Частые вопросы

Правовые основы аренды части земельного участка оформление договора и регистрация доли имущества

Правовые основы аренды части земельного участка оформление договора и регистрация доли имуществаПредоставление земельных наделов во временное пользование остается неотъемлемым правом собственника. Учитывая коммерческий интерес сторон гражданских правоотношений, участники нередко выходят на сделку по аренде части участка.

Со стороны эксплуататора это следование эффективности и экономности. Сам же владелец в этом случае получает возможность сохранения доходности по передаче отдельных земель в период низкого спроса.

Аренда неполных участков как гражданская сделка часто сопровождается массой сложных вопросов. Прежде всего это правильное определение характеристик объекта договорных отношений.

Ситуация может осложняться тем, что целевым предметом являются здания или строения, расположенные в пределах границ собственности арендатора. Осложняющим фактором оформления передачи во временное пользование является статус владельца земли.

Особенности оформления

Итак, как сдать часть земельного участка в аренду? Согласно действующей практике, большинство владельцев земельных участков, сдающих их в аренду по частям, действуют по старинке.

Вместо межевания, как необходимости приведения в соответствие со статьей 6 Земельного Кодекса, стороны используют приложения в виде графической схемы.

Межевание

Правовые основы аренды части земельного участка оформление договора и регистрация доли имущества

Вместе с тем выход в свет Федерального Закона № 447-ФЗ от 22.12.14 «О государственном кадастре недвижимости», начиная с 2018 г. обязал арендодателей проводить обязательное межевание перед выходом на долгосрочную сделку.

Периодом в целях градации земельных контрактов признаются 12 месяцев. Такое требование исходит из положений статьи 26 Земельного Кодекса. В противном случае соглашение на передачу надела эксплуататором может не пройти процедуру государственной регистрации.

Проведением межевания занимаются специализированные организации, непосредственным исполнением – кадастровые инженеры. Мероприятия затратные по времени и средствам. Именно поэтому собственники часто игнорируют эти процедуры.

Без получения соответствующего акта в будущем могут возникнуть проблемы с законностью земельных сделок. Под спорные ситуации могут попасть арендуемые наделы.

Согласно установленному порядку, во взаимодействии должны участвовать не только собственники смежных объектов, но и заинтересованные лица.

Согласование местоположения границ, согласно ст. 39 ФЗ от 24.07.2007 № 221, должно проводиться с лицами, которые обладают смежными ЗУ на праве:

  • собственности;
  • пожизненного наследуемого владения;
  • постоянного (бессрочного) пользования;
  • аренды.

Исключения содержатся в п.3 вышеуказанной статьи. Список организаций для согласования зависит от расположения, назначения земельного участка, вида собственности на него.

Правовые основы аренды части земельного участка оформление договора и регистрация доли имущества

Кадастровые инженеры занимаются решением таких вопросов как:

  1. согласование новой планировки земель с властями,
  2. уведомление соседствующих собственников.

Результатом работы по этому направлению становится сбор и подготовка соответствующих документов.

Кадастровый учет

Технически внесение в единый учетный регистр представляет собой процедуру рассмотрения заявлений инициаторов.

В кадастре проверяются следующие моменты:

  1. Принадлежность заявителя к участку, полномочия как правообладателя.
  2. Качество проведения работ на участке.
  3. Законность проведения межевания при согласовании с заинтересованными лицами.
  4. Соответствие деления территории требованиям технических регламентов.

Государственный кадастр занимается обработкой (изменением) сведений по ранее учтенным объектам и занесением данных по новым домам, наделам.

Информация органа является официальной, может использоваться при разрешении земельных споров, в том числе в стенах судебного заседания.

По данным кадастра определяются внешние и внутренние границы участка. Уникальный регистрационный номер после присвоения части надела вписывается в соответствующий договор аренды.

Регистрация права долевой собственности

Согласно практике применения Постановления Президиума ВАС РФ от 19.04.2011, № 14950/10, оформить право собственности на кусок земли без постановки на кадастровый учёт не представляется возможным.

Иными словами, сделка по передаче в аренду такой части надела априори является незаконной. Об этом и говорит история судопроизводства.

Порядок регистрации доли теперь имеет подробное описание в статье 47 Федерального Закона 218 2015 года.

Согласно ч. 6 норматива кроме правоустанавливающих документов к заявлению должны быть приложены:

  1. Правовые основы аренды части земельного участка оформление договора и регистрация доли имуществаКопии постановления общего собрания собственников для участков в долевой собственности.
  2. При первой регистрации (делении) объекта соответствующее решение.
  3. Обновленный проект межевания с заключением по возражениям.
  4. Цифровая формулировка части участка, например, в виде дроби.

В общем порядке для получения акта юридического признания подготавливаются документы согласно установленному перечню, уплачивается государственная пошлина и пакет свидетельств направляется регистратору. В большинстве случаев сопровождение процедуры поручают тому же кадастровому агентству.

Специалисты центра отслеживают изменение статуса заявки, оперативно реагируют на изменения обстановки, доводят дело до конца.

Стоимость государственной регистрации колеблется в пределах от 50 рублей (для долей в праве общей собственности) до 1000 рублей (остальные типы земель).

