Коммерческие и производственные нежилые площади сегодня отличаются высокой стоимостью, поэтому приобретение их в собственность – достаточно сложный вопрос. Выходом может стать временное пользование. Одним из ключевых аспектов в таких договоренностях выступает срок договора аренды нежилого помещения, особенности которого мы рассмотрим ниже в материале.

Какой закон применяется

Вопросы срока заключения аренды нежилых объектов регулируются ст. 610 ГК России (второй раздел). Согласно данной норме, срок действия договора определяется свободно участниками по их усмотрению и прописывается в тексте. Если письменный контракт не содержит указания на период действия, то аренда считается оформленной на неопределенный период.

Важно! Максимального срока действия аренды нежилой недвижимости закон не содержит.

Дополнительно важные пункты о временном отрезке продолжительности аренды нежилой недвижимости содержат разъяснения, сложившиеся на основе реальной судебной практики:

• сегодня действует выработанное арбитражем мнение о том, что срок действия контракта с 1-го числа любого месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года приравнивается к полному году;
• очень важное разъяснение – контракт, который заключен на неопределенный срок, регистрировать не нужно.

Приведенные выше судебные позиции содержатся в Инф. письмах Президиума ВАС РФ № 59 (2001 г.) и № 66 (2002 г.). Они  являются обязательными к применению всеми нижестоящими судами, а значит, в конечном итоге, и сторонами контракта.

Варианты сроков договора

В зависимости от продолжительности договоренностей можно выделить три основных вида:

• краткосрочные контракты – до одного года (на несколько месяцев);
• долгосрочные договоры – на 12 месяцев (год) и более;
• контракты, оформленные на неопределенный срок – без указания периода.

Избранный вид определяет необходимость регистрации и нюансы расторжения контракта.

Краткосрочный вариант

Указанный вид контрактов заключается на время до одного года. В тексте указывается период времени, в течение которого действует договоренность, по истечении которого контракт прекращается и арендатор выезжает из нежилой недвижимости.

Краткосрочные договоры не требуют государственной регистрации в Росреестре.

Важно! Практика выработала позицию, в соответствии с которой во избежание трат на регистрацию контракты заключаются на 11 месяцев с последующим ежегодным продлением. Формально такую аренду нежилой недвижимости регистрировать не нужно.

Образец краткосрочной аренды можно скачать здесь.

Расторжение краткосрочной аренды производится:

• по соглашению сторон – в любое время;
• по инициативе одной из сторон – путем одностороннего внесудебного отказа, если такая возможность была предусмотрена контрактом и если сторонами выступают предприниматели или организации (не физические лица без статуса ИП);
• по инициативе одной из сторон в судебном порядке, если другая сторона нарушает договоренности, и с обязательным направлением досудебной претензии.

Долгосрочный вариант

Длительный договор аренды оформляется на определенный отрезок времени 12 месяцев и больше, например, на год, три, пять, десять и больше лет. Предельных сроков по нежилым объектам не предусмотрено.

В силу прямого указания закона (ч. 2 ст. 651 ГК РФ) долгосрочная аренда подлежит государственной регистрации. Для этого:

• стороны собирают документы: соглашение на нежилое помещение, передаточный акт нежилого помещения, технический паспорт передаваемого нежилого помещения;
• оплачивают государственную пошлину (22 000 рублей для юридических и 2 000 рублей для физических лиц);
• подают заявление в Росреестр о регистрации аренды помещения;
• по истечении регистрации получают свои экземпляры зарегистрированного соглашения с отметкой Росреестра о проведенной в отношении нежилой недвижимости процедуре.

После внесения записи в ЕГРН в выписке на указанное помещение будет указано наличие обременения в виде аренды.

Пример долгосрочного договора аренды помещения можно скачать здесь.

Расторжение контракта в отношении помещения производится аналогично расторжению краткосрочной аренды.

Договоры с неопределенным сроком

В контрактах, заключенных в отношении помещений на неопределенный срок, период действия либо не указан вообще, либо содержится формулировка именно о «неопределенном сроке». Неопределенный период возникает и тогда, когда срочный договор истек, а стороны не заключили нового соглашения, но фактически пользование помещением продолжается.

В соответствии с упомянутой выше судебной позицией, контракт на помещение, заключенный на неопределенный период, не подлежит государственной регистрации. Это касается и тех соглашений, которые по факту длятся уже достаточно долго – более года.

