Последнее обновление: 15.07.2022

Преимущественное право покупки доли квартиры – это право совладельцев (сособственников) выкупить долю в квартире у своего соседа, прежде чем он продаст ее кому-либо еще на стороне. То же самое относится и к отдельной комнате в составе коммунальной квартиры.

При этом, такое право преимущественной покупки (выкупа) применяется не только в случае, когда сосед продает свою долю по Договору купли-продажи, но и в случае, когда он меняет свою долю по Договору мены, так как к этому договору тоже применяются правила о купле-продаже (п.2, ст.567, ГК РФ).

Поясним подробнее, как все это работает.

Если квартирой владеют по праву собственности несколько человек, то такая собственность является общей, и она может быть двух видов:

1. общая совместная собственность, или
2. общая долевая собственность.

Подробнее об этих видах собственности на квартиру – смотри в отдельной статье Глоссария по ссылке.

Здесь же мы рассмотрим только случай с общей долевой собственностью, так как именно она позволяет продать долю в квартире, и именно здесь применяется право преимущественной покупки этой доли (или комнаты).

Выписка из Домовой книги – Кто? Где? Когда? Форма, вид и состав этого документа.

Доли в квартире могут быть либо «идеальными» (т.е. не выделенными в натуре, например – 1/3 или 3/25), либо «реальными» (т.е. выделенными в натуре, например – отдельная комната 15 кв.м.).

Каждый участник долевой собственности имеет право продать свою долю в квартире, как в виде отдельной комнаты, так и в виде «идеальной доли».

Но прежде, он в обязательном порядке должен предложить выкупить свою долю другим участникам долевой собственности (то есть другим собственникам квартиры, соседям).

Закон дает соседям то самое право приоритетной покупки доли в своей квартире, по отношению к любому другому покупателю «с улицы».

И только в случае отказа соседей от выкупа доли, Продавец этой доли имеет право продать ее на открытом рынке стороннему покупателю.

Важный момент! Предложение выкупа доли в квартире для совладельцев должно содержать те же условия (в первую очередь – цену), которые будут предлагаться всем остальным покупателям. Иначе, например, если совладельцам предложен выкуп доли, скажем, за 100 руб., а затем эта доля продана на рынке за 90 руб., то совладельцы могут оспорить эту сделку на законных основаниях.

Преимущественное право покупки доли квартиры регулируется статьей — ст. 250 ГК РФ. И если это право было нарушено (т.е. доля квартиры была продана стороннему покупателю без уведомления соседей), то любой из них в течение трех месяцев может потребовать через суд перевода на него всех прав и обязанностей покупателя (пункт 3 указанной статьи).

!!! Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

В каких случаях регистрация сделки с квартирой может не состояться? Причины приостановки и отказа в регистрации прав – смотри по ссылке.

Использовать свое приоритетное право выкупа доли может любой из соседей-сособственников по квартире. И если таких претендентов несколько, то Продавец доли сам выбирает, кому из них ее продать.

Но что делать, если соседи по квартире, имея такое приоритетное право покупки, не выкупают предложенную им долю? Тогда Продавцу надо зафиксировать отказ от права преимущественной покупки. Как это делается? Читаем ниже.

Какие документы остаются у Продавца и у Покупателя после покупки и продажи квартиры, и для чего они нужны?

Уведомление о продаже и отказ от преимущественного права покупки доли квартиры

Оповещение других собственников о намерении продать долю в квартире, и об их преимущественном праве ее купить, нужно делать письменно, путем отправки им заказного письма или телеграммы с уведомлением о вручении. Это позволит Продавцу иметь документальное доказательство соблюдения закона.

Уведомление о выкупе доли в квартире пишется Продавцом в произвольной форме, примерно в таком виде:

От кого (ФИО); Кому (ФИО).

Уведомление о продаже доли в квартире

Настоящим уведомляю, что я (ФИО, пасп. данные, проживающий по адресу…), продаю принадлежащую мне долю в размере 1/3, в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу … (адрес), за сумму в … (цена цифрами и прописью) рублей.

Предлагаю Вам воспользоваться преимущественным правом покупки доли в указанной квартире, в соответствии со ст. 250 ГК РФ, и выкупить мою долю по указанной цене в течение месяца со дня получения настоящего уведомления.

В случае Вашего отказа от выкупа доли, или неготовности совершить выкуп в указанный срок, моя доля в праве общей собственности на квартиру будет продана другому лицу.

Дата, ФИО владельца доли, подпись.

Образец письма-уведомления о продаже доли можно скачать ЗДЕСЬ.