Освобождение от пошлины получают только лица, признанные в установленном порядке малоимущими. Большую часть финансовых расходов в процедуре несут выплаты кадастровому сопровождению.

Содержание документа

В правильности оформления содержательной части заинтересованы обе стороны соглашения. Договор как юридический акт имеет свободную форму.

В хозяйственных отношениях чаще всего используют подтвержденную практикой форму, в которой отражены все необходимые разделы, исключающие массу прений.

Предмет

Правовые основы аренды части земельного участка оформление договора и регистрация доли имуществаВ этой части приводится подробное описание объекта хозяйственных отношений. Для точного определения части (доли) используются следующие параметры:

  • общая площадь;
  • географическая принадлежность, координаты;
  • вновь присвоенный номер кадастра.

Если межевание с целью разделения надела не проводилось, к договору прикладывается подробный план участка с описанием территории, которая будет использоваться арендатором.

Стоимость

Поскольку аренда не относится к безвозмездным совместным актам, цена представления во временное пользование должна присутствовать в соглашении.

В отношении муниципальной собственности расчеты должны основываться не только на здравом смысле, но и на общепринятой методике. В качестве исходного данного может быть использована кадастровая стоимость.

Реквизиты сторон

Здесь указываются подробные сведения об участниках, включая адрес регистрации (местонахождения) и контактные данные.

Описание доли сдаваемой земли

В этой части договора отражаются подробные характеристики участка или его доли. При грамотном участии юристы могут уточнить рекреационные сведения.

Это делается на случай, если землепользователь будет использовать участок не по назначению или иными действиями спровоцирует необходимость восстановления территории. Также указывается наличие на участке построек, промышленных объектов.

Срок действия

Правовые основы аренды части земельного участка оформление договора и регистрация доли имущества

Договор может быть бессрочным или долгосрочным (например, 30 лет для муниципальных земель).

Для установления доверительных отношений стороны могут предусмотреть краткосрочные модели контрактов с возможностью пролонгации.

Пункт, имеющий тесную связь с описательной частью. Арендодатель может расширить права арендатора в целях увеличения стоимости пользования. В этом случае владелец принимает на себя рекреационные риски.

В большинстве случаев собственники инициируют формирование точного перечня целей использования части (доли) участка. В последующем направления разрешенной деятельности контролируются как существенные условия договора.

Право собственности арендодателя

Действующая практика обязывает участников арендной сделки подтверждать в контрактах владение участками или их долями.

Указывать схему приобретения земель нужно вне зависимости от способа. Это может быть приобретение, наследование или формирование нового надела из общей массы дольщиков.

Традиционный раздел, включающий особый статус участников. Здесь часто указываются основания, по которым может быть расторгнуть договор, порядок разрешения возникающих споров.

Заключительные положения

Правовые основы аренды части земельного участка оформление договора и регистрация доли имуществаЗдесь указываются следующие параметры:

  1. дата вступления в силу (разрешения для заезда пользователя, завоза техники);
  2. количество экземпляров;
  3. требование проведения государственной регистрации (для долгосрочных контрактов);
  4. количество оригинальных копий. Держателей экземпляров.

Важные моменты

В зависимости от ценности земель, собственником участка нередко инициируется профессиональное юридическое участие. Это помогает не только исключить случаи самоуправства, но и потенциал судебных разрешений в пользу арендаторов.

Качество соглашения не всегда гарантирует полное освобождение от ответственности. По этой причине в договоре необходимо предусмотреть конкретные действия пользователя, подлежащие периодическому контролю со стороны собственника или специальной службы.

В особенности это касается ущерба, притязания по которому в первую очередь будут исчерпываться владельцем.

Заключение

  • Формат сотрудничества арендодателей и землепользователей достаточно хорошо проработан законодательно.
  • Существующая практика взаимодействия позволяет качественно оформлять договоры, предупреждая финансовые риски и прения в стенах судебного заседания.
  • Вместе с тем, перед заключением соглашений рекомендуется привлекать юридическое сопровождение и кадастровые службы.

Договор аренды части земельного участка в 2022 году

Аренда земли, то есть передача собственного земельного участка во временное пользование за оплату, должна регулироваться письменным договором между собственником недвижимости (арендодателем) и лицом, приобретающим право на сдаваемый участок (арендатором).

В соответствии с нормами Земельного кодекса РФ участвовать в качестве объекта в имущественных отношениях по распоряжению, владению, пользованию могут отдельные участки земли или их части.

Законный владелец имеет право распорядиться частью своей недвижимости, заключив договор аренды части земельного участка (ст. 260 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ).

Действующее законодательство устанавливает отдельные требования для оформления сделок с частью недвижимости, при несоблюдении которых заключенный договор может быть признан недействительным, а арендатор приобретет не прибыль, а проблемы с законом.

Особенности оформления аренды части земельного участка

Первое требование – участок может сдать в аренду лицо, владеющее этим наделом на правах собственности. Такое ограничение связано с положениями ст. 39.6 ЗК РФ, предусматривающими аренду муниципальных (государственных) участков только после проведенного торга (аукциона).

