Договор субаренды земельного участка является обычной гражданско-правовой формой. Нет необходимости обращаться к юристам или использовать образованного представителя. Стороны могут составить акт самостоятельно, опираясь на основы гражданского права. Что следует знать для правильного заключения соглашения?

Суть договора

Договор – форма закрепления гражданских правоотношений двух или трех сторон. Какие же виды соглашений  существуют, как заключить контракт, который будет иметь юридическую силу?

Соглашение (далее – контракт) как форма юридического факта выступает сделкой, потому как направлено на установление, прекращение или изменение обязанностей сторон.

Так как сделки подразделяются на односторонние, многосторонние, можно сделать вывод, что контракт отличается особенностью по данному критерию.

Соглашение должно быть двусторонним или иметь большее количество субъектов волеизъявления, потому  разница между договором и сделкой четко прослеживается. Сделка может быть осуществлена только в одностороннем порядке.

Акт может быть многосторонним, предварительным или окончательным, а также возмездным, обязательным, взаимосогласованным.

Важно! Контракт заключается только в письменной форме, должен выражать волю сторон. Процесс составления и подписания акта рождает гражданское правоотношение – срочное или бессрочное.

Арендой именуется процесс передачи имущества по гражданскому акту, который регулирует обязанность одной стороны (арендодателя) предоставить другой стороне (арендатору) в пользование, распоряжение или владение помещение или территорию  за установленную стороной плату.

Аренда – форма предоставления арендатору имущества во временное владение и пользование, который в свою очередь уплачивает за это арендную плату. Договор аренды взаимный и возмездный.  При заключении соглашения обязательным условием является указание на свойства имущества, количества, состояния.

Субарендой называют право пользования территорией, которая передается лицу от первоначального арендатора имущества. В данном случае он реализует право сдавать в аренду имеющуюся по гражданско-правовому документу территорию по соглашению.

Таким образом, соглашение о вторичной аренде  земельного участка заключается в подписании соглашения между сторонами о передаче права пользования землей другому лицу за отельную плату.

Субарендатором называют лицо, которое арендует часть имущества у арендатора.

Важно! Если владельцем территории выступает государство, правоотношения регулируются Земельным кодексом Российской Федерации. Если сторонами выступают гражданские лица, применяются основы Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендатор обязан уведомлять владельца имущества о заключаемом договоре субаренды земли сельхоз. назначения. При заключении соглашения о поднаеме передаваемая часть должна иметь строгие границы, размер которых согласовывается с владельцами соседних земель.

Контракт вторичной аренды  должен иметь положения, не противоречащие законодательству Российской Федерации и изначальному документу на аренду.

В случае отсутствия в соглашении условия передачи угодий в субаренду владелец может заключить дополнительный протокол, в котором установится право на сдачу во вторичную аренду имущества, а также условия, на которых сдача имущества в пользование возможна.

Из видео вы узнаете об особенностях субаренды земельного участка:

Требования к оформлению

Гражданско-правовой документ должен содержать точную информацию для того, чтобы стороны смогли установить определенные права, обязанности, исполнять их.  Акт поднаема территории составляется в письменной форме.

В соответствии с законом документ следует составлять, включая следующие элементы:

• название соглашения;
• указание на место подписания документа, дату;
• информация о сторонах, ФИО лиц, паспортные данные, иная требуемая информация;
• ссылка на предмет права, его номер;
• указание основания передачи имущества;
• точное описание прав стороны;
• закрепление обязанностей по использованию предоставляемого земельного участка;
• информация о территории, передаваемой в аренду: размеры, назначение, место расположения;
• описание суммы денежных средств, необходимых для оплаты субаренды, а также условия изменений данных платежей;
• срок;
• санкции, налагаемые за неисполнение условий соглашения;
• подписи сторон;
• приложения.

Документ, оформленный не по правилам и не имеющий подписи сторон, считается незаконным.

Важно! Подписывать документы необходимо как в паспорте. В иных случаях бумаги могут быть подписаны усиленной электронной подписью, если у стороны есть права на ее владение. Обратите внимание, договор поднайма не нуждается в нотариальном удостоверении, он может быть составлен самостоятельно сторонами на основании волеизъявления.