Обратите внимание! Есть два варианта срока договора аренды нежилого помещения без регистрации – либо на менее года, либо на неопределенный период.

Бланк аренды помещения на неопределенный период времени можно скачать здесь.

Расторжение рассматриваемого соглашения возможно следующим образом:

• по соглашению сторон – в любое время;
• в одностороннем внесудебном порядке – с обязательным письменным предупреждением другой стороны за три месяца путем одностороннего отказа от помещения.

Кроме этого расторжение возможно и через суд, соединенное с требованием о возмещении убытков.

Продление договора

Если действие договоренностей по помещению подходит к концу, то возможны следующие варианты пролонгации:

• автоматическое;
• через подписание дополнительного соглашения;
• через перезаключение текста соглашения.

Самым распространенным вариантом, как продлить договор, является автоматическая пролонгация. Если в тексте соглашения прописано, что договор продлевается автоматически на новый срок при отсутствии у сторон возражений, то никаких дополнительных бумаг в данном случае подписывать не требуется. Это очень удобный способ, поскольку экономится время на документооборот.

Дополнительное соглашение – с его подписанием сроки заключения и действия старого соглашения продлеваются на указанный период времени. При этом оформлять передачу помещения новым передаточным актом не нужно. В дополнительном соглашении стороны могут указать и любые другие новые условия (например, об арендной плате). Считается, что действует старый текст в новой редакции.

Некоторые участники оборота предпочитают пролонгировать договоренности перезаключением самого договора. Составляется новый проект соглашения на новый период, к которому оформляется новый акт передачи помещения. Старый текст при этом теряет силу и не распространяется на дальнейшие отношения.

Преимущественное право заключения

Ст. 621 ГК РФ содержит интересную гарантию для добросовестных арендаторов – о преимущественном праве оформить соглашение на новый временной период. Это означает, что такой арендатор преимущество в глазах арендодателя перед другими лицами. О своем намерении воспользоваться правом арендодатель должен письменно уведомить собственника до истечения периода действия текущих договоренностей.

Если собственник проигнорирует преимущественное право, то бывший пользователь сможет требовать принудительного возмещения убытков.

Срок хранения договора аренды

Время хранения письменных контрактов аренды коммерческой недвижимости определяется Приказом Минкультуры от 25.08.2010 № 558. В соответствии с ним (п. 436) письменные договоренности должны храниться в течение 5 лет после истечения срока их действия.

Например, если последний день действия аренды нежилого помещения – 20 декабря 2018 года, то храниться текст должен до 21 декабря 2023 года.

Архивные документы организаций могут понадобиться проверяющим и контролирующим органам в ходе документарных проверок.

Период действия аренды нежилого помещения влияет не только на период действия договоренностей сторон в пространстве, но и на необходимость регистрации документа в ЕГРН, а также на способы расторжения договора. При этом нормативно не установлено каких-либо обязательных к соблюдению сроков времени, поэтому данный вопрос стороны решают полностью по своей воле и усмотрению.

Дополнительную консультацию по оформлению договора аренды вы можете получить на бесплатной консультации. Запись через форму консультанта на нашем сайте.

Также рекомендуем узнать про возможность приобретения нежилой недвижимости в ипотеку по программе «Коммерческая ипотека в Сбербанке».

Договор аренды нежилого помещения. Образец 2022 года

Представляем вашему вниманию бланк типового договора аренды нежилого помещения образца 2022 года. Вы можете бесплатно скачать бланк договора аренды нежилого помещения в формате pdf, распечатать и заполнить его в письменном виде от руки, или можете скачать бланк в формате doc или docx, открыть с помощью MS Word, заполнить его и распечатать уже готовый типовой договор аренды нежилого помещения.

• Скачать образец договора аренды нежилого помещения 2022 в pdf (78,9 Кб)
• Скачать образец договора аренды нежилого помещения 2022 в doc (32,3 Кб)
• Скачать образец договора аренды нежилого помещения 2022 в docx (12,1 Кб)
• Если вы хотите предоставить во временное пользование какое-либо нежилое помещение, необходимо узаконить такую сделку при помощи договора аренды нежилого помещения.

На основании этого соглашения, арендатор имеет право законно использовать данное помещение и все оборудование, расположенное на этой площади. Так же в пользование переходит участок земли, на котором расположена арендуемая недвижимость.

