Юлия Меркулова Автор статьи Практикующий юрист с 2012 года

Участники коммерческих сделок чаще всего заключают двусторонний договор.

Такое соглашение предусматривает взаимные обязанности и права. Каждая из сторон одновременно выступает и заимодателем, и должником. В этих отношениях актуален вопрос о передаче имущественных благ.

Переуступку права требования нельзя отнести к «чистой» сделке купли-продажи. Это метод, который применяется при необходимости изменить одну либо несколько сторон в соглашении. Иначе он называется цессией.

По условиям договора одна сторона передает другой право требования выполнения обязательств должником

Переуступка права (цессия) может быть:

• безвозмездная и возмездная.
• в виде неоплачиваемого и оплатного перевода долга;
• в виде уступки требований по исполнительному производству.

На практике переуступаться могут права требования на долги в отношениях между кредиторами и заемщиками. Также отчуждаются права на жилье, которое возводится. Это происходит в ситуациях, когда инвесторы вкладывают средства в будущую недвижимость, заключая сделки с дольщиками и строительными организациями.

Уступка права по договору долевого строительства возможна только:

• с момента госрегистрации соглашения и до дня подписания сторонами передаточного акта либо иной документации о переходе объекта долевого строительства (квартиры);
• после полной оплаты дольщиком стоимости сделки. Причем если последний не выплатил всю сумму, то ему кроме соглашения о переуступке прав требования необходимо также оформить документ о переводе задолженности на нового участника долевого строительства. Долг передается с согласия застройщика.

Такие нюансы предусмотрены ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» (далее — Закон № 214-ФЗ).

Кроме того, переуступка прав не предусмотрена по договорам, составленными юрлицами (ИП) и относящимся к инвестиционной деятельности по строительству, после исполнения которых у лиц появляется право собственности.

Если дольщик-физлицо при соблюдении всех вышеуказанных требований уступает свою долю застройщику либо иному частному (юридическому) лицу, он получает доход. На основании ст. 209 НК РФ доходы, полученные гражданами, подлежат налогообложению (НДФЛ).

Суммы, полученные физлицами от сделок по уступке права требования на строящееся жилье, являются объектом налогообложения НДФЛ

Переуступка прав требования между физическими (частными) лицами

Гражданское законодательство устанавливает, что субъекты, не являющиеся представителями компаний, вправе подписывать соглашения цессии в качестве физлиц. При этом они имеют право определять типы операций и периоды выплат.

Обстоятельства заключения такого соглашения разнообразны: от приобретения ссуды до раздела объектов имущества при разводе.

Переуступка прав требования между юридическими лицами (организациями)

В основном сторонами цессии являются юрлица. Организации должны помнить о фиксировании сделки по переуступке права требования в бухгалтерии в обязательном порядке, а также уплате налога на добавленную стоимость. Нужно заметить, что от НДС зависит стоимость составленного соглашения.

Обратите внимание!

Юрлица перед регистрацией соответствующего документа должны проверить на достоверность и законность учредительные бумаги со следующей целью: обезопасить участников соглашения от действий мошенников.

Договор переуступки права требования в 2018 году

Документ обязательно составляют в письменном виде. При оформлении цессии обязаны соблюдаться нормы ГК РФ к сделкам купли-продажи, установленные в гл. 30.

Переуступка права, которая связана с недвижимым имуществом, должна быть зарегистрирована в Росреестре. Договор вступает в силу со дня госрегистрации.

Процесс грамотного оформления заключается в предоставлении бумаг в ФРС (нотариально заверенных). Сюда входит контракт о долевом участии, соглашение цессии, другие сопутствующие бумаги.

Обратите внимание!

Договор могут признать ничтожным в суде. При возникновении претензий в арбитраж подается исковое заявление о признании соглашении переуступки права требования недействительным, не имеющим юридической силы. В соответствии с законом иск могут удовлетворить полностью или в какой-то части.

Застройщик также подает следующие бумаги:

• учредительное постановление, его пояснения либо дополнения к нему;
• выписку из ЕГРЮЛ;
• документы, удостоверяющие правомочия основного лица.