На раздумья соседям-совладельцам дается один месяц (п.2, ст.250 ГК РФ). Если совладельцы квартиры готовы выкупить долю, они должны это сделать в течение 30-ти дней с момента предложения.

Отсутствие ответа в течение этого срока понимается как отказ от выкупа доли, и тогда преимущественное право выкупа доли у совладельцев теряется (письмо ФНС от 31.03.2016 №1033/03-16-3).

Уведомление для совладельцев о возможности преимущественного выкупа доли, можно оформить и передать через нотариуса (у него есть такая услуга). Тогда нотариус самостоятельно, от своего имени, высылает заказные письма всем совладельцам квартиры и фиксирует их ответы или отсутствие таковых.

Подробнее о том, как оформляется, передается и документально фиксируется уведомление о продаже доли в квартире, и что делать, если совладелец отсутствует – рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Но можно и не ждать положенный по закону месяц, а оформить отказ соседей (сособственников квартиры) от выкупа доли или комнаты сразу. Тогда закон позволяет продать эту долю в квартире любому постороннему лицу хоть в тот же день.

Как правильно оформить задаток при покупке-продаже квартиры – условия, срок и сумма. См. в заметке по ссылке.

Как оформляется отказ от выкупа доли в квартире?

Если другие собственники не хотят или не имеют возможности для выкупа, они могут письменно оформить отказ от своего права преимущественной покупки доли квартиры, и заверить его у нотариуса (нотариальное удостоверение здесь необязательно, но желательно). Этот письменный отказ от выкупа доли затем понадобится Продавцу для регистрации сделки.

Примечание. Если среди совладельцев квартиры есть несовершеннолетний ребенок, то для оформления его отказа от своего преимущественного права, нужно будет не только участие его родителей или законных представителей, но и отдельное разрешение Органов опеки и попечительства (см. подтверждение в разъяснениях Росреестра – здесь).

Если же соседи-собственники не дают своего отказа на выкуп доли в квартире, но и не выкупают ее (такое в практике случается), то Продавец просто ждет положенный по закону месяц, после чего автоматически получает право продавать свою долю кому угодно.

При этом, почтовый документ, свидетельствующий об отправке другим собственникам квартиры заказного письма с уведомлением, нужно, конечно, сохранить.

Какой будет налог при одновременной продаже и покупке квартиры (например, в альтернативной сделке)? Смотри по ссылке.

Оформление и регистрация продажи доли в квартире

Оформление сделки по продаже отдельной доли в праве общей долевой собственности на квартиру требует обязательного нотариального удостоверения Договора купли-продажи, за исключением случая, когда все участники долевой собственности продают свои доли одновременно по одной сделке (п.1.1, ст.42, ФЗ-218 от 13.07.2015).

Сама сделка (переход права собственности) затем проходит государственную регистрацию в Росреестре.

В составе пакета документов, подаваемых на регистрацию продажи доли в квартире, должно быть подтверждение того, что Продавец оповестил всех остальных собственников о своем намерении. Для этого Продавец прилагает к документам копию того самого письма-уведомления о продаже доли в квартире с предложением выкупить ее по указанной цене.

Если от соседей-собственников получен письменный отказ от своего права преимущественной покупки доли в квартире, то эта бумага тоже прилагается к пакету документов. Тогда процесс регистрации начнется сразу.

Если же отказа от соседей-собственников нет (но письмо-уведомление приложено), то документы на регистрацию все равно примут, но сама регистрация начнется только через отведенный законом срок для преимущественного права выкупа – один месяц.

В каких случаях требуется согласие супруга на продажу квартиры? И когда такое согласие не нужно? Смотри в Глоссарии по ссылке.

«Обходные пути» для продажи доли

Чтобы избежать обязанности уведомлять совладельцев, некоторые Продавцы идут на хитрость и продают свои доли в квартирах под видом «дарения» (о дарении, по закону, уведомлять никого не нужно). Продавец и Покупатель в таком случае подписывают Договор дарения, а деньги передают друг другу как при купле-продаже (например, через банковскую ячейку или аккредитив).

Де-юре такая сделка является притворной (ст. 170 ГК РФ) и может быть оспорена бывшими совладельцами через суд. Но доказать на практике, что была именно продажа, а не дарение, крайне сложно, а по оценкам ряда экспертов – практически невозможно. Если, конечно, сами стороны сделки не признают этот факт в суде (что маловероятно).

Кроме того, подобный «обходной манёвр» требует определённого доверия Продавца к Покупателю. Если Продавец-«даритель» по какой-то причине не получит (или получит не полностью) деньги за свою долю, он также, скорее всего, ничего не сможет добиться в суде.

