Переустройство жилого помещения
Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.
Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД
Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..
При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).
Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ).
К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.
Как проводить перепланировку в многоквартирном доме
Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД
На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).
Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).
Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.
Реконструкция помещения в многоквартирном доме: как никого не обидеть
Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами
Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.
Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.
Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.
В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.
Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.
ВС РФ о незаконной перепланировке и кто за неё отвечает
Осс должно согласиться на использование земли для самовольной постройки
Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.
2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ.
Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.
Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.
Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД.
Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей.
Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.
ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.
Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.
Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.
Земельный участок в составе общего имущества МКД
Реконструкция под видом переустройства незаконна
Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.
Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.
Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.
Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.
Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.
Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.
Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.
ВС РФ о реконструкции помещения в многоквартирном доме
Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД
Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.
В таком случае УО может:
- вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание собственников помещений в МКД;
- привести общее имущество в соответствие с техпаспортом МКД и через суд потребовать с собственника возмещения затрат.
Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.
Изменения в законе о перепланировке в 2022 году
Значительные изменения пространства квартиры считаются капитальным ремонтом. В быту чаще всего используется термин «перепланировка». Для жильцов/собственников ее проведение во все времена являлось проблемой – требуется провести немало согласований, чтобы впоследствии избежать возможных неприятностей.
Между тем новые правила перепланировки появляются буквально ежегодно. Как правило, они носят не кардинальный, а «бюрократический» характер – меняются виды работ, требующих согласования и инстанции, в которые следует обращаться.
Давайте разберемся, что принес нам наступивший год. Какие правила переустройства и перепланировки претерпели изменения, много ли среди них существенных. И о чем необходимо помнить в этом году тем, кто запланировал застеклить балкон, разделить/объединить комнаты, переставить сантехнику и прочее.
Перепланировка квартиры: правила нормы
Для начала вспомним законодательную базу. Основным правовым актом в данной области был и остается Жилищный кодекс РФ. Статей, регламентирующих масштабные ремонтно-строительные работы в многоквартирных дома, в нем несколько. В основном они содержатся в статьях от № 25 до № 29.
Недавно (в конце 2018) вышедший закон ФЗ № 558, вносящий изменения в некоторые статьи ЖК РФ, более «специализирован».
Он регулирует именно новые правила перепланировки. То есть изменения в конфигурации помещения, либо расположении инженерных сетей, которые требуют внесения в техпаспорт. То есть предварительного согласования с районной (городской) Жилищной инспекцией.
А также работы, которые можно производить вообще без согласования, или без предварительного согласования с БТИ, постфактум поставив бюро в известность, что они были произведены. И, разумеется, существует четкий список «перестроек», которые производить нельзя в принципе.
Правила перепланировка квартиры 2020
Если концентрироваться именно на новых требованиях этого года, то их два. Причем оба облегчают жизнь граждан, планирующих «переформатировать» свою квартиру.
- Для согласования больше не нужна справка о принадлежности/непринадлежности дома к числу архитектурных памятников
- Выписка из ЕГРН также не нужна, если собственность на квартиру уже зарегистрирована. Сопутствует этому правилу запрет на проведение перепланировки в новостройках до того момента, пока собственность на новое жилье не будет зарегистрирована в Росрестре
К запрещенным видам переустройства жилого пространства отнесены:
- Разрушение общедомовых коммуникаций и несущих конструкций (стен)
- Объединение балкона и/или кухни, где установлена газовая плита, с жилым помещением
- Перенос санузла в зоны, под которыми находятся жилые комнаты нижних этажей
- Вынос элементов центрального отопления на балкон
- Работы, результат которых делает невозможным нормальное пользование квартирой
Не нужны согласования для косметического ремонта, смены отделки (например, с обоев на кафель, с линолеума на паркет и т.д.), обновления встроенной мебели.
Не нужно подавать предварительную заявку в БТИ, чтобы произвести:
- Обустройство проемов в межкомнатных перегородках
- Замену кухонной плиты
- Перемещение сантехники в пределах санузла
- Установки или разборки гипсокартонных перегородок
- Застекления балкона
- Монтажа кондиционеров, сплит-систем, спутниковых антенн
- Переустройства/ликвидации тамбурной зоны
Все перечисленные изменения достаточно зарегистрировать в БТИ уже после того, как они произведены.
Основные правила перепланировки в 2022 году
Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.