Исключение составляет образование отдельных участков из государственной (муниципальной) земли, полученной некоммерческим товариществом под дачи, садоводческие или огородные наделы. В этом случае земельный пай предоставляется участникам товарищества без предварительного проведения аукциона (п.п.

7 – 8 ст. 39.6 ЗК РФ)

Второе, о чем стоит помнить собственнику – есть участки делимые, а есть неделимые. Вторая категория – это наделы, которые после раздела нельзя будет использовать по назначению, в том числе для размещения строений (ст. 11.9 ФЗ № 114-ФЗ от 22.07.2008). Например, неделимым будет называться участок, на котором расположен многоквартирный дом.

Если оба требования соблюдены, потребуется выделить часть из общей площади собственной земли и определить четкие границы арендуемой площади, иначе говоря, индивидуализировать участок (узнайте, как определить границы участка).

Самый надежный с точки зрения закона способ – нанять кадастрового инженера и провести межевание, чтобы в дальнейшем получить на руки межевой план.

После этого потребуется согласовать возможность сдавать в аренду полученный участок с контролирующими органами: СЭС, пожарной инспекцией, Росприроднадзором.

Читайте также:  Регистрация нового брака

Межевание позволяет поставить часть земли на учет в отделе Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (далее в тексте – Росреестр) в качестве отдельной недвижимости, с присвоением уникального кадастрового номера (читайте: зачем нужен кадастровый номер). Официальная госрегистрация позволяет определить сдаваемую площадь как индивидуальную вещь, то есть сделать часть недвижимости полноценным объектом отношений (ст. 6 ЗК РФ).

Аренда без межевания: условия и законность такой сделки

С момента принятия Федерального закона № 218 ФЗ от 13.07.2015 (далее в тексте – ФЗ 218) государственными органами ведется активная работа по учету и конкретизации земельных границ. Предполагалось, что с 01 января 2018 г.

будет внесен в ФЗ 218 запрет на проведение сделок с землей без предварительного оформления межевого плана.

Но новые поправки в законодательстве не появились, поэтому процедура межевания до сих пор не является обязательной для собственника участка земли.

Отдельные арендодатели предпочитают не тратиться на услуги кадастровых инженеров и обозначать границы арендуемой площади «по старинке» – приложив к договору план (графическое описание) общего участка с обозначенной на нем долей. План-приложение к договору может служить подтверждением индивидуальных характеристик части участка, если договор не нуждается в государственной регистрации.

Соответствующие пояснения по поводу аренды части недвижимости без межевания были даны Верховным Арбитражным судом (далее в тексте – ВАС РФ). В постановлении Пленума от 17.11.

2011 № 73 указывалось на то, что в законах нет обязательного требования о предварительном разделе участка, если сдается в аренду только его часть, следовательно, предоставление арендатору части земельного надела без выделения границ самостоятельного участка и присвоения этой части отдельного кадастрового номера не противоречит законодательству.

Однако аренда на срок больше 12 месяцев или участие в сделке организации делает обязательным заключение письменного договора и госрегистрацию документа, иначе сделка не будет иметь законной силы (ст. 26 ЗК РФ, ст. 609 ГК РФ).

Когда речь идет о целом участке, у арендодателя есть шанс зарегистрировать сделку без предъявления межевого плана.

Но госрегистрация договора при сдаче в аренду части надела может состояться только при условии, что информация об арендуемой территории есть в Едином государственном реестре недвижимости (далее в тексте – ЕГРН) или одновременно с внесением сведений об  этой части участка в земельный кадастр (п. 3. ст. 44 ФЗ 218).

Правовые основы аренды части земельного участка оформление договора и регистрация доли имущества

Таким образом, законом допускается аренда части земельного участка и без постановки на кадастровый учет, если арендатор и арендодатель – физические лица и срок действия документа менее 12 месяцев.

В дальнейшем можно продлить этот договор или заключить новый. Несмотря на это, собственникам лучше не игнорировать межевание перед заключением договора аренды.

Для этого можно назвать сразу несколько причин:

  1. Договор аренды без точного определения границ недвижимости и без указания кадастрового номера части недвижимости может быть признан недействительным. Есть примеры, когда недобросовестные арендаторы пользовались долей земельного надела, но после отказывались производить оплату по договору на основании отсутствия индивидуализации объекта аренды.
  2. В дальнейшем может возникнуть спор с арендатором из-за размеров сдаваемого участка. Межевой план с конкретными цифрами может защитить от претензий недобросовестного арендатора.

Как оформить сделку

Для оформления части земельного участка на правах аренды потребуется заключить письменный договор с обязательным указанием всех существенных условий сделки (образец можно посмотреть – здесь):

  1. Предмет договора. В эту часть документа входят описание, адрес, кадастровый номер и размеры (площадь) надела. Если конкретного адреса нет – достаточно описания месторасположения недвижимости. При заключении договора на часть участка без межевого плана здесь же указывается ссылка на приложенный общий план участка.
  2. Стоимость сделки. Аренда части участка подразумевает регулярное внесение арендатором оплаты за пользование землей – необходимо указать сумму, периоды и дату внесения оплаты, условия повышения и, если предусмотрено, ответственность за просроченный платеж.