Правильно оформленная и поданная в срок документация рассматривается госорганом в течение календарного месяца

Образец договора переуступки прав требования 2018 года

Соглашение о переуступке права требования составляется с учетом определенных положений.

Образец содержит следующие пункты:

• дата, стороны, номер документа;
• предмет сделки. Уступка прав может иметь место, например, в результате взятия кредита. Также предметом соглашением может быть передача жилого помещения от застройщика на основе контракта о долевом участии;
• права и обязанности участников;
• цена. В большинстве случаев сделка является возмездной. Первоначальный заимодатель получает от лица, которое приобретает право требования, денежную сумму, которая соответствует размеру задолженности;
• ответственность сторон;
• заключительные положения, реквизиты сторон, их подписи.

По требованиям гражданского законодательства, должник подлежит уведомлению о состоявшейся цессии (о заключении соглашения о переуступке права требования).

Образец договора уступки права требования

dogovor-pereustupki-prava-trebovania.docx ≈ 13 КБ

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно. Обратитесь к юристу!

Скачать образец

Резюме

Договор цессии, который составлен с ошибками или с нарушением требований, может привести к признанию его недействительным или получению нежелательного результата.

Переуступка в ГК РФ освещена должным образом, но вопросов у юрлиц и граждан, отчуждающих свои долговые и имущественные обязательства таким методом, меньше не становится. Нужно ли платить налоги с этой сделки? Как правильно ее оформить и зарегистрировать? Обращайтесь к юристам на портале Правовед.ru, чтобы получить грамотную рекомендацию специалиста онлайн.

Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Регистрация договора уступки права требования в Росреестре: зачем это нужно

 tirachardz (Freepik)

Если вы покупаете квартиру в новостройке по договору уступки права требования по ДДУ, то наверняка уже знаете, что его придётся регистрировать в Росреестре — таково требование закона.

Теперь пора разобраться в деталях.

Зачем это нужно и можно ли обойтись без регистрации, какие документы потребуются и куда их подавать, сколько это будет стоить и сколько по времени займёт регистрация — обо всем этом расскажем в статье. 

А если вы пока ещё размышляете о таком варианте покупки недвижимости, можно почитать подробнее о том, что такое договор уступки права требования (цессии) по договору долевого участия, когда он нужен, в чём плюсы и минусы сделки такого рода. 

Государственная регистрация договора уступки права требования по ДДУ обязательна по закону. Это не стоит воспринимать как лишнюю формальность, ведь фактически это требование защищает покупателя (правильно называть его цессионарием — это сторона договора уступки, к которой переходит право требования). 

Как это происходит? При регистрации Росреестр проверяет не только сам договор, но и различные обстоятельства, которые могут повлиять на сделку и отразиться на её результате. Покупатель (цессионарий) о них может и не догадываться, у него зачастую даже нет доступа к нужной информации, поэтому решение этой задачи берёт на себя государство.

Если будут обнаружены какие-либо факты, препятствующие сделке, регистрацию договора приостановят либо вовсе откажут в ней. И как бы ни было обидно, нужно понимать: тем самым Росреестр избавляет покупателя от гораздо более серьёзных проблем в будущем.

Оформленную без учёта таких обстоятельств сделку впоследствии могут оспорить, а в некоторых случаях и признать ничтожной (то есть недействительной из-за того, что она нарушает требования закона).

А это уже не только упущенное время и потраченные нервы, но и вероятные финансовые потери. 

Так что если Росреестр приостановил сделку, стоит оценить причины вынесенного решения и определиться, что лучше в каждой конкретной ситуации: устранить проблему или отказаться от заключения договора вовсе.  

Итак, регистрация будет приостановлена, если:

• не хватает необходимых документов;
• документы есть, но они оформлены неправильно;
• договор подписан тем, кто не имеет на это прав (например, договор долевого участия оформлен на одного человека, а договор уступки по нему подписал другой);
• с заявлением о регистрации обратился не тот, кто должен это сделать (подать заявление должны оба участника сделки — лично или через своих уполномоченных представителей);
• квартира по договору долевого участия приобретена по ипотеке, а банк не дал согласия на переуступку прав. 

