Документооборот

Справка из ПНД при продаже квартиры: для чего нужна, как получить

Справка из ПНД при продаже квартиры: для чего нужна, как получить

Это документы, косвенно подтверждающие дееспособность человека, которые можно получить в психоневрологическом диспансере (ПНД) и наркологическом диспансере (НД). За справками нужно обязательно обращаться в государственное учреждение, потому что в случае судебного разбирательства справки из частных клиник неохотно принимаются во внимание.

В справке из психоневрологического диспансера, как и из наркологического диспансера, должно быть указано, что человек не обращался в эти учреждения за медицинской помощью и не состоит там под наблюдением. Обязательны подпись и печать медицинского учреждения.

Справку в диспансерах выдают на руки только тем, на кого она заказана, потому что по закону эти сведения о конкретном человеке являются конфиденциальными.

Можно дополнить справку из ПНД документом о медицинском освидетельствовании продавца, которая станет более весомым доказательством его вменяемости. Для этого врач-психиатр проводит необходимый осмотр и выдает соответствующее заключение. 

Процедура платная и принято, что эти расходы берет на себя покупатель квартиры, как сторона наиболее заинтересованная в дополнительном подтверждении адекватности продавца.

Справка о дееспособности может потребоваться для совершения сделок различного рода: оформления доверенностей, купли-продажи имущества, получении водительских прав или оружия.

Если продажей занимается риэлтор, он в обязательном порядке попросит предоставление такой справки от продавца квартиры, особенно если это пожилой человек.

Это делается для того, чтобы подтвердить вменяемость участника сделки купли-продажи, снизить риски покупателя и успешно завершить процесс продажи недвижимости.

Справка из ПНД при продаже квартиры: для чего нужна, как получить

Дееспособность человека – это способность осознавать свои действия и их последствия. В юридическом ключе это понятие трактуется как способность человека действовать в соответствии со своей правоспособностью.

Обычно дееспособность определяется возрастными рамками и особенностями развития человека: дети до 6 лет считаются недееспособными, для детей старше 6 лет используется понятие «дееспособность малолетнего», а с достижением 18-летнего возраста каждая личность считается дееспособной.

Важно понимать, что решение о недееспособности принимается только в суде (на основании медико-психологической экспертизы). В случае явного психического расстройства и неспособности осознавать свои действия гражданин признается недееспособным и ему в обязательном порядке назначается опекун.

Справки о дееспособности продавца, которые могут потребоваться при сделках купли-продажи квартир, нужно получить в соответствующих медицинских учреждениях государственного типа – психоневрологическом и наркологическом диспансерах по месту жительства продавца квартиры.

Эти справки выдаются бесплатно. При продаже квартиры риэлторы советуют покупателю присутствовать вместе с продавцом при получении справки, чтобы исключить вероятность использования поддельного документа при подписании договора.

Справка из ПНД при продаже квартиры: для чего нужна, как получить

Это опасно, потому что любая сделка, заключенная с недееспособным лицом, считается недействительной. Однако нужно иметь в виду, что лица, состоящие на учете в ПНД или НД признаются законом дееспособными гражданами, поэтому могут заключать сделки и получать водительские права.

Еще есть ситуация, когда граждане имеют ограниченную дееспособность и таким лицам назначается попечитель. Люди с ограниченной дееспособностью имеют право проводить мелкие сделки, но крупные сделки, какими является отчуждение прав на недвижимость в случае ее продажи, могут проводиться только по согласованию с попечителем.

Чтобы проверить дееспособность, нужно оценить человека при личном общении, пообщаться с родственниками, обратить внимание на его профили в социальных сетях. Показательно будет наличие у продавца квартиры водительских прав или разрешения на владение оружием. Подобный признак также является косвенным подтверждением дееспособности, но обычно этот способ не подводит.

Если сделка заверяется нотариально, то нотариус выступает гарантом того, что при совершении сделки человек был дееспособен.