Чтобы подстраховать себя дополнительно, Продавец может предложить Покупателю совершить сделку как бы в два этапа. Вначале подарить ему небольшую часть своей доли. А остальную часть продать новоиспечённому собственнику уже как совладельцу. В этом случае уведомлять обладателей других долей в квартире о продаже также не нужно.

Но и такой обходной путь небезопасен для Продавца. Ведь «одаряемый» уже после первой сделки получит право жить в квартире и от второго этапа может просто отказаться.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

• «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
• Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры или ее доли – представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Как выкупить долю в квартире у родственника: пошаговая инструкция

В силу разных причин большая часть квартир оформлена в долевую собственность на членов семьи или супругов.

Порядок действий при выкупе доли в квартире, зависит от конкретных обстоятельств оформления сделки и наличия единого решения между родственниками.

При определенных условиях банк готов предоставить ипотеку на выкуп доли для родственника, а государство может предоставить материнский капитал. Если сторонам не удалось согласовать условия сделки, приходится решать вопрос в судебном порядке.

Способы, как выкупить долю у родственника

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Квартиры могут принадлежать семье в долях по разным причинам – при наследовании, после приватизации или покупке за средства материнского капитала. После развода супруги делят совместно нажитое имущество, определяя размер своей части. Собственник может подарить часть своей жилплощади любому другому лицу, включая близких и родных.

В зависимости от готовности обеих сторон к сделке, различают добровольный выкуп доли и принудительная продажа незначительной части в жилплощади.

Заключая договор купли-продажи с близким родственником, следует помнить об ответственности сторон за подмену, когда возмездная сделка оказалась фиктивной. Именно сомнения в возмездности сделки часто заставляют кредиторов отказывать заемщику по заявке по ипотеке, а Пенсионный фонд отклонять запросы на использование маткапитала.

Добровольная сделка купли-продажи

В процедуре переоформления есть некоторые особенности, если:

• Выкупается последняя доля;
• В покупке используют заемные средства;
• Доля передается другому совладельцу квартиры;
• Для приобретения использован маткапитал;
• Продается часть квартиры, принадлежащая несовершеннолетнему.

Покупка части недвижимости – стандартная сделка отчуждения, когда имущество переходит от одного собственник другому, однако перед оформлением придется пройти процедуру предварительного согласования с остальными собственниками квартиры, имеющими преимущественное право выкупа. Избежать предварительного согласования можно только при продаже своей части другому совладельцу.

Высокие шансы на согласование ипотеки, если собственник части квартиры решил выкупить оставшуюся долю.

Если же эта часть принадлежит ребенку, придется согласовать сделку с органами опеки, наделив несовершеннолетнего альтернативным равноценным жильем. Если покупка другой недвижимости за вырученные средства не планировалась, деньги помещают на отдельный счет вплоть до совершеннолетия ребенка.

Принудительный выкуп

Никто не вправе заставить собственника продать собственное имущество или его часть, если нет соответствующего судебного решения.

Законные основания для признания судом незначительности доли приводятся в положениях ст. 252 ГК РФ. Норма закона предполагает лишение собственника части в имуществе с одновременной выплатой денежной компенсации.

Для удовлетворения требований принудительного выкупа должна соблюдаться совокупность условий:

1. Признание доли в собственности незначительной.
2. Установление судом факта невозможности выдела в натуре (оборудовании отдельного санузла, кухни, входа).
3. Владелец не проявляет интереса к собственности – не проживает на жилплощади, не испытывает в ней потребности.

Чтобы суд принял решение о принудительном выкупе, должны быть выполнены все условия одновременно.

Важно! Незначительной может оказаться доля 1/30 или 1/3. Все зависит от технических характеристик квартиры и общей площади всего объекта.

Принимая решение, суд будет исходить из реального интереса собственника к имуществу, и насколько он соизмерим причиненным другим совладельцам неудобствам. Суд должен будет установить, не имеет ли место злоупотребление правом на малую долю, которую собственник будет использовать для личной выгоды – сдачи внаем, регистрации чужих лиц на своей жилплощади.

Пошаговая инструкция по добровольному выкупу доли родственника

Когда обе стороны сделки согласны с условиями купли-продажи, оформить переход прав несложно. Главное, чтобы было соблюдено преимущественное право остальных собственников на выкуп части.

Продавец должен вначале предложить свою часть имущества другим собственникам жилья, и только потом, когда ни один из владельцев не изъявит желание купить эту часть, можно оформлять договор на покупку со сторонним лицом.