В случае долгосрочной аренды, сроком более 1 года, договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации.

В типовой шаблон договора вносятся пункты, удовлетворяющие интересам обеих сторон.

Основные пункты договора

Преамбула  — полные данные обеих сторон ФИО, адрес регистрации, паспортные данные.

Предмет договора — предмет заключения сделки с указанием точного адреса расположения, площади помещения, лестничного расположения и иных характеристик, которые должны четко соответствовать кадастровому паспорту. Сам паспорт является неотъемлемым приложением к договору.

Права и обязанности сторон — в этом пункте указывается информация, о возможности расторгнуть соглашение, сдать помещение в субаренду и т.п.

1. Цены и порядок расчетов — информация о стоимости аренды, графике выплат арендодателю.
2. Ответственность сторон — этот пункт содержит информацию о стоимости и порядке оплаты коммунальных платежей, проведение каких либо ремонтных работ и иных изменений помещения.
3. Прочие условия не являются обязательными, тем не менее, их наличие позволит разрешать возможные споры и конфликты.

В заключительной части договора указываются полные реквизиты обеих сторон. Для физического лица это ФИО без сокращений, адрес по месту регистрации и паспортные данные. Для юридического лица — полные реквизиты компании.

Условия договора вступают в силу в полном объеме с момента подписания договора обеими сторонами. С этого момента арендатор вправе потребовать немедленного пользования объектом недвижимости.

Правда, случай, когда соглашение является консенсуальным, является исключением, так как взаимодействие обеих сторон регламентируется законодательством. В соответствии с ГК РФ, введены решающие положения и ряд правил, которые относятся к конкретным видам договоров аренды.

Регистрация договора аренды нежилого помещения

Договор аренды может заключаться на неопределенный срок, длительностью менее или более одного года. Если соглашением не оговорен конкретный срок аренды, оно может быть расторгнуто в любое время, при оповещении второй стороны за 3 месяца.

Сделка со сроком аренды на один год может автоматически продлеваться на аналогичный срок по истечении предыдущего периода.

Договор, заключенный на срок более одного года подлежит обязательному фиксированию в государственных учреждениях и вступает в действие только с момента официальной регистрации. Если какая-либо из сторон уклоняется от регистрационных действий, вторая вправе потребовать их исполнение при помощи иска.

Для осуществления государственной регистрации необходимо обратиться в управление регистрационной службы с пакетом документов, в состав которых должны быть включены:

• Заявление обеих сторон.
• Документы, удостоверяющие личности заявителей.
• Оригиналы договора.
• Документы, подтверждающие право на данное помещение.
• Учредительные документы (в том случае, если один из участников сделки юридическое лицо
• Поэтажный план с описанием арендного помещения.

Пакет документов может быть дополнен в зависимости условий договора.

Порядок расторжения договора аренды нежилого помещения

Расторжение соглашения может происходить как по согласованию сторон, так и в одностороннем порядке через суд. Мотивы для прекращения действия договора можно поделить на следующие группы:

• Срок действия договора. По истечению срока соглашения либо по инициативе какой-либо стороны с уведомление  другой за три месяца до планируемой даты расторжения.
• Инициатива арендодателя. Происходит через судебный орган, куда собственник помещения предоставляет все факты нарушения договорных обязательств.
• Инициатива арендатора. Так же рассматривается в суде. Причинами расторжения договора могут стать умышленное умалчивание собственником сведений о наличии дефектов или, например, препятствие в проведении ремонтных работ, оговоренных заранее.

• Во избежание возникновения спорных ситуаций, которые могут привести к судебным разбирательствам, следует внимательно  отнестись к составлению пунктов договора, максимально учесть все нюансы.
• Скачать образец договора аренды нежилого помещения 2022 в pdf (78,9 Кб)
• Скачать образец договора аренды нежилого помещения 2022 в doc (32,3 Кб)
• Скачать образец договора аренды нежилого помещения 2022 в docx (12,1 Кб)

Как прописать в договоре арендные каникулы – образец

Арендные каникулы как прописать в договоре — образец такого текста приведен в нашей статье. Четко оговоренных правил установление подобного периода не имеет, но на ряд нюансов следует обратить внимание. Рассмотрим их.

Арендные каникулы — понятие, законодательством не предусмотренное. Понимают под этой формулировкой тот период действующего договора аренды помещения, когда арендная плата за него устанавливается в меньшем размере или отсутствует совсем.