Также при возникновении подозрений он имеет полномочия проверить информацию на продавца по Системе межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ) и запросить полные данные из Росреестра, где указывается факт недееспособности (при его наличии).

Более того, с 2015 года все нотариусы обязаны вести видеофиксацию процесса оформления документов и передачи имущественного права, которая также является прямым доказательством адекватного состояния гражданина, совершающего сделку.

https://www.youtube.com/watch?v=KoErENIdU2w\u0026pp=ygV20KHQv9GA0LDQstC60LAg0LjQtyDQn9Cd0JQg0L_RgNC4INC_0YDQvtC00LDQttC1INC60LLQsNGA0YLQuNGA0Ys6INC00LvRjyDRh9C10LPQviDQvdGD0LbQvdCwLCDQutCw0Log0L_QvtC70YPRh9C40YLRjA%3D%3D

И есть еще один способ удостовериться в дееспособности участника сделки. Можно запросить у него справку об отсутствии какой-либо опеки над ним, что гарантирует полную дееспособность человека. Получить эту справку можно в Органах опеки и попечительства по месту жительства гражданина.

Как подтвердить дееспособность продавца при сделках с недвижимостью?

Сделка по купле-продаже всегда влечет за собой некоторые риски.

В самый неподходящий момент (уже после заключения договора) может внезапно выясниться, что продавец недееспособен – и, следовательно, сделка считается недействительной, а покупатель теряет деньги.

Чтобы выйти из сложной ситуации (а еще лучше – не попасть в нее вообще), следует иметь в виду некоторые вещи относительно дееспособности. Об этом мы и поговорим.

Кого и почему признают недееспособным?

Согласно Гражданскому Кодексу РФ, полная дееспособность гражданина наступает в 18 лет. Однако те, кто страдает психическими расстройствами и потому не способен руководить своими действиями (или находятся в возрасте младше 18 лет, а также в преклонных годах), дееспособными уже не считаются.

Соответствующие сведения можно получить в органах опеки, наркологических и психоневрологических диспансерах: также в обязательном порядке проводится судебно-медицинская экспертиза. Именно на ее основании суд может признать человека (в нашем случае – продавца недвижимости) недееспособным. В таком случае за его действия отвечает опекун.

Если недееспособность частичная – тоже.

Справка из ПНД при продаже квартиры: для чего нужна, как получить

При каких случаях рекомендовано получить справку?

Сама по себе справка о дееспособности – отнюдь не обязательный документ в сделках с недвижимостью, она может выступать только дополнительным гарантом.

По умолчанию все сделки должны совершаться в здравом уме и твердой памяти: об этом говорит тот же Гражданский Кодекс.

Однако все-таки есть ряд ситуаций, когда получить справку о дееспособности продавца, мягко говоря, не помешает. Вот они:

  • продавец состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере;
  • продавец ранее лечился от психических расстройств;
  • добросовестные отношения между покупателем и продавцом как физическими лицами закреплены в договоре и нотариально заверены;
  • продавец – человек пожилого возраста;
  • продавцу от 14 до 18 лет (в этом случае также необходимо согласие его опекуна или законного представителя);
  • параметры и цены по договору явно занижены по сравнению со среднерыночными;
  • нотариус или один из участников сомневается в дееспособности продавца (аналогичная ситуация, впрочем, может возникнуть и в отношении покупателя).

Кроме того, порой бывший собственник может оказаться нечист на руку и подать в суд на покупателя, пытаясь оспорить сделку. Ситуацию опять-таки может спасти справка о дееспособности, подтверждающая, что продавец действовал в здравом уме.

Такую справку часто берут, когда в сделке участвует нотариус: возникало немало прецедентов вышеописанных случаев. Конечно, продавец не обязан по первому требованию предоставлять справку: она не относится к списку обязательных документов и делается добровольно (пусть даже ее отсутствие чревато риском).

