Частые вопросы

Права собственника в коттеджном поселке

Права собственника в коттеджном поселке Источник фото: https://www.pexels.com/

Сразу скажем: радоваться рано, но мы получили от Верховного Суда РФ чёткий круг вопросов, который следует изучать суду и оценить в делах о взыскании долгов с жителей коттеджных посёлков. Коллеги, нужно готовиться доказывать всё…

В Московской области существует неплохо развитый (судя по отзывам) коттеджный посёлок, которым управляет ООО «ПЖК Николино». И вот в один прекрасный день указанное общество обратилось в суд с иском к одному из жителей посёлка. Хотели получить неосновательное обогащение за почти два года.

В обоснование исковых требований истец указал, что пос. Николино (Таганьково-7) является поселком закрытого типа, представляющим собой жилой комплекс, единая территория застройки, включающая земельные участки в установленных границах и расположенные на них жилые дома, принадлежащие физическим и юридическим лицам. Территория поселка огорожена, установлены КПП.

(Александр из-под Москвы, знакомая обстановка, да?)

Ответчику принадлежит земельный участок и жилой дом в посёлке.

Истец выполняет работы и оказывает услуги, связанные с обеспечением благоприятных и безопасных условий проживания граждан в поселке, надлежащим содержанием имущества общего пользования, а именно: организацией ограниченного доступа на территорию поселка, организацией централизованного сбора и вывоза мусора, обеспечение содержания и уборки мест общего пользования, включая дороги общего пользования, пешеходные дорожки, детские площадки и прочие зоны отдыха, организацией благоустройства и озеленения территории общего пользования, организацией видеонаблюдения и освещения общественных зон и территорий, а также прочие услуги и несет соответствующие расходы.

  • Между истцом и ответчиком в 2009 году был заключен договор на предоставление услуг и техническое обслуживание, согласно которому ответчик обязался ежемесячно оплачивать услуги истца.
  • Ответчик свои обязательства должным образом не исполнял, истец был вынужден неоднократно обращаться в суд с иском о взыскании задолженности.
  • Весной 2017 года ответчик в одностороннем порядке расторг договор, а новый не заключал.
  • (Александр из-под Москвы, и ведь это тоже как под копирку, да?)
  • В обоснование размера неосновательного обогащения истец указал, что стоимость содержания поселка на следующий год рассчитывается исходя из затрат, которые организация понесла в текущем году в соответствии с заключенными договорами и с учетом инфляции.
  • Получив исковое заявление, житель посёлка не растерялся и подал встречный иск о взыскании излишне уплаченных денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере и государственной пошлины.

В обоснование встречного иска житель указал, что у ООО «ПЖК Николино» не имеется имущества общего пользования.

Объекты инфраструктуры, водопроводные сети, скважины, распределительные газопроводы, канализация, очистные сооружения, сети энергоснабжения, дороги, беседки, сооружения, дома охраны, административные здания, все земельные участки расположенные внутри поселка и не принадлежащие собственникам частных домовладений, оформлены в собственность ЗАО «Агроимпэкс» и переданы им в аренду ООО «ПЖК Николино».

Собственник несет бремя содержания имущества, следовательно, ответчик не может нести расходы на их содержание, так как имущество ему не принадлежит. Собрание собственников по вопросу управления поселком не проводилось, тарифы не устанавливались, договорные отношения между истцом и ответчиком отсутствуют.

Житель вспомнил, что он — Потребитель, а стало быть имеет право получать в необходимых объемах коммунальные услуги надлежащего качества, а потому считает необходимым для себя только некоторые услуги: охрана поселка, содержание, уборка и обслуживание дорог, вывоз бытового мусора.

Остальными услугами житель якобы не пользуется, а газоснабжение, электроснабжение и водоснабжение оплачивает отдельно. Также приведены были некие расчёты, которые мы не приводим для краткости.

В итоге житель указал, что ранее по ошибочному его поручению третье лицо перечислило ООО «ПЖК Николино» средства в размере 126 502,57 руб., так вот житель считает необходимым уплатить из этих средств ООО «ПЖК Николино» 37 653,53 руб. с февраля 2017 по декабрь 2018 г., а оставшиеся излишне уплаченные средства подлежат взысканию с ООО «ПЖК Николино»…

Лихо закручено? Встрепенитесь, управленцы коттеджных посёлков! Сейчас будет action…

Суд первой инстанции первоначальный иск удовлетворил, а во встречном иске отказал. Мотивы?