Вначале следует заказать технический паспорт (в БТИ, либо в МФЦ). Затем — разработку проекта (в любой сертифицированной проектной организации). Когда все это будет готово, отнесите в Жилинспекцию следующие документы:
- Заявление
- Техпаспорт на квартиру
- Эскиз проекта (2 экземпляра)
- Паспорт собственника
- Согласие всех, прописанных в квартире
Через 35 дней будет готово разрешение. До его получения начинать работу нельзя. Таковы актуальные ныне правила перепланировки квартиры. Нарушителя ждут штрафные санкции. После того, как все работы завершены, собственник приглашает комиссию Жилинспекции, которые подписывают документы о том, что капитальный ремонт произведен без нарушений.
Если у вас остались вопросы на данную тему, или вы хотите уточнить законодательные требования к ремонтным работам внутри квартир, спрашивайте у юристов. Сайт prav.io предоставляет любые юридические консультации.
Где согласовать перепланировку квартиры и как проходит процедура создания проекта, подача заявления, цена на оформление
Большая часть жилого фонда, который был возведен еще по советским типовым проектам, не соответствует современным требованиям комфорта и дизайна жилых помещений. Небольшие площади, недостаточность освещения, неоптимальное расположение инженерных коммуникаций побуждают собственников жилья производить изменения в своем жилище.
И если косметический ремонт, включающий в себя внешнюю отделку стен, пола и потолков, жилец может осуществлять самостоятельное, без уведомления надзорных органов, то перепланировка в многоквартирном доме требует согласования в обязательном порядке. О том, каким образом оформить изменения и где согласовать планировку квартиры, речь пойдет далее в статье.
Процедура согласования
Нюансы, связанные с капитальными изменениями жилого помещения, отрегулированы законодательно. Так, этим вопросам посвящена 4 глава Жилищного кодекса Российской Федерации.
Законодатель выделил две формы капитальных изменений жилых помещений.
- Переустройство. Под ним следует понимать полную замену и перенос существующих инженерных сетей. В данном случае речь идет о системах электроснабжения, газоснабжения, водопровода и водоотведения. Кроме этого, под переустройством предполагается и изменение места расположения электрического, санитарно-гигиенического и прочих видов оборудования.
- Перепланировка. Под, собственно, перепланировкой понимают изменение конфигурации жилого помещения. Как правило, это предполагает перенос или снос стен, создание дополнительных комнат, расширение их площади и так далее. Изменения, которые осуществляются в рамках переустройства или перепланировки, в обязательном порядке отражаются в техническом паспорте жилого помещения.
Перепланировка жилья проходит в несколько важных этапов:
- Создание проекта будущих изменений. Если изменения конфигурации жилья небольшие или не предполагают значительного вмешательства в конструкционную схему помещения, то проект можно создать самостоятельно. В отдельных случаях, о которых будет сказано ниже, необходимо обращаться в специализированную организацию.
- Подача документов в орган, осуществляющий согласование. Подать соответствующие бумаги необходимо в орган местной исполнительной власти. УК, ТСН и иные организации, которые осуществляют управление многоквартирными домами, не имеют полномочий согласовывать конструктивные изменения в жилых помещениях.
- Осуществление перепланировки. После получения согласования со стороны ответственного органа исполнительной власти можно приступать непосредственно к выполнению работ.
- Оформление акта. После того, как работы полностью завершены, собственнику или нанимателю объекта недвижимости в многоквартирном доме необходимо совместно с надзорным органом оформить акт о завершении процедуры перепланировки.
Справка! Каждый из этапов данной процедуры имеет свои нюансы и тонкости, особенно это касается создания проекта или эскиза будущих изменений, поэтому этому следует отнестись предельно внимательно.
Многие владельцы квартир при их покупке стараются как можно быстрее переделать жилье «под себя», не считая процедуру согласования обязательной, откладывая ее на потом. Особенно это касается жильцов, которые приобретают недвижимость в новостройках.
Однако данный подход не является верным. Перепланировку следует начинать с создания эскиза или проекта и подачи соответствующих документов в орган, осуществляющий согласование. Только после получения разрешающих документов следует производить ремонтные работы.
В процессе осуществления работ по перепланировке не разрешается вносить изменения в ранее согласованный проект. В противном случае комиссия надзорного органа попросту не подпишет соответствующий акт, а сама модификация жилого помещения будет признана незаконной.