Но кроме формальных причин могут быть и иные, более весомые основания для приостановки процесса, например:

• выяснилось, что ранее уже были поданы документы на регистрацию сделки с этой же квартирой (здесь регистрация защищает покупателя от недобросовестного продавца, вернее — цедента, так правильно называется сторона договора уступки, которая передаёт право требования);
• обнаружились обременения права, в отношении которого заключается договор уступки (например, есть судебный запрет на совершение сделок с приобретаемой квартирой, на неё наложен арест или идёт судебный спор, связанный с предметом сделки);
• установлено, что продавец (цедент) не обладает правом, которое собирается уступить (например, договор долевого участия не был зарегистрирован в Росреестре, а по закону такой договор считается заключённым лишь с момента его государственной регистрации).

Если регистрация договора приостановлена, участникам сделки дают время (не более трёх месяцев) на то, чтобы устранить недочёты или дождаться разрешения ситуации (например, если идёт судебный спор, то до решения суда; если ранее были поданы документы на сделку с той же недвижимостью, то до принятия решения по ним). Если за это время возникшие препятствия не устранены, в регистрации договора откажут.

Состав пакета документов, необходимых для регистрации переуступки прав по договору долевого участия, может несколько различаться в зависимости от следующих факторов:

• сторон сделки (кто заключает договор — физические или юридические лица);
• нюансов оплаты (если договор ДДУ оплачен полностью — это одна ситуация, если в договоре уступки предусмотрен перевод части долга — другая);
• способа оформления сделки (лично или через представителя по доверенности);
• наличия или отсутствия иных обстоятельств (например, если участник сделки состоит в браке, дополнительно потребуется согласие супруга, заверенное у нотариуса; если договор долевого участия был заключён в пользу несовершеннолетнего, нужно согласие органа опеки — и т.д.). 

Столкнувшись с этим, покупатель нередко задаётся вопросом, а возможна ли самостоятельная регистрация договора, без участия юристов, которые разбираются во всех нюансах. Да, такой вариант возможен. Как минимум составление договора (или хотя бы его проверку перед подписанием) лучше доверить профессионалу, чтобы точно избежать ошибок, а с регистрацией вполне можно справиться без помощников. 

• договор уступки права требования по ДДУ в 3 экземплярах;
• паспорт или другой документ, удостоверяющий личность заявителя;
• договор долевого участия, переуступка прав по которому является предметом сделки;
• квитанция об уплате пошлины (государственная пошлина за регистрацию договора уступки по ДДУ составляет 350 рублей). 

• если оплата по ДДУ внесена полностью, потребуется справка (от застройщика или банка, через который проводились расчёты) с указанием дат и сумм всех платежей;
• если договор уступки предусматривает перевод остатка задолженности по ДДУ, необходимо письменное согласие застройщика (справка об уже внесённых платежах в этом случае лишней тоже не будет);
• если квартира в ипотеке, нужно письменное согласие банка;
• если сделка оформляется через представителя, понадобится нотариальная доверенность, подтверждающая его полномочия;
• если стороны договора состоят в браке, приложите письменное согласие супруга на сделку, заверенное у нотариуса, либо брачный договор (если из него следует, что такое согласие не требуется); 
• если продавец (цедент) разведён, но состоял в браке на момент заключения договора долевого участия, согласие бывшего супруга (супруги) всё равно потребуется, если нет документа (соглашения или решения суда о разделе имущества), из которого следует, что предмет сделки — уже не совместная собственность бывших супругов;
• если уступка права осуществляется от имени несовершеннолетнего, потребуется письменное согласие органа опеки и попечительства. 

Заявление о государственной регистрации участники сделки обычно заполняют при подаче документов, но если покупатель решит отправить их по почте, важно не забыть распечатать бланк заявления, внести все необходимые данные и подписать. Бланк заявления о государственной регистрации есть на Госуслугах.

Собрав документы, можно пойти с ними в ближайший МФЦ, воспользоваться электронным сервисом на официальном сайте Росреестра или направить документы по почте (ценным письмом с описью вложения) в региональное отделение Росреестра. 