Поскольку обществом услуги потребителю оказываются, а оплату этих услуг потребитель не осуществляет, иск подлежит удовлетворению, а доводы потребителя о том, что он готов оплачивать только те услуги в которых нуждается, судом признаны несостоятельными, поскольку такая позиция потребителя приведет к нарушению прав других собственников объектов в поселке. В довесок приведены положения статей 395 и 1102, 1107 ГК РФ.

Естественно, последовала апелляционная жалоба от ущемлённого потребителя!

Судебная коллегия Мосгорсуда её приняла к рассмотрению и оценила заявленные доводы так.

Первое; доводы апелляционной жалобы о том, что истцом не представлены доказательства существования поселка Николино (интересный довод на грани того, виден ли суслик в поле!), существования общего имущества жителей поселка и передачи общего имущества в управление истца, отсутствуют акты, позволяющие оказывать гражданам услуги по содержанию и обслуживанию не принадлежащего им имущества на бездоговорной основе, судебная коллегия нашла несостоятельными.

Факт предоставления обществом услуг по управлению, содержанию и эксплуатации поселка «Николино» подтвержден материалами дела, в частности представленными договорами аренды, договорами на вывоз ТБО, договорами поставки, договорами купли – продажи, договорами на обслуживание с использованием пластиковых карт, договорами об оказании охранных услуг, и др., актами об оказании услуг, платежными документами.

  1. Второе; сыграло роль и наличие апелляционного определения Московского областного суда, которым оставлено без изменения решение Одинцовского городского суда Московской области о взыскании с потребителя в пользу ООО «ПМК Николино» задолженности (за предыдущий период).
  2. Третье, на что указала коллегия, — отсутствие договора между собственником земельного участка и обществом не освобождает ответчика (потребителя) от внесения платы за предоставленные истцом услуги.
  3. В итоге решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Но горечь потребителя была бы неполной без проигрыша в кассационной инстанции, куда и подана была его жалоба…

Коллегия Второго кассационного суда общей юрисдикции рассмотрела жалобу в январе 2020 года и не нашла оснований к отмене состоявшихся по делу судебных актов.

Какие же доводы заявлены были? Кроме тех, что уже приведены были выше, в жалобе было заявлено следующее:

Вс рф: содержание общего имущества коттеджного поселка регулируется по аналогии нормами жк рф

Права собственника в коттеджном поселке

Нормы Жилищного кодекса о содержании общего имущества в МКД применимы – по аналогии закона – к вопросам о внесении платежей за содержание общего имущества и в коттеджных поселках. На это указали суды, взыскав с владельца «поселкового» спортзала долги за содержание общего имущества и оказанные коммунальные услуги:

  • коттеджный поселок, в котором расположены спортзал, является самостоятельным объектом жилищно-правового регулирования, и на него согласно ст. 7-8 Жилищного кодекса РФ по аналогии закона распространяются положения Жилищного кодекса РФ, в том числе нормы относительно общего имущества в многоквартирном доме;
  • поселок управляется ТСЖ – объединением собственников помещений в коттеджном поселке для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в поселке;
  • застройщик передал этому ТСЖ недвижимое имущество, в том числе насосную станцию, проходную, склад ГСМ, трансформаторную подстанцию, расположенные в коттеджном поселке, для осуществления своей основной уставной деятельности, не связанной с предпринимательской;
  • между спортзалом и ТСЖ заключен договор о содержании и ремонте общего имущества коттеджного поселка, который предусматривает, в том числе, долю участия спортзала в содержании общего имущества поселка. Эта доля определяется как отношение общей площади помещений спортзала к суммарной площади всех помещений в поселке;
  • согласно ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в МКД обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения и участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, в силу ч. 6 ст. 155 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в МКД, в котором создано ТСЖ, сами при этом не являющиеся членами ТСЖ, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги на основании договоров, заключенных с ТСЖ;
  • при этом ТСЖ не обязано – в силу специфики оказываемых услуг – доказывать фактическое оказание каждой отдельной услуги, входящей в комплекс услуг по содержанию и обслуживанию общего имущества спорного коттеджного поселка, и размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием помещений;
  • определение же размера обязательных платежей на оплату содержания общего имущества ТСЖ императивно регулируется нормами Жилищного кодекса РФ;
  • следовательно, спортзал обязан выплатить долг, рассчитанный по той ставке, которая утверждена решением собрания членов ТСЖ.