При отсутствии любого из существенных условий договор просто не будет считаться заключенным (ст. 432 ГК РФ). Кроме вышеперечисленных пунктов, примерный образец типового договора аренды должен включать в себя следующие позиции:

  1. Название документа, дата и место подписания;
  2. Реквизиты арендодателя и арендатора. Для граждан достаточно указать:
  • ФИО, данные паспорта (удостоверения личности);
  • почтовый и фактический адрес, номер телефона.

От лица организации в договор необходимо внести:

  • полное наименование (по уставным документам);
  • ФИО и должность руководителя или иного лица;
  • реквизиты документа, на основании которого представитель уполномочен заключать сделку;
  • юридический и фактический адрес, номер телефона.
  1. Права и обязанности всех сторон.
  2. Сроки сделки, в том числе условия окончания и досрочного расторжения срока.
  3. Цели использования части участка.
  4. Описание арендуемой доли участка. Здесь рекомендуется внести максимально полную информацию о территории, в том числе о наличии на участке коммуникаций, садовых деревьев, дома или иного здания.
  5. Возможность выкупа после окончания аренды. Данный пункт вносится по желанию сторон.
  6. Порядок решение спорных моментов.
  7. Дополнительные условия (при необходимости) и заключительные положения.

Важно! Заполнение договора производится разборчивым почерком, без сокращений, исправлений, зачеркиваний.

Правовые основы аренды части земельного участка оформление договора и регистрация доли имуществаПравовые основы аренды части земельного участка оформление договора и регистрация доли имуществаПравовые основы аренды части земельного участка оформление договора и регистрация доли имущества

Что следует учесть при составлении договора

Оформляя договор на аренду части земельного надела, потребуется учесть специфические требования, которые предъявляются законодательством к сделкам с землей и дальнейшему использованию такого объекта аренды. Особенно рекомендуется обратить внимание на такие детали:

  1. Количество собственников участка. Если земля находится в долевой (совместной) собственности, выделить и сдать в аренду часть территории можно только при оформлении письменного согласия от каждого владельца. Сделать это можно, например, заключив многосторонний договор от лица всех собственников в качестве арендодателей или приложив нотариально заверенное соглашение от совладельцев. Без соблюдения этого условия договор аренды недействителен.
  2. Расторжение договора. Прописывая в договоре условия, при которых одна из сторон может потребовать досрочного прекращения сделки со всеми последствиями этого шага, нужно обратить внимание на правовые особенности сделок с землей. Помимо общих поводов, указанных в ст. 619, 620 ГК РФ, специальные условия прекращения аренды земли установлены в ст. 22, 46 ЗК РФ. В частности, долгосрочные договоры можно расторгнуть только в судебном порядке при наличии серьезных нарушений со стороны арендатора.
  3. Соблюдение минимальных размеров части участка. Выделенная под аренду часть не должна быть меньше минимального размера, установленного нормативами и регламентами для разрешенного назначения.
  4. Целевое использование части участка. При выделении части земельного надела на арендуемой территории сохраняются категория и целевое назначение основного участка. Обязательный пункт договора аренды на землю – допустимые способы использования территории. Это позволит собственнику избежать ответственности за нецелевое использование его недвижимости, если арендатор намеренно проигнорирует правила землепользования.

Перечисленные способы не должны противоречить Земельному кодексу, классификатору земель, кадастровым документам на данный участок. Например, недопустимо сдавать сельскохозяйственные земли под экологически опасное производство, автостоянку, строительство дома и прочее.

Условия использования участка также определяют местные нормативные акты, регулирующие застройку и землепользование на подведомственной территории.

Распоряжениями (решениями) районной Думы может быть разрешено использовать участки ИЖС под небольшой магазин, частную аптеку, салон красоты и так далее.

В тех же актах перечисляются объекты, размещение которых недопустимо, например, парковка, автомойка, крупные магазины и т. д.

На какой срок возможна аренда

Гражданским кодексом допускается заключение срочных договоров (с указанием конкретной даты окончания аренды) и бессрочных, то есть сделки без указания точной даты завершения. Последние можно расторгнуть по желанию одной из сторон сделки, при этом инициатор прекращения аренды должен предупредить о своем намерении за 3 месяца.

Существует дополнительное разделение на краткосрочный (заключенный на срок менее 5 лет) и долгосрочный договор, срок которого превышает пятилетний «порог».

В отношении целевых земель Земельный кодекс устанавливает пределы аренды, в том числе для бессрочных сделок.

Участки (части участков) сельхозназначения возможно арендовать на период от 3 до 49 лет (узнайте, как составить договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения), территории под огородничество, пастбища, сенокосы – только до 3 лет, под жилищное строительство и подсобное хозяйство – до 20 лет. Если в договор на аренду этих земель не внесено точной даты прекращения сделки, то договор действует на срок, равный указанному в законе максимуму.

Продлить аренду можно двумя способами: заключив соглашение к уже существующему договору или подписав новый документ об аренде.

  К концу срока сделки арендатор имеет право письменно заранее уведомить собственника участка о намерении заключить договор аренды на новый срок.

При этом если действующий документ прошел процедуру госрегистрации, у добросовестного арендатора будет преимущество перед прочими претендентами на аренду данной территории (ст. 621 ГК РФ).