Протяженность такого периода в зависимости от конкретной ситуации может достигать нескольких месяцев.

При этом не следует арендными каникулами считать промежуток времени, когда арендатор в счет оплаты за аренду несет расходы по ремонту, поскольку такие расходы расцениваются как одна из форм арендной платы (подп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ).

Чем может быть обусловлено снижение размера арендных платежей? Как правило, тем, что договор аренды заключен и помещение передано по акту, но арендатор в силу каких-либо причин не может на протяжении некоторого времени пользоваться помещением совсем или использовать его в полном объеме. Такими причинами могут становиться:

• необходимость достройки здания или перепланировки его помещений;
• выполнение отделочных или ремонтных работ;
• проведение целевого технического оснащения помещения;
• продолжительный переезд арендатора.

Механизм арендных каникул позволяет арендодателю:

• гарантировать привлечение арендаторов еще на этапе, когда помещение фактически не может использоваться;
• удерживать арендаторов от расторжения договора аренды в периоды ограниченных возможностей по использованию объекта.

Можно ли согласовать арендные каникулы на период режима самоизоляции из-за распространения коронавирусной  инфекции и что делать арендатору, если аренда стала обременительной? Ответы на эти и другие вопросы дали эксперты КонсультантПлюс:

• Если у вас нет доступа к системе К+, получите пробный онлайн-доступ бесплатно.
• Очевидно, что при краткосрочной аренде предоставление арендных каникул оказывается невыгодным для арендодателя.
• Арендатор же выигрывает не только в части экономии на арендной плате, но и получает гарантию предоставления ему помещения в интересном для него месте.
• Наличие арендных каникул и параметры, действующие во время их применения, оговариваются в условиях договора аренды:

• непосредственно в его тексте, если арендные каникулы приходятся на начало действия договора;
• в дополнительном соглашении к нему, если необходимость снижения платы за аренду возникает уже в процессе использования объекта.

То есть каникулы являются неотъемлемой частью договора аренды, и взаимоотношения арендатора и арендодателя во время них продолжаются на основании именно этого документа. Право на уменьшение арендной платы по согласию сторон предусмотрено п. 3 ст. 614 ГК РФ.

О том, что различает аренду и лизинг, читайте в материале «Чем отличается аренда от лизинга?».

Варианты оплаты за период арендных каникул

Предоставление в аренду — услуга, предполагающая ее возмездность (ст. 606 ГК РФ). В случае отсутствия платы за аренду пользование может быть сочтено безвозмездным и тогда будет подчиняться правилам другой главы ГК РФ (гл. 36). То есть совсем отказываться от арендной платы во время арендных каникул не следует, но правомерным является обоснованное адекватное снижение платежей.

Вариантами такого снижения могут стать:

• прямое уменьшение величины месячной платы на определенный период;
• предоставление отсрочки по оплате, предполагающей, что в течение арендных каникул оплата не производится, а платежи за этот период (рассчитанные от сниженной ставки) осуществляются путем добавления их равными долями в течение нескольких месяцев к сумме основной арендной платы, которая начинает в полном объеме уплачиваться по завершении арендных каникул.

Причем снизить можно именно арендную плату. Коммунальные платежи (если они имеют место) во время каникул арендатор должен оплачивать без снижения их размера.

Об особенностях признания в расходах единовременного арендного платежа, осуществленного за несколько налоговых периодов, читайте в статье «Минфин России: расходы на аренду признаются равномерно».

Образец текста о каникулах в договоре аренды

В тексте документа, устанавливающего арендные каникулы, должно присутствовать указание:

• на причину введения каникул;
• их продолжительность;
• величину действующей в этом периоде арендной платы;
• порядок оплаты арендных платежей.

Когда арендные каникулы предусматриваются прямо в договоре, эти моменты могут быть описаны либо в особом разделе этого документа, посвященном каникулам, либо будут содержаться в отдельных пунктах разделов, отведенных для освещения соответствующих вопросов (например, предмет договора, обязательства, расчеты).

Содержание отдельного раздела договора по арендным каникулам может быть, например, таким:

3.1. На период подготовки арендуемого помещения к эксплуатации в соответствии с заявленными Арендатором требованиями к его техническому оснащению устанавливаются арендные каникулы.3.2. Продолжительность арендных каникул равна 2 (двум) месяцам с даты подписания акта передачи помещения Арендатору.3.3.

