Возможные варианты

Вариант первый: квартиру можно выставить на продажу, поделить вырученную сумму на всех собственников и решить жилищный вопрос.

Второй вариант — с помощью мены. Этот процесс по своему принципу схож со сделкой купли-продажи жилья. Отличие в том, что стороны подписывают договор мены, согласно которому участники меняются объектами недвижимости.

Хорошо, если желание осуществить задуманное является совместным. Но что делать, если один из владельцев занимает отрицательную позицию, а взаимный поиск компромиссов сводится к нулю?

Нюансы принудительного размена

В данном случае речь будет идти о принудительном размене и, соответственно, возможных судебных разбирательствах. Процесс, бесспорно, длительный, и не всегда он приводит к желаемому исходу.

Как правило, процедура размена проходит в несколько этапов:

• сбор и подготовка необходимого пакета документов;
• личное обращение в арбитражный суд;
• посещение экспертной комиссией указанного в заявлении жилого помещения с целью поиска возможных вариантов решения путем натурального раздела имущества;
• рассмотрение судом выводов экспертной комиссии;
• непосредственно вердикт, вынесенный судом.

БизнесБас. Для юрлиц аренда представительского автомобиля с водителем на выгодных условиях.

• когда все доводы к взаимному поиску решений мирным путем безнадежны. В частности, нет возможности обговорить условия сделки обмена, часто так бывает при разводе.
• если один из собственников ведет себя неприемлемо, часто бывает нетрезв, хулиганит, мешает соседям и нарушает их покой.

Давайте более подробно остановимся на документах, которые необходимо предоставить вместе с личным заявлением в суд.

Итак, помимо заявления, потребуются:

• паспорта/свидетельства о рождении совладельцев, а также всех прописанных жильцов;
• свидетельство, подтверждающие право владения долей собственности квартиры;
• кадастровый паспорт;
• информация о проживающих;
• извещение для органов опеки и попечительства;
• выписка из лицевого счета, подтверждающая факт регистрации.

В своем заявлении необходимо описать сложившуюся ситуацию и предпринятые попытки поиска решений.

Отдельной строкой указывается требование признать необходимость размена жилья.

Оценить ситуацию, как говорится, на месте, призвана экспертная комиссия. Рассматривается вариант раздела имущества натуральным путем.

Разрешение проблемы

Если площадь квартиры позволяет произвести размен, выделив всем по комнате, суд выносит положительное решение. Тогда можно оформить право собственности на свою долю квартиры, и впоследствии действовать на свое усмотрение — продать ее, сдать в аренду, обменять и т.д.

В противном случае, когда площадь квартиры слишком мала, комнаты являются проходными и произвести натуральный раздел не представляется реальным, суд выносит решение о процентном разделе имущества. Вторая сторона должна выплатить Вашу долю, исходя из стоимости квартиры.

Последний вариант разумно воплощать в жизнь, не прибегая к судебным разбирательствам. Ведь можно сойтись на том, что Вам выплатят просто долю, и Вы покинете общую территорию.

Часто в таких случаях это становится невозможным из-за отсутствия денежных средств. Поэтому люди вынуждены уживаться в одной квартире долгие годы, и только суд в силах на это повлиять.

Встречаются случаи, когда суд только признает необходимость размена и не выносит никакого конкретного решения.

Если против зарегистрированное в квартире лицо

Отдельный момент — если против размена выступает не собственник, а прописанное лицо.

В случае, если правом собственности на квартиру обладает только один человек, количество прописанных в ней лиц в случае размена не имеет значения. Согласие остальных здесь не требуется, собственник сам вправе решать, какие манипуляции он будет проводить со своим имуществом. Сняться с регистрации прописанные лица могут как добровольно, так и через суд.

Договор мены квартир

Юлия Меркулова Автор статьи Практикующий юрист с 2012 года

Если вы решили сменить жилье, то существуют две основные возможности — оформить договор купли-продажи или договор мены.

Второй вид соглашения встречается реже, но некоторые собственники предпочитают заключать именно его, считая, что оно лучше защищает их права на собственность. Рассмотрим, так ли это и какие возможности он дает.