Полезно также почитать: Как перевести жилое помещение в нежилое
Самостоятельно или при помощи специалистов
Действующее законодательство устанавливает, что в составе пакета документов, которые направляются в орган осуществляющий согласование, в обязательном порядке должен иметься проект будущих изменений. В этой связи у многих собственников квартир в многоквартирных жилых домах возникает вопрос относительно порядка оформления данного проекта и возможности осуществить его самостоятельно.
Здесь следует отметить, что в подавляющем большинстве случаев работы по перепланировке так или иначе влияют на конструкционные особенности всего МКД в целом, поэтому необходим проект, включающий в себя заключение состоянии несущих конструкций и возможности проведения работ как таковых. Такую консультацию и оценку могут дать только специалисты, имеющие специальные знания и допуски. В этой связи обращение в соответствующую по профилю организацию попросту необходимо.
В отдельных случаях перепланировка не оказывает значительного воздействия на конструкцию здания в целом. Соответственно, на согласование подается эскиз, который можно выполнить самостоятельно.
Важно! Единого перечня работ, которые требуют обязательного составления проектной документации с привлечением специалистов, не существует. В отдельных регионах и даже муниципальных образованиях существуют свои критерии для этого. К примеру, в столичном регионе соответствующий перечень содержится в Постановлении Правительства Москвы № 508-ПП.
Не каждая идея, возникшая по поводу перепланировки жилья, может быть исполнена на практике. Даже несмотря на то, что жилье принадлежит на праве собственности, последствия отдельных видов работ могут негативно сказаться на общем техническом состоянии дома и безопасности отдельных жильцов.
Так, ниже представлен список того, что нельзя осуществлять в форме перепланировки:
- перенос туалета и ванной в жилые комнаты;
- перенос батарей центрального отопления на лоджию или балкон;
- объединение кухни с жилой комнатой (только если на кухне имеется газовое оборудование);
- увеличение площади балкона за счет других помещений;
- снос несущих стен.
Данные виды работ не могут совершаться в МКД, поэтому проекты таких перепланировок не согласовываются.
Соответственно, иные виды работ могут быть осуществлены при наличии согласования со стороны надзорного органа.
Инструкция по согласованию
Оформление перепланировки должно осуществляться в порядке, предусмотренном действующим законодательством. Разберем подробнее.
Создание проекта
Чаще всего проект заказывается в специализированной организации. Данная услуга является платной, а цена ее зависит от объема соответствующих работ.
Так, проектное бюро по их завершению обязано выдать на руки заказчику следующие документы:
- проект;
- техническое заключение;
- копию допуска СРО.
Кроме этого, в отдельных случаях можно заказать акты скрытых работ и договор авторского надзора.
Образец проекта:
Подача заявления на согласование
После получения проекта необходимо для согласования перепланировки подаются документы в местный орган исполнительной власти, осуществляющий согласование. Их можно предоставить как непосредственно специалистам, так и в местный многофункциональный центр.
Перечень документов включает следующее:
- заявление по установленной форме;
- правоустанавливающие документы на жилье;
- проектная документация;
- техпаспорт.
Также в отдельных случаях могут потребоваться дополнительные бумаги. Так, если собственников квартиры несколько, то потребуется согласие всех их, оформленное в нотариальной форме. В случае, если жилье муниципальное, то необходимо согласие соответствующего органа, а если в ипотеке, то нужно согласование с банком.
Важно! Срок рассмотрения заявления составляет 45 дней.
После выполнения согласованных работ необходимо уведомить соответствующий орган об этом. После уведомления будет сформирована комиссия, которая проведет приемку работ и составит соответствующий акт. На основании акта выдается новый техпаспорт.
Могут ли отказать
Основания для отказа в согласовании установлены законодательно. К ним относятся:
- предоставление документов в орган, не уполномоченный осуществлять согласование;
- предоставление неполного пакета документов;
- несоответствие проекта законодательным требованиям (к примеру, в нем предусмотрен демонтаж несущих стен).
Обжаловать данное решение собственник может в судебном порядке.
Что делать, если уже изменили изначальный проект и не узаконили его
Если перепланировка выполнена без согласования с надзорным органом, то ее следует узаконить.
Для этого необходимо вызвать инженера из БТИ, который проводит регистрацию и выдает новый техпаспорт с отметкой о незаконной перепланировке. После этого нужно обратиться в орган осуществляющий согласование и дождаться письменного отказа в узаконивании от него. На основании отказа гражданин имеет право обратиться в суд.
