Какое жилье считается ветхим и аварийным при каком проценте износа дом признается аварийным

Главная » Купля-продажа квартиры » Какое жилье считается ветхим и аварийным

3 361 просмотров

Программа расселения аварийного жилья предполагает тот факт, что сначала такое жилье должно быть признано аварийным. Самостоятельно провести оценку состояния дома практически невозможно, для этого нанимают специалистов.

Даже межведомственная комиссия, которая и принимает окончательное решение о судьбе дома, не проверяет строение самостоятельно, а ориентируется на отчет экспертов. Однако не всегда жильцы согласны с принятым решением. Можно ли как-то уточнить реальный текущий статус дома, как понять, является ли жилье ветхим или аварийным – читайте в этой статье.

Чем ветхое жилье отличается от аварийного?

Самое основное и главное отличие ветхого жилья в том, что такого понятия в законодательстве до сих пор нет.

В конце прошлого, 2018 года, Минстрой предложил точнее определить, что является ветхим, а что аварийным, однако в законодательство данные поправки на момент написания этой статьи еще не попали.

Более того, до сих пор нет даже проектного (не принятого) варианта определений, по крайней мере, в свободном доступе.

Для жильцов же важно то, что ветхое жилье (то, которое не новое, но еще и не аварийное), не подлежит расселению. Таким образом, можно даже не пытаться доказывать, что дом на самом деле ветхий. А вот доказать, что дом является аварийным – вполне возможно.

Жилье, признанное аварийным, расселению подлежит. Также собственники такой недвижимости могут рассчитывать на компенсацию вместо расселения. А в ближайшем будущем, как предполагается, появятся и другие, дополнительные механизмы, в рамках которых у владельцев аварийного жилья появится еще больше вариантов и возможностей помимо уже перечисленных выше.

Пример: Предположительно, собственники смогут выбирать застройщика, который будет сносить старый дом и строить на его месте новый с последующим выделением всем предыдущим владельцам бесплатных квартир. Также, возможно, дадут право приобретать более подходящее жилье на вторичном рынке. Часть суммы будет компенсироваться за счет государства.

Критерии, по которым дом может считаться аварийным, в свободном доступе отсутствуют. Потому, можно ориентироваться только на базовые параметры, указанные в некоторых сторонних документах и в ПП РФ №577:

Повреждение основных элементов строения, способные привести к обрушению дома в ближайшем будущем.

Пример: Большие трещины или отваливающиеся куски стен дома. В целом, любые серьезные повреждения, ремонт которых нецелесообразен или невозможен.

Нет электричества и/или других коммуникаций (вода, газ, канализация и так далее) на протяжении длительного периода при отсутствии возможности подключить все необходимое в более или менее приемлемый срок. Обычно, предполагается отсутствие таких коммуникаций в течение 30 дней.
Проблемы с вентиляцией. Если они не работает или работает неправильно, то дом может быть признан аварийным при условии, что три попытки исправить ситуацию ничего не дали.
Слишком высокая влажность. Если в доме невозможно находится из-за того, что стены покрыты плесенью и/или грибков, причем сами владельцы жилья в этом не виноваты, то такой дом также будет признан аварийным.
Повышенная концентрация вредных веществ. Важно, что это должно касаться именно данного дома, а не всего региона в целом.
Дом получил повреждения в результате аварии (природной или техногенной).
Дома находится в месте, где появилась высокая вероятность оползня, землетрясения и так далее.

В целом, любые проблемы со строением, которые потенциально, в ближайшем будущем, могут нанести вред жизни или угрожать здоровью жильцов дома и которые невозможно или нецелесообразно решать посредством реконструкции, ремонта или другими способами, могут привести к тому, что дом признают аварийным.

Кроме перечисленного, нужно учитывать, что в каждом регионе есть своя специфика, также способная повлиять на решение администрации.

Например, в горной местности проблемой станут оползни и землетрясения, а на побережье – затопления.

Благодаря тому, что сейчас программу расселения активно дорабатывают так, чтобы дать регионам больше полномочий, условия, правила и критерии могут изменяться или дополняться.