Верховный Суд Российской Федерации отказал в пересмотре дела в Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ, отметив, что ответчик является лицом, обязанным нести расходы по содержанию общего имущества коттеджного поселка соразмерно своей доле, а нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, из доводов жалобы не усматривается (Определение ВС РФ от 10 апреля 2019 г. № 303-ЭС19-3298, постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15 января 2019 г. № Ф03-5262/18).

Читайте также:  Нанесение указателей направления движения на плитке

Отметим, что идея о применении к коттеджным поселкам норм Жилищного кодекса РФ (об управлении и содержании общего имущества МКД) по аналогии довольно широко применяется судами (например, постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 7 февраля 2018 г.

№ Ф03-22/18, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2015 г. № 06АП-6978/14, определение Приморского краевого суда от 8 февраля 2016 г. по делу № 33-980/2016, определение Мосгорсуда от 22 августа 2018 г. по делу № 33-33476/2018).

Однако до ВС РФ подобное дело добралось впервые.

Также отметим, что на днях Правительство РФ поручило ряду профильных ведомств внести свои предложения по вопросу совершенствования регулирования отношений, возникающих между энергоснабжающими организациями, коттеджными поселками и их членами при заключении договоров купли-продажи электрической энергии, а также совершенствования системы управления в коттеджных поселках, в том числе в части регламентации прав и обязанностей органов управления и их членов, порядка принятия ими решений.

Документы по теме:

Жилищный кодекс Российской Федерации

«Коттеджные посёлки»: российское право недвижимости

В последние десять-пятнадцать лет активно развивается малоэтажное строительство вблизи крупных городов. Как правило, такие коттеджные посёлки согласно документам о планировке новых территории входят в состав постоянно действующих населённых пунктов и юридически являются составной частью муниципальных образований.

Не стоит путать такие населенные пункты с садовыми и огородническими объединениями (СНТ, ОНТ), которые изначально создавались преимущественно для сезонного проживания граждан и для удовлетворения их хозяйственных нужд в виде выращивания и заготовки различных агрокультур для личного потребления. Такие товарищества ведут своё начало с советского прошлого нашего общества и расположены на соответствующих категориях земель (земли для ведения садоводства, огородничества, сельскохозяйственнного назначения).

Однако нередко встречаются случаи, когда в пределах одного района малоэтажной застройки муниципального образования, на одной улице, располагаются классические земельные участки для огородничества с сезонными (садовыми) домами (в адресе расположения которых указываются на статус СНТ (ОНТ)) и участки для строительства индивидуальных домов из земель населенных пунктов.

После проведения муниципальной реформы названные коттеджные посёлки всё чаще становятся частью городских округов, сохраняя при этом в своём наименовании указание на статус деревни (посёлка).

Застройщики (продавцы), чаще всего, приобретают один большой земельный участок вблизи населённых пунктов, «нарезают» его на множество небольших и оформляют юридическое образование новых участков, возводят на таких участках однотипные частные дома, строят коммуникации и иную инфраструктуру (дороги общего пользования, пляжи, скверы, парки, беседки, др.) и продают гражданам. Но при этом застройщик оставляет за собой право собственности на всю названную выше инфраструктуру (прежде всего дороги общего пользования) или передает  аффилированному юридическому лицу (обычно товарищество собственников недвижимости).

Приобретая в таком коттеджном посёлке земельные участки и (или) дома, частный собственник не подозревает, что за всё иное ему придётся периодически платить в дальнейшем, порой немало, в частности, за пользование общепоселковыми дорогами, буквально за въезд (на границах таких пунктах обычно устанавливаются шлагбаумы). И затем начинаются споры в судах о режиме такого имущества.

Практика отечественных судов общей юрисдикции до принятия «знакового» постановления Конституционного суда Российской Федерации № 23-П от 10 ноября 2016 года расходилась.

Некоторые суды отказывали жителям посёлков в признании за ними общей долевой собственности на перечисленную выше инфраструктуру, другие -признавали общую долевую собственность и прекращали право собственности у застройщика (ТСН), при этом обосновывали своё решение нормами Гражданского и Жилищного кодексов об общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме (аналогия закона).

Однако Конституционный суд своим постановлением от 10 ноября 2016 года, в так называемом деле дачного посёлка «Барвиха», признал необоснованным и неправомерным применение к данным отношениям по аналогии норм закона об общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме.

И на сегодня в данных отношениях существует пробел правового регулирования, что порождает неопределенность и споры в судах.