Сторонами соглашения  могут быть только дееспособные лица. Случаи принуждения к подписанию считаются незаконными. Кроме того, заключить договор  могут лица с 14 до 18 лет с помощью законных представителей или попечителей.

Субарендатор сдавать землю в аренду может только в случае, если данная норма прописана в первоначальном документе  аренды, и владелец не против вторичной субаренды, а также если арендатор при подписании соглашения указывает на предоставление таковой возможности поднаёмщику. Важно понимать, что во втором случае арендатор обязан уведомить владельца о подписании нового гражданско-правового соглашения о передаче земли сельскохозяйственного назначения субсубарендатору.

Необходимые документы

Документы, которые нужны для заключения соглашения о передаче земельного участка, варьируются в зависимости от срока действия гражданско-правового соглашения. Единицей отсчета является 1 год.

Если гражданско-правовой документ заключается более чем на 1 год, следует приложить следующий пакет документов:

1. Информацию о территории.
2. Сведения, подтверждающие регистрацию границ.
3. Кадастровый номер, паспорт, выписку ЕГРН.
4. Технический паспорт объекта, находящегося на территории.
5. Условия оплаты имущества.

Рассмотрим случай, когда стороны договариваются о передаче имущества на 11 месяцев (то есть срок менее года).

Для оформления соглашения на вышеуказанный срок необходимы:

• Документ, подтверждающий прием-передачу имущества.
• Протокол, подписанный дополнительно.
• Если есть разногласия – протокол их согласования.

Стороны гражданско-правового договора имеют право продлить срок поднайма, если тот не ограничен изначальным актом. Отметим, что при сдаче арендатором территории ответственность за действия субарендатора он несет самостоятельно.

Владелец участка также обладает рядом прав, например:

1. Взаимодействует с поднаемщиком.
2. Предоставляет первоначальный протокол для ознакомления.
3. Запрашивает сведения о цели пользования землей.
4. Изменяет стоимость платы за поднаем.
5. После истечения срока документа истребует землю обратно.

Таким образом владелец  контролирует ее использование и не допускает нанесения ущерба имуществу. Кроме того, он знакомится с новым договором для установления противоречий, их устранения. Однако поднаёмщик не взаимодействует напрямую с владельцем земель, процедуры производятся через арендатора, поэтому ответственность ложится на него как на связующее звено.

Что нужно знать?

Акт субаренды земельного участка включает ограничения – не может заключаться на срок, превышающий период аренды. Если акт об аренде продлевается, автоматически продлевается и последующий документ о предоставлении имущества для использования поднаемщиком. Вопрос продления сроков регулируется судебной практикой (постановления Верховного суда РФ).

При оспаривании прав следует понимать, что договор субаренды – это вид аренды наряду с лизингом, а также наймом, поднаймом, ввиду чего данные правоотношения регулируются главой 34 Гражданского Кодекса России.

Владелец имущества должен понимать, что рискует территорией, потому как может столкнуться с недобросовестными арендаторами. Кроме того, договор аренды законодательно можно расторгнуть до окончания срока по инициативе сторон. Арендаторы пользуются этим, поэтому владелец может потерять доход.

Договор субаренды земельного участка заключается в простой письменной форме, подписывается сторонами. Образец договора в электронном виде можно скачать в интернете. Форма документа идентична для заключения согласия о передаче земельного участка в поднаем или аренду.

Копию акта о сдаче земельных участков поднаемщику следует получить каждому из участников правоотношения. Акт субаренды должен включать дату заключения такого соглашения. При нарушении условий, которые не прописаны в акте до истечения установленного срока, способ защиты нарушенных прав, используемый при гражданских правоотношениях, не будет применяться.

Важно! На федеральном и иных уровнях запрещается передача земельных участков, принадлежащих лесному фонду. Кроме того, юридические лица и иные коммерческие организации не имеют права передачи имущества, находящегося в аренде, лицу, занимающему пост учредителя данной организации, который является руководителем или членом органа управления. Данные акты будут ничтожны.

Договор субаренды заключается по аналогии с контрактом аренды. Сделка должна содержать данные об имуществе. При отсутствии таких данных согласование признается незаконным.

Образец договора субаренды должен содержать данные, которые позволят точно установить территорию, которая передается субарендуатору.