Установленный срок оказания услуги — 7 рабочих дней. Если документы отправлены почтой, отсчитывать эти дни будут с того момента, как ведомство получит письмо. При подаче документов через МФЦ реальный срок тоже увеличивается (на время, необходимое для пересылки) и составляет 9 рабочих дней. 

1. Подготовить договор уступки права требования по ДДУ и все необходимые для регистрации документы. 
2. Всё проверить: убедиться, что собраны все бумаги и что везде, где нужно, стоят подписи и печати. 
3. Оплатить государственную пошлину.
4. Подать документы в Росреестр выбранным способом.
5. Получить ответ ведомства.

Как видите, вопрос о том, нужно ли регистрировать договор уступки по ДДУ, решается однозначно: нужно, потому что этого требует закон. И эта процедура только на первый взгляд кажется сложной: если покупатель имеет дело с добросовестным продавцом и внимательно отнёсся к подготовке и оформлению документов, никаких проблем, скорее всего, не возникнет. 

Переуступка и Альтернатива — нестандартные сделки при покупке недвижимости

Переуступка права требования на квартиру, а также альтернативная продажа жилья — одни из самых сложных операций с недвижимостью. В чём их особенность, для кого они подходят и на что нужно обратить особое внимание — расскажем в этой статье.

Альтернативная сделка предполагает как минимум 3 участников: один продаёт квартиру, другой продаёт старую и покупает новую, третий только покупает.

Участников может быть больше, тогда цепочки будут устроены сложнее.

Альтернативная сделка чаще всего проводится, когда у покупателя нет достаточной суммы денежных средств, но есть квартира, которую он готов продать, а вырученные средства добавить на покупку новой недвижимости.

Купить квартиру в новостройке можно не только у застройщика, но и у другого дольщика.

Строго говоря, продаётся не недвижимость, а права требования по договору участия в долевом строительстве: заключается договор, по которому права по договору долевого участия (ДДУ) передаются новому участнику долевого строительства.

Такая покупка называется переуступкой прав требования, или договором цессии. Первоначальный владелец (цедент) передаёт покупателю (цессионарию) все права и обязанности дольщика, а взамен получает деньги.

Если в понравившемся вам жилом комплексе больше нет квартир, подходящих под ваши критерии, переуступка может быть хорошей возможностью стать собственником, к тому же стоимость всё равно может быть значительно ниже, пока жилой комплекс не достроен. Часто квартиры с редкими параметрами приобретают инвесторы, чтобы потом продать дороже и заработать.

Как правило, чем ближе срок сдачи новостройки, тем выше цена. Кроме того, продавцы могут включить в итоговую сумму покупки комиссию застройщика за переоформление переуступки (если застройщик делает это платно).

Может показаться, что это отличный вариант покупки жилья, подходящего под ваши особые критерии, однако у этого способа есть ряд юридических рисков, которые мы рассмотрим дальше.

Среди основных возможных рисков — передача по договору переуступки не только прав, но и обязанностей в рамках ДДУ. Например, цедент мог оплатить неполную сумму по ДДУ, в таком случае долги перейдут цессионарию.

Поэтому перед приобретением недвижимости по соглашению цессии необходимо проверить платёжные документы, а также запросить у цедента справку от девелопера, которая подтверждает отсутствие у цедента долгов перед застройщиком.

Также цессионарий может потерять деньги из-за мошенников, либо неправильной регистрации договора уступки в Росреестре.

Кроме того, девелопер может обанкротиться.

Зачастую срок ввода дома в эксплуатацию может заметно затянуться. Если цессионарий заключил соглашение цессии, то застройщик должен компенсировать неустойку, однако цедент уже не вернёт деньги.

Если цессионарий разорвал сделку с девелопером, предварительно оплатив цеденту стоимость жилья по договору переуступки, то ему вернётся не сумма по договору цессии, а только первоначальная стоимость недвижимости, которая прописана в договоре между девелопером и первоначальным дольщиком.

Возможность приобрести недвижимость с особенными характеристиками, даже если таких объектов уже не осталось у застройщика

Торг с цедентом может позволить получить неплохую скидку от первоначальной стоимости объекта недвижимости

Возможность заработать, оформив договор цессии на этапе строительства, а продав жильё после ввода дома в эксплуатацию, когда стоимость недвижимости вырастет

Прежде всего убедитесь, что права по ДДУ принадлежат тому лицу, у которого вы их приобретаете. ДДУ заключают застройщик, у которого есть разрешение на строительство жилого дома и земельный участок для этого строительства, и участник долевого строительства.