Но если продавец наотрез отказывается ее предоставить – это повод для беспокойства.

Где получить справку?

Как уже было сказано ранее, для этого нужно посетить наркологический или психоневрологический диспансер (НД и ПНД соответственно) по месту жительства продавца.

Если есть сомнения в алкогольной или наркотической зависимости, то стоит обращаться в НД, если в психическом состоянии – ПНД; обе справки одновременно, как правило, не нужны. Понадобятся паспорт, полис, а также приписное свидетельство или военный билет для мужчин.

В НД сдаются анализы и проводится осмотр у нарколога, в ПНД – беседа с психиатром. Стоимость справки из ПНД составит около 1400 рублей, из НД – 200: обычная справка о том, что человек в течение года не обращался в ПНД и не состоит там на учете, предоставляется бесплатно.

Срок действия документа – от трех месяцев до года (для продажи квартиры, как правило, это 3 месяца: этот же срок действителен для справки из НД).

В справке обязательно указывается наименование документа и его порядковый номер, полная информация о гражданине, о проводившем осмотр сотруднике диспансера, результат осмотра, дата, подпись врача и два штампа – врача и медицинского учреждения.

Читайте также:  Как налоговая следит за расходами россиян – как проверить свои траты на сайте ФНС

Стоит отметить, что диспансер должен быть муниципальным: справка из частного учреждения никак не подтверждает состояние человека на учете в районном диспансере. И еще один момент: покупатель не сможет получить справку вместо продавца, т.к. предоставляемая в документах информация является конфиденциальной.

Можно разве что присутствовать при вручении справки продавцу, который самостоятельно обратился в диспансер.

Справка из ПНД при продаже квартиры: для чего нужна, как получить

Как еще можно проверить дееспособность?

Порой бывает и такое, что продавец отказывается предоставить справку, но при этом вполне вменяем и может заключать сделки. Вот что помогает определить дееспособность продавца квартиры при отсутствии соответствующих документов:

  • Водительское удостоверение. Если у продавца оно есть, значит, он уже проходил осмотр в наркологическом и психоневрологическом диспансерах, причем успешно.
  • Приглашение медицинского работника при заключении сделки для стороннего освидетельствования. Профессионал поможет точно определить состояние продавца.
  • Личная оценка. Можно самостоятельно оценить общую адекватность человека по его поведению, общению с его соседями и родственниками, содержанию соцсетей. Конечно, серьезных отклонений таким способом выявить получается далеко не всегда (если только покупатель не опытный психолог), но для общего вердикта этого вполне достаточно.
  • Подключение к сделке нотариуса. Если он заверяет договор, то выступает гарантом сделки и несет ответственность за свои действия. Кроме того, он вправе сам запросить нужную ему информацию в обход продавца.

Последствия при заключении сделки с недееспособным лицом

Что же делать в случае, если все-таки состоялась такая сделка, и суд признал ее недействительной? Сторонам приходится иметь дело с ее последствиями: они обязаны вернуть друг другу то, что получили в результате сделки, или возместить его стоимость.

Если одна из сторон знала о том, что вторая недееспособна (или должна была это знать), то ей нужно возместить реальный ущерб. Если суд решит, что опекун недееспособного гражданина совершил бы такую же сделку, выгода будет в пользу последнего.

Если же была целая цепочка сделок, и покупатель не мог знать, что изначальный продавец недвижимости недееспособен, нужно оформлять иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 302 ГК РФ). Суд в этом случае признает сделку ничтожной, а покупатель вправе требовать от продавца возврата денег.

  Если реальный ущерб не был возмещен в течение года, покупатель имеет право на разовую компенсацию от государства в размере до одного миллиона рублей: соответствующий закон № 122-ФЗ был принят в 1997 году.

Подытожим: справка о дееспособности при продаже квартиры не является обязательной частью комплекта документов для сделки – но в некоторых случаях ее наличие серьезно облегчит жизнь покупателю.