При возникновении ситуации, когда сроки истекли, но арендатор эксплуатирует недвижимость с согласия (в отсутствие возражений) собственника земли, срок действия документа продлевается на неопределенное время.

Аренда части земельного участка: понятие и особенности составления договора

В соответствии с п. 1 ст. №6 ЗК РФ «Объекты земельных отношений», собственник участка имеет право сдавать его в аренду, а также продавать — или целиком, или по частям. Часть на земельном участке может быть любого размера, и делать это можно неограниченное количество раз – нет никаких ограничений ни для одной из сторон.

В как случаях это встречается на практике:

  • сдача в аренду земельного участка только в виде его части служит источником дополнительного сезонного заработка;
  • владелец крупного земельного участка не в состоянии поддерживать его в надлежащем состоянии и потому сдает землю по частям одному либо нескольким арендаторам;
  • нередко сделки по продаже частей участка происходят между соседями.

Собственник вправе распоряжаться землей так, как пожелает. Сдача в аренду части земельного участка никак не отличается от ситуации, когда сдается участок полностью. Важно четко указать границы сдаваемого места.

Читайте также:  Можно ли отказаться от отчества

Можно ли сдать в аренду землю без межевания и постановки на кадастровый учет

Итак, возможна ли аренда части земельного участка без межевания? Постановка на учет части земельного участка в теории является обязательной, однако на практике контролирующим органам достаточно, если в письменном договоре путем письменного или графического описания четко обозначить границы объекта.

Если срок аренды по договору равен одному году или превышает данный срок, то Росреестр может потребовать документацию по кадастровому учету.

Собственник, неуверенный в своем арендаторе, существенно рискует, отказываясь от постановки на учет. Правда, некоторых останавливает то, что сделать это официально может исключительно кадастровый инженер.

Межевание земельного участка в аренде – это фактическое разграничение границ, которое остается на усмотрение сторон соглашения. Можно считать это способом поделить территорию визуально, чтобы и собственнику, и арендатору было удобно пользоваться землей.

Поскольку межевание земельного участка арендатором или собственником требует работы, стороны, которые находятся в согласии и не имели прежде конфликтов относительно площади своих участков, нередко игнорируют его.

Аренда части участка, находящегося в муниципальной собственности

Арендовать часть земли у муниципалитета несколько сложнее, чем у физ- или юрлица. Для того, чтобы совершить сделку, нужно пройти подготовку. В зависимости от способа получения права на аренду, этапы будут следующими:

  1. Заключение договора аренды участка земли на торгах в виде аукциона, инициированного администрацией или потенциальным арендатором.
  2. Подписание соглашения без проведения торгов (в случаях, предусмотренных ст. 39.6 ЗК РФ):
  • для граждан льготных категорий (инвалидов, многодетных семей и пр.);
  • на земельные наделы, которые не состоят на кадастровом учете (если будущий арендатор займется их размежеванием);
  • для земель, предназначенных для подсобного, огородного хозяйства, ИЖС.

Администрация муниципалитета после проведения торгов вправе сдать в аренду победителю аукциона часть земли. Или без проведения торгов — лицу, подготовившему требуемые документы.

На практике часто бывают ситуации, когда аренда всего земельного надела с целью применения природного объекта нецелесообразна и даже невозможна.

Пример

С внесением изменений в ст. 70 ФЗ от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости» часть лесного участка рассматривается как самостоятельный объект государственного кадастрового учета.

Так, суд посчитал некорректным заявление участника судебного разбирательства о том, что часть лесного участка не может быть самостоятельным объектом оборота (Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 8.12.

2017, дело № А33-18808/2016).

Особенности аренды

Поскольку в законодательстве нет конкретной информации о частях земельного надела, его можно сдать в аренду лишь после индивидуализации и ее заверения в соответствующих документах. Индивидуализация бывает:

  • по договоренности (когда обозначается временная собственность арендатора на плане или ее описание в договоре).
  • физической (речь о межевании);

Финальный опциональный этап индивидуализации — это постановка на кадастровый учет, что стороны иногда делают в случае долгосрочного договора или дорогостоящей сделки.

Процесс индивидуализации состоит из следующих этапов:

Этапы индивидуализации
1 Собственник и арендатор обозначают границы объекта, закрепляя это в арендном договоре, а также в визуальном плане.
2 Результат соглашения надо согласовать с пожарной, санитарной и экологической службами, в противном случае раздел и любая последующая деятельность на такой земле считается незаконной.
3 В случае необходимости часть территории ставится на кадастровый учет.
4 Сделка закрепляется окончательно в Росреестре.

Важно! Если указанные выше пункты не соблюсти, сделку могут признать недействительной, из-за чего пострадает одна из сторон. Поэтому лучше не пренебрегать официальным оформлением части земельного участка.

Порядок процедуры оформления

Предоставление части земельного участка в аренду со стороны собственника мало чем отличается от стандартного типа аренды. Стороны также связаны обязательствами друг с другом и несут ответственность за нарушение договора аренды. Обязательно обратите внимание на все существующие формальные процедуры, поскольку любая сторона теоретически может пострадать от мошеннических действий.