ДДУ регистрируется в ЕГРН и для третьих лиц считается заключённым с момента регистрации. Чтобы это проверить, нужно заказать выписку из ЕГРН «О зарегистрированных ДДУ» и проверить графу «Договоры участия в долевом строительстве».

Если информация о государственной регистрации соответствующего ДДУ и дольщике (цеденте) отсутствует, заключать договор цессии не следует.

После проверки регистрации договора убедитесь, что нет залога прав по соответствующему ДДУ: проверьте «Сведения о залоге прав участника долевого строительства, ином ограничении его прав» графы «Договоры участия в долевом строительстве» выписки из ЕГРН «О зарегистрированных ДДУ», там не должно быть информации о залоге права требования участника долевого строительства.

Также ознакомьтесь со следующими документами:

разрешение на строительство дома

Эти документы можно найти на сайте наш.дом.рф, на сайте застройщика или запросить у него. Кроме того, попросите цедента предоставить вам справку от застройщика о том, что денежные средства по ДДУ внесены в полном объёме.

Договор уступки прав по ДДУ регистрируется в ЕГРН. Для этого вместе с прежним участником долевого строительства вам нужно подать заявления в Росреестр (например, через МФЦ), к заявлениям приложите сам договор уступки. За регистрацию договора платится государственная пошлина в размере 350 рублей.

Переуступка прав: особенности сделок

oatawa/Fotolia

Переуступка или цессия… Что все это значит?

Для начала давайте разберемся с понятиями. Переуступка — это сделка с передачей прав на объект недвижимости. То есть в этом случае вы покупаете не жилье (недвижимость), а лишь право требования на него (имущественное право).

В данном случае права передает не застройщик и не девелопер, а, например, физическое лицо (то есть человек, который ранее оформил на себя, допустим студию). Цессия — это синоним переуступки на языке юристов (так что эти термины взаимозаменяемы, не пугайтесь, если будет встречать то одно слово, то другое).

В рамках переуступки передаются имущественные права на строящийся объект долевого строительства, а также обязанности по договору, на основании которого эти права возникают.

Как выбрать новостройку и застройщика?

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Виды переуступки

Все сделки по переуступке можно разделить на два основных типа: когда объект принадлежит физическому лицу и когда объект принадлежит юридическому лицу.

https://www.youtube.com/watch?v=ygD3pDEV3Vc\u0026pp=ygV10JPQvtGB0YPQtNCw0YDRgdGC0LLQtdC90L3QsNGPINGA0LXQs9C40YHRgtGA0LDRhtC40Y8g0LTQvtCz0L7QstC-0YDQsCDRg9GB0YLRg9C_0LrQuCDQv9GA0LDQstCwINGC0YDQtdCx0L7QstCw0L3QuNGP

В обоих случаях речь идет о переуступке по ДДУ, так как переуступка как сделка возможна до вступления в собственность; после это будет уже обычная купля-продажа.

Рассмотрим первый вариант. В этой это ситуации человек, купивший квартиру в строящемся доме, выставляет ее на продажу, когда дом почти готов. Чаще всего речь идет об инвестировании: стоимость квартиры на этапе котлована и на финальной стадии строительства (за несколько месяцев до сдачи объекта) будет существенно различаться.

Особенность такого рода сделок в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ не прекращается — в нем лишь меняется дольщик.

Это значит, что если договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом не устроит нынешнего покупателя, то придется либо отказываться от покупки, либо соглашаться на то, что есть. Внести правки не получится.

Из хорошего — все обязанности застройщика, отраженные в первоначальном договоре, достанутся «по наследству» новоиспеченному участнику долевого строительства (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.).

«Иногда встречаются предложения о переуступке по предварительному ДДУ, но таких вариантов лучше остерегаться, ведь это не договор в полной мере, а фактически лишь бумага о намерении купить квартиру.