Шаг 1.  Предложить выкупить долю остальным собственникам

Все сделки с долями предполагают выполнение обязательного условия – согласование сделки с остальными сособственниками. Поскольку текущие владельцы частей имеют преимущественное право на покупку, следует предложить им расширить свои владения, присоединив долю за определенное вознаграждение.

Предложение оформляют в письменном виде и передают лично или по почте с отметкой о вручении. В предложении на покупку нужно указать стоимость недвижимости и сроки для принятия решения. Специального бланка не предусмотрено, однако есть обязательные реквизиты предложения:

1. Информация о продавце.
2. Сведения о доле, ее размере и адресе расположения.
3. Стоимость продаваемой части квартиры.
4. Сроки для принятия решения.

Важно на стадии составления письменного предложения правильно определить условия возможной сделки, поскольку изменить их позже, при согласовании договора с реальным покупателем, уже не получится. Если продавец изменит условия договора с новым покупателем, текущие собственники вправе оспорить его в суде.

Скачать образец предложения доли к выкупу

Согласно ст. 250 ГК РФ, на принятие решения отводится 10 дней после вручения письменного предложения. Юристы рекомендуют подождать 1 месяц перед подписанием договора с другим покупателем, если собственники проигнорировали предложение к выкупу.

Важно! Родственник продавца никаких преимуществ по выкупу имущества не имеет, если только ему не принадлежит часть в той же квартире.

Шаг 2. Составление договора купли-продажи

Если остальные собственники не захотели купить часть в имуществе, можно готовить договор купли-продажи с родственником с обязательным включением в него следующих реквизитов:

• Место и дата составления;
• Сведения о продавце и покупателе;
• Описание отчуждаемой собственности (адрес, этаж, квартира, площадь);
• Состав долевой собственности;
• Информация о правоустанавливающих документах;
• Передача аванса или задатка;
• Условия расчета;
• Приемопередаточный акт;
• Урегулирование споров;
• Подписи с расшифровкой.

Договор составляют в 3 экземплярах. По одному для продавца и покупателя плюс еще один оригинал для Росреестра.

Подписанный договор заверяют у нотариуса и передают на регистрацию изменения в праве собственности. Сделка с отчуждением одной или нескольких долей должна быть заверена у нотариуса. Исключение составляют ситуации, когда все собственники одновременно захотят продать свои доли по единому договору купли-продажи.

После подписания договора проводят расчеты с продавцом согласованным предварительно способом.

Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире

Шаг 3. Регистрация сделки

Во избежание проблем с регистрацией сделки, настоятельно рекомендуется заранее проверить документацию на имущество и на участников сделки.

Стандартный перечень документов, который потребует Росреестр:

1. Гражданские паспорта сторон сделки.
2. Подготовленный и подписанный договор с отметкой о заверении у нотариуса.
3. Выписка ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
4. Договор купли-продажи.
5. Разрешение органов опеки, если продается имущество ребенка или недееспособного лица.

Дополнительно могут понадобиться личные документы опекуна, законного представителя, и доверенность (по требованию).

Помимо документов на сделку предъявляют квитанцию об уплате государственной пошлины для регистрации изменений в праве собственности на долю.

Пошаговая инструкция выкупа доли у родственника, если он против

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Не всегда удается мирно договориться о выкупе доли с родственником. Он может отказаться от продажи, либо потребовать завышенную сумму за свою часть имущества. Купить долю в квартире у родственника, если он завышает цену, можно в судебном порядке, если будут соблюдены определенные условия.

Есть 2 варианта выкупа доли в судебном порядке:

1. Родственник не платит за жилье, не проживает и не использует свою жилплощадь, нарушает порядок проживания. Заинтересованные стороны могут попробовать подать иск с требованием лишения доли в квартире, однако на практике такой вариант покупки маловероятен.
2. Доля настолько мала, что не может быть выделена в натуре без ущерба интересов других владельцев. В судебном порядке собственник другой части в квартире требует признать имущество другого владельца незначительной с целью последующего принудительного выкупа.

Чтобы признать долю незначительной, необходимо предпринять 4 шага. Поскольку судебное разбирательство требует знания действующих законов и регламентов, стоит привлечь на помощь опытных юристов, которые подготовят иск и помогут с обоснованием позиции на суде.

Шаг 1. Составление иска

Залог успешного разбирательства в суде – подготовка доказательств и грамотная аргументация исковых требований. При подготовке иска о признании доли незначительной исходят из требований ст. 131 ГПК РФ.