Величина месячной арендной ставки во время арендных каникул составляет 30 000 (тридцать тысяч) рублей.3.4. Оплата арендной платы за период арендных каникул осуществляется в рассрочку на протяжении 6 (шести) месяцев с даты подписания акта о завершении технического оснащения помещения путем увеличения ежемесячной суммы платы за аренду, предусмотренной п. 5.

1 Договора, на 10 000 (десять тысяч) рублей.3.5. Оплата процентов за предоставление рассрочки не предусматривается.

Если арендные каникулы оговариваются в дополнительном соглашении, то оно может вводить в текст договора в отношении этих каникул:

• дополнительный раздел, состоящий из нескольких пунктов;
• дополнительные пункты в несколько разделов;
• дополнительное условие, раскрывающее детали определенного пункта (или пунктов) договора.

В последнем случае текст, относящийся к арендным каникулам, может быть, например, таким:

Как оформить договор аренды нежилого помещения правильно — Лайфхакер

Отношения между собственником и арендатором регулируются договором аренды нежилого помещения в письменной форме. Обеим сторонам важно ответственно подойти к его составлению, так как от этого зависит, как они должны действовать в дальнейшем и будет ли документ действительным.

Образец договора аренды нежилого помещения →

При составлении договора возьмите за основу образец, но не останавливайтесь на использовании шаблона. В каждом пункте стоит подумать о специфике ваших взаимоотношений со второй стороной.

Шапка договора аренды нежилого помещения

Сначала в договоре прописывается информация о сторонах, которые его заключают. Здесь всё довольно стандартно: указываются полные данные арендатора и арендодателя. Выглядеть это может следующим образом:

в лице , действующего на основании , именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем.

Сдавать помещение в аренду может собственник или лицо, которое получило право действовать от его имени на основании закона или доверенности. Соответственно, перед заключением договора необходимо запросить у арендодателя:

• документ, на основании которого собственник владеет объектом (договор купли‑продажи, свидетельство о праве на наследство и так далее);
• выписку из Единого государственного реестра недвижимости — она подтвердит, что помещение не находится в залоге или под арестом;
• документ, который даёт право действовать от лица собственника, — если сам арендодатель не является владельцем помещения.

С обеих сторон может действовать как юридическое, так и физическое лицо. Однако есть нюансы.

Суд может счесть, что арендодатель, сдающий помещение, ведёт предпринимательскую деятельность, и обязать того уплатить налог на добавленную стоимость.

Что касается второй стороны, арендовать нежилое помещение физлицу разрешается, а вот с использованием могут быть проблемы: незаконное предпринимательство — это нарушение закона.

Предмет договора аренды нежилого помещения

В этом пункте указывается собственно предмет договора:

Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование за плату объект недвижимого имущества.

Без данных, позволяющих точно определить, что конкретно сдаётся в аренду, договор считается незаключённым. Поэтому необходимо указать информацию собственно о помещении: точный адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат — всё это есть в выписке из Единого государственного реестра недвижимости.

Если помещение не является самостоятельным объектом недвижимости, выписки из ЕГРН на него не будет, поскольку оно не поставлено на кадастровый учёт. Для индивидуализации объекта необходимо указать в договоре основные характеристики помещения: местоположение в здании, площадь, инвентарный номер.

Кроме того, укажите, оборудован ли объект системами коммунальной инфраструктуры, меблирован ли. Здесь же стоит сослаться на документ, подтверждающий право арендодателя на сдачу помещения:

На момент заключения настоящего договора сдаваемое в аренду помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается .

Арендная плата и порядок расчётов

Зафиксируйте сколько, когда и как арендатор будет платить за пользование помещением. Например:

Стоимость аренды помещения составляет рублей в месяц. Арендатор вносит арендную плату Арендодателю безналичным путём не позднее числа каждого месяца.

Здесь же укажите, входят ли в арендную плату коммунальные услуги.

Собственник помещения может изменять размер арендной платы не чаще одного раза в год, если в договоре не указано иное.

Права и обязанности сторон

Это важный пункт, в котором указывается, что стороны могут и должны делать по отношению друг к другу. Помимо очевидных вещей вроде того, что арендатор обязан вовремя платить деньги, а арендодатель — предоставить помещение в надлежащем виде, здесь можно прописать, например, следующее.