Многие поспешили признать новый Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Закон о садоводстве), который вступил в силу 01 января 2019 года, применимым к названным выше отношениям в коттеджных посёлках. В этом законе императивно закрепляется право общей долевой собственности всех жителей посёлка (собственников участков) на «инфраструктурное» имущество всего обособленного района, которое обеспечивает пользование каждого собственника своим индивидуальным участком и (или) домом (в первую очередь общепоселковые дороги).

Вместе с тем, Закон о садоводстве регулирует отношения, возникающие именно в связи с ведением гражданами садоводства и огородничества (ст. 1 Закона о садоводстве).

Однако территории коттеджных посёлков не являются ни садовыми, ни огородническими товариществами, в их пределах отсутствуют садовые или огороднические земельные участки, садовые дома, соответствующая специальная инфраструктура для выращивания разных агрокультур. 

В большинстве случаев коттеджные посёлки изначально создаются для постоянного проживания граждан, а все земельные участки являются землями населенных пунктов для строительства индивидуальных жилых домов.

На это можно было возразить правилом о применении по аналогии Закона о садоводстве к отношениям, возникающим в коттеджных посёлках. Но сам Закон о садоводстве прямо исключает такую возможность, по крайней мере в отношении права общей долевой собственности жителей на «инфраструктурное»  имущество всего населённого пункта (ч. 12, 14 ст. 54).

Таким образом, пробел в праве в данной сфере отношений на сегодня существует.

Выход для разрешения таких споров, возможно, содержится в ст. 135 Гражданского кодекса о главной вещи и принадлежности: вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

В связке «главная вещи-принадлежность» главная вещь и принадлежность (служащая вещь) являются самостоятельными вещами, которые могут быть индивидуальными объектами гражданских прав и участвовать в гражданском обороте одна без другой.

Исходя из вышеизложенного, принадлежность автоматически следует юридической судьбе главной. Для иного нужно прямо об этом предусмотреть в договоре.

«Инфраструктурное» имущество, прежде всего общие дорогие и иные территории общего назначения, по своей природе изначально создаются для обеспечения деятельности посёлка в целом и возможности пользования гражданами своими индивидуальными участками, домами.

Такие земли дополняют и увеличивают ценность отдельных участков, которые находятся в индивидуальной собственности.

И вступают в оборот только в связи с необходимостью владеть и пользоваться частными землями (главные вещи), не имеют, как правило, самостоятельной ценности (трудно представить пользу от общепоселковых дорог, кроме как обеспечения доступа граждан на индивидуальные участки и строения).

Более того, обычно в назначении данных участков в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и Публичной кадастровой карте содержатся прямое указание – земли общего назначения (пользования).

И по фактическому расположению таких земельных участков очевидно, что они являются дорогами общего пользования и служат для доступа граждан на их индивидуальные участки.

Ценность и назначение земель общего пользования именно только в обеспечении права собственности граждан на отдельные земельные участки.

Отсюда следует, что гражданин, приобретая право собственности на индивидуальный участок и (или) жилой дом, сразу становится и собственником на правах общей долевой собственности общепоселковыми дорогами и иным «инфраструктурным» имуществом в данном населённом пункте. Иное должно быть прямо предусмотрено в договоре.

Следовательно, требования формальных собственников дорог общего назначения и иного подобного имущества к гражданам об оплате пользования этими вещами являются необоснованными и неправомерными.

Стоит здесь сказать пару слов об отношении отечественной науки частного права к возможности признания земельного участка в качестве принадлежности к главной вещи. Преимущественно российские цивилисты не признают за недвижимым имуществом деления на главную вещь и принадлежность. Например, профессор Суханов Е. А.

в своей монографии «Вещное право» говорит о том, что  такое деление вещей относится только к движимым вещам и неприменимо к недвижимостям «по природе» — земельным участкам и строениям.

По его мнению, земельные участки по самой своей природе не могут выступать в роли принадлежности хотя бы и другого, «главного», земельного участка.

В то же время дореволюционный цивилист Гамбаров Ю. С. допускал возможность придания «второстепенным земельным участкам имения (пастбища, леса, воды)» режима принадлежности к главной вещи.

Анализ правоприменительной практики судов показал, что за исключением единичных решений, суды не стараются признавать земельный участок принадлежностью к другой, главной, вещи. Однако практика имеет свойство меняться, в частности, в результате развития доктрины права и для удовлетворения нужд гражданского оборота, справедливого разрешения споров.