Скачать бланк договора субаренды

Важно! Описание передаваемого имущества должно соответствовать земельному участку. Если при заключении соглашения будет выявлено нарушение, оно может быть признано недействительным.

Прекращение права передачи в аренду имущества  досрочно влечет за собой прекращение соглашения о субаренде. Право субарендатора может быть восстановлено путем заключения нового соглашения о передаче земли в аренду на аналогичных условиях.

В 2022 году форма соглашения на субаренду не претерпевала глобальных изменений, потому заключается по тем же правилам, как  в аналогичные периоды.

Владелец земельного участка должен знать, кому он сдает территорию.

Кроме классических положений в акт включают следующие сведения и условия:

• Подробное описание земельного участка, размеры и качество земель.
• Перечень действий, которые запрещается производить с землей.
• Указание на правильное применение участка и имущества, находящегося на нем.
• Санкции за порчу имущества и качества участка.
• Дополнительные условия, например заполнение участка новыми породами земли.
• Вопрос об отсрочке выплат арендных платежей.

Кроме того, необходимо установить санкции, которые будут применены при нарушении условий акта.  Санкцией выступает материальное возмещение ущерба, которое выплачивается стороной добровольно.

В случае отказа арендатора выплачивать денежные суммы владелец имущества обладает правом подать иск в районный (городской) суд для взыскания денежных средств или в мировой посредством приказного производства, если сумма выплат не превышает 50 тысяч рублей.

Таким образом, можно сделать вывод, что передача земли в субаренду является процедурой, которая производится на основании заключения гражданско-правового соглашения. Однако есть ряд нюансов и рисков, которые следует учесть при сдаче земель в пользование другим лицам.

Правила составления договора субаренды земельного участка

Субаренда – это аренда у арендатора, то есть по сути двойная аренда. На первый взгляд кажется, что нет необходимости обращаться к посреднику и целесообразно сразу оформить аренду у владельца земли. Но это возможно не во всех случаях.

Структура договора субаренды в целом такая же, как и у стандартного договора аренды. Существенные различия могут касаться наименования сторон, отдельных положений, связанных с оплатой и правилами пользования участка, а также разрешением споров. Это не аренда апартаментов, поэтому нужно быть предельно внимательным.

Когда заключают договор субаренды

Субаренда не обязательно дорого и невыгодно. Чаще всего, напротив, субаренда обходится дешевле стандартной аренды, поскольку в большинстве случаев передача участка в поднаем для арендатора – один из видов бизнеса.

Например, арендодатель владеет большими площадями и сдает их за небольшую плату, у него просто нет времени и возможности вести переговоры с каждым желающим. Ему проще передать свои участки нескольким крупным арендаторам и предоставить им право сдавать их в поднаем. А те уже на этой основе строят свой бизнес.

В других случаях напрямую просто невозможно арендовать землю. Например, если ее владелец – государство. Такое часто бывает на крупных промышленных предприятиях, когда владельцем помещений и земельных участков фактически выступает государство, но управляющий предприятием может передавать в субаренду небольшие площади для более мелких производств.

Иногда в поднаем сдаются участки при сокращении производства или при поднятии основной арендной платы владельцем недвижимости.

Чтобы компенсировать свои затраты, арендатор сдает «лишние» площади в поднаем.

Структура договора

В договоре обязательно должны присутствовать следующие сведения:

1. Название. Договор обязательно должен называться «Договор субаренды», в противном случае его могут признать недействительным.
2. Время и место подписание документа.
3. Наименование сторон. Некоторые юристы советуют называть их так, как они есть: арендатор и субарендатор, другие – субарендатор и субарендодатель. На самом деле назвать стороны можно как угодно, хоть Сторона 1 и Сторона 2. Главное, чтобы были правильно указаны реквизиты участников договора и однозначно определены их роли – кто сдает в поднаем, а кто принимает.
4. Основание передачи в субаренду. В стандартном договоре аренды указывается основание владения: свидетельство о праве. В договоре поднаема же нужно указать договор аренды, его номер и дату подписания.
5. Предмет договора. Это участок, который будет передаваться в субаренду. Нужно подробно его описать, указать все технические характеристики, площадь, наличие или отсутствие строений и т.д. К договору рекомендуется приложить план, где указаны границы передаваемого в субаренду участка.
6. Обязанности сторон. Так, арендатор в числе прочего обязан предоставить субарендатору землю в срок, предупредить владельца о поднаеме, следить за использованием участка по назначению. Обязанности субарендатора – следить за исправностью вверенных ему помещений, производить ремонт, вовремя платить арендную плату.
7. Права сторон. Здесь в основном описываются правила пользования участка и указываются допустимые виды деятельности, которые может осуществлять на взятой в наем площади субарендатор, возможность возведения построек. К правам арендатора могут относиться: право расторгнуть договор за невнесение платы, нецелевое использование участка, организацию опасного или незаконного производства и т.п.
8. Стоимость. Указывается размер арендной платы, которая может быть фиксированной или «плавающей» в зависимости от договоренности, крайний срок оплаты, периодичность изменения суммы.
9. Ответственность сторон. Нарушения со стороны субарендатора ведут к расторжению договора.
10. Срок действия договора. О нем подробнее ниже.
11. Прочие положения. Здесь указывается количество экземпляров договора, порядок разрешения споров, реквизиты сторон (для перечисления платы безналичным расчетом).
12. Подписи сторон.

У арендатора обязательно должен быть акт согласования границ земельного участка с соседями.

Как продлить договор

Договор субаренды считается автоматически продленным по истечении его срока действия на аналогичный срок, если только в тексте документа не предусмотрено иного.

Если договор заключен бессрочно, расторгнуть его можно только по соглашению сторон или через суд.

• устно или письменно известить арендатора об окончании срока действия договоренности;
• сообщить о своем намерении продлить договор;
• при согласии дополнить действующий договор пунктом о продлении или составить аналогичный документ, но с другими сроками;
• подписать.

Какие нужны документы на недвижимость, чтобы не возникало проблем?

Какие налоги нужно платить при сдаче квартиры в аренду? Читайте подробное описание в нашей статье.

Узнайте о всех нюансах приобретения недвижимости по следующей https://zakonometr.ru/nedvizhimost ссылке.

На что нужно обратить внимание

• Наличие разрешения у арендатора передавать указанный участок в аренду. Это может быть как отдельно оформленная бумага, но чаще всего такое право предоставляется в договоре аренды.
• Соответствие арендуемого участка его описанию. Проще говоря, надо убедиться, что по договору передают именно ту землю, о которой договаривались.
• Наличие у помещений на территории участка дефектов и повреждений. Если они имеются, нужно составить акт приема-передачи или опись, желательно в присутствии свидетелей.

Если акт не будет составлен, субарендатору придется устранять неисправности за свой счет.

Договор субаренда земли: когда, кем и где применяется

Суть субарендных полномочий

Вообще субаренда неразрывно связана с арендой. Это выражается в следующих важных аспектах заключения этой сделки:

• субарендный договор заключается только с арендатором земельного участка. Ни с собственником, ни с другим законным владельцем заключить его невозможно;
• субаренду нельзя оформить свыше срока действия сделки, которая стала основанием возникновения новых правоотношений;
• целевое назначение земли при передаче прав третьему лицу должно оставаться таким, какое закреплено в арендном договоре;
• государственная регистрация перехода прав по субаренде обязательна, так же как и при заключении арендного соглашения, если договор имеет срок действия более одного года.

Полномочия по соглашению о передачи прав арендатора третьему лицу возникают лишь при официальном оформлении сделки. В договоре обязательно нужно указывать:

1. Данные соглашения, которое является основанием возникновения права субаренды.
2. Подробное описание земельного участка, его кадастровые данные.
3. Права и обязанности сторон.
4. Срок договорных отношений.
5. Цели использования земли.

Важно, что только верно оформленное соглашение признается действительным и порождает юридически значимые последствия своего заключения. Так как закон не устанавливает особых требований к договору, составить его можно воспользовавшись следующим образцом:

Договор субаренды земельного участка

Возможно ли отдать арендные права без разрешения

По общему правилу отдать право пользования земельным участком можно лишь с разрешения собственника, и если в договоре об аренде земли или законе нет условий, прямо запрещающих передачу правомочий владения посторонним лицам.