• Имеет ли арендатор право сдавать помещение в субаренду или нет.
• Если арендатор существенно улучшит помещение за свой счёт, должен ли собственник возмещать затраты или их часть и при каких условиях.

Срок аренды

Период действия договора аренды нежилого помещения устанавливается по соглашению сторон. Если он больше одного года, то документ подлежит обязательной госрегистрации и начинает действовать после проведения этой процедуры. Договор сроком до года действителен с момента подписания сторонами.

Если период никак не обозначен, соглашение считается заключённым на неопределённый срок. В этом случае любая из сторон может разорвать контракт, предупредив о своих намерениях вторую сторону за три месяца. Если договор закончился, а арендатор продолжает пользоваться помещением, документ считается продлённым на неопределённый срок на тех же условиях.

Изменение и прекращение договора

По закону договор аренды нежилого помещения может досрочно расторгнуть суд, если:

• одна из сторон нарушает условия договора;
• арендатор портит имущество или дважды задержал плату;
• собственник не предоставляет помещение арендатору или передал его с недостатками, которые не позволяют использовать площадь.

Но можно прописать и дополнительные условия — например, наделить собственника правом досрочно «выселить» арендатора, если тот использует помещение не по назначению.

Ответственность сторон по договору аренды нежилого помещения

Расторжение договора не единственная возможная санкция за неисполнение его условий. Например, можно предусмотреть для арендатора пени за просрочку платы или штраф за нерасторопный выезд при расторжении контракта.

Реквизиты и подписи сторон

Для физлица достаточно указать ФИО и данные паспорта. ИП дописывает ещё и ИНН. Компания указывает ИНН и реквизиты.

9 формулировок для договора аренды, которые сэкономят вам налоги — Главбух Ассистент

Арендатор сэкономит на налогах, если включит в договор аренды особые условия. Мы разобрали 9 частых ситуаций и предложили к ним выгодные формулировки. Проверьте свои договоры аренды по нашей шпаргалке.

Выгодные формулировки для договора арендыСкачать

Позволяет сэкономить на налоге на прибыль: 20% от стоимости неотделимых улучшений.

Внесите в договор аренды обязанность арендодателя дать согласие или отказ на неотделимые улучшения в определенный срок.

Установка кондиционера, вентиляции, монтаж пожарно-охранной сигнализации считаются неотделимыми — такие улучшения, которые невозможно отделить без вреда для имущества. Арендатор, который за свой счет провел такие работы в арендованном помещении, вправе амортизировать их стоимость в налоговом учете. Но при условии, что он получил согласие собственника на такие работы.

Часто арендодатели месяцами игнорируют запросы арендаторов с просьбой согласовать такие работы. Чтобы этого не произошло, включите в свой договор формулировку от экспертов Главбух Ассистент.

Выгодная формулировка

«При получении от Арендатора письменной заявки на проведение ремонтных работ или работ по установке дополнительного оборудования Арендодатель обязан в течение 10 (десяти) рабочих дней направить Арендатору письменное согласие титульного собственника Объекта на проведение работ или мотивированный отказ от их согласования. При задержке с ответом Арендодатель выплачивает Арендатору неустойку в размере 1 одного процента от месячной ставки арендной платы за каждый день просрочки».

Формулировка 2: Как продлить договор на прежних условиях

Позволяет сэкономить на налоге на прибыль: 20% от остаточной стоимости неотделимых улучшений.

Не заключайте новый договор, а пролонгируйте прежний на тех же условиях, или возобновите на неопределенный срок. Амортизация допустима только в период действия того договора аренды, во время которого арендатор ремонтировал помещение.

Договор аренды часто заключают на 11 месяцев, а по окончании срока перезаключают новый договор. Это позволяет избежать госрегистрации договора, поскольку его срок составляет меньше одного года. Но это лишает арендатора права амортизировать неотделимые улучшения арендованного имущества.

Выгодная формулировка

«Стороны пришли к соглашению пролонгировать Договор аренды от 10.10.2017 № 11 на прежних условиях сроком на 11 месяцев».

Формулировка 3: Как избежать споров, кто из сторон что ремонтирует

Позволяет сэкономить на НДС и налоге на прибыль: 45% от стоимости работ, которые арендатор не обязан проводить.