Будьте внимательны, обращайте внимание на мелочи и, если сомневайтесь, потребуйте документ: возможно, ваши опасения окажутся не напрасными.

Также можете обратиться к юридическим специалистам АН «Трансферт»: мы всегда поможем разобраться в непростой ситуации.

Последние поступления объектов

Пнд и нд: нужна ли справка о дееспособности для сделок с недвижимостью

Любая сделка с недвижимостью подразумевает подготовку большого пакета документов. Часто стороны просят предоставить справку о дееспособности (ПНД и НД) для продажи квартиры. Расскажем, зачем они нужны, как и где их можно получить, а объясним последствия сделок с недееспособными лицами.

Полная дееспособность гражданина России начинается в 18 лет. С этого момента человек может везде выступать от своего имени: например, давать показания в суде или продавать свою долю в квартире. До совершеннолетия его представляют родители или законные опекуны. 

Но есть ситуации, когда даже после 18 лет человеку запрещено водить машину или совершать сделки от своего имени. Это бывает в случае наркотической или алкогольной зависимости, а также при наличии ряда психических заболеваний, и в таких ситуациях возраст не играет роли. Для выяснения обстоятельств соответствующие ведомства выдают документы, которые подтверждают дееспособность лица.

Справка из психоневрологического диспансера (ПНД) — это документ, который необходимо получить у психиатра. Он подтверждает дееспособность конкретного человека и отсутствие у него психических заболеваний.

Справку из наркологического диспансера (НД) получают у нарколога. Заключение врача подтверждает, что обратившийся не стоит на учëте с алкогольной или наркотической зависимостью.

Если человек психически нездоров или страдает алкогольной зависимостью, то ряд действий он совершать не сможет. Например, такие справки нужны перед получением водительских прав.

Справка для сделки с недвижимостью из ПНД и НД по законодательству не обязательна для всех. В то же время, если при заключении договора купли-продажи человек не владел собой, то суд может аннулировать сделку. Поэтому важен индивидуальный подход в каждой конкретной ситуации: если возникают сомнения, то справку лучше попросить.

 katemangostar (Freepik)

Но стоит учесть, что справка не может гарантировать дееспособность лица. Она лишь подтверждает, что лицо ведёт себя адекватно и не стоит на учёте. Даже при её наличии суд может признать человека недееспособным позднее, и в таких обстоятельствах справка потеряет свою силу.

Стороны в сделке с недвижимостью должны обладать здравым рассудком. Если продавец квартиры путается в словах и называет странную причину продажи — например, говорит, что планирует сжечь вырученные деньги на ритуальном костре — лучше перестраховаться и попросить предоставить справку.

Давайте рассмотрим все ситуации, в которых справка из НД и ПНД нужна для сделок с недвижимостью:

  • сторона ведёт себя странно, поведение и фразы вызывают вопросы;
  • заранее известно, что лицо стоит на учёте в наркологическом или психоневрологическом диспансере;
  • есть информация, что у второй стороны есть проблемы с зависимостью, однако в диспансере он не был;
  • у человека в прошлом было психиатрическое заболевание;
  • если один из участников в сделке — пожилой человек;
  • в договоре прописаны странные условия, порождающие сомнения.

ПНД и НД справки для сделок с недвижимостью нужны во всех случаях, когда у сторон есть хоть какие-то подозрения и вопросы.

Дополнительным фильтром для проверки дееспособности сторон может стать нотариус. Своей подписью он гарантирует законность соглашения, в том числе — то, что участники осознавали свои действия.

Если у нотариуса возникают вопросы, он может потребовать соответствующие справки.

Кроме того, нотариус может запросить информацию из системы межведомственного электронного взаимодействия, а также заказать справку из Росреестра, где могут содержаться сведения об ограничениях, наложенных на человека. 

Как ещё проверить дееспособность продавца при покупке квартиры? Обратите внимание на наличие водительских прав или разрешения на владение оружием.