Читайте также:  Требования к договору переуступки прав аренды земельного участка между физлицами. Нюансы оформления

Здесь же встаёт довольно актуальный вопрос из области публичного права: насколько правомерно и соответствует Конституции, ситуация, когда гражданин приобретает в собственность участок с домом для постоянного проживания в таком коттеджном посёлке в пределах муниципального образования и вынужден оплачивать пользование общими дорогами? Если сравнить последнее с приобретением участка и дома гражданином в пределах «классического» населенного пункта (деревня, село), где органы местного самоуправления за счёт местного (муниципального) бюджета обеспечивают содержание общих дорог и никому в голову не придёт получать с жителей плату за проезд по общим дорогам, пользование парками, набережной и прочим имуществом.

В этой «картине» явно нарушается принцип равенства граждан: в первом варианте – граждане сами несут бремя содержания общего имущества и платы за пользование им, в другом – жители освобождены от всех аналогичных обязанностей и муниципальная власть берёт на себя все эти расходы и вопросы.

Однозначно для разрешения отмеченных в настоящей статье проблем недостаточно существующего правового регулирования. Необходимо на уровне Верховного суда дать соответствующие разъяснения в форме постановления пленума, как однажды сделал Высший арбитражный суд в 2009 году по вопросу правового режима общего имущества в административном здании

Кс решил, как управлять инфраструктурой коттеджных поселков и какую брать плату

Конституционный суд решил, как надо управлять инфраструктурой коттеджных поселков и какую брать плату. Суд предписал принять закон, закрепляющий ряд правил. Размер платежей может уменьшиться

Конституционный суд РФ (КС) вынес постановление № 55-П по жалобе Татьяны Малковой — собственницы дома и двух земельных участков в коттеджном поселке.

Заявительница, купив участки и дом, столкнулась с типичной проблемой: инфраструктурой поселка управляла компания, аффилированная с застройщиком, которая выставляла большие счета за свои услуги, включая открытие шлагбаума для доступа к коттеджу, несмотря на отказ собственника заключить с этой компанией договор.

Эта управляющая компания назначена общим собранием собственников земельных участков, проведенное задолго до покупки недвижимости заявительницей. Ни о каком новом собрании, переизбрании управляющей компании, ревизии объема и стоимости услуг речь не шла.

Суд встал на сторону управляющей компании и взыскал с Татьяны Малковой задолженность за почти четыре года, сославшись на Жилищный кодекс и обязанность собственников домов нести расходы по содержанию общего имущества. Гражданка оспорила нормы этого кодекса в КС.

В применении Жилищного кодекса КС увидел проблему: суды при взыскании платежей приравняли коттеджи к квартирам в многоквартирных домах, тогда как статус у этих объектов разный.

КС в более раннем постановлении от 10 ноября 2016 года № 23-П, принятом в связи со спором в подмосковной Барвихе, установил, что инфраструктура многоквартирных домов и коттеджей имеет различия, из-за которых собственников квартир закон признает сособственниками имущества общего пользования, а владельцев коттеджей — нет.

Соответственно, многоквартирным домом управляют жильцы, являющиеся долевыми собственниками общего имущества дома, а коттеджным поселком может управлять собственник его инфраструктуры и земли, на которой расположены объекты общего пользования (застройщик либо аффилированная с ним компания).

Позицию, высказанную в 2016 году, КС сейчас принципиально не изменил: суд исходит из того, что коттеджные поселки обычно возводятся на участках, обособленных от населенных пунктов и находящихся в частной собственности застройщика, а потому оснований для передачи общего имущества в общую долевую собственность покупателей коттеджей нет. Аналогию с покупателями квартир в многоквартирных домах КС счел невозможной, в очередной раз развеяв мечты владельцев загородной недвижимости.

  • иметь в собственности земельные участки, на которых расположены объекты инфраструктуры коттеджных поселков, и сами эти объекты;
  • передавать права другим лицам, а также нанимать управляющую компанию для управления инфраструктурными объектами (в том числе компанию, аффилированную с застройщиком);
  • взыскивать с собственников коттеджей плату за услуги, в том числе при отсутствии договора между отдельными собственниками и управляющей компанией.

Признанием прав застройщиков, впрочем, КС не ограничился — постановление требует поиска баланса интересов, в том числе на законодательном уровне.

Подчеркивая, что универсальный подход к квартирам и коттеджам невозможен и правила Жилищного кодекса применять по аналогии затруднительно, КС предписал «в кратчайшие сроки» урегулировать в законе вопросы, связанные с использованием общей инфраструктуры коттеджных поселков.