За незаконную перепланировку предполагается привлечение к административной ответственности с назначением денежного штрафа. Если перепланировка уже осуществлена, однако по закону ее делать было невозможно, то суд обяжет вернуть помещение в исходное состояние за счет собственника.
Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя
Вы решили провести глобальный ремонт в квартире. Но слышали, что не все работы можно делать просто так: что-то нужно согласовывать с жилищной инспекцией, а что-то вообще противозаконно. В этой статье разберем, что можно, а что нельзя делать при перепланировке.
Перепланировка квартиры: что о говорит закон
В Жилищном кодексе есть раздел про перепланировку и переустройство. Согласно Жилищному кодексу РФ, перепланировка — это изменение конфигурации помещения, а переустройство — инженерных сетей и оборудования, которые нужно вносить в техпаспорт.
Если после ремонта план помещения или техническую информацию надо будет менять, то согласно кодексу, на это нужно разрешение местных органов власти — жилищной инспекции, например.
Перечень разрешенных и запрещенных переустройств и перепланировок есть в постановлении правительства Москвы N 508-ПП. Общие правила по стране примерно одинаковые.
Если ремонт ничего по сути не изменит, никак не повредит ни конструкции дома, ни соседям, ни самим жильцам, то можно делать его без согласования. По закону, это не перепланировка или переустройство. Можно:
✓
Делать косметический ремонт: штукатурить и красить стены, клеить обои. Класть новую плитку или ламинат взамен старых таких же покрытий.
✓
Менять двери, окна, стеклить балкон, если стены и проемы останутся нетронутыми.
✓
Устанавливать новое инженерное оборудование, соответствующее по устройству и габаритам прежнему. Например, трубы или ванну.
✓
Разбирать старую встроенную мебель, например, антресоли.
✓
Переставлять электроплиту в пределах кухни.
Есть изменения, которые вроде бы разрешены, но проблемы могут возникнуть. Например, на сайте Мосжилинспекции в списке не требующих согласования есть установка антенн и кондиционеров.
Но юристы и суды разделяются во мнениях. Одни говорят, что разрешение обязательно, потому что это переоборудование. Другие считают, что тут нужно согласие только собственников дома, так как фасад — общий.
- При этом, например, если дом является объектом культурного наследия, то получать разрешение на установку кондиционера надо в любом случае.
- Или та же Мосжилинспекция разрешает переставлять без согласования отопительные и газовые приборы, но только если для этого не нужно прокладывать дополнительные подводящих сети.
- Мы рекомендуем уточнять информацию у местных властей, если что-то вызывает сомнение.
Инструкция: как узаконить перепланировку квартиры
Что можно делать с разрешением на перепланировку
?
Устанавливать другое оборудование. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабинку вместо ванны.
?
Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения вентиляции.
?
Менять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов
?
Ломать стены и строить перегородки. Делать или, наоборот, заделывать проемы. Да, и если стены не несущие — тоже. Да, даже перегородки из гипсокартона.
?
Менять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями.
?
Делать антресоль. Но не больше 40% от площади помещения.
✘
Устанавливать теплые полы с подключением от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления. Если трубы прорвет, заметить и остановить потоп будет трудно.
✘
Переносить батареи на лоджию, балкон или веранды.
✘
Пристраивать лоджии и террасы на вторых и выше этажах.
✘
Делать перепланировки в аварийных домах.
✘
Объединять газифицированные помещения с жилыми комнатами.
✓
Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни.
?
Все, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.
✘
Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.
Как правильно и безопасно сделать перепланировку квартиры
В поисках комфорта и свободных квадратных метров собственники жилья делают перепланировку или переустройство квартиры, часто не задумываясь о законности своих действий. Разберем эти понятия и выясним, как правильно осуществить и согласовать перепланировку и переустройство, а какие изменения запрещены.
Перепланировка квартиры — это изменение конфигурации помещения в ходе ремонтных и (или) строительных работ, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Другими словами, это любые действия с внешними или внутренними границами помещения, при которых меняется его план или внешний вид.
План и техническое описание помещения содержатся в техническом паспорте, хранящемся в бюро технической инвентаризации (БТИ).
Технический паспорт можно получить, обратившись в многофункциональный центр предоставления государственных или муниципальных услуг (МФЦ) (если МФЦ субъекта Российской Федерации предоставляет данную услугу), в том числе онлайн, или напрямую в БТИ.