Чтобы заключить договор мены, нужно учитывать определенные условия. В нем необходимо указать адреса обеих квартир, имена и фамилии владельцев и дополнительные условия договора, например, внесение доплаты одним из собственников. Оба владельца должны поставить свои подписи в указанном документе.

Обратите внимание!

Перед заключением договора лучше всего снять с регистрации всех прописанных лиц в квартире.

Если снятие с регистрации жильцов не было произведено в срок, новый владелец квартиры сможет выписать старых собственников через суд. Это займет время и потребует дополнительных расходов.

После подписания соглашения переход права собственности должен быть зарегистрирован в Росреестре. Для этого оба собственника должны обратиться туда с оригиналами договора мены и своими паспортами.

Регистрация права на имущество занимает около двух недель с даты подачи документов. После получения обоими владельцами документов о праве собственности сделка считается завершенной.

Договор мены квартиры должен быть в обязательном порядке заключен в письменной форме

Договор мены квартиры с доплатой

Если владельцы обмениваются квартирами с разной рыночной стоимостью, в договор мены можно включить дополнительное условие — внесение доплаты.

Лучше всего не передавать деньги наличными, так как после этого возникнет риск оспаривания сделки одной из сторон. Можно поместить средства на банковский счет или в ячейку и открыть к ним доступ в день подписания документов. Процесс передачи денег может при желании сторон проходить под контролем юриста или риэлтора.

По желанию сторон договор мены можно заверить у нотариуса

Заключая договор аренды с доплатой, не забудьте о налогообложении. Собственник, получивший деньги, должен будет подать декларацию с указанием переданных ему средств. В то же время собственник, внесший деньги за обмен, получит право на налоговый вычет.

Особый порядок предусмотрен для жилья, в котором проживает ребенок. Если он просто прописан в квартире, подготовленной для обмена, то родители могут сменить место его регистрации на другое. В этом случае обмен может быть осуществлен без дальнейших юридических проблем.

Если несовершеннолетний является одним из собственников помещения, то ситуация усложняется. Родителям необходимо обратиться в органы опеки и попечительства по месту жительства. Опека сможет выдать заключение о том, не противоречит ли обмен интересам ребенка. Чаще всего сложности возникают при переезде в меньшее по площади жилье.

Чтобы обменять жилье, собственником которого является несовершеннолетний, необходимо получить согласие органа опеки

Срок исковой давности по договору мены квартир

В ряде случаев возможно расторжение уже заключенного договора мены. Основанием для этого может служить заключение сделки по поддельным документам, подписание соглашения с недееспособным человеком, отсутствие подписи одного из собственников.

Обычный срок исковой давности для таких соглашений — один год. Однако в ряде случаев суд может принять во внимание особые обстоятельства. Например, если один из собственников квартиры долгое время был в отъезде, а в это время второй владелец жилья воспользовался ситуацией и обменял квартиру без его согласия, то суд может принять решение о продлении срока исковой давности.

Расторжение договора мены квартиры возможно только через суд

Как оформить договор мены квартиры?

При оформлении договора мены лучше всего пользоваться услугами юриста. Он сможет проконсультировать вас об особенностях сделки при обмене квартиры или дома, о налогах, которые придется уплатить собственнику, получившему доплату, о нюансах родственного обмена жильем. При этом предварительная консультация у юриста бесплатна.

Также вы можете ознакомиться с типовым договором мены квартиры на нашем сайте.

Образец договора мены квартиры

Dogovor-meny-kvartiry.docx ≈ 29 КБ

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно. Обратитесь к юристу!

Скачать образец

Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Способы обмена приватизированной квартиры. Как разменять, если кто-то из собственников против?

Граждане нашей страны давно оценили пользу от приватизации жилья. Теперь владелец такой недвижимости может полноправно владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, а значит, в любой момент и без разрешения государства продавать, дарить и передавать по наследству свою недвижимость.

Но сегодня недвижимость можно не только подарить или продать, но и разменять. Причин для этого действия может быть масса, но нас интересует сам процесс. Рассмотрим его подробнее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Узнайте на нашем сайте о том, можно ли обменять ипотечную квартиру, старую квартиру на новостройку, комнату на дом в деревне или земельный участок, и как сделать междугороднюю процедуру.