Применение оспариваемых норм Жилищного кодекса для восполнения пробелов в правовом регулировании признано неконституционным в той мере, в которой их использование не гарантирует справедливый баланс прав и обязанностей участников отношений.

Для собственников коттеджей КС определил следующие параметры, которые должны быть учтены в законе:

  • объем услуг и размер расходов должны быть разумными и обоснованными;
  • собственники коттеджей должны иметь право реально формировать свою общую волю, в том числе путем периодического созыва общего собрания и принятия решений о способе управления общей инфраструктурой;
  • необходима защита от злоупотреблений, когда управляющая компания назначается общим собранием, проведенным на начальном этапе застройки до продажи значительной части коттеджей, а покупатели коттеджей не имеют об этом информации;
  • покупатели коттеджей должны заранее иметь возможность узнать размер платы за пользование инфраструктурой.

До внесения изменений в законодательство КС предписал судам, рассматривающим требования о взыскании долгов, изучать объем и обоснованность оказанных услуг, разумность тарифов, а также наличие у собственника коттеджа фактической возможности участвовать в общих собраниях, принимающих решения.

О необходимости законодательного регулирования собственники коттеджей говорили давно. Законопроекты появлялись, однако даже после «барвихинского дела» 2016 года ничего принято не было. Сейчас, после жесткого предписания КС, компромиссное решение должно быть найдено.

Регулирование для коттеджных поселков

По Википедии, котте́джный посёлок (КП) — пригородный или загородный сельский жилой комплекс, созданный в соответствии с Генеральным планом застройки и состоящий из домовладений (земельных участков с расположенными на них пригодных для проживания домами).

КП не является самостоятельным населенным пунктом, может быть: 1) садовым или дачным товариществом, 2) районом существующего населенного пункта. На территории КП могут быть расположены объекты инфраструктуры: магазины, детские центры, медицинские учреждения, спортивные клубы, салоны красоты, развлекательные заведения, рестораны.

Инфраструктура крупных коттеджных поселков включает: контрольно-пропускной пункт, службу круглосуточной охраны, эксплуатационную службу, контролирующую исправность инженерных сооружений и коммуникаций. Территория поселка обычно огорожена.

Так как у «коттеджного посёлка» нет законодательного определения, то застройщики используют данное наименование даже для 2 домов или 1 таунхауса и фактически словосочетание «коттеджный посёлок» является не более чем рекламным ни к чему не обязывающим наименованием.

В соответствии с Постановлением Конституционного суда от 28.12.2021 г.

№ 55-П, которому мы еще вернемся: “В связи с тем, что в действующих нормативных актах, как правило, не применяется понятие «коттеджный поселок» и не раскрывается его содержание, в настоящем Постановлении для его обозначения будут использоваться термины «комплекс индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой»».

Сделаем три предварительных замечания .

1) К КП относятся образования не только с индивидуальными и блокированными жилыми домами, но и с садовыми домами.

А если уж совсем расширять задачу, особенно с учетом зон с особыми условиями использования территории, которые лишили права владельцев земельных участков что-либо на них строить, то полезно было бы указать возможность нахождения в КП и мобильных домов.

2) КП — создаются бизнесом не только, чтобы продать и уйти, но и чтобы управлять ими.

3) Думаю, что можно допускать, что в созданном на своем или арендованном участке КП бизнес имеет право реализовать девелоперские проекты, в которых он устанавливает свои правила, не нарушающие закон, но вводящие дополнительные ограничения для жителей , например, в части этажности домов, их архитектуры и колористических решений, типа и размера ограждений и т.п. В тех поручениях, которые Конституционный суд дал Законодателю о регулировании жизни в КП в части общей инфраструктуры, намеков на то, что и эти вопросы надо рассмотреть, нет. Как говорил, В.И. Ленин, не решив общие вопросы, мы будем постоянно натыкаться на них при решении частных. Можно сказать, что покупатель участка не глухой и не слепой, а застройщик поселка его предупредит, что и как. Однако, находятся же собственники, которые после постройки дома «включают дурака» и говорят, что платить за обслуживание они не будут, т.к. договор с управляющей компанией (УК) не подписывали и вообще не знали, что тут какой-то поселок.

КП — сложный комплекс владения собственностью и связей между ее участниками. Например, между индивидуальными собственниками, индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами распределены: участки под застройку, земли для общего пользования, имущество для общего пользования.