Процент износа дома для признания его аварийным

Аварийный дом имеет процент износа на уровне 65-70% и выше. Определяется этот процент при помощи специального калькулятора, и далеко не всегда он отражает реальное положение вещей.

Исходя из формул, износ может быть и на уровне 80%, однако фактически строение будет относится к ветхим, а не аварийным. Например, потому, что за домом хорошо ухаживали и регулярно подновляли.

В то же время, строение с 50% износа может разваливаться буквально на глазах.

Таким образом, критерий износа не является определяющим, хотя определенное значение он тоже имеет. Обычно данный параметр используют совместно с другими показателями, дополняя их.

Статус аварийного дома позволяет жильцам рассчитывать на компенсацию или переселение. Это не особо выгодно администрации, так как требует дополнительных затрат. В результате администрация будет всеми силами оттягивать факт признания дома аварийным.

В ответ на это жильцы могут самостоятельно нанять специалистов и провести независимую экспертизу. Если ее результат будет серьезно отличаться от того, о чем говорит администрация, нужно немедленно обращаться в суд. Как доказывает практика, значительная часть таких дел завершается в пользу истцов.

Большая часть всех действий по признанию жилья аварийным должна совершаться местной администрацией. Однако именно это и вызывает большинство проблем, так как практически невозможно что-то определить заранее и четко понимать, что именно и когда конкретно будет делаться. В этом могут помочь только опытные юристы. На бесплатной консультации они расскажут о том, что и как нужно делать. Также, эти специалисты будут регулярно консультировать клиента и могут представлять его интересы в суде.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
напишите вопрос в форме ниже;
позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Признавайте МКД аварийным и расселяйте жильцов по новым правилам

В 2020 году действуют новые правила признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Также изменился порядок расселения из аварийного жилья. Законодатель:

— сформулировал основание, по которому МКД признают аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
— дополнил правила работы с документами, которые орган МСУ получает и оформляет после оценки и обследования дома;
— предусмотрел новые механизмы расселения из аварийного жилья;
— определил, по каким аварийным домам решение о сносе или реконструкции принимает орган МСУ;
— установил новый порядок расчета суммы возмещения за изымаемое помещение.

Документ: Новые правила признания дома аварийным — в постановлении Правительства от 29.11.2019 № 1535. Оно внесло изменения в положение, утвержденное постановлением Правительства от 28.01.2006 № 47 (далее — Положение № 47)

Стало понятно, на каком основании признавать МКД аварийными

По новым правилам МКД признают аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, если его несущие строительные конструкции либо весь дом в целом находятся в аварийном техническом состоянии.

Есть два признака аварийного технического состояния строительных конструкций.

1. Повреждения и деформации, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения многоквартирного дома.

2. Крены, которые могут вызвать потерю домом устойчивости.

Оба признака указаны в новой редакции пункта 34 Положения № 47.

Комиссии и органу МСУ установили сроки по работе с документами

Законодатель установил более конкретные правила работы комиссии по оценке и обследованию МКД. Именно она решает, есть ли основания признать дом аварийным и подлежащим сносу либо реконструкции. Свои выводы комиссия излагает в заключении. Его оформляют на бланке из приложения № 1 к Положению № 47.

Образец 1— в конце статьи.

Комиссия направляет два экземпляра заключения в орган МСУ. По новым правилам она должна сделать это в течение трех дней после того, как оформила заключение. В старой редакции Положения № 47 срок указан не был.

Образец 2 — в конце статьи.

После того как орган МСУ получил заключение комиссии, он должен принять решение по дому. Отразите его в муниципальном акте (см. образец 2).

Если вы признали МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, направьте решение вместе с заключением комиссии заявителю и в орган муниципального жилищного контроля по местонахождению дома. Срок — пять дней со дня, когда вы приняли решение.

Не обязательно высылать бумажные документы. Можно отправить их в электронном виде через интернет, в том числе через единый или региональный портал государственных и муниципальных услуг.