Можно ли?

• Приватизированное жилье – это недвижимость, которая принадлежит на праве собственности одному лицу или лицам, которые могут распоряжаться ей по своему усмотрению.
• Совершенно не странно то, что иногда возникает потребность в смене жилья.
• Переезд в другой район или даже город, расширение или уменьшение размеров жилья – все это объективные причины для того, чтобы осуществить данную процедуру.

Разрешено ли обменивать приватизированную недвижимость на приватизированную? Такая недвижимость подлежит обмену. Запретов на данное действие не дано.

Случай, когда приватизация не разрешена, может быть только один – один из собственников не дал свое согласие на подобное действие. В остальном же, даже законодатель не запрещает подобное действие.

Кто имеет имеет на это право? Законодатель предполагает что граждане, которые имеют в собственности такое жилье, могут захотеть его разменять. Это совершенно логично и ничем не запрещено.

Как обменять приватизированную жилплощадь на такую же? К сожалению, в системе Российского права еще не появился нормативный акт, который бы целиком и полностью бы отвечал на вопросы, которые возникают в процессе процедуры.

Однако, в важнейших нормативных актах, которые именуются кодексами, упоминаются некоторые правила.

Так, Гражданский кодекс рассказывает нам о существовании соглашения мены, в соответствии с которым разрешено произвести подобную процедуру. Соответственно, нет надобности производить куплю-продажу.

Две стороны, которые желают поменяться жилплощадями прописывают в документы свои пожелания и при наличии – пункт о доплате. Такой документ существенно облегчает процедуру. Подробнее с ним можно познакомиться в статье 567 ГК РФ.

Гражданский кодекс РФ Статья 567. Договор мены

1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Кроме Гражданского кодекса, данные вопросы освещает и Жилищный кодекс. Правда, в его статье 72 говорится об особенностях процедуры с недвижимостью, которая находятся в пользовании граждан по договору социального найма.

Однако, если хотите обменять приватизированную жилплощадь на недвижимость, которая находится в договоре найма, можете также ознакомится со строками данной статьи.

Итак:

1. Обмен приватизированного жилого помещения на приватизированное. Жилищный кодекс напоминает нам о том, что обменять такую квартиру можно только на равноценную, то есть, тоже, приватизированную. При этом, если все собственники и проживающие согласны на подобное действие, проблем с оформлением не должно возникнуть.
2. На муниципальную. Обмен на приватизированную квартиру муниципальной, практически невозможен и не потому, что это сложно документально. Практически невозможно найти человека, который бы согласился отдать собственное жилье за государственное, которым можно лишь пользоваться. Поэтому такая процедура существенно усложнена.
3. Без согласия проживающих. Как разменять такое жилье, если один против? Если жилплощадь находится в вашей собственности при решении поменять ее, вам не обязательно спрашивать согласие на это проживающих, и даже прописанных. Это ваша собственность и распоряжаться ей можете по собственному усмотрению.

Свое согласие должны давать только другие собственники, а также – супруг владельца приватизированного жилья.

Для размена приватизированного жилья существует ряд причин. Кто-то хочет улучшить жилищные условия, кто-то же, наоборот, путем уменьшения жилой площади сэкономить на коммунальных платежах, также получить доплату от сделки.

Кто-то стоит на пороге развода и не желает делить жилую площадь со своим супругом, поэтому, решается вопрос об размене одной большой квартиры на две меньшим метражом. Так или иначе, но причин для размена множество и самая главная из них – это желание сторон и собственников на произведение данного действия.

О том, как обменять комнату в общежитии или коммуналке, а также двухкомнатную или трехкомнатную квартиру, можно узнать на нашем сайте.

Где искать варианты?

Как правильно разменять такую жилплощадь? Где найти подходящие варианты? Существует несколько способов поиска вариантов.

Если уже окончательно настроились на данную процедуру, предлагаем ознакомиться с основными способами поиска потенциальной второй стороны сделки.

Желая сэкономить и не платить за риэлторские услуги, можно самим попытать счастье в поиске вариантов. Дайте соответствующие объявления о поиске варианта размена, ищите соответствующие предложения.