Эти документы можно получить только после прохождения специальной медкомиссии, в том числе подтверждающей отсутствие психиатрических отклонений и зависимостей.

Также можно попросить сторону предоставить справку из органов опеки о том, что никаких представителей человеку назначено не было.

Читайте также:  Среднедушевой доход в 2023 году: размер по российским регионам, порядок расчета

 pressfoto (Freepik)

Сделку купли-продажи квартиры на основании недееспособности могут оспорить попечители, опекуны или родственники. Это можно сделать даже в том случае, если человек был признан недееспособным уже после заключения сделки.

В ситуации, когда суд признал сделку недействительной, стороны должны вернуть всё назад: продавец возвращает деньги, а покупатель — квартиру. 

Если сторона не знала о недуге, деньги и имущество нужно будет возвращать посредством специального иска об истребовании имущества из незаконного владения. Если же ущерб не удалось взыскать, то пострадавший вправе потребовать от государства компенсацию в размере до миллиона рублей.

Если суд выяснит, что об отсутствии дееспособности знали участники сделки, то будут более серьёзные последствия. Например, недееспособного пенсионера уговорили продать квартиру по низкой цене, а взамен обещали поселить на курорте — на деле же поместили в дом для престарелых. Такие действия приведут к уголовному делу и решению суда о возмещении морального и материального ущерба. 

Справку можно получить в психоневрологическом или наркологическом диспансере по месту жительства. Для получения документа нужен паспорт и медицинский полис, у мужчин могут попросить дополнительно военный билет. Срок действия справки обычно составляет три месяца.

Частные медицинские организации также оказывают услугу, но там доктор зачастую выдаёт справку на основании беседы, так как информации о постановке на учёт в диспансере у него может не быть. 

За отдельную плату можно заказать медицинское освидетельствование о состоянии здоровья, в котором сообщается, что лицо может действовать от своего имени. Цена справки может отличаться в разных регионах.

В справке обязательно указывается следующая информация:

  • сведения о лице, еë получившем;
  • данные о медицинской организации, которая выдала документ;
  • печати организации и доктора, а также его подпись; 
  • информация о дееспособности. 

Чтобы лишить человека дееспособности, необходимо пройти специальную комиссию. Суд принимает решение на основании судебно-медицинской экспертизы. Он может признать лицо как полностью, так и частично недееспособным. В обеих ситуациях назначается опекун, который будет исполнять обязанности, на которые суд наложил запрет. Признанию недееспособности посвящена целая глава Гражданского кодекса. 

Бесплатный подбор новостройки

https://www.youtube.com/watch?v=KoErENIdU2w\u0026pp=YAHIAQE%3D

Мы знаем о них всё. Предложим вариант под ваши пожелания и бюджет всего за один звонок. Расскажем об акциях и льготных ставках по ипотеке.

Черная метка: как продать квартиру, если стоишь на учете в ПНД

Очень часто в советах по безопасной покупке квартиры пишут, что нужно непременно взять у продавца справку, что он не стоит на учете в психоневрологическом (ПНД) и наркологическом (НД) диспансерах.

Но как быть, если ты сам являешься человеком, имеющим вот такой «неблагонадежный» с точки зрения рынка диагноз, и при этом успешно продать свою недвижимость? Об этом эксперты рассказали читателям сайта «РИА Недвижимость».

Прежде всего нужно понимать, что нежелание вступать в сделки со стоящими на учете в ПНД или НД – это не предубеждение, в них есть реальный риск, который, однако, ответственный продавец, даже имеющий «нежелательный» диагноз, может максимально сократить.

Покупка квартиры у продавца, состоящего на учете в ПНД, может быть рискованной, объясняет руководитель офиса «Миэль» «В Черемушках» Яна Нещадимова.

Например, в случае, когда сделка по продаже квартиры признается недействительной на тех основаниях, что продавец не понимал суть своих действий, продавцу возвращается квартира, а покупателю – деньги.

