Госдума РФ в третьем чтении приняла законопроект о новых правилах перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое. Рассказываем, что изменится в процессе изменения статуса жилого помещения согласно законопроекту и какие дополнения в связи с этим будут внесены в ЖК РФ.

Порядок перевода жилфонда в статус нежилого помещения указан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ

Основные правила перевода жилого помещения в нежилое и обратно в многоквартирном доме прописан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ. В действующей редакции ч. 2 ст. 22 ЖК РФ говорится о том, что изменить статус помещения на нежилое нельзя, если:

• у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно;
• оно является частью жилого помещения;
• в нём кто-то постоянно проживает;
• оно обременено правами каких-либо лиц.

Жилое помещение может стать нежилым, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).

Если все указанные в ст. 22 ЖК РФ условия соблюдены, то собственник жилого помещения должен обратиться в орган местного управления с заявлением о переводе квартиры в статус нежилого помещения. К заявлению он должен приложить документы, удостоверяющие право собственности: оригиналы или заверенные нотариально копии (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ).

При этом, в соответствии с ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ, собственник может не предоставлять в муниципалитет правоустанавливающие документы, а также техпаспорт помещения и поэтажный план многоквартирного дома, если сведения о помещении внесены в ЕГРН. Орган МСУ обязан самостоятельно их запросить.

Если для перевода квартиры в нежилое помещение необходимы переустройство или перепланировка, то собственник должен приложить к заявлению оформленный проект таких работ (п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). Муниципалитет не может требовать от собственника никаких других документов (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Если орган МСУ примет положительное решение о смене статуса квартиры, то он должен уведомить об этом собственников помещений, примыкающих к такой квартире (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).

Могут ли отличаться тарифы на СОИ для жилых и нежилых помещений в МКД

Новый закон обяжет владельцев квартиры получать согласие ОСС на её перевод в нежилое помещение

Действующие правила ужесточатся в связи с принятием Госдумой РФ в третьем чтении законопроекта № 542922-7. На момент написания статьи он уже был одобрен Советом Федерации РФ и направлен на подписание Президенту РФ.

После подписания и вступления закона в силу для перевода жилого помещения в нежилое собственнику необходимо будет не только обеспечить отдельный вход в помещение, но и исключить возможность доступа в него через комнаты и коридоры, которые используются для входа в жилые помещения дом. То есть, переоборудуя квартиру под офис, собственник должен будет, по сути, замуровать дверь, которая ведёт в подъезд.

Дополнятся не только условия перевода жилого помещения многоквартирного дома в нежилое, но и список необходимых документов согласно ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. В орган МСУ собственник будет обязан предоставить:

• протокол ОСС, на котором перевод жилого помещения в статус нежилого был одобрен;
• письменное согласие каждого собственника всех квартир, примыкающих к будущему нежилому помещению.

Следовательно, без спроса большинства собственников квартир в МКД перевести одну из них в статус нежилого помещения уже не получится. Если хотя бы один сосед откажется от такого преобразования примыкающей жилплощади, то сделать квартиру нежилым помещением уже не получится.

Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Собственник должен будет получить письменное согласие владельцев примыкающих помещений

В ст. 23 ЖК РФ появится отдельная часть, в которой будет подробно описано, какое помещение считается примыкающим и каким образом его владелец должен выразить своё согласие на перевод соседней квартиры в нежилое помещение.

Примыкающим будет признано любое помещение, которое имеет общую стену с меняющей свой статус квартирой, а также расположенные над и под ней. Собственники всех этих помещений должны выразить письменное согласие на перевод квартиры в нежилое помещение. Согласие даётся в произвольной форме.

В письменное подтверждение согласия владелец примыкающего помещения должен включить:

• фамилию, имя и отчество, паспортные данные – для физлиц;
• наименование и основной регистрационный номер – для юрлица,

а также номер принадлежащего ему помещения и реквизиты документов, подтверждающих право собственности.