Органы МСУ теперь принимают решения не только по муниципальным домам

У органов МСУ теперь есть полномочие признавать непригодными для проживания жилые помещения не только муниципального, но и частного жилищного фонда.

Такое же правило установлено для МКД: признание дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции — это почти всегда полномочие органа МСУ. Исключение — МКД, все жилые помещения в которых находятся в собственности РФ или региона.

Раньше эти полномочия органа местной власти распространялись только на жилые помещения и многоквартирные дома, которые относятся к муниципальному жилищному фонду.

Появились новые механизмы расселения из аварийных домов

Документ: Федеральный закон от 27.12.2019 № 473-ФЗ внес изменения в Жилищный кодекс и Федеральный закон от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»

Если МКД признали аварийным, все жилые помещения в нем становятся непригодными для проживания (п. 4 ст. 15 ЖК). Жильцов нужно расселить. Закон № 473-ФЗ сохранил все существующие механизмы расселения из аварийного жилья и ввел новые.

Региональные власти могут вводить для собственников квартир в аварийных МКД дополнительные меры поддержки по обеспечению жильем. Например, регион может предоставить таким гражданам субсидии, чтобы возместить часть затрат на покупку нового жилья.

Те, кто владеет квартирой в аварийном доме и решил купить новую в кредит, могут рассчитывать на компенсацию по ипотечным займам.

При этом для субсидирования льготной ипотеки и создания маневренного жилого фонда можно будет использовать средства федерального бюджета.

Новые меры поддержки будут доступны не всем жильцам домов, признанных в установленном законодательством порядке аварийными.

На дату признания МКД аварийным у собственника не должно быть в собственности других жилых помещений, пригодных для постоянного проживания.

Регион не окажет поддержку и тем, кто снимает другое жилое помещение по договору аренды или занимает его на условиях социального найма.

Придется больше платить за изымаемые для муниципальных нужд жилые помещения

На заметку: Соблюдайте новое правило и в случаях, когда изымаете жилье в связи с изъятием земельного участка, на котором расположен дом

Когда местные власти расселяют аварийный дом, они изымают жилье для муниципальных нужд. При этом собственникам жилых помещений нужно выплатить возмещение.

Включайте в эту сумму рыночную стоимость не только помещения и общего имущества в МКД, но и земельного участка, на котором расположен дом. Это требование указано в новой редакции части 7 статьи 32 ЖК.

Увеличение размера возмещения — это дополнительная мера поддержки граждан, которых переселяют из аварийного жилищного фонда.

Закрепили право жильцов аварийных домов на временное жилье из маневренного фонда

Если оставаться в аварийном доме опасно, его жильцы вправе получить временное жилье из маневренного фонда муниципального или регионального уровня. Эта гарантия раньше не распространялась на жителей домов, признанных аварийными. Теперь в подобной ситуации орган МСУ должен выделить временное жилье по первому требованию гражданина.

Предоставляйте временное жилье из маневренного фонда на срок не более двух лет. За это время вы должны выплатить гражданину компенсацию для покупки новой квартиры или предоставить ему новое жилье.

Определили условия финансовой поддержки переселения из аварийных домов

На решение проблемы аварийного жилья теперь можно тратить субсидии из бюджетов всех уровней.

Закон разрешает выделять их:
— жильцам аварийных домов — на покупку нового жилья;
— компаниям, которые реализуют проекты по развитию застроенных территорий или комплексному развитию территорий;
— гражданам, которые вправе получить возмещение за изымаемое помещение.

В первую очередь предусмотрено предоставление субсидий девелоперам, которые заключили с органами МСУ договоры о комплексном развитии застроенных территорий.

Субсидия компенсирует расходы на выполнение обязательств по созданию и передаче в муниципальную собственность жилых помещений для граждан, переселяемых из аварийных домов. Такая субсидия не должна превышать 25 процентов нормативной стоимости переселения. Ее рассчитывают исходя из общей площади жилых помещений, из которых переселили людей, и нормативной стоимости квадратного метра.