Подготовка межевого плана

Межевой план является альтернативой кадастровому плану.

Если осуществляется фактическое межевание с геодезическими и прочими работами (арендатор имеет право проводить подобные работы исключительно с согласия собственника), результат образования частей территории следует зафиксировать в межевом плане либо создать его, если его еще не существует (такое бывает, например, если землю зарегистрировали до возникновения РФ).

Важно! Документ представляет собой чертежи и листы с описанием целей и границ участков, данными о сторонах и сведениями о кадастровом инженере.

Регистрация в ЕГРН

Здесь понадобится кадастровый паспорт. Только кадастровый инженер может вести учет и заверять там те или иные изменения после согласования границ с инспекциями.

Для постановки потребуется четкая индивидуализация части надела.

Заключение договора между сторонами

Соглашение подписывают обе стороны, после этого каждой из них остается своя копия. К договору прикрепляются:

  • кадастровый паспорт либо межевой план (если есть);
  • разрешения от соответствующих служб;

Кроме того, в договоре непременно следует прописать следующее:

Что указать в соглашении
1 Данные сторон (паспортные, адрес, гражданство).
2 Предмет договора (описание объекта, данные после проведенной индивидуализации).
3 Срок договора аренды (соглашение автоматически становится бессрочным, если сроки не указаны).
4 Стоимость аренды, периодичность выплат.
5 Права и обязанности сторон.

Продлить соглашение можно по истечении срока его действия, для этого потребуется согласие обеих сторон. Если все условия остаются такими же, то надо лишь обновить ранее составленный документ, изменив в нем даты.

Если же вам нужно продлить договор на каких-то иных условиях, придется переписывать текст документа. Например, если планируется расширение участка или какие-то иные изменения, сторонам необходимо оформить новое соглашение.

Составляя договор, вы можете опираться на образец, специально подготовленный нашими специалистами. Его вы найдете ниже.

Образец заявления Образец договора аренды части земельного участка Правовые основы аренды части земельного участка оформление договора и регистрация доли имущества

Если соглашение подписывается двумя организациями, а не гражданами, то потребуется немного другая форма документа. Вы можете ознакомиться с ней далее:

Образец заявления Образец договора аренды части земельного участка между юридическими лицами Правовые основы аренды части земельного участка оформление договора и регистрация доли имущества

Если объектом сделки является сельскохозяйственная земля, соглашение будет выглядеть следующим образом:

Образец заявления Образец договора аренды части земельного участка сельхозназначения Правовые основы аренды части земельного участка оформление договора и регистрация доли имущества

Расторжение сделки

Аренда части земельного участка довольно часто используется арендаторами и собственниками из-за обоюдной выгоды. Условия арендных договоров в таких типах соглашений почти не отличаются от стандартных и также регулируются законодательством. Как только срок соглашения истек, арендатор обязан прекратить пользование частью надела. Теперь собственник опять полностью владеет всей площадью.

Если нет необходимости в срочном порядке расторгать договор, можно просто подождать, пока истекут сроки. Если же требуется срочное расторжение, то и собственник, и арендатор вправе инициировать прекращение взаимоотношений:

  1. В случае с расторжением по обоюдному согласию соглашение аннулируется и перестает действовать немедленно либо с отсрочкой — все зависит от того, что решат стороны.
  2. Если же между участниками сделки возник конфликт, стороны обращаются в судебный орган.

Судебная практика: передача части земли в субаренду

Передача в субаренду части земельного надела, уже находящегося в аренде, допустима, если между сторонами достигнуто соглашение по условиям договора и оформили это соответствующим образом. Давайте, рассмотрим пример из практики.

Госпредприятие обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ЗАО с требованием взыскать долг по договору субаренды земли с целью эксплуатации здания.

Ответчик подал апелляцию, не согласившись с принятым решением суда. Он сообщил, что договор субаренды части арендованного неделимого земельного участка не соответствует требованиям Земельного кодекса РФ, а потому является ничтожной сделкой, согласно ст. 168 ГК РФ.

Проверив жалобы, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что передача в аренду части земельного участка состоялась на законных основаниях, нет каких-либо непроверенных фактов, не учтенных судом первой инстанции и опровергающих его выводы.

Так, довод заявителя апелляционной жалобы о том, что передача в субаренду земли, находящейся в аренде у истца, противоречит содержанию ЗК РФ, отклонен, т.к. не обоснован. Как показало изучение материалов, на момент заключения арендного контракта участок не прошел процедуру разграничения государственной собственности.

В соответствии с п. 10 ст. 3 ФЗ от 1 января 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса РФ» (в редакции, которая действовала на момент подписания соглашения) городская администрация была вправе заключить договор аренды земельного участка с ФГУП.

В 2006 г. на данную землю зарегистрировано право собственности РФ. Из-за чего городская администрация утратила права арендодателя указанного объекта, а Российская Федерация, согласно п. 2 ст. 9 ЗК РФ, напротив, приобрела.

Так как в соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу — это не основание для изменения или расторжения соглашения. Поэтому государственная регистрация права федеральной собственности на данную землю никак не повлияла на права истца, указанные в арендном договоре.