Основные реквизиты искового заявления:

• Название судебного органа, куда направляют иск;
• Цена иска;
• Сведения об истце и ответчике, третьей стороне (если к спору привлекают другие инстанции);
• В основной части искового заявления описывают обстоятельства, при которых возникло право владения долями квартиры, и причины, почему понадобилось обращаться в суд;
• Если ситуация предполагает проведение досудебного урегулирования, следует указать об этом в иске;
• Формулировка требований истца;
• Законодательные ссылки;
• Дата составления, подпись составителя.

Заявление составляют в нескольких экземплярах, по количеству участников судебного разбирательства и для судьи. Каждому из участников истец направляет подготовленный пакет документации с заявлением.

Шаг 2. Подача документов в суд

Перечень прилагаемых документов определяется в зависимости от ситуации. Обычно приложениями к иску выступают:

• Паспорт истца;
• Выписка ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
• Письменное предложение о выкупе;
• Техническая документация на объект;
• Экспертное заключение о невозможности выдела в натуре;
• Другие доказательства законности требований истца;
• Квитанция об уплате пошлины.

Подготовленный пакет документов передают лично через канцелярию суда, либо направляют по почте с описью вложений.

Шаг 3. Участвовать в судебных заседаниях

Получив иск заявителя, судья принимает решение о дальнейшем рассмотрении. Если иск составлен верно и приведена грамотная аргументация, назначается судебное заседание с приглашением обеих сторон.

В рамках заседания суд заслушивает стороны. Если необходимо, проводится дополнительная экспертиза о невозможности выдела доли в натуре и стоимости объекта.

После вынесения судом решения следует подождать его вступления в силу, либо обжаловать постановление в вышестоящей организации.

Шаг 4. Регистрация права собственности на долю

Получив вступившее в силу судебное решение, следует перерегистрировать собственность. В Росреестр готовят пакет документов и оплачивают регистрационную пошлину. Подавать документы можно:

• Напрямую в Росреестр;
• Через отделение МФЦ;
• Через нотариуса.

По истечении положенного срока получают выписку, подтверждающую переход права собственности к родственнику.

Сроки выкупа доли в квартире у родственника

В зависимости от выбранного способа покупки и готовности родственника продать свою часть, сроки проведения сделки могут различаться от нескольких дней до нескольких месяцев.

Добровольно через договор купли-продажи

Принудительный выкуп через суд

Определение условий сделки	1 день
Направление письменного предложения собственникам	10 дней
Составление договора и заверение нотариусом	1 день
Подготовка и подача документов для Росреестра	1 день
Получение выписки ЕГРН	7-10 дней
Досудебное урегулирование	10 дней
Составление иска и подготовка документации	1-5 дней
Судебное разбирательство	2 месяца
Вступление в силу судебного решения	1 месяц
Получение новой выписки ЕГРН	7-10 дней

В таблице указаны примерные сроки выкупа через договор купли-продажи или в судебном порядке. В действительности, если покупателем выступает родственник с долей в той же квартире, на оформление может уйти не более недели. Если выкуп предусматривает получение ипотеки или материнского капитала, срок оформления увеличивается от недели до 2 месяцев.

Расходы на оформление выкупа

Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

Самый выгодный вариант – договориться с родственником и согласовать условия для добровольного выкупа. В этом случае расходы на сделку составят около 7 тысяч рублей (2 тысячи рублей – регистрационная пошлина и 5 тысяч рублей – нотариальные услуги).

Если обстоятельства требуют обращаться в суд, вместо расходов на нотариуса придется платить судебную пошлину, определяемую согласно положениям пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, плюс пошлину за регистрацию права в Росреестре.

Юридические сложности при покупке долей у родственников

Выкуп доли предусматривает сложности с согласованием сделки с остальными собственниками жилья, даже если речь идет о близких родственниках. Чтобы избежать оспаривания сделки и отказов в регистрации недвижимости, рекомендуется привлекать к оформлению опытных юристов по недвижимости.

Грамотная юридическая помощь позволит урегулировать проблему принудительного выкупа в суде. Юрист поможет составить иск и обосновать исковые требования, ссылаясь на действующие законодательные нормы.