При этом есть случаи, когда можно не спрашивать собственника, а лишь уведомить его о предстоящей пересдаче прав субарендатору:

• если новые отношения возникают на строение и вместе с ними на земельный надел;
• если арендованная земля является собственностью государства или муниципалитета, а срок основного договора более пяти лет;
• если собственник не отвечает на запрос о разрешении пересдачи земельного участка в течение месяца после получения соответствующего письма от арендатора.

Особенности субаренды земель сельхозназначения и доли земельного надела

Закон не накладывает запрет на передачу арендных полномочий третьим лицам, если речь идет о земле сельскохозяйственного назначения. Как и в общих правилах, такие действия арендатора возможны, если договором не установлены иные требования.

Относительно субарендных отношений в долевой собственности, то и в этом случае передача права владения будет законна, если условия сделки прямо не запрещают такое действие.

В любом случае пересдачи землевладения субарендаторам, все запреты и условия первичного договора должны быть определены и в договоре субаренды.

Какие документы нужны для оформления сделки

Документация, сопровождающая субарендную сделку, моет различаться в зависимости от срока договора и соответственно необходимости процедуры государственной регистрации.

При условии, что соглашение заключено на срок менее года и регистрация перехода прав на землю не нужна, то к нему стоит приложить:

• акт приема-передачи участка;
• если были разногласия при заключении сделки – протокол их урегулирования;
• дополнительные соглашения к договору, если они оформлялись.

Если же срок субаренды более года, то список бумаг будет отличаться:

• согласие собственника на появление в отношениях субарендатора;
• договор аренды;
• документ, подтверждающий целевое назначение земельного участка;
• свидетельство о регистрации права аренды.

Где можно оформить договор и сколько это стоит

Как и любой договор, субарендное соглашение можно составить в любой юридической конторе. Цена оформления гражданских сделок в разных субъектах различна, но найти дешевле тысячи рублей едва ли получится.

Можно оформить соглашение у нотариуса – это хоть и необязательно, но позволит избежать проблем из-за отсутствия юридических знаний при составлении договора. Нотариальные услуги стоят дороже, и начинаются от трех с половиной тысяч рублей, хотя и эта цифра имеет отличия в зависимости от региона нахождения нотариальной конторы.

И, конечно, как и любую сделку, для которой закон предусматривает лишь обязательную письменную форму, составить подобный документ можно самостоятельно при помощи образца в интернете. Скачать образец договора актуальный в 2022 году можно пройдя по ссылке выше.

Несмотря на редкое оформление субаренды земельных участков, закон четко прописывает возможность заключения таких договоров. С помощью подобных разрешительных условий, государство заботится о том, чтобы земля не простаивала в пустую, а приносила прибыль собственнику, арендатору, субарендатору.

Договор субаренды земельного участка — имущество из «вторых рук»

Субаренда — сложное, кропотливое мероприятие. Нужно достичь согласия с контрагентом, учесть интересы и не нарушить права собственника, соблюсти требования закона. Малейшее упущение, и сделка будет признана недействительной, субарендатор «пойдет на улицу», а арендатору придется серьезно раскошелиться.

Как «извернуться», чтобы договор субаренды земельного участка не «забраковали»?

Есть масса способов обеспечить «брак», чтобы Росреестр завернул соглашение или собственник объекта оспорил сделку в суде. Кстати, в последнем случае арендатор (иногда на пару с субарендатором) должен возместить хозяину и понесенные убытки, и судебные расходы.

Как все начинается? Например:

• можно не сообщить арендодателю о поднайме;
• составить соглашение, которое будет противоречить первоначальной сделке;
• или затеять стройку, не поставив в известность собственника, либо, не согласовав с ним основные моменты (письменно, конечно, это раньше купцы по рукам били и того достаточно было, теперь другие времена).

Мало того, что возможность «пересдачи» имущества должна быть прописана в первоначальном договоре, для некоторых объектов может быть предусмотрено соблюдение дополнительных условий. Например, проведение аукциона для получения прав на землю, находящуюся в собственности государства или муниципалитета.

Любое из этих несоответствий является основанием для признания договора субаренды земельного участка недействительным и может сделать регистрацию прав — невозможной.