На основании п. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор вправе право передавать арендованный участок земли в субаренду в пределах срока договора аренды.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ, в арендном договоре должны быть указаны сведения, дающие возможность установить имущество, которое подлежит передаче арендатору, в качестве объекта аренды. Если же такой информации в договоре нет, то условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, является несогласованным.

В рассматриваемом нами случае, по мнению апелляционного суда, предмет договора в части передачи в субаренду земельного надела, являлся полностью согласованным.

Индивидуализирующие признаки данного объекта, перечисленные в договоре субаренды, совпали с признаками, которые содержатся в свидетельстве о праве собственности на здание.

Договор субаренды был подписан обеими сторонами сделки, а от имени ответчика договор субаренды был подписан гендиректором, также поставлены печати ФГУП.

В связи с вышеперечисленными фактами договор субаренды считается заключенным в части передачи земли в аренду.

Читайте также:  Получение водительских прав эмансипированным

Кроме того, во внимание взят и факт, что до момента обращения истца в суд у участников разбирательства не было разногласий касательно предмета договора субаренды. Помимо этого, ответчик в ходе рассмотрения дела частично признал за собой задолженность по договору субаренды.

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ в передаче этого дела для пересмотра в порядке надзора судебных актов было отказано (Дело/2009 (№ 07АП-10159/2009).

Регистрация аренды земельного участка: госпошлина и сроки

Частые вопросы

Как у администрации арендовать землю? +

Для этого следует получить в многофункциональном центре выписку об объектах, которые находятся во владении города, а потом на сайте Росреестра выбрать подходящие участки без каких-либо правовых ограничений. Затем необходимо отправить заявление и дождаться проведения торгов.

Как проводится регистрация договора аренды части земельного участка? +

По договору аренды земли арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение участок либо его часть за плату, а арендатор обязуется вовремя выплачивать арендную плату, использовать объект в соответствии с его целевым назначением, разрешенным использованием, а также соблюдать требования градостроительных регламентов и прочих правил и нормативов. Как же зарегистрировать договор аренды части земельного участка? Участникам сделки надо обратиться в Росреестр или в МФЦ. Порядок регистрации и кадастрового учета регламентируется Федеральным законом №218-ФЗ.

Можно ли сдавать земельный участок в аренду, если он является частью земли собственника? +

Аренда только части земельной собственности разрешается российским законодательством, но при ее оформлении требует соблюдения определенных условий. Также рекомендуется заранее провести процедуру межевания, чтобы выделить конкретные доли надела как самостоятельного субъекта.

Сколько земельных участков можно взять в аренду одному человеку? +

На одного человека разрешено брать один участок площадью не более одного гектара. Гектар можно оформить даже на маленького ребенка. Так, семья из нескольких человек сможет получить несколько гектаров: двое получат в пользование два гектара, трое — три и т.д. В таком случае соарендаторы могут подать коллективное заявление. С подобным документом могут обратиться не больше 10 граждан.

Заключение эксперта

Аренда земельного участка, то есть передача собственной земли во временное пользование за плату должна регулироваться письменным соглашением между арендодателем и лицом, приобретающим право на сдаваемый объект.

Согласно нормам ЗК РФ, в качестве объекта в имущественных отношениях по распоряжению, владению и пользованию могут участвовать в том числе и отдельные площади земли либо их части. Аренда части земельного участка осуществляется точно также, как и целого. Главное — обозначить конкретные границы этой части.

Законный владелец имеет право распорядиться частью своей недвижимости, заключив договор аренды части земельного участка (ст. 260 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ).

Правовые основы аренды части земельного участка: оформление договора и регистрация доли имущества

Аренда недвижимого имущества, в том числе и земельных участков, регулируется законодательством с широкими рамками для взаимодействия между арендатором и собственником. У арендатора могут возникнуть самые разные потребности, в том числе и необходимость арендовать только часть земельного участка, а не всю его площадь.

Можно ли арендовать долю ЗУ?

Согласно законодательству, а конкретно в п. 1 статьи № 6 ЗК РФ «Объекты земельных отношений», собственник участка вправе сдавать его в аренду и продавать как целиком, так и по частям. Часть может быть любого размера и делать это можно неограниченное число раз – для обеих сторон не существует никаких ограничений.

Где это может понадобиться на практике:

  • Между соседними участками часто происходят сделки по продаже частей ЗУ.
  • Владелец большого земельного участка, который не в состоянии поддерживать его в надлежащем состоянии, сдаёт его по частям одному или нескольким арендаторам.
  • Часто сдача в аренду только части ЗУ служит источником дополнительного сезонного заработка.

Собственник участка может распоряжаться им так, как сочтёт нужным. Процесс аренды части ЗУ никак не отличается от аналогичного с цельным участком, кроме чёткого указания границ объекта земельных отношений.

Можно ли сдать без межевания и постановки на кадастровый учет?

Постановление новых границ на кадастровый учёт в теории обязательно, но на практике, даже при возникновении разбирательств, контролирующим органам достаточно чёткого обозначения участков в договоре с путём литературного или графического описания.

Важно! Росреестр может потребовать документацию по кадастровому учёту, если срок аренды по договорённости равен одному году или превышает этот срок.