Но продавец деньги может уже потратить, в этом и риск, подчеркивает она.

Иск может подать как само лицо, состоящие на учете, так и его опекун (если его в дальнейшем лишили дееспособности по суду).

Также оспорить сделку может при попытке включения квартиры в наследственную массу наследник на основании того, что его, к примеру, бабушка или дедушка не понимали суть своих действий, когда подписывали договор купли-продажи за несколько месяцев до смерти, рассуждает Нещадимова.

Однако при этом участнику сделки нужно понимать, что предоставление справки не является их обязанностью, да и о наличии диагноза или факта состояния на учете в ПНД или НД они имеют право не сообщать.

Наблюдение в ПНД не означает, что человек автоматически становится недееспособным, не понимает своих действий и их последствий, не может руководить ими и, как следствие, не может совершать сделки с недвижимостью. Недееспособным признать гражданина может только суд, подсказывает адвокат Ростовской областной коллегии адвокатов имени Баранова Виктория Рахубовская.

С этим соглашается управляющий агентством недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков, подчеркивая, сам факт нахождения на учете человека не означает, что он псих или наркоман. Бывают различные причины того, что человек стоит на учете.

«Из недавнего – один собственник состоял на учете в ПНД, потому что таким образом у него была возможность «откосить» от армии. В армию не пошел, про учет в диспансере благополучно забыл. А когда наступила пора продавать квартиру – учет всплыл», – вспоминает он.

Еще один пример – собственники квартиры, отец и дочь, специально встали на учет в диспансер, чтобы избежать судебных исков по поводу больших долгов по коммуналке и МФО. Когда с долгами вопрос закрыть не удалось, решили продавать квартиру, чтобы их погасить. И тут всплыл их учет в диспансере, добавляет Вишняков.

Хотя по закону никто из нас не обязан предоставлять справки о здоровье, по факту, если действительно нужно продать (а иногда и купить) недвижимость, необходимость как-то обозначить состояние своего здоровья, в первую очередь психического, может возникнуть.

Да, возможность продать что-то без данной справки, состоя на учете в диспансере, есть. Но опытные риелторы всегда просят такую справку. Если же человек под разными предлогами отказывается от ее предоставления, то это фактор риска, объясняет ситуацию генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков.

«Часто продавцы выдвигают требование о получении справки из ПНД для покупателя. Это необходимо, чтобы сделка не была оспорена», – уточняет генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» Александр Гиновкер.

Поэтому людям, имеющим настораживающий диагноз, нужно иметь понятный план действий, чтобы успешно совершить сделку с недвижимостью.

https://www.youtube.com/watch?v=AA6BssEGnT4\u0026pp=ygV20KHQv9GA0LDQstC60LAg0LjQtyDQn9Cd0JQg0L_RgNC4INC_0YDQvtC00LDQttC1INC60LLQsNGA0YLQuNGA0Ys6INC00LvRjyDRh9C10LPQviDQvdGD0LbQvdCwLCDQutCw0Log0L_QvtC70YPRh9C40YLRjA%3D%3D

Нужно видеть разницу между людьми, стоящими на учете, которые имеют определенные психические или наркологические заболевания, и теми, кто когда-то давно были поставлены на учет в ПНД из какого-то, например, алкогольного и наркотического срыва, рассуждает совладелец инвестиционной компании Garnet Екатерина Сивова.

Для того чтобы сняться с этого учета, нужно ходить в диспансер на протяжении нескольких лет и сдавать тесты. Очень многие этого не делают, ведя при этом вполне нормальный образ жизни, сетует она.

Для реальной безопасности сделки в день ее совершения необходимо получить заключение психиатра (провести освидетельствование) о том, что диагноз и состояние пациента не влияет на возможность совершения сделки, имеется полное осознание происходящего, характера и последствий совершаемой сделки, подсказывает адвокат, управляющий партнер КА Белгородской области «Марк Лабеон» Игорь Кобзарев.