Найдя предложения по продаже, предлагайте собственникам обмен. При отсутствии готовой базы, потратится значительно больше времени на поиск другой стороны сделки, но зато сэкономятся денежные средства.

Обращение в риэлторскую контору – это гарантия экономии времени и подбора нескольких вариантов.

Риелторам нужно оплатить вознаграждение за их услуги, как правило, это фиксированная такса или же процент от сделки. Но учитывая то, что варианты подбираются в считанные дни, это не такие уж и большие траты.

Способы

Как поменять приватизированную квартиру на приватизированную? Как сделать родственный обмен? Можно ли поменять приватизированную жилплощадь на приватизированную с помощью купли-продажи?

Для этого существует несколько способов. Как правило, использование и одного и другого обусловлено наличием ряда обстоятельств:

1. Купля-продажа. Иногда граждане не хотят подписывать соглашение мены. Кто-то считает его ненадежным, кто-то рассчитывает на доплату, а лучше всего этот пункт описывает именно соглашение купли-продажи. Этим и обусловлено использование данного вида сделки.

Обе стороны оформляют два соглашения купли-продажи относительно друг друга и при отсутствии претензий подписывают их. Таким образом и происходит эта процедура.

2. Мена. Мена жилья в собственности — данный вид сделки используется, когда речь идет о равноценных квартирах. В этом документе прописываются основные условия осуществления сделки. Соглашение подписывается сторонами и оформляется в соответствующих государственных органах.

С чего начать оформление?

Для начала вам необходимо оповестить всех собственников жилья о своем намерении.

Если собственники согласны, необходимо взять с них письменное согласие.

Снимите с жилплощади обременение, то есть, выпишите посторонних жильцов. Подготовьте бумаги. После этого можете обращаться в риэлторское агентство или самостоятельно начать поиск покупателя или лицо для размена.

После того, как вами найден подходящий вариант и владелец также согласен на вашу недвижимость, нужно выбрать способ оформления сделки и заполнить документ. Лучше всего осуществлять данное действие в присутствии нотариуса с соответствующим заверением.

Кроме того, номер вашей сделки должен быть внесен нотариусом в соответствующий реестр. Это позволит обезопасить себя с юридической точки зрения от несанкционированных действий со стороны вашего оппонента.

Для этой процедуры требуется стандартный пакет, который применяется и при оформлении купли-продажи:

• паспорта собственников;
• их разрешения на продажу;
• документы о праве собственности;
• технические характеристики и документация на жилплощадь;
• согласие супругов на обмен;
• документы из БТИ;
• выписка из домовой книги о составе жильцов;
• справка об оплате всех коммунальных услуг и отсутствия задолженности;
• договор составленный сторонами и заверенный нотариусом.

1. Все вышеперечисленные нами бумаги подаются в отделение Федеральной службы государственного реестра.
2. Бумаги тщательно рассматриваются, проверяются на подлинность.
3. Также сотрудниками Росреестра делаются соответствующие запросы для того, чтобы проверить возможность осуществления данной сделки.
4. Только в случае, если у сотрудников Федеральной службы государственного реестра нет вопросов к вам и к вашим документам, сделка может быть оформлена в надлежащем виде, а двум сторонам будет выданы договоры о праве собственности на новый объект недвижимости.

Сроки и стоимость

Стандартный срок оформления подобной сделки в Федеральной службе государственного реестра – семь рабочих дней. Однако, если речь идет о сделке между двумя городами или даже регионами, или же она осложнена некоторыми факторами, время может быть продлено до одного месяца.

Услуга оформления права собственности не требует внесения государственной пошлины, но требует уплаты соответствующего налога по реквизитам государственного бюджета. Для граждан постоянно проживающих на территории нашей страны сумма составит 13 процентов, для иностранцев – 20.

Документ об оплате налога должен быть предоставлен вместе с остальными бумагами при подаче в Федеральную регистрационную государственную службу.

Отказ в оформлении может быть произведен в случае, если одним из собственников не выполнены условия, которые необходимы для осуществления процедуры регистрации. К ним относят:

• неоплата налога;
• отсутствие документов;
• некорректно составленное заявление или бумаги;
• отсутствие согласия супруг или собственника;
• отсутствие ответа на посланный запрос в связи с неактуальностью предоставленных бумаг;
• подделка документов.