Государственной регистрации такие договоры не подлежат, а значит, возможно мошенничество и двойные продажи.

Только ДДУ и переуступка по ДДУ подлежат государственной регистрации в обязательном порядке», — отмечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ирина Горская.

7 признаков новостроек, в которые стоит вкладывать деньги

5 советов тем, кто сегодня инвестирует в новостройки

Но есть и второй вариант — в этом случае договор переуступки заключается не с физическим, а с юридическим лицом. Это может быть как подрядная организация, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте, так и инвестор строящегося объекта недвижимости.

Глобально такая сделка не отличается от сделки между двумя физическими лицами: надо так же тщательно проверять первоначальный договор и оплату по нему. Расчет по такому договору возможен только в безналичной форме и после государственной регистрации договора.

Проверка юридической чистоты сделки — главная часть приобретения недвижимости по договору переуступки.

Нужно ли согласовывать переуступку с застройщиком?

Кстати, согласовывать переуступку с застройщиком обычно не нужно (кроме отдельных случаев, когда ДДУ содержит пункт, что уступка требования невозможна без его согласия), но уведомить застройщика о смене правообладателя на объект необходимо.

Это в интересах покупателя, ведь в конечном счете он будет вступать в права собственности. Еще один нюанс, который важен скорее для продавца: некоторые застройщики берут плату на возможность оформить переуступку — она варьируется в среднем от 1% до 10% от стоимости объекта.

Но никаких ограничений тут нет, и застройщик вполне может взять и 15% от суммы сделки.

«Вопрос о распределении расходов, связанных с оформлением договора уступки, четко не регламентирован и разрешается, исходя из конкретных условий.

Существует вполне обоснованная позиция, согласно которой расходы по оформлению договора уступки возлагаются на дольщика, который и заключал с застройщиком ДДУ с условием об оплате расходов.

Однако на практике они перекладывают свои обязательства по оплате на приобретателя либо повышают цену на расходы, связанные с оформление договора уступки. Действующее законодательство предполагает возможность отказаться от услуги по оформлению договора уступки.

В частности, 214-ФЗ устанавливает, что в случае, если цена договора уступки оплачена в полном объеме, то допускается уступка права требования без согласия застройщика. Но если цена договора участия в долевом строительстве выплачена не полностью, то согласие застройщика обязательно.

При этом положения ДДУ, навязывающие услуги по оформлению договоров уступки, можно оспорить в судебном порядке. Если ранее практика по таким спорам была крайне разнообразной, то сейчас все больше дел рассматривается в пользу участников долевого строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

5 признаков того, что новостройка стала долгостроем

Сдача новостройки затягивается. Как расторгнуть договор, не теряя денег?

Выгода для продавца и риски для покупателя

Чаще всего мы имеем дело с ситуацией, когда человек инвестировал в строящийся объект и хочет заработать на разнице цен (цена квартиры возрастает пропорционально изменению стадии готовности объекта).

Вступать в собственность, а потом продавать квартиру стало невыгодно из-за изменившихся правил налогообложения.

С января 2016 года сделка не облагается налогом лишь в том случае, если объект был в собственности пять лет и более (стандартная налоговая ставка — 13% от стоимости).

В целом все прозрачно и достаточно безопасно. Однако не всегда переуступка оформляется на финальной стадии строительства — никто не запрещает делать это хоть на следующий день после оформления ДДУ. На сайте застройщика может значиться, что все квартиры проданы (особенно если объект был выставлен на продажу два-три года назад), а вот по переуступке их приобрести можно.

Ничего страшного в этом нет, но существуют риски. Следует очень тщательно изучить историю объекта, проектную декларацию, поискать в интернете форумы дольщиков и удостовериться, что этот объект не «заморозился» и не превратился в долгострой. Если еще не завершены монолитные работы, а, скажем, 80% квартир выставлены на продажу по договору переуступки, то это повод насторожиться.

Не пропустите:

Как инвестору посчитать, выгодно ли покупать конкретную квартиру?

Новостройку сдали на 7 лет позже. Мы можем продать квартиру без налога?

