, для получения вычетов по НДС (в те былинные времена, когда оплата была условием такого вычета). Оптимизации ушли, но инерция восприятия осталась. 

ВС в указанном выше определении, по сути, просто изменил презумпции – если раньше цессия предполагалась безвозмездной и совершенной во вред интересам должника (пока цессионарий не докажет обратное), то теперь – уступка априори «чиста» и доказать нужно, как раз, ее пороки и/или злой умысел цессионария.

Ну что ж — ждем «оправдания» векселя.  

Договор цессии

Что представляет собой договор цессии? Какие существенные условия должны быть прописаны в нем? В каких случаях договор цессии признается ничтожным?

Договор цессии (уступки права требования) заключается с целью передачи права требования одним лицом (первоначальным кредитором или цедентом) другому лицу (цессионарию).

То есть это соглашение по уступке права требования долговых обязательств от цедента к цессионарию (п.1 ст.382, ст.388, ст.388.1 ГК РФ, п.1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 г. №120).

Должник, право требования к которому уступается, как правило, непосредственно в заключении договора цессии не участвует (ст.388 ГК РФ). 

При уступке цедентом права требования должны быть учтены следующие условия (п.2 ст.390 ГК РФ): 

• требование, которое подлежит уступке, должно существовать здесь и сейчас, а не в будущем;
• сам цедент правомочен совершать такую сделку;
• требование уступлено впервые, т.е. требование ранее не было уступлено цедентом другому лицу;
• цедент не совершал и не будет совершать никакие действия, которые могут служить основанием для возражений должника против уступленного требования.

Что нужно не забыть предусмотреть в договоре цессии?

Договор считается заключенным, если в нем согласованы все существенные условия.

Так, для договоров цессии существенными условиями являются предмет договора (т.е. вид, описание и объем уступаемого права требования (ст.432, ст.

384 ГК РФ)), указание на цедента и цессионария, на характер действий цедента, сумму долга, основание и период его образования (при уступке денежного требования).

В договоре цессии также приводится перечень документов, удостоверяющих объем прав, уступаемых цедентом цессионарию, и срок их передачи цедентом цессионарию (п.3 ст.385 ГК РФ).

Отметим, что цессионарию (т.е. лицу, приобретающему право требования) необходимо иметь в виду, что само по себе заключение договора цессии не прерывает и не приостанавливает течение срока исковой давности по уступаемому требованию (ст.201 ГК РФ). 

ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ

А нужно ли согласие должника при заключении договора цессии?

Да, в определенных случаях, установленных законом или договором, цессионарий или цедент должен получить согласие должника на уступку права требования (п.2 ст.382 ГК РФ).

Например, не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника (п.2 ст.388 ГК РФ).

Также без согласия всех участников невозможна уступка права требования по договору о совместной деятельности. При этом согласие может быть предусмотрено как самим договором простого товарищества, так и последующим соглашением сторон (п.4 ст.388 ГК РФ, п.4 информационного письма Президиума ВАС РФ №56 от 25.07.2000 г.).

В договоре цессии, как правило, устанавливается конкретный срок для уведомления должника о состоявшейся уступке (п.1 ст.385 ГК РФ). Именно в интересах цессионария проследить за тем, чтобы уведомление об уступке права было получено должником, поскольку в ином случае он будет вправе исполнить обязательство цеденту. 

ПРАВОВАЯ ЭКСПЕРТИЗА ДОГОВОРОВ

Когда действует запрет на уступку права требования?

По общему правилу, уступка требования кредитором другому лицу допускается, если это не противоречит закону (п.1 ст.388 ГК РФ).

Например, не допускается уступка преимущественного права покупки доли в праве общей собственности (п.4 ст.250 ГК РФ).

Нельзя уступать требование индивидуального предпринимателя к Агентству по страхованию вкладов о выплате возмещения по его вкладам, открытым для осуществления предпринимательской деятельности (п.11.1 ст.

12 Федерального закона от 23.12.2003 г. №177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ»).

Договором цессии может быть запрещена или ограничена уступка права на получение неденежного исполнения.