В жк рф появится отдельный кворум осс по вопросу о переводе жилфонда в нежилое помещение

Поскольку для перевода помещения в статус нежилого собственнику будет необходимо предоставить копию протокола общего собрания, прошедшего в МКД по этому вопросу, то законопроект № 542922-7 внесёт соответствующие поправки и в статьи ЖК РФ, касающиеся проведения ОСС.

Так, в компетенцию общего собрания собственников включается решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение – в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ будет включён п. 4.5.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение в 2022 году

Планируете успешный бизнес? Решение задачи – перевод жилого помещения в нежилое помещение. Процедура позволит перепрофилировать объект: офис, магазин, мастерская, мини цех. Законодатель разрешает собственнику изменить не только правовой статус недвижимости, но и порядок ее использования. Повышается стоимость объекта, можно организовать любой тип деятельности.

Условия осуществления процедуры

Согласно Жилищному Кодексу РФ перевод квартиры в нежилой фонд допустим при соблюдении норм:

• Помещение имеет отдельный вход со стороны улицы. Объект 100 кв. м – организовать запасные двери.
• Запрещено менять статус отдельной комнаты, выделенной доли, части общей квартиры.
• На момент процедуры недвижимость освободить от проживания людей, снять всех с регистрации.
• Объект не должен быть предметом залога, обременен различными санкциями (арест, ограничения по распоряжению). Если третьи лица претендуют на право собственности, возмещают за счет квартиры (кредиты) – переводить жилое помещение в нежилое нельзя.
• Недвижимость не может располагаться в зданиях, официально признанных аварийными, планируемыми под снос.
• Незаконные перепланировки – синхронизируйте технические данные в паспорте объекта с реальным состоянием.

При строительстве жилого дома, помещения здания на первых этажах отводятся под коммерческую недвижимость, поэтому не требуют перевода в другую категорию.

Осуществляя перевод квартиры второго или выше этажей – убедитесь, что нижние объекты имеют статус нежилого. Проект одобрят, заранее подумайте, как организовать отдельный вход.

Процедуру перевода жилого помещения в нежилой фонд могут запретить, если собственность расположена в здании, имеющем статус объекта исторического или культурного наследия. Квартиры, не подключенные к главным инженерным коммуникациям – для профессиональной, коммерческой деятельности не пригодны.

Техническое состояние неудовлетворительное, требуется капитальный ремонт, реконструкция – перевод невозможен.

Если строение пребывает на учете штаба гражданской обороны или чрезвычайных ситуаций процедура будет осложнена. Придется заплатить внушительную сумму за экспертную оценку.

Согласие соседей добиваться?

Порядком перевода жилого помещения в коммерческое нежилое предусмотрено, что изменение статуса должны одобрить соседи.

Заранее проинформируйте, чем будете заниматься. Отказы связаны с тем, что человек планирует организовать вредную для здоровья деятельность или причиняющую дискомфорт – бар, парикмахерская.

Получайте не согласие прописанных или проживающих граждан соседних квартир, а именно собственников. Они давно отсутствуют – попробуйте связаться. Необходимо для того, чтобы провести общее собрание жильцов, заручиться поддержкой.

Как действовать:

• При переводе помещений из жилого в нежилой фонд обращайтесь к ТСЖ или управляющей компании. Пишите заявление с просьбой рассмотреть вопрос на очередном собрании жильцов. Другой вариант – инициировать внеочередное мероприятие. Придется за 10 дней уведомить граждан о событии письменно, указать причину, дату. Практически сложная задача. Оптимальное решение – лично пообщаться с людьми, передать письмо.

Согласие собственников на перевод жилого помещения в нежилое (в многоквартирном доме): образцы 2022 года

С июня 2019 года для перевода квартиры в нежилое помещение согласие собственников остальных квартир требуется в обязательном порядке, а отражается оно в протоколе общего собрания. Рассмотрим, можно ли обойтись без согласования, от кого нужно брать согласие, как все правильно оформить и какие документы понадобятся для перевода.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Возможен ли перевод в нежилое без согласия собственников?