Вопросы и ответы юриста по теме выкупа доли у родственника

Можно ли выкупить долю у родственника в ипотеку? Можно, однако найти банк, готовый кредитовать сделки между родственниками, не так легко. Шансы на согласование заявки выше, если у продавца с покупателем дальняя родственная связь, и выкупается последняя доля в квартире с последующей передачей в залог всей квартиры. Что делать, если родственник завышает цену и нет возможности признать долю незначительной? Если продавец не хочет передавать свою часть родственникам и в предложении завысил стоимость, следует помнить, что другие претенденты на жилье могут получить долю только по цене, указанной ранее. Если посторонним лицам имущество продадут по более низкой цене, обращаются в суд для признания сделки недействительной. После продажи доли в квартире родственнику налоговая требует уплаты 13% от стоимости, правомерно ли это? Все зависит от срока владения недвижимостью накануне продажи. Если доля была получена по наследству, подарена или приватизирована, от подоходного налога собственника освобождают спустя 3 года, а если часть была куплена, продать без налоговых последствий можно спустя 5 лет. Можно ли использовать материнский капитал на покупку доли? Закон не ограничивает родителей в выборе вида недвижимости для покупки за средства маткапитала, если это отвечает интересам семьи, однако Пенсионный фонд с сомнением относится к возмездным сделкам между близкими родственниками, подозревая, что родители хотят обналичить капитал за счет фиктивной сделки. Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: [email protected], профиль на ЯндексУслугах.

Принудительный выкуп доли в квартире 2022

Содержание:

Основания для выкупа доли собственника в судебном порядке
Принудительный выкуп доли и досудебный порядок
Как определяется и выплачивается стоимость незначительной доли
Подсудность споров и перечень документов для иска в суд

В нашей стране провозглашен принцип неприкосновенности собственности, и закреплен в ст. 35 Конституции РФ.

Гражданское законодательство РФ закрепляет права собственника на владение, пользование и распоряжение своим имуществом (ст. 288 ГК РФ).

Нередки случаи, когда один объект недвижимости в виде жилого помещения (квартиры, комнаты) принадлежит нескольким лицам (долевая собственность – ст.

244 ГК РФ), при этом сособственники могут являться как членами одной семьи, так и совершенно чужими людьми, которые стали собственниками в силу разных оснований: в результате наследования долей, раздела имущества, покупки доли, в том числе на торгах, и т.д.

Если собственники долей не могут мирно согласовать порядок пользования жилым помещением, то он устанавливается судом (статья 247 ГК РФ). Но это касается случаев, когда доли участников собственности соответствуют отдельным помещениям в квартире.

• Однако на практике бывает, что доля одного из участников долевой собственности очень мала, и даже мизерна, а наибольшая часть принадлежит другому собственнику.
• В таких случаях совместное владение и пользование имуществом невозможно, поскольку микродоля одного из собственников жилья не соответствует отдельному помещению в квартире, а составляет очень незначительную площадь, пользование которой всегда сопряжено с нарушением прав другого собственника.
• В этом случае определение порядка пользования квартирой невозможно даже в судебном порядке, поскольку для этого необходима техническая возможность раздела не только жилых, но и подсобных помещений в квартире.
• Собственник, обладающий основной площадью пытается договориться с владельцем незначительной доли жилья, предлагая выкуп доли, однако прийти к соглашению удается редко, поскольку стоимость таких мелких долей на рынке недвижимости весьма незначительна, и собственнику не хочется расставаться со своими метрами, хотя он и понимает, что реально пользоваться, не нарушая прав соседа, он не может.

При таких обстоятельствах спор может быть разрешен только в судебном порядке. Судебная практика по делам о принудительном выкупе долей в жилом помещении неординарна.

Юрист по жилищным вопросам в СПб. Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Основания для выкупа доли собственника в судебном порядке

1. Прекращение права собственности возможно только в определенных законом случаях: при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, гибели или уничтожении имущества, отказе от права собственности и в других случаях утраты права собственности.
2. Для принудительного изъятия у собственника принадлежащего ему имущества требуются законные основания, перечень которых перечислен в статье 235 ГК РФ, и является исчерпывающим.
3. Одним из таких оснований является отчуждение имущества, предусмотренное пунктом 4 статьи 252 ГК РФ.
4. Данная норма закона предусматривает, что выплата участнику долевой собственности компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается лишь с его согласия. Однако, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных собственников выплатить ему компенсацию, но только при наличии совокупности трех исключительных обстоятельств:

• Доля этого собственника незначительна (например, 1/21 доля в общем имуществе)
• Доля не может быть реально выделена (случаи, когда это квартира или комната с одним входом, имеется один санузел, одна кухня)
• Этот собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (он фактически не проживает в жилом помещении, и не нуждается в этом жилье)

При наличии только одного или двух из указанных факторов принудительный выкуп доли невозможен. Законодатель не случайно закрепил необходимость одновременного наличия этих факторов, поскольку в противном случае будет нарушен баланс интересов участников общей собственности.

К примеру, если собственник микродоли, тем не менее, проживает в данном помещении и не имеет иного жилья, то это говорит о наличии у него существенного интереса в использовании своей доли. В этом случае, даже факт незначительности доли и невозможность ее выдела не будет основанием для лишения его жилья.