Читайте также:  Расчет судебных расходов при частичном удовлетворении требований

Специально пишу «для», чтобы не складывалось ошибочное представление, что такое имущество и земли находятся в общей собственности участников КП, это совершенно не обязательно: что предназначено для общего пользования может находиться в частной собственности одного или нескольких физических и/или юридических лиц, а земли для общего пользования — еще и в собственности муниципального образования.

Территория КП может быть в статусе СНТ, ДНТ, товарищества индивидуальных застройщиков, кооператива, ассоциации и пр.

Одно юридическое лицо, например, «садоводческое товарищество» (кавычки поставил, чтобы не возникало диссонанса с традиционным представлением, что такое СНТ) может образовать неограниченное количество коттеджных поселков, никак не связанных с местом регистрации этого товарищества, а в самом СНТ будут, предположим, 3 члена, при сотнях индивидуальных участков под застройку.

На территории КП могут быть созданы иные некоммерческие партнерства, в частности это практикуется для создания газовой сети, участвуют только те, кто заинтересован. Кроме того, управляться КП может отдельным юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем.

Перечисленные выше индивидуальные и коллективные собственники участков под застройку, земель для общего пользования и инфраструктуры для общего пользования взаимодействуют друг с другом через: уставы юридических лиц, договоры обслуживания, договоры соинвестирования инфраструктуры, Правила проживания в КП, Правила строительства в КП, Архитектурную концепцию КП, а также: Договоры купли-продажи (в том числе — будущей вещи), Договоры бронирования, Договоры подряда на строительство домов и пр.

Из трех предыдущих абзацев можно сделать такой вывод: если при покупке земельного участка в КП вам предлагают подписать лишь договор купли-продажи, а в нем нет: условий членства, обязанностей и ответственности по подключению к инфраструктуре, возможности пользования дорогами и инфраструктурой, порядком установления платы за обслуживания и пр., то вы покупаете кота в мешке.

КП — сложный организм, значит, как сейчас, так и в будущем, особенно при отсутствии нормального регулирования, будет сбоить. Интересы застройщика и УК сложно примерить с интересами собственников домовладений.

Для работающих поселков конфликт обычно проявляется в том, что часть людей не платит.

Рассмотрев дело по жалобе одного из таких неплательщиков Конституционный суд РФ принял упомянутое выше Постановление № 55, и постановил, что:

  • Законодатель должен обеспечить справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов домовладельцев, застройщиков — собственников имущества и УК., а именно:
  • (1) состав и размер указанной платы определяются с учетом объективной необходимости соответствующих услуг для надлежащего содержания имущества общего пользования, его использования именно для удовлетворения общей потребности жителей комплекса в комфортных условиях проживания; сохраняется в пределах разумной и обоснованной рыночной стоимости; у домовладельцев имеются возможности эффективной судебной защиты при произвольном установлении платы.
  • (2) решения общих собраний собственников имущества в коттеджных поселках должны: носить обязательный характер для всех участников (домовладельцев, собственников имущества общего пользования); периодичность, открытость,
  • (3) организационно-правовые механизмы принятия на себя собственником (домовладельцем) обязательств, касающихся внесения указанной платы, одновременно с приобретением права собственности на недвижимое имущество в комплексе.

Вс разбирался, как оплачивать коммуналку в коттеджном поселке — новости право.ру

Андрею Стебакову* принадлежали участок и дом в элитном закрытом поселке Николино на Рублево-Успенском шоссе.

Вывозом мусора, уборкой территории, организацией КПП и прочим занималось ООО «ПЖК Николино». С ней у Стебакова был договор, оплата ежемесячная. На каждый из домов поселка приходилась оплата около 36 000 руб.

Но деньги Стебаков не платил, и общество не раз обращалось за взысканием долга в суд. 

Практика Верховный суд рассказал, когда сгорят долги по «коммуналке»

В 2017 году Стебаков в одностороннем порядке расторгнул договор. Общество спустя два месяца направило ему новый – но он так и не был подписан. «ПЖК Николино» отправилось в суд, чтобы взыскать долг по платежам – неосновательное обогащение в размере более 800 000 руб.

, Стебаков же подал встречный иск – о взыскании излишне уплаченных денежных средств и процентов на сумму более 100 000 руб. Он обосновал требования тем, что все объекты инфраструктуры поселка не принадлежат собственникам домовладений, а оформлены в собственность ЗАО «Агроимпэкс» и, в свою очередь, переданы в аренду ООО «ПЖК Николино».