Обойтись без согласия собственников не получится. Если квартира в долевой собственности, любая операция с ней требует согласования между всеми владельцами (ст. 246 ГК РФ). То же самое касается совместной собственности супругов: изменить статус жилья без согласия мужа или жены не получится, если оно приобретено с момента заключения брака.

Помимо согласия владельцев недвижимости в общей собственности, требуются и другие согласия:

1. От собственников примыкающих квартир.
2. От жильцов-собственников недвижимости в многоквартирном доме.

Примечание: согласовывать перевод жилья в нежилое помещение с соседями не придется лишь в том случае, если это частный жилой дом. Там требуется только согласие всех собственников.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Согласие собственников на перевод в нежилое

Собственниками считаются граждане, имеющие право собственности на долю. С ними нужно согласовывать все изменения в квартире вне зависимости от размера долей. Согласия составляются от каждого в простой письменной форме, но подлежит нотариальному удостоверению.

Совет юриста: в регионах бывают свои образцы заявлений о переводе статуса жилого помещения в нежилое. Совладелец может выразить согласие на процедуру сразу в заявлении, если это предусмотрено формой. Обычно подписи всех собственников ставятся в конце. Тогда отдельный документ оформлять не придется.

Содержание и образец согласия

Документ должен содержать следующие сведения:

1. Ф.И.О., адрес регистрации, паспортные данные собственника, дающего согласие.
2. Ф.И.О., адрес, паспортные данные второго владельца, который будет заниматься процедурой.
3. Адрес, кадастровый номер, площадь квартиры.
4. Выражение согласия на перепланировку и изменение статуса помещения.
5. Дата составления и подпись.

Согласие соседей примыкающих квартир

Ст. 23 ЖК РФ требует оформление согласий всех собственников квартир, у которых есть смежные стены с жильем, переводимым в нежилое помещение: сбоку, сверху, снизу. Если недвижимость расположена не на первом этаже, понадобится разрешение собственника нежилого помещения снизу.

Примечание: перевести жилье в нежилое помещение можно, если оно находится на первом этаже. Перевод объектов на верхних этажах допускается, если расположенные ниже квартиры являются нежилыми. Если хотя бы один владелец откажется подписывать согласие, перевести помещение в нежилое не получится.

Содержание и образец согласия

Форма согласия обычно устанавливается региональными властями. Какая информация в нем указывается:

1. Ф.И.О., паспортные данные гражданина, подписывающего документ.
2. Адрес квартиры, владелец которой дает согласие.
3. Отсылка на то, что жилье гражданина примыкает к переводимой недвижимости.
4. Заявление о согласии на перевод.
5. Подпись, дата составления.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Согласие собственников квартир в МКД

Это согласие оформляется по результатам общего собрания и отражается в протоколе. В дальнейшем он понадобится для администрации при рассмотрении документов от владельца жилья, статус которого меняется.

Чтобы согласовать вопрос перевода с жильцами, нужно соблюдение ряда условий, при которых результаты собрания считаются положительными:

Перевод жилого помещения в нежилое: условия и порядок процедуры, пошаговая инструкция

Перевод жилого помещения в нежилое помещение является актуальным вопросом для многих собственников квартир. В данной статье мы детально рассмотрим порядок процедуры, ее сложности, главные условия, последовательность этапов и перечень необходимых документов.

Основные условия перевода в нежилое помещение

Итак, для начала приведем информацию, которая позволит провести оценку обстоятельств, разрешающих или запрещающих перевод.

Условия для перевода квартиры в нежилое помещение:

1. Главное требование – наличие отдельного входа.
2. Квартира для перевода должна располагаться на первом этаже (исключение – все помещения этажом ниже являются нежилыми).
3. Квартира не может быть обременена правами третьих лиц – находиться в залоге у банка, в аренде, под арестом.
4. Запрещены строительные работы в доме, принадлежащем ветхому и аварийному фонду.
5. Перевод в нежилое помещение не разрешен в отношении домов социального найма.
6. Нельзя использовать помещение под религиозную деятельность.
7. Перевод в нежилое помещение не допускается, если отсутствует согласие жильцов многоквартирного дома (далее – МКД).
8. Комната в квартире не подлежит переводу, только квартира целиком.