Кроме того, согласно позиции Конституционного Суда РФ в ряде определений (в том числе от 13.10.

2009 № 1359-О-О), суд, при рассмотрении дела и решения вопроса и наличии или отсутствии у лица реальной заинтересованности в использовании незначительной долей, должен также установить, насколько соизмерим этот интерес тем неудобствам, которые могут быть причинены другому собственнику.

На практике суды также выясняют, когда и как возникло право собственности каждого из сособственников, приобрел ли собственник незначительную долю, зная, что наибольшая часть жилого помещения принадлежит кому-то еще, и что его малая доля не позволит ему совместно с другими проживать в этом помещении; не злоупотребляет ли владелец малой доли своим правом, к примеру, используя свою долю для регистрации других лиц, пытаясь сдавать внаем и т.д.

Вывод: Судебный выкуп незначительной доли в общем имуществе возможен, несмотря на сложность данных споров.

Такая позиция подтверждается Верховным судом РФ

Судебная практика по принудительному выкупу долей объектов недвижимого имущества (квартир, домов, земельных участков)

Дробление на доли недвижимого имущества может произойти по разным причинам. Независимо от этих причин у совместных собственников могут в будщем возникнуть конфликты по поводу управления или распоряжения этими долями. Незаивисимо от размера доли в недвижимости у собственника есть триада всех полномочий, предусмотренная ст. 209 ГК РФ.

Очень часто собственники «маленьких» долей не пользуются квартирами (или иными объектами), не несут бремя содержания этих объектов и добровольно не желают договариваться о продаже этих долей. Либо необоснованно завышают стоимость этих долей.

 Осложняется эта ситуация практикой «черных» риэлторов, которых опасаются собственники бОльших долей и пользующиеся квартирами (или иными объектами). 

Статья 252 ГК РФ, а также судебная практика позволяют решит эту правовую проблему. В моем производстве были дела по принудительному выкупу 1/6 доли в квартире, а а также 1/4 доли в доме и земельном участке.

Основаниями в таком споре служат следующие обстоятельства:

• отсутствие существенного интереса у собственника «малой» доли;
• незначительность доли (субъективная оценка, на мой взгляд);
• наличие оценки выкупаемой доли;
• невозможность выделение доли внатуре;
• наличие денежных средств на выкуп доли (можно в процессе спора положить деньги на депозит Управления судебного департамента субъекта и представить квитанцию в суд).

Как следует из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда от 01 июля 1996 года N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.

Процедура эта выглядит следующем образом:

• необходимо определить правовую позицию (фактические обстоятельства дела и законное обоснование выкупа);
• провести предварительную оценку доли (можно самостоятельно оценить через сайты по продаже недвижимости);
• подготовить исковое заявление о принудительном выкупе доли в квартире;
• принять участие в судебном рассмотрении дела;
• в суде может потребоваться экспертиза для определения стоимость имущества и возможности раздела квартиры;
• получить решение суда.

Как продать квартиру, если один собственник против?

yacobchuk1/Depositphotos

Отвечает консультант комиссии по недвижимости общества потребителей СПб и ЛО Анна Горбенко:

В случае, если один из внуков против продажи, то продать квартиру у остальных не получится. Продажа возможна только с согласия всех собственников. Однако если квартира находится в общедолевой собственности, то бабушка и один внук могут продать свои доли в квартире, предварительно предложив выкупить их доли второму внуку.

Для этого им необходимо письменно предложить второму внуку выкупить доли по определенной цене, а в случае отказа либо в случае, если второй внук не даст ответ в течение месяца с момента получения предложения, доли могут быть проданы третьим лицам (по цене не ниже предложенной!).

Стоит помнить, что при продаже долей собственники теряют в цене, так как при продаже всей квартиры целиком размер вырученных денежных средств будет существенно больше.

Как происходит раздел квартиры на доли?

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Отвечает старший юрист национальной юридической службы «Амулекс» Ольга Багаева:

Если квартира приватизирована на нескольких человек (то есть находится в долевой собственности), то она продается по соглашению всех собственников. Это предусмотрено Гражданским кодексом. Таким образом, невозможно продать всю квартиру, которая находится в долевой собственности, если будет против хотя бы один из жильцов.

Предположим, не все люди готовы продать свою долю.

Могут ли в таком случае другие сособственники продать свои доли посторонним? Да, могут, но только если будет соблюдено преимущественное право других жильцов на покупку продаваемой доли.

Это значит, что продавец обязан письменно известить остальных собственников о намерении продать свою долю в квартире. В извещении указывается цена и другие условия предполагаемой сделки.