Особенности и нюансы

Если в приватизированной квартире несколько собственников – то она признается долевой собственностью. Если один из владельцев недвижимости против осуществления сделок, к сожалению, процедура не возможна.

Как разменять недвижимость, если один из собственников против? Если этого требуют обстоятельства, права можно добиться в суде. Правда, суд может постановить возместить нежелающему собственнику стоимость его части в денежном эквиваленте. После этого самостоятельно решайте, что делать с квартирой.

Как разменять приватизированную недвижимость в принудительном порядке?

Принудительный размен через суд – это следствие ситуации, когда один или несколько собственников против размена.

В этой ситуации суд опирается на ряд обстоятельств, а именно, какова ваша доля, каковы причины размена.

Суммируя все факторы, суд принимает решение в соответствии со своими внутренними убеждениями. Решение суда обязательно для исполнения и обладает законной силой сразу же после прочтения.

Основная сложность размена приватизированной квартиры состоит в сборе документов, в особенности, если квартира находится в долевой собственности. Также осложняет процедуру и наличие прописанных лиц, которые обременяют квартиру и делают ее непривлекательной для осуществления сделки.

• В остальном же, процедура размена не так страшна, как это могло показаться на первый взгляд.
• Не бойтесь пользоваться всеми возможными способами для достижения необходимого результата.
• Размен – это отличный способ сменить обстановку и при этом не думать о том, как быстро удастся найти новое жилье, чтобы въехать в него.

Находясь в абсолютно одинаковых условиях с гражданином, являющимся другой стороной договора, можно как нельзя лучше понять друг друга. Удачной вам процедуры!

1. Об особенностях сделки по договору мены квартиры можно узнать из этого видео:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!

Как продать квартиру по долям (если все «за», если кто-то «против»)

Совместная и долевая собственность — в чём разница

Если квартирой владеют двое или даже больше человек, это называется общей собственностью. 

Общая собственность бывает двух видов — совместной или долевой, в зависимости от того, определена доля каждого в праве собственности или нет. В общей совместной собственности доли собственников не определены, всё это имущество просто принадлежит всем вместе. В долевой собственности доля каждого установлена — это может быть и ½, и 1/12. 

Для каждого вида общей собственности существуют свои правила по управлению и проведению сделок с ней.

Совместная собственность

Обычно в этом случае доли определить невозможно или сособственники сами решили выбрать такой тип владения. Как правило, совместная собственность бывает у семейных пар, так как закон считает всё нажитое в браке совместным имуществом. Это относится и к недвижимости, и к другим появившимся в браке вещам, за редкими исключениями. 

Супруги вправе подписать брачный договор и выбрать по нему режим долевой собственности или даже раздельный, причём можно сделать это и для всего имущества в целом, и для какого-то определённого, например квартиры.

Долевая собственность

В долевой собственности размер доли каждого прописывается в документах и в Едином государственном реестре недвижимости. Его можно узнать, заказав выписку из ЕГРН. При этом доля в собственности — это не доля в самом имуществе. Например, ½ доли в двухкомнатной квартире не означает, что собственнику принадлежит одна комната (тем более — конкретная, о чём бы вы на словах ни договорились).

Сособственники могут прийти к соглашению, как пользоваться имуществом, и определить, кто где живёт, когда пользоваться ванной и кухней, как убирать квартиру и т. д. И подписать документ об этом. Если прийти к консенсусу не удалось, порядок владения и пользования может установить за них суд.  

Распоряжаться общим имуществом, всем сразу, например продавать, дарить или закладывать его, владельцы тоже могут по общему соглашению. Но свою долю собственник вправе продать или подарить в любой момент. Главное — соблюсти особые правила, которые установлены законом.

Как продать долю в квартире. Инструкция

Для продажи доли закон предусмотрел особый порядок, чтобы защитить интересы всех сторон. У таких сделок есть две особенности: преимущественное право выкупа доли другими сособственниками и обязательное заверение договора купли-продажи у нотариуса (но не всегда).