Собственник, который не уверен в своём арендаторе, сильно рискует, отказываясь от постановления на учёт, но многих останавливает то, что официально сделать это может только кадастровый инженер.

Межевание – фактическое разграничение границ, остаётся на усмотрение собственника и арендатора. Это скорее способ визуально поделить территорию для бытового удобства сторон, а не формальность. Так как межевание требует работы, стороны, которые находятся в согласии и не имели ранее конфликтов относительно площади своих участков, его игнорируют.

Особенности найма

Так как в законодательстве не указано ничего конкретного относительно частей земельного участка, сдать его в аренду можно только после индивидуализации и её заверения в документах. Индивидуализация может быть:

  • физической (межевание);
  • на договорённости (обозначение временной собственности арендатора на плане или литературное её описание в договоре).

Финальным опциональным этапом индивидуализации является постановление на кадастровый учёт, что иногда делают стороны в случае долгосрочного или дорогостоящего договора.

Об особенностях долгосрочной и краткосрочной аренды земли читайте здесь.

Процесс индивидуализации:

  1. собственник и арендатор обозначают свои границы, закрепляя это в договоре аренды и визуальном плане участка;
  2. результат договора необходимо согласовать с пожарной, санитарной и экологической структурами, иначе раздел и любая последующая деятельность на этих участках противозаконна;
  3. часть ЗУ ставится на кадастровый учёт, если есть необходимость;
  4. сделка окончательно закрепляется в Росреестре.

При несоблюдении этих обязательных пунктов сделка может быть признана недействительной и пострадать может любая из сторон. Как собственник, так и арендатор должны быть осторожными и заверять границы как можно большим числом законных способов.

Процедура оформления

Важно обратить внимание на все формальные процедуры, так как от мошеннических действий может пострадать любая сторона.

Подготовка межевого плана

Межевой план – это альтернатива кадастровому плану.

Если происходит фактическое межевание с геодезическими работами и прочим (арендатор имеет право проводить такие работы только с согласия собственника), результат образования частей земельного участка необходимо зафиксировать в межевом плане или создать его, если такового ещё нет (возможно в том случае, если участок был зарегистрирован до возникновения Российской Федерации).

Документ представляет из себя чертежи и листы, где описываются цели и границы участков, сведения о сторонах и кадастровом инженере.

Регистрация в едином реестре недвижимости

Кадастровый паспорт – вот документ, который для этого необходим. Вести кадастровый учёт и заверять там какие-либо изменения может только кадастровый инженер после того, как границы будут согласованы с инспекциями.

Для постановки требуется чёткая индивидуализация части ЗУ любым из ранее описанных методов.

Получение права собственности

  1. идентификационные документы;
  2. копии разрешений на аренду.

О нюансах и порядке регистрации договора аренды земельного участка читайте здесь.

Заключение соглашения между сторонами

Договор подписывается обеими сторонами и каждой из них после заключения сделки остаётся одна копия. В договоре не только должны быть указаны чертежи с границами – к нему прикрепляются:

  1. разрешения от различных служб;
  2. кадастровый паспорт или межевой план, если они есть.

Также в договоре обязательно должны быть прописаны условия:

  • предмет договора (то есть участок – он должен быть описан, используются данные от произведённой ранее индивидуализации);
  • срок договора аренды (если этот пункт не обозначить в договоре, он автоматически становится бессрочным – арендатор будет в праве занимать долю ЗУ на условиях, обозначенных в договоре, сколько ему потребуется);
  • стоимость аренды (с указанием периодичности выплат);
  • права и обязанности сторон (этот пункт остаётся на усмотрение сторон, помимо базовых – договор может заключаться на любых условиях, не противоречащих действующему законодательству).
  • О правилах расчета стоимости аренды земельного участка от кадастровой стоимости читайте здесь.
  • Также в копиях договора указываются подробные данные сторон (паспорт, адрес и гражданство).
  • О том, как по образцу составить договор аренды земли между физическими лицами или с участием предпринимателей, читайте здесь.

Продление договора возможно при истечении срока его действия – необходимо согласие обеих сторон. Если условия остаются прежними, то необходимо только обновить уже существующий документ, по сути изменив в нём только даты.

Важно! Если же требуется продлить договор на других условиях, необходимо полностью переписывать соглашение. Если участок расширяется или видоизменяется любым другим способом – это уже другой акт между сторонами и оформлять его необходимо отдельно.

Расторжение сделки

Если расторгнуть договор необходимо не срочно, можно просто дождаться, пока его сроки истекут. В противном случае инициировать прекращение взаимоотношений может как собственник, так и арендатор.

  1. По обоюдному согласию договор аннулируется и перестаёт действовать немедленно или с отсрочкой – как будет решено сторонами.
  2. В случае конфликта стороны обращаются в суд – несмотря на то, что собственник владеет всем участком, у него нет преимущества в суде на этом фоне, следствие будет рассматривать дело только со стороны выполнения пунктов договора.

Аренда части земельного участка – распространённая и выгодная тактика для арендаторов и сдающих участки. Условия арендных договоров в таких типах соглашений практически не отличаются от стандартных и точно так же регулируются законодательством.