Что ждать от регистрации договора субаренды земельного участка

Если с предыдущими пунктами все в порядке, пора приступить к составлению соглашения. Главная задача — соблюсти все условия:

• не превысить срок действия основной сделки;
• учесть права и интересы собственника;
• соблюсти цель использования объекта;
• прописать все достигнутые с контрагентом договоренности еще «на берегу» (до возникновения конфликтных ситуаций), от размера и сроков оплаты до порядка пользования имуществом.

Важно помнить, что собственник безо всяких для себя последствий может отозвать данное согласие. Но это возможно, пока сделка еще не оформлена до конца. Поэтому, чем быстрее вы покончите с «бумажными делами», тем увереннее будете себя чувствовать.

Обратите внимание: арендное соглашение на длительный срок потребует обязательной регистрации в Росреестре. Или еще проще — если основной договор зарегистрирован, то и договор субаренды земельного участка придется регистрировать.

Эта процедура дает дополнительные гарантии, но и хлопот доставляет немало (отказы и приостановки регистрационных действий).

Узнайте точную стоимость решения вашего дела

Пора позаботиться о своих интересах

Любой вопрос можно решить самостоятельно: почитать информацию на сайте регистратора, пообщаться на форуме с такими же озадаченными гражданами, воспользоваться помощью соседа-риелтора. Но надо отдавать себе отчет, что весь процесс может затянуться надолго.

Две стороны с трудом могут договориться, а если в сделке незримо присутствует третье лицо — то пиши пропало. Все предусмотреть, себя не обидеть, подстраховаться, подать документы на регистрацию и получить отказ или ПРИО (приостановку регистрационных действий).

А может, судебное разбирательство с контрагентом или собственником. Вот тебе и бизнес-идея на практике.

Нельзя вместить необъятное, но можно привлечь грамотного специалиста к решению поставленной задачи. Земельный юрист готов предложить как комплексное сопровождение сделки, так и отдельные услуги «по требованию», от развернутой консультации до регистрации прав в Росреестре и защите интересов в суде.

Вам нужен результат — у нас есть для вас интересное предложение. Звоните!

Регистрация договора субаренды недвижимости в Росреестре

О рисках заключения договора субаренды мы писали в отдельной статье, рекомендуем ознакомиться с данным материалом до заключения договора субаренды. В настоящей статье мы представим порядок регистрации договора субаренды.

В соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В ГК РФ и Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации. Поэтому договор субаренды подлежит регистрации в тех же случаях, что и договор аренды.

Таким образом, государственной регистрации в Росреестре подлежат договоры субаренды земельного участка, здания, сооружения, нежилого помещения, заключенные на срок более 1 года (если срок в договоре не определен, то такой договор не подлежит регистрации), а договоры аренды предприятия независимо от срока.

Обращаем ваше внимание, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. В настоящей статье мы изложим подробный порядок регистрации долгосрочного договора субаренды недвижимости в Росреестре, поговорим о расходах на регистрацию, необходимых документах для регистрации договора субаренды. Обращаем ваше внимание, что при сдаче в наем жилой недвижимости заключается договор найма, а не аренды, договору найма на нашем сайте посвящена отдельная статья по ссылке.

Если вы планируете зарегистрировать договор субаренды, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Пошаговая инструкция “Как зарегистрировать договор субаренды недвижимости в Росреестре?”

Шаг 1.Подготовьте необходимые документы

• Перечень документов для регистрации договора субаренды земли, офиса или иного объекта недвижимости:
• Чтобы зарегистрировать договор субаренды, вам потребуются следующие документы:

• заявление о регистрации договора субаренды (заполняется в Росреестре или МФЦ)

Если в аренду передается часть объекта недвижимости, то одновременно с госрегистрацией договора субаренды такую часть нужно поставить на кадастровый учет, для этого нужно заполнить соответствующее заявление.

Подать заявление о регистрации может одна из сторон договора. Если же договор субаренды заключен с органом госвласти или местного самоуправления, то заявление должен подать указанный орган.

Обратите внимание, что возможна ситуация, когда по заявлению собственника в ЕГРН ранее была внесена отметка о невозможности регистрации без его личного участия.

В таком случае при обращении за госрегистрацией арендатора или представителя арендодателя по доверенности документы вернут без рассмотрения (п. 4 ст. 25 названного Закона).