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

5 главных законов о недвижимости 2017 года

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Сайт Инспекции строительного и жилищного надзора Алтайского края

Один из способов приобретения объекта долевого строительства в новостройке – переуступка права и обязанностей (цессия) по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов (далее – ДДУ).

Уступка — возможность одного лица, на возмездной или безвозмездной основе передать другому лицу свои права (требования), вытекающие из какого-либо договора (п.1 ст. 382 Гражданского кодекса РФ).

Помимо норм Гражданского кодекса РФ уступка права требования по ДДУ регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ).

• Приобретая право требования по ДДУ, гражданин становится новым участником долевого строительства того или иного объекта недвижимости, и к нему переходят в полном объеме не только права, но и соответствующие обязанности, а также все риски, связанные с участием в долевом строительстве. Поэтому, в договоре уступки важно указать:
• • договор, по которому уступается право;
• • содержание уступаемого права;
• • сроки, цену уступки;
• • документы, которые должны быть переданы лицу, приобретающему право требование;
• • и иные условия, если они отличаются от условий, установленных по первичному договору, иначе, приобретающий право требования по ДДУ, обязан будет исполнить все условия первичного договора перед застройщиком.
• Федеральным законом № 214-ФЗ к уступке права требования по ДДУ предъявляются следующие требования (ст. 11):
• — уступка допускается только после уплаты участником долевого строительства всей цены по договору, иначе к гражданину, приобретающему право требование, перейдут помимо всего прочего и долги лица по ДДУ, уступившего свое право;

— уступка возможна с момента государственной регистрации ДДУ и только до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа, свидетельствующего о передаче объекта долевого строительства.

 В случае отсутствия регистрации ДДУ, такой договор считается незаключенным, а значит, не влечет правовых последствий для сторон. При оформлении передаточного акта, обязательство застройщика перед участником долевого строительства по ДДУ считается исполненным, а значит уступать в этом случае уже нечего.

Участник долевого строительства после оформления на себя документов о праве собственности на квартиру может продать ее по договору купли-продажи.

— договор уступки, как и ДДУ, в отношении которого осуществляется уступка, должны пройти государственную регистрацию (иначе договор уступки не считается заключенным).

— если право требование по ДДУ уступает юридическое лицо, уплата цены уступки производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по ДДУ. При нарушении указанного правила юридическое лицо несет ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации (ст. 14.28 КоАП РФ).

В соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ согласия застройщика на уступку права требования по ДДУ не требуется, за исключением случая, когда цессия осуществляется с переводом долга.

Однако уведомлять застройщика – прямой интерес лица, приобретающего право требования, так как в этом случае застройщик точно будет знать, перед кем он должен исполнить свои обязательства по передаче квартиры.

Обратится к застройщику, а также в Росреестр — орган, осуществляющий государственную регистрацию ДДУ, необходимо еще и для того, чтобы убедиться, что квартира никому, кроме лица, приобретающего право её требования, параллельно не переуступлена.

Отдельно следует обратить внимание на то, что зачастую участник долевого строительства уступает своё право требования за цену, большую, нежели цена по ДДУ, которую он сам до этого уплатил застройщику. Таким образом, деньги, вносимые гражданами, приобретающими права требования по ДДУ – это плата за приобретаемое право, но не за саму квартиру.

В случае возникновения необходимости расторжения ДДУ, новый участник долевого строительства несёт риск невозврата своих денежных средств, особенно, в части, превышающей цену договора участия в долевом строительстве.

Связано это с тем, что прежний участник долевого строительства не отвечает перед новым участником за неисполнение застройщиком переданного права требования (ст. 390 ГК РФ).

Застройщик же, в свою очередь, в соответствии с положениями Федерального закона № 214-ФЗ, обязан возвратить только те денежные средства, которые были уплачены в счёт цены ДДУ, при этом проценты за пользование чужими денежными средствами, подлежащие уплате застройщиком участнику долевого строительства, также будут начисляться только на указанную сумму.

Аналогично будет решаться вопрос и с неустойкой, которую застройщик в случае нарушения срока передачи объекта долевого строительства обязан уплатить участнику долевого строительства, она будет исчисляться исходя из цены ДДУ, а не из суммы, уплаченной за уступку прав требований.

19 сентября 2018 г.