Преимущественное право покупки у сособственников

Прежде чем продавать свою долю людям со стороны, собственник должен предложить выкупить её совладельцам. Причём на тех же условиях, на каких он собирается продать долю посторонним. Нельзя, например, специально завысить цену для сособственников, а потом продать долю другим людям дешевле.

Вот как может выглядеть шаблон такого предложения.  В нём нужно указать все основные условия сделки.

Закон не перечисляет, какие конкретно,  поэтому лучше предусмотреть описание самой доли, цену и все условия сделки, которые для вас важны: сроки оплаты, порядок расчёта, срок передачи доли и освобождения квартиры от вещей, а также другие важные обстоятельства. Можно воспользоваться рекомендациями нотариата — они ещё более полные. 

Обычно предложение передают одним из этих способов:

— Лично под роспись. Так делают, если у собственников хорошие отношения.

— По почте заказным письмом с уведомлением о вручении. Однако до соседа такое письмо может не дойти — как случайно, так и намеренно.

— Телеграммой. Это самый быстрый способ, но телеграмму собственник тоже может не получить.

— Через нотариуса. Самый надёжный вариант. 

Если сособственник согласился выкупить долю, то в течение оговоренного в предложении срока выходите на сделку со своим соседом. Это самый простой для всех вариант.  

Как написать отказ от преимущественного права выкупа доли

Получивший предложение о покупке доли собственник должен отреагировать на него в течение месяца — принять или отклонить. Свои условия выдвигать нельзя — это будет считаться отказом от сделки.

Необязательно ждать месяц, отказаться от покупки можно хоть в день получения предложения. Важно: отказ должен быть письменным, ещё лучше — заверить его у нотариуса (хотя закон и не обязывает это делать). В отказе эксперты рекомендуют:  

• указать полные данные собственника, а также адрес и кадастровый номер квартиры;
• чётко прописать, от какого именно предложения отказывается собственник, указав как можно больше данных — дату получения предложения, регистрационный номер, дату и имя нотариуса (если предложение было отправлено через него) и т. д.;
• прямо прописать отказ словами «отказываюсь от преимущественного права приобретения доли»;
• указать цену доли, от покупки которой человек отказывается;
•  обязательно подписать отказ с расшифровкой и датой. 

Если владелец доли никак не отреагирует на предложение в течение месяца после его получения (фактического или по почте), это считается отказом от него. 

Чем больше условий сделки продавец перечислит в предложении о покупке, тем меньше шансов у соседа-сособственника оспорить заключённую с кем-то другим сделку.

Если сособственник обнаружит, что его преимущественное право выкупа было нарушено (например, ему не отправили уведомление или продали долю кому-то ещё дешевле), он может перевести права покупателя на себя в течение 3 месяцев с того момента, как узнал или должен был узнать о продаже доли.

  За долю ему нужно будет заплатить ту цену, которую взяли с покупателя. Более того, Верховный суд разъяснил, что эту сумму нужно внести на счёт управления Судебного департамента уже при предъявлении иска. 

Чтобы обезопасить себя, лучше вести всю переписку с сособственниками через нотариуса. Он составит уведомление о сделке и направит его сособственнику, а при необходимости подтвердит, что вы сделали всё, чтобы уведомить ваших соседей о продаже доли. 

Куда отправить предложение о выкупе доли, если место жительства другого собственника неизвестно

Сосед может скрываться, чтобы не получать уведомление о продаже, или вы просто не знаете, где он живёт. Что делать? 

Закон не говорит о том, по какому именно адресу нужно отправить уведомление. Поэтому есть несколько вариантов:

• по последнему известному адресу места проживания; 
• по адресу квартиры, долю в которой вы собираетесь продать (для этого нужно получить выписку из Росреестра, в которой будет указано, что квартира принадлежит «потерявшемуся» соседу);
• по адресу, который вам сообщат по запросу в МВД или на сайте Госуслуг;
• обратиться к нотариусу, который подготовит уведомления о продаже и разошлёт официальные запросы о месте жительства собственников, а потом и сами уведомления о продаже. Некоторые нотариусы выдают продавцам свидетельство об успешной или неуспешной передаче заявления; оно может пригодиться в суде как доказательство того, что были приложены все усилия для поисков соседей.