Поэтому в данной ситуации рекомендуем обратиться за регистрацией договора арендодателю.

• договор субаренды
• паспорт или иное удостоверение личности заявителя (заявителей); нотариальная доверенность, если документы подает представитель (оригинал и копия)
• если стороной сделки, заявителем является юридическое лицо, то необходимо представить учредительные документы юридического лица (со всеми изменениями и дополнениями) — оригинал либо нотариально заверенная копия, или копия, заверенная лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица и копия, а также решение/протокол о назначении лица, действующего от имени юридического лица без доверенности. Учредительными документами являются устав и учредительный договор (при наличии). Также желательно предоставить свидетельство о государственной регистрации юридического лица.
• если одновременно с государственной регистрацией договора субаренды осуществляется кадастровый учет части недвижимости, то необходимо приложить межевой план для регистрации долгосрочного договора субаренды части земельного участка или технический план для регистрации договора субаренды другого объекта недвижимости. В них должны быть приведены сведения о его части или частях. Такие планы нужно предоставить в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.
• согласие на совершение крупной сделки от органа юридического лица. Отметим, что при совершении ООО или АО крупной сделки с недвижимостью требуется согласие компетентного органа организации (п. 1 ст. 79 Закона об АО, п. 3 ст. 46 Закона об ООО). Документ, подтверждающий такое согласие, не включен в перечень обязательных и необходимых для госрегистрации. Однако если он не будет представлен, договор субаренды будет зарегистрирован, но в реестр будет внесена запись о том, что сделка совершена без необходимого на то согласия (пп. 4 ч. 3 ст. 9, ч. 5 ст. 38 Закона о госрегистрации недвижимости). Во избежание рисков при совершении крупной сделки целесообразно представить этот документ.
• согласие арендодателя на заключение договора субаренды. Закон не содержит требований к способу выдачи такого согласия. Арендодатель может выразить согласие любым способом и адресовать его любому участнику сделки. Если в аренду сдается государственное или муниципальное имущество и на стороне арендодателя выступает орган публично-правового образования, то согласие должно быть выражено в письменной форме, например в виде ненормативного правового акта, письма. Когда арендодатель не ответил на запрос стороны сделки в разумный срок, предусмотренный в п. 2 ст. 157.1 ГК РФ, считается, что в даче согласия отказано. Молчание не может расцениваться в качестве согласия на совершение сделки, если иное не установлено законом. Вместе с тем отсутствие такого согласия не препятствует его дальнейшему выражению или последующему одобрению сделки.

Согласие арендодателя должно соответствовать требованиям ст. 157.1 ГК РФ и может быть выдано несколькими способами:

• включено в текст договора аренды при его заключении (например, в договоре аренды может быть указано, что арендодатель дает согласие на заключение договоров субаренды арендатором)
• согласовано сторонами в дополнительном соглашении к договору;
• оформлено в виде отдельного документа (письма) либо путем проставления соответствующей надписи на договоре субаренды или его проекте.

Способ оформления согласия может быть предусмотрен договором или выбран арендодателем непосредственно при обращении арендатора с просьбой о выдаче.

• квитанция об оплате госпошлины — оригинал и копия. За регистрацию договора субаренды недвижимости необходимо уплатить госпошлину. Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, поэтому рекомендуем квитанцию прикладывать.

Размер госпошлины за регистрацию договора субаренды недвижимости определяется в зависимости от статуса заявителя:

• для физических лиц — 2 000 рублей
• для юридических лиц — 22 000 рублей

Обратите внимание: если договор заключен с органом госвласти или местного самоуправления, то обратиться за регистрацией должен именно этот орган. При этом такие органы освобождены от уплаты госпошлины. Следовательно, в этом случае госпошлина уплачиваться не будет.

В случае если договор субаренды заключен между организацией и гражданином (в том числе ИП), организация не будет уплачивать госпошлину, если обращаться за госрегистрацией будет физлицо.

При этом размер госпошлины для физлиц значительно меньше, чем для организаций.

При одновременном обращении за госрегистрацией организации и физлица госпошлина для организации также будет меньше, чем в случае обращения только организации.