Средства на расселение из аварийного жилья будет предоставлять и Фонд содействия реформированию ЖКХ. Если регион хочет получить финансовую поддержку фонда, он не должен предоставлять или использовать земельные участки, на которых располагались МКД аварийного жилищного фонда.

Исключение — случаи, когда участок предоставляют под определенные объекты: например, коммунального и социального обслуживания, здравоохранения, образования.

Земельные участки, которые освобождаются от аварийных домов за счет средств федерального бюджета, можно использовать только под строительство социальных объектов или для создания общественных пространств.

Полученные из фонда средства регион распределяет между муниципальными образованиями, на территории которых есть аварийные дома.

Об объеме долевого финансирования переселения из аварийного жилья из средств местного бюджета муниципалитеты, как обычно, могут узнать из программы своего региона.

Но раньше этот объем устанавливали на весь период действия программы. Теперь — лишь на текущий и два последующих года.

Эксперт рассказала, как узнать степень износа дома

Российская ГазетаРоссийская Газета

Можно заказать оценку износа в компаниях, предлагающих услуги по оценке и экспертизе недвижимости. С помощью специального оборудования будет проверено состояние несущих конструкций здания (фундаментов, стен, колонн, перекрытий и т. д.), инженерных коммуникаций, а также отделки, обшивки и облицовки. Бывают случаи, когда продавцы недвижимости перед тем, как выставить недвижимость на продажу, проводят мелкие поверхностные отделочные работы, чтобы скрыть значительные повреждения стен, пола или потолка. Распознать такую маскировку смогут только профессионалы, поэтому лучше полагаться на их опыт в оценке.

Наконец, попытаться узнать об износе дома можно в ГИС ЖКХ. Зайдя на сайт dom.gosuslugi.ru, найдите свой дом и посмотрите сведения о нем. Информация имеется, к сожалению, не по всем домам, но база постепенно пополняется.

Физический износ дома — это утрата первоначальных качеств здания из-за воздействия человека и внешней среды. Под этим подразумевается утрата прочности, устойчивости и надежности конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования, соответственно, и уменьшение стоимости квартир в этом доме.

По так называемой укрупненной шкале оценки состояние дома считается хорошим при степени износа от 0% до 20%, при этом повреждений и деформаций нет. Износ от 21% до 40% подразумевает, что конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации и состояние дома удовлетворительное, но требуется капремонт.

При неудовлетворительном состоянии (степень износа от 41% до 60%) эксплуатация возможна уже только после значительного капитального ремонта. Дома со степенью износа от 60% до 100% относятся к категориям ветхого и негодного для эксплуатации жилья.

Здание с износом 80% — это здание в аварийном состоянии, которое требует полной замены конструктивных элементов и инженерных коммуникаций. Приобретать квартиру для проживания в таком доме, конечно, не стоит, отмечает Левенкова. Но возможен вариант покупки с расчетом на скорое расселение.

Так, программа реновации в Москве прописана на десятки лет вперед, все дома внесены в перечень. Изучив эту информацию, можно предположить сроки сноса здания. В 2022 году сведения о том, что дом получил статус «аварийного», будут указывать в выписке из ЕГРН, которую выдает Росреестр.

При осмотре дома и квартиры стоит сначала узнать год постройки задания и дату проведения последнего капитального ремонта. Особенно внимательно нужно отнестись к домам старше 50 лет.

«Немолодые» здания можно проверить на наличие трещин в несущих элементах, нет ли следов плесени, гнили, коррозий, деформаций, исследовать инженерные системы, трубы, проводку, распределительные щиты. Большое значение имеет состояние фасада.

Плохой отвод дождевой воды, протечки, а также щели, искривления углов могут свидетельствовать об аварийности здания.

Прокурор разъясняет — Прокуратура Свердловской области

Полномочия органов местного самоуправления в части признания многоквартирных домов аварийными и жилых помещений непригодными для проживания. Прокуратура Каменского района

Разъясняет старший помощник прокурора Каменского района Ершова И.П.