Содержать имущество должен фактический собственник, отметил Стебаков.

Платить только за нужное

Стебаков указал, что считает необходимыми только такие услуги, как охрана, вывоз мусора, обслуживание дорог, за газ и воду он платит отдельно, а остальным не пользуется.

Он также отметил, что качество услуг оставляет желать лучшего – например, в поселке, несмотря на охрану, происходят кражи. Платежи экономически не обоснованы – сильно завышены.

К тому же, отметил заявитель, гендиректор ООО «ПЖК Николино» официально получает 460 000  в месяц. 

В этом сюжете

Стебаков вычислил, что его доля в расходах, исходя из числа домов в поселке и площади участков, должна составлять 1/422 от общей суммы расходов, что составляет примерно 1 600 руб.

в месяц – почти в 20 раз меньше, чем он должен платить фактически (36 000 руб). Стебаков указал, что ошибочно перечислил ПЖК 126 000 руб., но из этих средств уплатить в счет коммуналки надо только 38 000 руб.

, а остальное – взыскать как излишне уплаченное.

Добровольно возвращать деньги ПЖК отказалось. Решением Перовского районного суда города Москвы удовлетворен иск ПЖК к Стебакову, с него взыскана требуемая сумма в размере более 800 000 руб., а встречный иск остался без удовлетворения. Еще две инстанции «засилили»  такое решение.

Суды не согласились с доводами Стебакова о том, что он готов оплачивать те услуги, в которых нуждается. Они указали, что такая позиция потребителя приведет к нарушению прав других собственников в поселке.

Само по себе отсутствие договорных отношений не освобождает Стебакова от необходимости платить, заключили три инстанции.

ВС указал на нюансы

В Верховном суде не согласились с таким подходом (дело № 5-КГ20-107-К2). Коллегия по гражданским спорам отметила: для взыскания неосновательного обогащения надо установить, что ответчик приобрел имущество или сберег деньги за счет истца – это и следовало определить в деле. 

Стебаков говорил, что компания произвольно установила стоимость на услуги.

Но это не товарищество или другое сообщество собственников, на который распространялись бы коллективные или индивидуальные соглашения о пользовании объектами, фактически принадлежащими, как установили суды, ЗАО «Агроимпэкс». ВС согласился, что бремя содержания имущества несет собственник, и нижестоящие инстанции не оценили этот довод.

ВС указал, что для того, чтобы соблюсти баланс интересов сторон, суду надо было изучить, были ли нужны Стебакову услуги, о которых идет речь, каковы были связи между затратами на оказание таких услуг и права Стебакова пользоваться имуществом, чем он пользовался фактически, а также были ли расходы на оказание услуг обоснованными и разумными. Ни на один из этих аспектов нижестоящие суды не обратили внимания, отметил ВС.

ВС направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Законодательный пробел и завышенные тарифы

Есть огромный законодательный пробел в сфере содержания и оплаты за пользование инфраструктурой в коттеджных поселках частной застройки, говорит Татьяна Граблина, юрист Федеральный рейтинг.

группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) Профайл компании
.

Нередко, когда все частные участки распроданы, земли общего пользования вместе с инфраструктурой поселка остаются в частной собственности застройщика. Но законодатель не предусмотрел четкого правового регулирования статуса таких объектов, а право частной собственности охраняется законом.

В результате у собственников объектов инфраструктуры появляется огромное поле для манипуляций и извлечения выгоды из сложившейся ситуации, отмечает Граблина. 

Применение ничем не регламентированных, раздутых тарифов за коммунальные услуги и содержание инфраструктуры поселка не единожды становились предметом рассмотрения споров в судах, говорит Граблина.

ВС уже высказывался по этому вопросу в деле № 4-КГ19-43 – суд поддержал доводы потребителя о том, что плата за услуги не может быть произвольной и экономически не обоснованной.

Верховный суд, в частности, отметил, что по делу нужно назначить экспертизу и выяснить, корректны ли тарифы.

«Интересен вывод ВС о том, что если обязанности определенной компании по оказанию услуг законодательно не закреплены, у собственников не возникает обязанности за них платить.

Поэтому самый разумный совет собственникам, который поможет им сберечь деньги и нервы, – при покупке участка или дома обращать внимание на правовой режим и условия пользования объектами инфраструктуры», – предупреждает Граблина.

*Имена и фамилии участников спора изменены.

  • Верховный суд РФ
  • Гражданский процесс