Заранее согласуйте с арендодателем, кто что ремонтирует, чтобы избежать споров, какие работы относятся к текущему или капитальному ремонту, к неотделимым улучшениям.

По умолчанию текущий ремонт производит арендатор за свой счет, а капитальный — арендодатель. Но стороны могут договориться, что весь ремонт лежит на арендаторе или, наоборот, на арендодателе, либо прописать другие договоренности.

Эксперты помогут включить все важные условия в договор, в том числе и статус работ, чтобы сэкономить на налогах.

Безопасная формулировка 

«Арендатор обязан:

• осуществлять текущий ремонт Объекта за свой счет не реже одного раза в год и поддерживать его в состоянии, пригодном для использования в коммерческих целях;
• оборудовать Объект пожарно-охранной сигнализацией и системой кондиционирования.

Арендодатель обязан:

• проводить капитальный ремонт не реже одного раза в два года;
• установить грузовой лифт между первым, вторым и третьим этажами».

Формулировка 4: Как согласовать дату сдачи счетов-фактур и другой первички

Позволяет сэкономить на НДС: 20% от суммы арендной платы за месяц.

Заранее договоритесь с арендодателем о датах счетов-фактур и другой первички.

Без счета-фактуры арендатор не вправе заявить к вычету НДС по арендной плате. Но и оформление счета-фактуры до окончания месяца также лишит арендатора вычета. Поскольку аренда относится к длящимся услугам, базу по ней определяют на последний день месяца. Более ранняя дата в счете-фактуре противоречит НК.

За задержку документов дольше пяти дней некоторые арендаторы прописывают штрафы. Какие именно — помогут разобраться эксперты Главбух Ассистент.

Выгодная формулировка

«Арендодатель обязан выставлять счет-фактуру ежемесячно не ранее последнего дня отчетного месяца и не позднее 5-го числа следующего месяца.

В случае невыставления или более позднего выставления счета-фактуры Арендодатель выплачивает Арендатору штраф в размере 1 (одного) процента от ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки, но не более 20 (двадцати) процентов.

Арендодатель обязан перечислить денежные средства в уплату штрафа или зачесть их в счет арендной платы в течение 3 (трех) рабочих дней со дня получения обоснованной претензии от Арендатора».

Формулировка 5: Как указать все недостатки в акте на передачу арендованного имущества

Позволяет сэкономить на НДС и налоге на прибыль: 45% от суммы необоснованных расходов.

При приеме большой площади обращайтесь к независимым экспертам, которые осмотрят помещение и составят акты, а уже на их основе стороны подпишут акт приема-передачи.

Некоторые арендодатели предлагают подписать акт приема-передачи объекта без детального осмотра. Для арендатора — это не выгодно. Так он не сможет требовать от арендодателя устранить выявленные впоследствии недостатки. При этом обнаружить их простым осмотром за один день невозможно: нужно проверить системы отопления, канализации.

После независимой экспертизы подпишите договор аренды, составленный специалистами. Только с этого момента арендатор должен начать оплачивать аренду.

Безопасная формулировка

«Все особенности и недостатки Объекта аренды Стороны Договора должны отразить в двухстороннем акте осмотра, который составляется и подписывается в течение 90 (девяноста) календарных дней с даты подписания Договора Арендатором. В течение 10 (десяти) календарных дней на основании акта осмотра Стороны подписывают Акт приема-передачи Объекта».

Формулировка 6: Как сэкономить на налогах при ремонте в строящемся помещении

Позволяет сэкономить на НДС и налоге на прибыль: 38% от суммы расходов, понесенных на предварительном этапе.

Ссылайтесь на предварительный этап договора, если провели работы в строящемся арендуемом помещении.

Если собственник пока не оформил свои права в строящемся здании, то нередко стороны сначала заключают предварительный договор аренды, а после регистрации собственности — основной.

 Если арендатор понес расходы на ремонт и отделку на предварительном этапе, то он не имеет права признавать их в налоговом учете.

Если стороны так и не заключили основной договор, то арендатор не вправе признать расходы и вычеты по ним.

Учесть все нюансы предварительного договора помогут эксперты Главбух Ассистент.

Безопасная формулировка

«Договор вступает в силу с момента его подписания и распространяет свое действие на отношения, возникшие с 08.08.2017 в рамках предварительного договора аренды №1».

Формулировка 7: Что должно быть указано в договоре аренды

Позволяет сэкономить на НДС и налоге на прибыль: 45% от арендной платы за весь срок договора, но не более чем за три последних года аренды.