- Перепланировкой считаются: • перенос или снос перегородок (стен) помещения; • перенос или создание новых дверных проемов; • перестройка несколько квартир в одну; • перестройка одного жилого помещения в несколько; • расширение или сужение жилой площади за счет вспомогательных помещений, в том числе перепланировка однокомнатной квартиры в студию; • устройство или ликвидация дополнительных санузлов, кухонь;
- • устройство или переоборудование существующих тамбуров.
- Переустройство квартиры — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического оборудования или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
- Переустройством считаются: • установка бытовых электроплит взамен газовых; • перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов; • устройство и переоборудование существующих туалетов и ванных комнат;
- • замена или прокладка новых трубопроводов, электрических сетей, устройств для установки джакузи, душевых кабин и других сантехнических и бытовых приборов.
Оба вида работ требуют согласования органов местного самоуправления. В зависимости от региона этим органом может быть жилинспекция, отдел капитального строительства при администрации и т.д.
Общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат всем собственникам квартир в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.
- Ремонтные работы, не предполагающие изменений технических и функциональных изменений квартиры, не считаются перепланировкой и не требуют согласований, например: • проведение косметического ремонта стен, пола, потолков; • остекление лоджий; • замена окон, дверей без изменения размеров проемов;
- • монтаж кондиционеров.
- Перед внесением изменений стоит изучить законодательство, нормативно-правовые акты субъекта Российской Федерации: часть работ включена в список неразрешенных манипуляций с квартирой.
- Как правило, запрещено: • деинсталляция или уменьшение вентиляционного короба; • перекрытие доступа к сантехнике, стоякам, счетчикам, вентиляционным коробам; • расширение площади санузла за счет жилых комнат; • размещение кухни или санузла над жилыми помещениями соседей; • размещение кухни или комнаты под санузлом соседей; • расположение прохода в санузел из комнаты или кухни (исключение допускается, если в квартире находится второй санузел, не входящий в жилую зону); • создание проема без двери между кухней с газовой плитой и комнатой; • размещение кухни или комнаты без естественного света; • установка теплых полов с подключением от общедомовых систем;
- • снос несущих конструкций или создание отверстий и проемов без дополнительного усиления конструкции.
Неузаконенная перепланировка или переустройство квартиры может остаться и незамеченной, однако стоит понимать, что продать такую квартиру в будущем будет сложнее: узаконить изменения все же придется или нужно будет найти покупателя, который согласится принять на себя ответственность за нарушения.
Приобретение квартиры с самовольно проведенными изменениями может усложняться отказом банка в предоставлении ипотечного кредита из-за несоответствия фактического плана помещения с данными в его техническом паспорте или данными Единого государственного реестра недвижимости. Банк может пренебречь перепланировкой или переустройством, если изменения незначительны, однако полагаться на такой исход событий не стоит. Кроме того, Росреестр может отказать в государственной регистрации права собственности нового покупателя на такую квартиру.
- При обнаружении неузаконенной перепланировки или переустройства владельца недвижимости ожидает несколько вариантов развития событий.
- Если узаконить изменения невозможно, собственник помещения обязан привести его в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
- Если этого не произойдет, то суд по иску органа, осуществляющего согласование, может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов.
- Судом может быть принято решение о сохранении помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если изменения не нарушают права и законные интересы граждан, не создают угрозу жизни и здоровью.
- Как рассматривалось выше, узаконить самовольные изменения в квартире возможно. Для этого следует: • получить технический паспорт помещения в БТИ; • нанести проведенные изменения красным цветом; • получить заключение от проектной организации, утверждающее, что внесенные изменения не нарушают права и интересы граждан, не нарушают целостность конструкции здания;
- • предоставить комплект документов в МФЦ или онлайн на портале госуслуг.
Самый простой способ законно провести перепланировку квартиры — обратиться в специализированную компанию.
Такие организации имеют практический опыт проведения перепланировок и переустройств, владеют информацией о возможности проведения тех или иных изменений, знакомы со всеми нюансами этапов согласования в компетентных органах (Роспотребнадзоре, СЭС, архитектурно-планировочном управлении и пожарном надзоре).
Перед заказом проекта следует проверить, что выбранная компания является членом саморегулируемой организации (СРО) и имеет допуск СРО — документ, подтверждающий право компании на ведение строительной деятельности на законных основаниях.