Что касается требований к помещению исходя из его назначения, то тут может быть очень много дополнительных условий, о которых вы узнаете уже после перевода. Например, вас могут обязать обустроить пандус для инвалидов, установить систему звукоизоляции. Или посчитают площадь помещения не подходящей для такого вида деятельности.

Запрещенные работы:

• Демонтаж конструкции, входящих в общую систему МКД.
• Любые строительные действия, которые могут привести к ухудшению характеристик МКД, снижению надежности конструктивных элементов.

Перевод квартиры в нежилое помещение сопровождается следующими этапами:

1. Подготовка проекта по переустройству и перепланировке (далее – Проект).
2. Получение письменного согласия от жильцов МКД.
3. Подача документов в орган, осуществляющий перевод.
4. Строительные работы в натуре.
5. Проверка соответствия нежилого помещения проекту. Устранение замечаний.
6. Внесение изменений в ЕГРН.

Разберем подробнее каждый из этих этапов.

Шаг 1. Переустройство и перепланировка

Если для ведения предпринимательской деятельности требуются работы по перепланировке и переустройству квартиры, то для этого необходимо получать разрешение от органов, осуществляющих перевод. Так, в Москве этим вопросом занимается Департамент городского имущества, в Санкт-Петербурге – администрации районов и Жилищный комитет. Для упрощения назовем эти госструктуры органом местного самоуправления (далее – ОМС).

Лицензией на подготовку проекта по переустройству и перепланировке обладают специалисты-проектировщики.

Перепланировкой называется установка, перенос, разборка стен и перегородок; перераспределение площадей между помещениями в квартире; создание отдельного входа (ст. 25 ЖК РФ).

Переустройство – установка, замена, перенос, демонтаж инженерного оборудования (ст. 25 ЖК РФ).

Не начинайте проводить ремонт в квартире до получения согласований от ОМС.

Первым этапом может быть получение согласия от жильцов МКД – на ваше усмотрение. Имейте в виду, что без их одобрения перевести квартиру в нежилое помещение невозможно.

Если вы сначала подготовите проект, а потом организуете собрание, но собственники откажут вам, то вы понесете убытки, равные стоимости проекта.

С другой стороны, с проектом диалог с соседями может получиться успешнее, а иначе вам придется объяснять на пальцах перспективу и выгоду от вашей идеи.

Шаг 2. Получение согласия от собственников помещений МКД

Вся процедура по переводу будет состоять из ваших расходов, и ваших усилий. Получение согласий от владельцев квартир в вашем многоквартирном доме как раз потребует немалых усилий.

Предварительный сбор подписей

Для начала нужно провести согласование с ближайшими соседями, а именно, владельцами тех помещений, которые непосредственно примыкают к вашей квартире (расположенные выше и ниже, а также имеющие общую стену).

Согласие вам нужно именно от собственников, а не от членов семьи и проживающих. Оформите его в свободной форме, но в содержании отразите следующие сведения:

• ФИО собственника, или наименование юридического лица, ФИО руководителя;
• паспортные данные владельца;
• номер квартиры;
• информация о правоустанавливающем документе (желательно номер, дата);
• подпись.

Если собственник прилегающего помещения – муниципалитет, согласие нужно брать у ОМС.

При наличии 100% подписей по данному этапу, можно начинать организацию общего собрания собственников квартир МКД.

Подготовка к общему собранию

Способы оповещения владельцев помещений МКД о предстоящем собрании:

• заказное письмо (сохраняйте почтовые подтверждения того, что вы направили письма – из этих данных будет формироваться реестр уведомлений);
• вручение извещения лично под роспись каждому собственнику (реестр подписей);
• объявление в местах общего пользования.

У председателя дома, в УК, в ТСЖ следует узнать, какая форма извещения собственников о проведении собрания предусмотрена правилами управления вашим МКД.

Если на предыдущем собрании владельцы решили, что оповещение должно происходить путем размещения объявления, то два первых вышеуказанных способа можно опустить.