Если у вас есть опасения, что сособственник будет уклоняться от получения уведомления и мешать сделке, разошлите письма по всем известным адресам — и по месту регистрации, и по месту фактического проживания, и по адресу продаваемой квартиры. Так будет больше доказательств, что вы сделали всё от вас зависящее.

Собственник не обязательно должен получить уведомление лично. Оно будет считаться доставленным, если дойдёт до конечного адреса, а собственник не прочтёт уведомление по причинам, которые зависели от него: например, не пойдёт на почту или откажется забирать уведомление у курьера. Если же уведомление не вручено по причинам, не зависящим от сособственника, суд может его не признать.   

Помните: чем больше адресов вы охватите и чем тщательнее подготовите уведомление о продаже доли, тем меньше риск признания сделки недействительной.

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи доли

Ещё один нюанс продажи доли — удостоверение договора купли-продажи у нотариуса. Раньше такое правило работало для всех подобных сделок, но с 31 июля 2019 года закон допускает одно исключение.

Если все собственники продают свои доли одновременно по одному договору, то к нотариусу можно не идти — продавцы вправе подписать один договор и отнести его на регистрацию в Росреестр. Главное, чтобы все сособственники были совершеннолетними.

Это хорошо (и выгодно!) для сособственников-продавцов, но покупатели всё равно предпочитают подстраховаться и провести сделку через нотариуса. 

Что делать, если я хочу продать долю в квартире

Если сосед не хочет выкупать долю, самый очевидный вариант — продать её постороннему покупателю.

Но доля в собственности всегда будет стоить дешевле, чем фактическая цена всей  квартиры, поделённая на два или на три (при ½ или ⅓ доли, например).

Поэтому предложите соседям продать и их доли тоже — так все получат больше денег. Или выделите свою долю — так вы сможете выставить недвижимость как самостоятельный объект.  

Выкупить доли соседей самому и продать квартиру целиком

Подходит, если у вас есть финансовая возможность купить доли соседей. Возможно, другие собственники боятся быть обманутыми посторонними, но согласятся на сделку с человеком, которого они знают и которому доверяют. Ваши затраты окупятся — квартира «целиком», с одним собственником, будет стоить дороже и покупатели найдутся быстрее. 

• Продать все доли одновременно, то есть квартиру целиком 
• Объясните соседям, что так они смогут продать свои доли дороже и быстрее и не тратить лишние деньги: 
• ·       целая квартира стоит дороже, чем квартира, проданная по долям, все получат больше денег;
• ·       «оставшимся» не придётся жить с чужим им человеком, с которым ещё неизвестно, как сложатся отношения;
• ·       можно сэкономить на оформлении сделки через нотариуса. 

Выделить свою долю и продать

Если соседи не хотят продавать свои доли — ни вам, ни другому покупателю, проверьте, можно ли выделить вашу долю физически и продать её отдельно.

То есть до этого у вас была доля в праве, которая давала возможность пользоваться всей квартирой в рамках общего соглашения, а теперь определите, чем именно вы владеете в жилище, например комнатой, санузлом и отдельной частью коридора.

Такой вариант подойдёт только тем, у кого физически возможно перепланировать имущество на несколько «автономных» жилищ: владельцам частных домов или квартир, которые можно законно разделить, организовав санузел и кухню и устроив отдельный вход.  

Долю можно выделить и по соглашению сторон, и через суд, если это не получилось по-хорошему.

Суд будет учитывать все факторы, которые влияют на пользование квартирой: от выдела доли не должны пострадать ни другие собственники, ни сама квартира, должны соблюдаться все санитарно-гигиенические нормы, правила пожарной безопасности и другие обязательные нормы. Обычно выделяют доли в квартирах или домах, в которых можно обустроить отдельный вход и использовать долю, никак не затрагивая остальных собственников. 

Такая выделенная доля будет новым объектом недвижимости, и продать её можно, не спрашивая никого из бывших уже сособственников. 