- Если владелец жилья решит сделать перепланировку или переустройство самостоятельно, ему потребуется пройти все процедуры согласования самому.
- Вот основные шаги:
- Изучить список разрешенных и неразрешенных изменений в жилом помещении.
- Составить проект перепланировки или переустройства.
- Собрать документацию для согласования изменений.
- Требуются следующие документы: • заявление установленного образца; • документ, удостоверяющий личность; • правоустанавливающие документы на помещение (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН); • технический паспорт (документ можно запросить в БТИ);
- • письменное согласие всех собственников помещения на предстоящие изменения.
Возможно расширение перечня документов по запросу согласующего органа. Перечень документов также может различаться в разных регионах Российской Федерации.
Подать документы на согласование изменений в МФЦ
Предоставляются оригиналы документов или их копии, заверенные нотариально. Возможна также подача заявления онлайн на портале госуслуг. В этом случае прикрепляются скан-копии документов.
Срок рассмотрения заявления составляет до 45 дней. Отказ в согласовании изменений можно обжаловать в суде в течение 3 месяцев со дня уведомления об отказе.
В случае одобрения изменений можно приступать к их проведению.
Не стоит затягивать с работами, так как срок действия разрешения — 1 год. За этот период нужно успеть провести ремонтные работы и подать заявление на оформление акта об их завершении. Продлить действие разрешение можно единожды не более, чем на 6 месяцев.
- После окончания всех ремонтных или строительных работ необходимо обратиться в орган, осуществляющий согласование, для оформления акта приемочной комиссии о завершении переустройства или перепланировки.
- Последним шагом узаконивания перепланировки или переустройства является направление акта приемочной комиссии органом, осуществляющим согласование, в Росреестр.
- Росреестр в течение 15 рабочих дней с даты получения акта приемочной комиссии вносит в ЕГРН уточненные сведения об объекте недвижимости.
Этапы согласования и проведения перепланировки занимают большое количество времени, однако не стоит ими пренебрегать. Это позволит избежать административной ответственности (штрафов), приведения квартиры в изначальный вид и других нежелательных последствий.
Перепланировка и переустройство
Внимание! Прием физических лиц по вопросам переустройств и перепланировок квартир осуществляется исключительно по предварительной записи.
В рамках данного направления сотрудники ГБУ МосгорБТИ проведут обследование помещения, изготовят необходимую проектную документацию (проект перепланировки/переустройства и (или) Техническое заключение), а также сформируют пакет документов для получения согласований со всеми необходимыми инстанциями.
Согласование переустройства и перепланировки помещений в многоквартирных домах в городе Москве осуществляется Мосжилинспекцией исключительно в электронной форме через Портал mos.ru.
В связи с этим Отдел проектирования ГБУ МосгорБТИ предоставляет соответствующую проектную документацию на бумажных и электронных носителях.
Электронная версия проектной документации предоставляется в формате pdf и подписывается электронной цифровой подписью.
Перечень документов, необходимых для оказания услуги:
Для физических лиц:
- заявление (заполняется при оформлении заказа);
- документ, удостоверяющий личность;
- при необходимости: документы, подтверждающие право действовать от имени другого лица;
- правоподтверждающие документы;
Для юридических лиц:
- гарантийное письмо;
- документ, удостоверяющий личность;
- документ, подтверждающий право действовать от имени юридического лица;
- документ, подтверждающий право заявителя на объект;
- учредительные документы.