В противном случае вывеска объявления на общем стенде не годится – собственники не будут считаться надлежащим образом уведомленными.

Если в МКД имеются неприватизированные квартиры, известите о собрании администрацию, являющуюся собственником таких квартир.

В оповещении обозначьте причину собрания, и свои данные как инициатора. Можно добавить другие волнующие вопросы к повестке дня, чтобы заинтересовать людей и обеспечить их явку. Обязательно укажите дату и время собрания, а также контактное лицо, к которому можно обращаться с предложениями, вопросами, дополнениями, до предстоящего собрания.

Уведомить собственников следует не позднее, чем за 10 дней до даты собрания.

Перевод жилой недвижимости в коммерческую: пошаговая инструкция

На первых этажах многоквартирного дома нередко обустроены магазины, парикмахерские и другие заведения. Чтобы официально заниматься бизнесом в этих помещениях, необходимо оформить перевод жилой недвижимости в коммерческую. Рассмотрим, какие документы нужно оформить и особенности процедуры.

Зачем переводить жилое помещение в коммерческое?

Жилое помещение предназначено для того, чтобы в нем можно было проживать. В нем нельзя открыть кабинет для оказания услуг, магазин, хостел или любой другой бизнес. Если планируется использовать помещение для коммерции, то его необходимо перевести в нежилой фонд.

Объект недвижимости должен отвечать следующим условиям (ст. 22 ЖК РФ):

• оборудован отдельный вход;
• квартира находится на первом этаже;
• помещение не должно нарушать общий архитектурный облик дома, где находится.

Справка! Переоформляемая квартира может находиться выше первого этажа, но только в том случае, если под ней находятся нежилые помещения.

Алгоритм действий по переводу жилой недвижимости в коммерческую

Процедура регулируется ст. 23 ЖК РФ.

Порядок действий для собственника будет следующим:

1. Организация общего собрания владельцев квартир.
2. Получение согласия на процедуру.
3. Сбор документов.
4. Подача заявления.
5. Регистрация перевода в Росреестре.

Собственнику может понадобиться сделать перепланировку или реконструкцию. На это необходимо получить разрешение в соответствующем органе. Самостоятельно проводить работы запрещается.

Перечень документов

Для переоформления понадобятся следующие документы:

Наименование	Цель
Паспорт собственника	Удостоверение личности
Выписка из ЕГРН	Подтверждение права собственности
План помещения	Технические характеристики
Проект перепланировки (если требуется)	Соответствие помещения требованиям законодательства
Поэтажный план дома	Технические характеристики
Доверенность	Подтверждение полномочий доверенного лица

В 2019 году были внесены изменения в ЖК РФ, в соответствии с которым список документов был дополнен.

Если собственник не предоставил выписку из ЕГРН, поэтажный план и документ о техническом состоянии помещения, то они могут быть запрошены по системе межведомственного взаимодействия.

Согласование

Владелец перед оформлением должен определиться, с какой целью будет использоваться недвижимость. От этого зависит перепланировка или реконструкция объекта. Процедура выполняется только после согласования и получения разрешения в отделе архитектуры органов местного самоуправления.

В проекте нужно учитывать такие нюансы, как:

• отсутствие доступа к помещениям общего назначения (подъезд, лестничная клетка);
• система автономной вентиляции;
• хорошая звукоизоляция;
• пожарная безопасность.

Если планируется обустроить магазин или склад, то нужно предусмотреть зону разгрузки/погрузки. Земельный участок, как и само помещение, нельзя обустраивать до того, как соответствующие органы дадут разрешение. Сотрудники местной администрации должны подписать акт согласования всех вносимых изменений.

Оформление заявления

Гражданину необходимо написать заявление по установленной форме. Его бланк выдается госслужащими в отделе архитектуры или МФЦ.

В заявлении содержится следующая информация:

• сведения о заявителе;
• наименование госструктуры, куда подаются документы;
• информация о недвижимости;
• технические характеристики объекта;
• основания для перевода;
• список приложений;
• дата и подпись.