В силу статьи 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно его лишен.

На территории Свердловской области расположено достаточное количество аварийных многоквартирных домов, жителям которых действующим законодательством гарантировано право на переселение путем выплаты денежных средств или предоставления другого жилья после изъятия непригодного для проживания жилого помещения.

Следует помнить, что аварийным является многоквартирный дом, техническое состояние несущих строительных конструкций которого является аварийным, характеризующееся их разрушением либо повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения здания или кренами, которые могут вызвать потерю устойчивости дома. Такие дома, как правило, имеют процент износа свыше 60 %.

В целях признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции собственники расположенных в нем жилых помещений вправе обратиться в межведомственную комиссию органа местного самоуправления с соответствующим заявлением и с приложением копий правоустанавливающих документов на жилое помещение, заключения специализированной (экспертной) организации по результатам обследования технического состояния дома. В том случае, если в многоквартирном доме имеются жилые помещения муниципального жилищного фонда, орган местного самоуправления должен самостоятельно инициировать проведение оценки технического состояния дома в целях его признания аварийным с привлечением специализированной организации.

Обращения граждан рассматриваются межведомственной комиссией в течение 30 календарных дней с вынесением решения комиссии о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или об отсутствии таковых.

Решение межведомственной комиссии о наличии оснований для признания дома аварийным в 3-х дневный срок направляется в орган местного самоуправления, который в течение 30 дней принимает решение о признании дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Одновременно орган местного самоуправления издает распоряжение, содержащее сведения о сроках отселения граждан.

Если установленный органом местного самоуправления срок расселения дома является неразумным при наличии угрозы его внезапного обрушения, создающей реальную опасность причинения вреда жизни или здоровью граждан, то такой срок подлежит сокращению, в том числе в судебном порядке на основании исков заинтересованных лиц.

После признания дома аварийным в силу положений ст.

95 Жилищного кодекса РФ гражданам по их заявлениям могут быть предоставлены жилые помещения маневренного фонда для временного проживания, а лица, занимающие жилые помещения на условиях договора социального найма и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, вправе получить другое пригодное для проживания жилое помещение по договору социального найма во внеочередном порядке.

После расселения всех жителей дома, признанного аварийным, органы местного самоуправления обязаны обеспечить прекращение доступа в здание иных лиц, его фактический снос в разумные сроки.

Основания для признания жилого помещения непригодным для проживания установлены в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.

К таковым относится наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие: ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации либо в результате чрезвычайной ситуации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований; изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.
Вместе с тем, не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания:
— отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно- и двухэтажном жилом доме;
— отсутствие в жилом доме свыше 5 этажей лифта и мусоропровода, если этот жилой дом вследствие физического износа находится в ограниченно работоспособном состоянии и не подлежит капитальному ремонту и реконструкции;
— несоответствие объемно-планировочного решения жилых помещений и их расположения минимальной площади комнат и вспомогательных помещений квартиры в эксплуатируемом жилом доме, спроектированном и построенном по ранее действующей нормативной документации, принятым в настоящее время объемно-планировочным решениям, если это решение удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования.

Прямая ссылка на материал
Поделиться

Разъясняет старший помощник прокурора Каменского района Ершова И.П.

В силу статьи 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно его лишен.

В целях признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции собственники расположенных в нем жилых помещений вправе обратиться в межведомственную комиссию органа местного самоуправления с соответствующим заявлением и с приложением копий правоустанавливающих документов на жилое помещение, заключения специализированной (экспертной) организации по результатам обследования технического состояния дома. В том случае, если в многоквартирном доме имеются жилые помещения муниципального жилищного фонда, орган местного самоуправления должен самостоятельно инициировать проведение оценки технического состояния дома в целях его признания аварийным с привлечением специализированной организации.

Если установленный органом местного самоуправления срок расселения дома является неразумным при наличии угрозы его внезапного обрушения, создающей реальную опасность причинения вреда жизни или здоровью граждан, то такой срок подлежит сокращению, в том числе в судебном порядке на основании исков заинтересованных лиц.