«Вероятность оспаривания сделки в суде будет ниже, если освидетельствование будет проведено врачом государственного медицинского учреждения», – советует он.

И даже нотариальная форма сделки без такого освидетельствования может и не стать стопроцентной защитой, предупреждает Рахубовская.

«Нотарус сошлется в суде, что не обладает медицинскими познаниями и в его обязанности проводить какую-либо экспертизу не входит, хотя удостоверение договора нотариусом и имеет положительное значение для суда», – уточняет она.

Читайте также:  ЕДВ в 2023 году: как оформить, сумма ветеранам боевых действий, инвалидам, пенсионерам

Зато есть лайфхак: вместо справки о наблюдении в ПНД могут быть представлены водительские права, разрешение на ношение оружия, для получения которых гражданин обязательно проходит соответствующую проверку у психиатра, предлагает Рахубовская.

В любом случае не нужно забывать, что «недееспособное» состояние участника сделки в случае, если ее попытаются расторгнуть через суд, еще нужно доказать, напоминает в свою очередь адвокат, председатель АА МГКА «Власова и партнеры» Ольга Власова.

Если заинтересованная сторона предоставит соответствующие медицинские документы, доказывающие тот факт, что человек действительно находился в «недееспособном» состоянии, то суд назначит судебно-медицинскую экспертизу и скорее всего вынесет решение в соответствии с заключением экспертов. И если эксперты скажут, что человек не понимал значение своих действий, то суд признает такую сделку недействительной. Такая судебно-психиатрическая экспертиза может быть проведена и посмертно, по медицинским документам, объясняет Власова.

К сожалению, люди, состоящие на учете в ПНД и НД, а также другие «подозрительные» участники сделок (например, просто пожилые) часто сами становятся жертвами недобросовестных участников рынка или настоящих мошенников.

На практике действительно бывают такие случаи, сетует Рахубовская. Чаще всего обращаются в суд члены семьи, когда обнаруживают, что их родственник продал или подарил свою недвижимость, поясняет она и приводит пример из практики:

Вполне адекватная женщина средних лет наблюдалась в диспансере по месту жительства ее родственников, но она жила и была зарегистрирована в другом населенном пункте, рассказывает адвокат. Женщина подарила свою квартиру мошеннику. Затем этот человек продал квартиру другому покупателю.

На всякий случай добросовестный покупатель даже пообщался с этой женщиной и запросил у нее справку из психоневрологического диспансера. В местном диспансере не знали о том, что она наблюдается в другом городе, и выдали справку, что она не состоит на учете.

Затем родственники этой женщины обратились в суд к добросовестному приобретателю и смогли доказать, что уже на момент сделки их родственница не понимала значения своих действий и у нее отсутствовала воля на отчуждение квартиры. Поскольку квартира выбыла у душевнобольной против ее воли, то квартиру отобрали у добросовестного покупателя, рассказывает Рахубовская.

Существуют и откровенно мошеннические схемы, как правило они связанны с вовлечением врачей психиатрических больниц, добавляет Кобзарев. При этом подписание необходимых мошенникам документов может происходить с вывозом находящегося на лечении продавца из помещения больницы к нотариусу для оформления доверенности для последующей продажи его квартиры.

Бывают ситуации, когда, например, психиатр по той или ной причине отказывается выдавать заявителю справку о том, что тот не состоит на учете в ПНД, при этом требуя не предусмотренных законом документов или действий. В одном из дел врач запросил от заявителя заключение врачебной комиссии, подобные действия судом признаны незаконными, приводит пример эксперт.

Чаще же всего люди, состоящие на учете, просто вынуждены продавать свою недвижимость на условиях, которые хуже средних по рынку. Чтобы минимизировать размер дисконта «за диагноз», нужно постоянно быть готовым успокоить покупателя теми способами, которые он сочтет надежными, подсказывает Вишняков.