Скачать образец заявления о переводе жилого помещения в коммерческое

Подача документов

Следующим этапом является подача заявления с документами на признание помещения нежилым. Процедурой обычно занимается отдел архитектуры в местной администрации. Заявление с документами можно подать лично, через представителя, заказным письмом или в МФЦ.

Гражданин получает расписку о том, что бумаги приняты. Заявление рассматривается не более 45 дней после этой даты.

Получение результата

О решении собственник уведомляется в течение 3 рабочих дней после его принятия. Если для использования помещения в качестве нежилого необходимы работы по перепланировке или реконструкции, то документ содержит информацию об этом.

После того, как изменения будут сделаны, собирается комиссия, которая должна принять объект недвижимости. Ее члены подписывают акт, где подтверждается соответствие помещения санитарно-гигиеническим, экологическим, противопожарным и другим требованиям законодательства.

В ст. 32 Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 указывается, что документы могут быть переданы в Росреестр по системе межведомственного взаимодействия. Сотрудники госструктуры должны внести изменения в течение 15 дней после их получения. Гражданин извещается о том, что процедура завершена не позднее 5 рабочих дней. Уведомление придет на электронную почту, если она указана, или заказным письмом.

Если изменения в Росреестре не появились, то гражданину понадобится самостоятельно обратиться в госструктуру с соответствующим заявлением.

Устали от чтения? Позвоните дежурному юристу сайта и он ответит на все ваши вопросы:

8-800-333-52-20 (звонок по России бесплатный)

Нужно ли согласие соседей?

Предприниматель в обязательном порядке должен взять согласие от соседей, владеющих прилегающей недвижимостью. Это квартиры или нежилые помещения, которые имеют общую стену, располагаются над или под объектом.

Если хотя бы один из собственников не согласен, то в ведомстве дадут отказ в переоформлении объекта недвижимости.

Что изменилось в переводе жилых помещений в коммерческие?

Федеральный закон № 116-ФЗ от 29.05.2019 года внес изменения в принятый порядок.

Новые документы для перевода

Теперь собственнику, помимо изначального пакета документов, понадобится дополнительно оформить:

• протокол общего собрания;
• письменное согласие собственников прилегающих помещений.

На общем собрании среди рассматриваемых вопросов должен быть о переводе жилого помещения в нежилое. Если для этого требуется реконструкция, то она возможна только после согласования с другими собственниками.

Во всех ли случаях для изменения статуса жилого помещения в нежилое требуется получение согласие других собственников помещений? Как осуществить перевод жилья, избежав мнения по этому вопросу соседей?

Если кто-то занимается переводом жилых помещений, значит это крайне выгодно. Благодаря изменению статуса квартиры и переоборудованию ее в адвокатский офис, торговую площадку или гостиницу, собственник получает ликвидное имущество, позволяющее приносить ему хороший доход. Данная затея требует огромного количества как финансовых, так и временных затрат.

Прежде всего, необходимо заказать экспертизу помещения чтобы определиться, имеется ли технические возможности по переводу, заказать проект и получить кучу согласований от различных бюрократов. Все эти манипуляции производятся на основании двадцать третьей статьи ЖК. Все материалы сдаются в МФЦ, причем дополнительные документы представлять не требуется.

Чтобы получить заветное разрешение государственного органа о изменении статуса квартиры, лицу предлагается на общем собрании собственников квартир узнать их позицию по данному вопросу.  Но, всегда ли требуется проведение такого собрания? Требование должностных лиц законно, если в планах имеется проведение реконструкции жилого помещения, поскольку они ориентируются на ст.

44 Жилищного кодекса РФ, дающую право хозяевам квартир определиться с этим вопросом.

https://www.youtube.com/watch?v=9DfxrYPkCCU\u0026t=56s

Определение реконструкции дано в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, законодатель определил, что реконструкция включает в себя изменения параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства..