После признания дома аварийным в силу положений ст.

К таковым относится наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие: ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации либо в результате чрезвычайной ситуации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований; изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.
Вместе с тем, не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания:
— отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно- и двухэтажном жилом доме;
— отсутствие в жилом доме свыше 5 этажей лифта и мусоропровода, если этот жилой дом вследствие физического износа находится в ограниченно работоспособном состоянии и не подлежит капитальному ремонту и реконструкции;
— несоответствие объемно-планировочного решения жилых помещений и их расположения минимальной площади комнат и вспомогательных помещений квартиры в эксплуатируемом жилом доме, спроектированном и построенном по ранее действующей нормативной документации, принятым в настоящее время объемно-планировочным решениям, если это решение удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования.

Как доказать, что жилье аварийное, и переехать в новый дом

Yuriy Vahlenko/Fotolia

Пять лет назад была запущена федеральная программа по расселению аварийного жилья. Значительная часть домов в России построена в начале или середине прошлого века, их износ достигает 65–70%, то есть они непригодны и небезопасны для проживания. Но страна огромна, объектов много, и пока расселяют одних, на очередь встают другие.

Квартиры-студии в старом фонде: главные риски

Дворцовые интерьеры в коммуналках Петербурга

В ноябре 2017 года, по данным Минстроя, в России было более 11 млн кв. метров аварийного жилья. Фактически за последние пять лет цифры не изменились: именно в 2012 году началась масштабная федеральная программа по реформированию жилищного фонда. Не стоит думать, что за это время ничего не происходило — была расселена огромная очередь, но ей взамен выстроилась новая.

Такой вот замкнутый круг. Очевидно, что программа работает не так хорошо и эффективно, как надеялись чиновники. Данные Минстроя о количестве аварийного жилья подтверждают в Фонде содействия реформированию ЖКХ. С 2012 по 2017 год в список на расселение в связи с непригодными условиями жизни попали дома общей площадью 10,91 млн кв. метров.

Лишь за 2017 года фонд пополнился более чем на 1 млн кв. метров, но самыми критичными стали 2014-2015 годы, когда аварийными признали дома в целом более чем 5 млн кв. метров. Сейчас по крайней мере 11 регионов отстают от плана по темпам расселения аварийного жилья.

Среди них Тува, Забайкальский, Пермский, Приморский края, Амурская, Иркутская, Ивановская, Тверская, Саратовская, Сахалинская области, а также Еврейская автономная область.

Очевидно, что чиновники не заинтересованы в том, чтобы признавать непригодными для жизни все новые и новые объектов, так как это увеличит разрыв между плановыми и фактическими показателями. Что же делать людям, которые живут в аварийных домах?

Аварийное или ветхое?

Для начала давайте разберемся с терминологией. Очень часто говорят об аварийном и ветхом жилье, и многие считают, что это одно и то же. Но ошибаются.

Когда речь идет о ветхом здании, то подразумевается определенная степень износа дома (более 70% — повод говорить об обветшании). При этом основные несущие конструкции сохранны, и нет угрозы для жизни людей, проживающих в здании. Другими словами, нет опасности, что дом рухнет.

Принципиальное отличие аварийного жилья от ветхого – потенциальная угроза, которая исходит от такого здания. Проживание в доме признается опасным, поскольку несущие конструкции деформированы или сильно повреждены, и он может обрушиться в любой момент.

Aleksei Lazukov/Fotolia
Итак, если здание перестает отвечать заданным эксплуатационным требованиям и признается ветхим, то это еще не достаточное основание для того, чтобы признать его аварийным, то есть непригодным для проживания.
Еще один интересный момент: термин «ветхое» не зафиксирован в Жилищном кодексе РФ, однако часто фигурирует и в адресных региональных программах, и в судебных исках.
Как купить квартиру в доме под снос?
Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Какие документы нужно собрать

Претендовать на переселение в новую квартиру или дом вы сможете, если добьетесь, чтобы текущее место жительства признали аварийным. Для этого нужно обратиться либо за экспертизой в органы жилищного надзора, либо напрямую в муниципальную межведомственную комиссию. Второй вариант лучше, так как органы жилищного надзора после экспертизы все равно отправят вас в муниципальные структуры.