Как выкупить долю соседа против его воли

Можно выкупить долю соседа против его воли, но есть нюансы. Обычно это касается случаев, когда сосед владеет очень маленькой (незначительной) долей в собственности. Например, при наследовании квартир могут появиться наследники десятых и даже сотых долей, которые не хотят ни продать её, ни подписать соглашение о порядке пользования квартирой и при этом даже не живут в ней. 

Закон даёт право насильно выкупить долю у таких строптивых собственников, но только через суд и при особых условиях: 

• доля сособственника незначительна;
• выделить долю в натуре невозможно, например, если это доля 1/15 в однокомнатной квартире в 30 кв. м — в таком случае нельзя выделить 2 метра для проживания;
• собственник не очень заинтересован в использовании квартиры. 

Что делать, если соседи мешают продать долю в квартире 

Если у вас плохие отношения с соседями, а способы выше не подходят, то есть только один вариант сделать это — снизив цену. Иногда именно этого и добиваются соседи-сособственники. Ведь именно им вы должны предложить купить свою долю по этой цене первыми. 

Настроенные против продажи соседи могут портить жизнь продавцу и намеренно срывать сделки, пытаясь сбить цену доли для себя.

Например, начинают не с лучшей стороны демонстрировать покупателям квартиру и себя или вовсе не пускать их на просмотр. В этих ситуациях покупатели сами рады отказаться от приобретения.

Если при этом соседи не переходят грань закона, то легальной управы на них практически нет. 

Такие случаи на рынке недвижимости не редкость, поэтому существуют компании, специализирующиеся на сложных сделках с долями.

Специалисты смогут подсказать, как правильно вести себя с несговорчивыми соседями, и помочь провести саму куплю-продажу.

Но и тут нужно быть осторожным: некоторые компании предлагают незаконные схемы, которые потом могут признать не только недействительной сделкой, но и мошенничеством. 

Если вы уверены, что у соседа нет денег на выкуп доли, но он активно мешает продаже и ведёт себя вызывающе, то в крайнем случае можно попробовать его же методы. Например, предупредить, что вы собираетесь подарить долю или её часть и личность нового соседа может его не обрадовать, поэтому лучше образумиться и договориться полюбовно.

Что делать, если соседи продают свои доли в квартире, а я не хочу продавать

Если соседи решили продать свои доли, вы имеете полное право не следовать их примеру. Но стоит взвесить все «за» и «против» такого решения, ведь продать квартиру целиком можно проще, быстрее и дороже. А ещё неизвестно, кто станет вашими новыми соседями. 

Помните, что ваш сосед-сособственник может продать свою долю, только если вы отказались купить её по цене, которую он предложит и другим покупателям. У вас есть 30 дней на принятие решения после того, как сосед передаст вам предложение.  Если цена вас устраивает, вы можете стать полноправным собственником квартиры. 

Если же цена кажется завышенной, попробуйте проверить, нет ли сговора соседей с покупателями, возможно, такую цену указали для того, чтобы получить ваш отказ.

Как узнать, за сколько сосед продал долю

Если сосед сам не расскажет вам об этом, то шансов узнать реальную цену сделки очень мало.

Если у вас есть серьёзные основания подозревать, что в уведомлении была завышенная цена, а по факту долю продали дешевле (бывают и такие ситуации), единственный выход — действовать через суд.

Сначала обратитесь к оценщику и закажите у него расчёт рыночной стоимости доли. А потом идите с этими бумагами в суд — он может потребовать документы по сделке — и договор, и документы по расчётам. 

Сложнее дело обстоит, если продавец замаскировал продажу другой сделкой. В такой ситуации в открытых источниках не остаётся никаких документов.

Продажа доли в квартире под видом дарения

Нередко продавцы доли используют обманную схему и дарят свою долю посторонним людям — заключают договор дарения, а деньги покупатель отдаёт без документов.

Хитрость в том, что уведомлять других собственников о таком акте не требуется: дарить долю можно любому человеку, не спрашивая согласия сособственников и не предупреждая их.

Это классический пример нарушения преимущественного права собственника на покупку доли.

Такая схема очень опасна и противоречит закону: обманутый сособственник может признать сделку недействительной и потребовать перевести на себя права покупателя такой «подаренной» доли. 

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Катя Симачёва