• Если же жилое помещение подлежит перепланировке, то и проводить общее собрания собственников не надо.
• Двадцать пятая статья Жилищного Кодекса РФ раскрывает понятие переустройства и перепланировки жилого помещения, первое представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, а перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Суды подходят к вопросу необходимости проведения собрания собственников жилых помещений щепетильно, и как правило встают на сторону истцов, например ФАС СЗО по делу N А56-13028/2013 от 6 июня 2014 г. принял позицию собственника жилого помещения, которому администрация отказала в согласовании перепланировки жилого помещения — квартире, расположенной в многоквартирном жилом доме.

Кассационер полагал, что собрание собственников жилых помещений является обязательным, поскольку переоборудование квартиры несет в себе изменение общедомовой площади, с чем нижестоящие суды не согласились.

Суд при вынесении судебного акта принял во внимание, что согласно подпункту «в» пункта 2 раздела первого Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.

2006 N 491 (далее — Правила), в состав общего имущества, в числе прочего, включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

По правилам части 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений  должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из буквального толкования приведенных положений, при решении вопроса о переводе жилого помещения в нежилой фонд согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным исключительно тогда, когда планируемые работы влияют на размер и состояние общего имущества в многоквартирном доме, тем самым затрагивая права и законные интересы названных субъектов. Независимо от того, является ли переоборудование жилого помещения реконструкцией или перепланировкой, в случае, если такое переоборудование влечет за собой использование общего имущества собственников жилого дома, необходимо получение согласия всех собственников общего имущества.

1. Суд исследуя техническую документацию здания установил, что наружные стены дома не являются несущими и земельный участок под многоквартирным жилым домом не сформирован, схема границ участка не утверждена, на этих основаниях суд и не принял доводы заявителя.
2. То есть, если перевод жилого помещения в другую категорию не требует реконструкции и не изменяет размер общего имущества собственников жилого дома, а также в том случае, если земельный участок не сформирован, поскольку не затрагиваются интересы других сособственников, то проведение общего собрания собственников жилых помещений для перевода жилого помещения в нежилое не требуется.

Как перевести жилое помещение в нежилое — порядок и документы для перевода

• Для начала необходимо собрать документы, которые необходимо предоставить в Департамент Управления Имуществом для межведомственной комиссии для разрешения перевода его помещения в коммерческую. Сбором документов может заниматься только один из собственников или лицо по доверенности.
  • • Экспликация и поэтажный план помещения.
      1. Для этого сначала обращаемся в Департамент управления имуществом, чтобы получить доверенность для заказа экспликации и поэтажного плана в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). Там пишите заявление установленного образца и предъявляете след. документы:
         • паспорт РФ и нотариально заверенная доверенность, если обращается доверенное лицо (оригинал и копия);
         • документ, подтверждающий право собственности на помещение. Это могут быть: договор купли-продажи; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования; выписка из ЕГРН об объекте недвижимого имущества/помещение — ссылка на инструкцию оформления;
         • могут потребовать договор основания на помещение;

         Срок получения документа – до 1 месяца.

      2. После получения данной доверенности один собственников или доверенное лицо обращается в БТИ и заказывает экспликацию с поэтажным планом. Пишите заявления и предоставляете такой же пакет документов, как и в Департамент.
    • Технический паспорт помещения с техническим планом, который заказывается в БТИ и в МФЦ.
    • Заключение пожарного надзора, в котором указывается, что данное помещение соответствует пожарным нормам.Для этого приходите в Управление Государственного Пожарного надзора ГУ МЧС и пишите заявление установленного образца. Затем работник пожарного надзора выезжает и осматривает помещение, которое должно соответствовать требованиям пожарной безопасности. После осмотра сообщат, когда можно получить данное заключение.