Пример распределения госпошлины: Организация (например, арендатор) и ИП (например, арендодатель) обращаются за регистрацией договора субаренды помещения. Размер госпошлины для организаций составляет 22 000 руб., для физлиц — 2 000 руб. Организация должна заплатить госпошлину в размере 22 000 : 2 (количество заявителей) = 11 000 руб., а ИП 2 000 : 2 = 1 000 руб.

Шаг 2. Представьте документы в Росреестр для регистрации договора субаренды недвижимости

Где происходит государственная регистрация договора субаренды? Регистрацией договора субаренды, как и регистрацией иных прав на объекты недвижимости, занимается Росреестр (ранее этим занималась регистрационная палата).

Заявление и документы можно представить одним из следующих способов:

• лично (либо через представителя по доверенности) в отделение Росреестра или МФЦ, в том числе независимо от места нахождения новостройки согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра, а также уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме. В г. Москве прием документов на государственную регистрацию договора субаренды нежилого помещения или земли в Москве осуществляется только через МФЦ, кроме приема по экстерриториальному принципу. Для регистрации договора субаренды недвижимости в Московской области тоже в большинстве случаев необходимо обратиться в МФЦ.
• в электронной форме, в том числе через Интернет посредством Единого портала госуслуг и сайта Росреестра.

1. При представлении документов лично необходимо предъявить документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт), подпись на заявлении удостоверяется сотрудником МФЦ или Росреестра.
2. Документы, представленные в электронной форме, должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) заявителя.
3. При подаче документов на государственную регистрацию права собственности на новостройку вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов .
4. Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить.

Шаг 3. Получите выписку из ЕГРН

Всегда ли недействительно ограничение на субаренду? В Верховный суд передано дело, которое может скорректировать практику

Определением Верховного суда РФ от 11.06.2021 было передано на рассмотрение экономической коллегии любопытное дело, отчетливо демонстрирующее конфликт между диспозитивным и императивным принципами регулирования.

Указанный кейс поднимает следующие вопросы:

• Должны ли стороны соблюдать условие договора, если оно формально противоречит закону, но не было при этом оспорено?
• Есть ли злоупотребление со стороны лица, которое требует исполнения такого условия?

Между Коммерческой организацией (далее – Арендатор, Ответчик) и Администрацией муниципального района (далее – Арендодатель, Истец) был заключен Договор аренды земельного участка.

Согласно п. 5.1 Договора аренды Арендатор вправе передать участок в субаренду лишь после предварительного согласования с Арендодателем. При этом в п. 3.3 Договора аренды стороны указали, что передача земельного участка в субаренду является основанием для досрочного расторжения договора.

Ответчиком были заключены договоры субаренды переданного земельного участка с несколькими лицами. Перед этим Истцу было направлено письмо, в котором Арендатор просил согласовать договор субаренды и просил разъяснить порядок передачи земельного участка в субаренду.

Арендодатель не согласовал договор субаренды, а после обратился в суд с требованием о расторжении Договора земельного участка, поскольку Арендатором участок был передан в субаренду третьим лицам.

Арбитражный суд Московской области отказал в удовлетворении требований Истца.

В соответствии с императивной нормой п. 9 ст. 22 ЗК РФ и п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 11) арендатор имеет право в любом случае передавать земельный участок в субаренду.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции поддержал позицию Истца, принятое судом первой инстанции решение отменил, иск удовлетворил.

Суд апелляции исходил из следующего. Положения п. 3.3 Договора аренды земельного участка прямо устанавливал основание для досрочного расторжения договора, в случае передачи земельного участка в субаренду. Суд отметил, что данный пункт договора не был оспорен и не был признан недействительным. С таким подходом согласился и суд кассационной инстанции.

Мотивировка определения о передаче дела в ВС лаконична, но чрезвычайна любопытна.

1. КОММЕНТАРИЙ к определению о передаче дела в ВС

Симптоматично, что суд первой инстанции, поддержавший ответчика, и указавший на то, что спорное условие не соответствует закону, не рискнул дать ему правовую квалификацию. Не нашла она отражение и в определении о передаче дела.

Суды, очевидно, умышленно не стали ссылаться на ничтожность спорных договорных условий несмотря на единообразную практику по данной категории споров.

В правоприменительной практике условия договора, предусматривающие отличный от установленного законом «уведомительный» порядок, толкуются как противоречащие закону.