Цены на услуги (работы) по изготовлению проектов и технических заключений
Проекты перепланировок и переустройств | ||
Изготовление проекта переустройства и/или перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме: | Площадью до 50 м² | 21 000 ₽ |
Свыше 50 м² | 21 000 ₽ + 300 ₽ за каждый последующий м² | |
Изготовление проекта переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме: | Площадью до 100 м² | 25 000 ₽ |
Свыше 100 м² | 25 000 ₽ + 138 ₽ за каждый последующий м² | |
Изготовление проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в нежилом здании / нежилого здания: | Площадью до 100 м² | 25 000 ₽ |
Свыше 100 м² | 25 000 ₽ + 138 ₽ за каждый последующий м² | |
Cвыше 1 000 м² | Расчет производится по сборнику 4.1 «Объекты капитального строительства. МРР-4.1-16» | |
Технические заключения | ||
Изготовление технического заключения о допустимости и безопасности выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения в многоквартирном доме: | Площадью до 50 м² | 42 000 ₽ |
Свыше 50 м² | 42 000 ₽ + 600 ₽ за каждый последующий м² | |
Изготовление заключения о техническом состоянии несущих конструкций здания и о возможности производства планируемых работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения в многоквартирном доме: | Площадью до 50 м² | 21 000 ₽ |
Свыше 50 м² | 21 000 ₽ + 300 ₽ за каждый последующий м² | |
Изготовление технического заключения о допустимости и безопасности выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке нежилых помещений в многоквартирном доме: | Площадью до 100 м² | 50 000 ₽ |
Свыше 100 м² | 50 000 ₽ + 276 ₽ за каждый последующий м² | |
Изготовление заключения о техническом состоянии несущих конструкций здания и о возможности производства планируемых работ по переустройству и (или) перепланировке нежилых помещений в многоквартирном доме | Площадью до 100 м² | 25 000 ₽ |
Свыше 100 м² | 25 000 ₽ + 138 ₽ за каждый последующий м² | |
Изготовление технического заключения о допустимости и безопасности выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке помещений в нежилом здании / нежилого здания: | Площадью до 100 м² | 25 000 ₽ |
Свыше 100 м² | 25 000 ₽ + 138 ₽ за каждый последующий м² | |
Свыше 1000 м² | Расчет производится по Сборнику 3.6 «Обследование и мониторинг технического состояния строительных конструкций и инженерного оборудования зданий и сооружений. МРР-3.6.02-19», утвержденному приказом Москомэкспертизы от 26.09.2019 № МКЭ-ОД/19-59 | |
Изготовление заключения о техническом состоянии несущих конструкций здания и о возможности производства планируемых работ по переустройству и (или) перепланировке помещений в нежилом здании / нежилого здания: | Площадью до 100 м² | 25 000 ₽ |
Свыше 100 м² | 25 000 ₽ + 138 ₽ за каждый последующий м² | |
Свыше 1000 м² | Расчет производится по Сборнику 3.6 «Обследование и мониторинг технического состояния строительных конструкций и инженерного оборудования зданий и сооружений. МРР-3.6.02-19», утвержденному приказом Москомэкспертизы от 26.09.2019 № МКЭ-ОД/19-59 | |
Изготовление технического заключения о допустимости и безопасности по изменению внешнего архитектурного решения нежилого объекта (проведенные работы) | Устройство (переустройство) входной группы, спуска в подвал | 60 000 ₽ |
Устройство (переустройство) оконного проема, дверного проема витрины | 18 000 ₽ | |
Устройство (переустройство) козырька | 18 000 ₽ | |
Изготовление технического заключения о допустимости и безопасности по изменению внешнего архитектурного решения нежилого объекта (планируемые работы): | Площадью до 100 м² | 25 000 ₽ |
Свыше 100 м² | 25 000 ₽ + 138 ₽ за каждый последующий м² | |
Дополнительные услуги | ||
Изготовление заключения о возможности согласования переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений | Площадью до 100 м² | 9 600 ₽ |
Свыше 100 м² | 18 000 ₽ | |
Изготовление эскиза переустройства и (или) перепланировки | Площадью до 100 м² | 8 400 ₽ |
Свыше 100 м² | 14 400 ₽ | |
Авторский надзор при производстве работ по переустройству и (или) перепланировке | Площадью до 100 м² | 18 000 ₽ |
Свыше 100 м² | 30 000 ₽ | |
Представление интересов заказчика в Мосжилинспекции | В рамках согласования перепланировок и переустройств | 10 000 ₽ |
В рамках выполнения данных работ ГБУ МосгорБТИ производится обследование помещения и изготовление проектной документации:
Дополнительные услуги:
Прием физических лиц по вопросам переустройств и перепланировок квартир осуществляется исключительно по предварительной записи.
Расчет стоимости услуг (работ) производится на основании Приказа ГБУ МосгорБТИ от 29.09.2022 № 360/22 «Об утверждении перечня и размера платы за услуги (работы), относящиеся к основным видам деятельности ГБУ МосгорБТИ и оказываемые сверх установленного государственного задания, для физических и юридических лиц».
Срок выполнения работ определяется договором и зависит от площади объекта и сложности выполняемых работ.
Вы также можете заказать наши услуги с помощью Портала госуслуг или в офисах МФЦ Москвы
Наш телефон: +7 (495) 629-02-80