  Другие статьи

  Перед переводом советую проверить квартиру на обременение/арест — онлайн способНежилое помещение не предназначено для проживания. Поэтому нужно выписаться из квартиры

  • Заключение санитарно-эпидемиологического надзора.Оно берется в СЭС (Санитарно-эпидемиологические станции) района. Для этого заполняете заявление, и сотрудник СЭС выезжает для осмотра помещения, которое должно соответствовать санитарным нормам. После осмотра забираете данное заключение в СЭС. Дату осмотра и получения данного акта сообщат на месте.
  • Справка ДЕЗ, где содержатся сведения о предназначении других помещений, находящихся на одном этаже с квартирой, чей статус планируется изменить.Берется эта справка в управляющей компании (ЖЭУ, Дом управления или ТСЖ и т.п.), где пишите заявление и прилагаете: паспорт РФ и нотариальная доверенность, если документ заказывает доверенное лицо; документ, подтверждающий право собственности на помещение и договор основания.
  • Согласие соседей.Если помещение находится в многоквартирном доме необходимо согласие соседей (именно согласие собственников квартир, а не прописанных в них). Поэтому необходимо провести собрание собственников жилья.

    Для получения согласия нужно:

    1. Обратиться в управляющую компанию (ТСЖ, Дом Управления и т.п.) с заявлением о включении вопроса на повестку дня в очередном собрании собственников дома или заявление о проведении внеочередного собрания.Если созывается внеочередное собрание, то необходимо известить об этом письменно (с указанием даты и причины проведения) каждого собственника и не позднее, чем за 10 дней.
    2. Собрание является правомерным, если в нем присутствуют более 50% собственников дома.

    Надо ли при переводе квартиры в нежилое помещение получать согласие всех собственников?

    11 Февраль 2019

    Часто владельцы квартир, желающие перевести помещение в нежилое, сталкиваются с отказом органов власти в согласовании переустройства, перепланировки, реконструкции, которые требуется для перевода помещения.

    Дело в том, что согласно ст. 22 Жилищного кодекса РФ одним из условий перевода выступает доступ к переводимому помещению без использования помещений, обеспечивающих доступ к другим жилым помещениям, то есть нужно организовывать отдельный вход.

    Перевод помещения запрещен, если вход в него осуществляется через подъезд, которым пользуются жители квартир. Некоторые собственники будущих нежилых помещений планируют сделать перегородку в подъезде, заняв часть общего имущества для организации отдельного коридора.

    На практике более часто встречается организация входа путём увеличения оконного проема для создания отдельной входной группы.

    Органы власти, согласовывающие перевод или отдельные работы по перепланировке, реконструкции, переустройству, а также суды требуют в указанных случаях получения согласия всех собственников помещений. Органы власти исходят из того, что при организации отдельного входа происходит уменьшение общего имущества собственников.

    В силу ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в доме путём его реконструкции. Согласно ч. 2 ст. 40 того же закона согласие всех собственников надо получать, если реконструкция, переустройство, перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества.

    На перечисленные нормы ссылаются суды, когда собственники пытаются обжаловать отказ в переводе помещения, или когда сами органы местного самоуправления обращаются в суд с требованием вернуть всё в первоначальное состояние. Иногда в суды идут собственники других квартир, которые недовольны открытием в доме магазинов и других заведений.

    Практика эта не новая. Одним из старых решений является Определение ВАС РФ по делу N А60-16838/2010-С5 2011 года.

    В нем суд указал, что разборка оконного проема до уровня пола, установление отдельного входа с выполнением пристроенной входной группы с крыльцом и лестницей связаны с изменением объекта и режима пользования частью земельного участка, относящегося к долевой собственности собственников помещений, что приведет к уменьшению общего имущества.

    Если старее практику можно найти, если посмотреть решения нижестоящих судов. Однако в последнее время тема стала более популярной: несколько споров дошло до Верховного Суда РФ, и решение по одному из них – Определение N 83-КГ16-10 – даже попало в Обзор практики ВС РФ N 2 2017 года.

    Жительнице Брянска не понравилось, что собственник другого помещения в доме без её согласия перевел свою квартиру в нежилое помещение и сделал пристройку для парикмахерской. Женщина обратилась в суд с просьбой признать разрешение на реконструкцию и строительство недействительным, прекратить стройку и вернуть участок в первоначальное состояние.

    Верховный Суд РФ пришёл к выводу, что «на реконструкцию помещения, влекущую уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, в том числе и земельного участка, на котором расположен этот дом, требуется согласие всех собственников помещений многоквартирного дома».