Возможно положительную роль сыграет готовность разделить расходы на проведение экспертизы и на нотариуса с покупателем, рекомендует он, и добавляет, что главное – не пытаться скрыть диагноз, ложь всегда настораживает и почти гарантированно будет раскрыта.

Но избежать скидки скорее всего не получится, предупреждает Нещадимова. «У покупателей на рынке недвижимости есть устойчивое понятие: если продавец состоит на учете – это плохо, поэтому, вероятно ему придется делать скидку», – заключает она.

Гарантия адекватности: зачем нужна справка о дееспособности в сделках с недвижимостью

Сделку купли-продажи квартиры могут признать недействительной, если выяснится, что продавец не мог принимать осознанные решения из-за психического расстройства. Риски покупателя снижает справка о дееспособности. Разбираемся, что это за документ и как его получить.

Что такое справка о дееспособности

Справка о дееспособности — это документ, который подтверждает, что человек не состоит на учете в психоневрологическом диспансере и не обращался туда за медицинской помощью. Она гарантирует, что участник сделки вменяем и может самостоятельно принимать решения.

Что такое дееспособность

Понятие дееспособности есть в Гражданском кодексе РФ. Это способность гражданина приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их.

Полная дееспособность в России наступает с 18 лет, но бывают и исключения — если, например, закон разрешает вступить в брак до совершеннолетия, то дееспособность наступает с момента заключения этого брака.

Человека могут признать недееспособным не только из-за возраста, но и из-за психических заболеваний — по решению суда на основании медико-психологической экспертизы. В таком случае ему назначают опекуна.

Зачем нужна справка о дееспособности при покупке и продаже квартиры

Покупатель квартиры должен убедиться, что продавец вменяем, осознает, что делает, и отвечает за последствия. Ведь если он недееспособен, согласно ГК РФ сделка будет признана недействительной — квартиру придется вернуть.

«Если у вас есть сомнения, что продавец дееспособен, лучше попросить его предоставить вместе с иными документами справку из ПНД.

Это обезопасит вас от риска оспаривания сделки в дальнейшем, — говорит Инна Солдатенкова, ведущий эксперт отдела анализа банковских услуг Банки.ру.

— Если недееспособность подтвердится, сделка будет расторгнута, а это значит, что вы останетесь с долгом по ипотеке, но без недвижимости».

Выбор пользователей Банки.ру

Где получить справку

Справку о дееспособности выдают только тому, кто ее заказал. Документ о том, что человек не состоит на учете в психоневрологическом диспансере, можно получить в самом ПНД по месту жительства. Это бесплатно.

Также можно подготовить документ об отсутствии психических расстройств — для этого нужно пройти осмотр врача-психиатра, который затем выдаст заключение. За процедуру придется заплатить (стоимость зависит от медицинского учреждения, в среднем от 500 до 1 500 рублей), по договоренности сторон это может сделать покупатель.

Что еще учесть при покупке квартиры

Прежде чем подписать договор купли-продажи квартиры, у продавца нужно запросить документы:

  • Выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта и зарегистрированных правах: в ней указан собственник недвижимости, а также сведения о существующих обременениях.
  • Основание права собственности продавца (это может быть договор передачи, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, дарственная).
  • Выписку из домовой книги — в ней есть информация о наличии или отсутствии лиц, зарегистрированных в объекте.
  • Нотариально заверенное согласие супруга(и) продавца на продажу квартиры.
  • Доверенность, если сделку проводит не владелец квартиры.
  • Сведения о наличии или отсутствии дела о банкротстве продавца.
  • Справку о том, что продавец или его доверенное лицо не состоят на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере.

Информацию о том, что стороны сделки дееспособны, стоит также прописать в самом договоре купли-продажи квартиры. Почитайте подробнее о том, из чего состоит этот договор и как его оформить.

Договор купли-продажи квартиры: из чего состоит и как его оформить