Если остальные участники долевой собственности не купят эту долю в течение месяца со дня извещения, то продавец имеет право продать ее любому другому человеку. В том случае, если другие жильцы письменно откажутся от покупки, то долю можно продать раньше, чем через месяц.

По закону «О государственной регистрации недвижимости» сделки купли-продажи долей в квартире обязательно должны быть нотариально заверены. Если квартира продается постороннему лицу, нотариус обязан проверить соблюдение преимущественного права покупки других собственников квартиры.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Если у одного из долевых собственников есть возражения против продажи квартиры, данную квартиру нельзя продать по закону как единое целое.

Принуждение собственника к продаже его доли в этом случае законом запрещено и, более того, может являться основанием для признания заключенной сделки впоследствии недействительной. Вместе с тем выход из ситуации есть. Причем целых два.

• Так, в соответствии с законодательством РФ, доли в объекте недвижимости могут быть реальными (то есть выделенными в натуре – когда доля или доли соответствуют комнате или комнатам в спорной квартире) или идеальными (например, доля в размере ½ в однокомнатной квартире).
• Можно ли выписать из квартиры одного из собственников?
• Как выписать человека, если неизвестно, где он находится?

Если доли реальны и выделены в натуре, Вы имеете коммунальную квартиру, каждая из комнат которой может быть предметом самостоятельной сделки, в том числе купли-продажи, дарения, мены и т. п.

Идеальные доли также могут быть предметом сделки, но стоимость их на рынке значительно ниже выделенных в натуре реальных долей (комнат), поскольку они подразумевают совместное пользование всеми помещениями квартиры каждым из собственников. Это влечет неудобства и довольно часто становится причиной обращений в суды и правоохранительные органы.

Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в судебном порядке.

Таким образом, первым выходом из Вашей ситуации является выделить Вашу и бабушкину доли в натуре, в виде комнат, по согласованию сторон или в судебном порядке. Квартира получает статус коммунальной, и Вы продаете Ваши с бабушкой комнаты, что позволяет Вам в дальнейшем добавить необходимую сумму и купить ей желаемую квартиру.

Второй выход – продать идеальную долю, если выделить реальную долю в виде комнат по какой-либо причине не получилось.

Обратите внимание, что в любом случае Вы должны соблюсти преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ), то есть предложить «несогласному» собственнику выкупить Ваши доли по цене предложения их третьему лицу. Если он не выкупает доли в установленный срок, Вы можете спокойно распоряжаться своими долями и решать вопрос с улучшением жилищных условий Вашей бабушки.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Квартира в долевой собственности продается только при согласии всех собственников. В случае хотя бы одного отказа придется продавать доли, а не всю квартиру.

У такого варианта есть свой минус: продажа по частям невыгодна. Денежные потери могут составить порядка 20-30% по сравнению с продажей квартиры целиком.

Возьмем в качестве примера квартиру с рыночной стоимостью 6 млн рублей. В случае полной продажи каждый из собственников получит 2 млн рублей. А при продаже двух третьих долей можно будет рассчитывать только на 2,5-3 млн рублей (вместо 4 млн) на двоих.

Как продать долю, если всех собственников сложно найти?

Могу ли я оформить всю квартиру на себя, когда дочь вырастет?

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

В ситуациях, когда собственники не согласны по вопросу продажи недвижимости, любые действия нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами.

К обсуждению важно привлечь всех собственников и обязательно их ближайших родственников (супругов, детей, родителей), советы которых, как показывает опыт, серьезно влияют на решения собственника и в последний момент могут как «развалить», так и «вытащить» сделку.

Обычно я начинаю переговоры с собственниками с того, что четко определяю причины и цели продажи, а также выбираю встречные объекты недвижимости (или движимости) для покупки. Это позволяет сформировать у продавцов мотивацию для продажи.

Когда человек видит цель продажи и свое будущее, он уже мысленно «продал» существующий объект и «живет» в новой квартире, «тратит» деньги на машины, дачи, развитие бизнеса… В большинстве случаев после обсуждений причин и целей продажи мы приходим к пониманию, что под категоричным ответом «Я не хочу продавать» скрывается истинный ответ «Я готов продать, но на при условии, что…».

Если всем собственникам и их членам семей удается договориться об условиях продажи с несговорчивым родственником, то проблема исчезает и можно приступать к продаже.

1. Текст подготовила Мария Гуреева
2. Не пропустите:
3. Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
4. Как заочно снять дочь с регистрации, чтобы продать квартиру?

Квартиру продали без ведома владельца. Можно ли вернуть жилье?

Узнала, что меня заочно выписали из квартиры. Что делать?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.