Опишите в договоре аренды подробно: количество помещений, метраж, расположение, реквизиты свидетельства о праве собственности и т. д. попросите арендодателя приложить к договору поэтажный план здания с арендованными помещениями. Подтвердите, что используете арендованное имущество. Так у ИФНС не возникнет сомнений по поводу, какой именно объект арендует компания.

Налоговая инспекция внимательно изучает расходы на аренду, так как компании часто используют эту услугу, чтобы искусственно завысить свои расходы. В качестве арендодателя выбирают дружественного агента, который не отражает доход от аренды, пока не получит денег. А арендатор не оплачивает аренду, но отражает расходы, поскольку применяет метод начисления. 

Проверить, насколько точно описано арендуемое помещение и избежать при этом вопросов от налоговой, помогут юристы Главбух Ассистент.

Безопасная формулировка

«Арендодатель обязуется передать, а Арендатор обязуется принять во временное владение и пользование на условиях Договора нежилые помещения общей площадью 5300 кв. м, находящиеся в нежилом здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Тенистая, д. 140, корп. 5 (далее — «Здание»).

Перечень нежилых помещений (далее — «Объект»), подлежащих передаче Арендатору, согласован Сторонами в Приложении № 1 к Договору, что соответствует Техническому паспорту с поэтажным планом на Здание (Приложение № 2 к Договору)».

Формулировка 8: Как заранее обосновать ставку аренды

Позволяет сэкономить на НДС и налоге на прибыль: 45% от арендной платы за весь срок договора, но не более чем за три последних календарных года.

Включайте в арендную плату услуги по охране и уборке помещения, вывозу мусора, организации пропускной системы. Так вы сможете заранее обосновать ставку аренду для ИФНС.

Если арендная плата намного выше рыночного уровня, то налоговики посчитают, что компания намеренно завысила расходы. Избежать претензий налоговой можно, если доказать уникальность объекта и экономическую выгоду от его аренды.

Эксперты Главбух Ассистент подскажут, как заранее обосновать выгоду расчетами, подтвердить служебными записками, бизнес-планами и прочими документы.

Безопасная формулировка:

«Арендодатель обязан:

• обеспечить круглосуточную охрану Объекта;
• организовать пропускной режим на территорию Объекта;
• производить уборку Объекта не реже одного раза в день;
• обеспечить вывоз мусора».

Формулировка 9: Как включить коммунальные расходы в состав арендной платы

Позволяет сэкономить на НДС: 21% от стоимости коммунальных услуг или 45% от стоимости коммуналки при посредническом договоре.

Используйте вариант с переменной частью арендной платы — стоимости коммунальных услуг, потребленных арендатором за месяц. В этом случае вы вправе принять к вычету весь входной НДС, в том числе и по коммунальным платежам. Так  избежите претензий со стороны ФНС.

Налоговая предъявляет претензии, если арендатор возмещает входной НДС по коммунальным услугам, стоимость которых он компенсирует арендодателю. Контролеры считают, что раз арендодатель — не ресурсоснабжающая организация, значит, он не имеет права выставлять счета-фактуры на сумму коммунальных платежей. А без таких счетов-фактур у арендатора нет основания для возмещения НДС.

Другой ошибочный вариант — посреднический договор, по которому арендодатель обязуется приобретать для арендатора коммунальные услуги.

Договоры с коммунальщиками обычно заключаются намного раньше соглашения с арендатором. Значит, посреднический договор на закупку коммунальных услуг могут признать ничтожным. В этом случае инспекция откажет арендатору в налоговом учете коммунальных платежей и в вычете НДС по ним.

Эксперты Главбух Ассистент помогут оставить договор аренды так, чтобы у налоговиков не было вопросов.

Безопасная формулировка

«Арендная плата состоит из двух частей:

• постоянная часть, которая равна 802 руб. за 1 кв. м в месяц (в том числе НДС 122,34 руб.);
• переменная часть, которая определяется по итогам месяца и равна стоимости потребленных Арендатором коммунальных услуг.

Переменная часть арендной платы рассчитывается на основании данных счетчиков электроэнергии и воды, а также порядка расчета, указанного в Приложении № 3 к настоящему Договору».

Чтобы договоры аренды защищали ваши интересы — проконсультируйтесь с юристами.