Понадобится собрать пакет документов, включая заключение экспертной комиссии, и подать в МФЦ или в муниципалитет.

Список документов может варьироваться от региона к региону, но обычно выглядит примерно так:

паспорт заявителя и копии паспортов всех постоянно зарегистрированных по данному адресу жильцов;
заявление с просьбой признать квартиру непригодной для проживания;
документы, подтверждающие право владения жильем;
экспертное заключение о признании дома аварийным;
дополнительно можно предоставить коллективные обращения жильцов с просьбой о расселении, заключение управляющей компании с описанием проблем с ЖКХ и так далее.

Заявление рассматривают 30 дней и после проверки всех данных выносят решение: пригодно помещение для проживания или подлежит сносу как аварийное строение. Бывают и промежуточные варианты, например комиссия может рекомендовать провести капитальный ремонт или реконструкцию здания.

Henry Czauderna/Fotolia

Разница между социальным жильем и собственностью

Суровая действительность такова, что, даже если ваш дом признали непригодным для проживания, то это, к сожалению, не означает, что вы переедете в другую квартиру через день или даже через месяц. Формально люди, живущие в аварийных домах, получают приоритетное право на расселение. Но «квартир не хватает, и образуются очереди даже из внеочередников.

Придется неоднократно напоминать о себе, обивая пороги государственных структур, и чем настойчивее вы будете, тем больше шансов на скорейшее завершение процесса.
Как лучше распорядиться ¼ долей квартиры в ветхом доме?
Что такое социальное жилье и для кого оно?
Есть два варианта развития ситуации, и они зависят от того, на каких правах вы владеете жильем.

Первый сценарий таков. Вы проживаете в муниципальной квартире. Дом, в котором вы живете, признан непригодным для проживания.

После ожидания вы наконец заключаете новый договор социального найма и переезжаете.

В данном сценарии наниматель гарантированно получает одну жилплощадь взамен другой, причем новая квартира должна быть благоустроенной и по площади не менее той, где вы и ваша семья жили раньше.

Второй сценарий связан с недвижимостью, которая находится в собственности, и тут все сложнее.

Если переселение из ветхого здания происходит по стандартной схеме, а не по адресной программе, то вам будет положена не жилплощадь, а денежная компенсация.

Размер выкупной цены — это предмет споров между собственником и государством.

Компенсацию рассчитывает государство, учитывая рыночную цену жилого помещения, упущенную выгоду, компенсацию за несделанный капитальный ремонт, компенсацию убытков, причиненных собственнику в связи с изъятием у него недвижимости.

Разумеется, самую существенную долю компенсации составит рыночная стоимость жилья, и она будет крайне мала (квартиры в аварийном доме, как вы понимаете, стоят мало, компенсация часто не позволяет купить аналогичную квартиру в этом же районе, а часто – вообще в городе или ближайшем пригороде).

Противостоять оценщикам из муниципалитетов можно, и не стоит бояться обращений в суд, ведь в конечном счете вы боретесь за адекватные условия для жизни. Проконсультируйтесь с юристами относительно вашего случая, и оцените шансы на положительное решение.

Если вы отстоите свои права в судебном порядке, то все затраты по делу возьмет на себя проигравшая сторона.

Не пропустите:
Могу ли я подать в суд на город по результатам переселения?
Полученная по переселению квартира – совместное имущество?
Каков налог при продаже квартиры, полученной после сноса?
К чему готовиться, если дом рядом с вашим собираются сносить?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Переселение душ. Что такое аварийное и ветхое жилье и как переселяют собственников

Ипотека

/ 21 декабря 2021 09:30

Многие люди проживают в старом жилом фонде и надеются на то, что их скоро расселят. Однако далеко не всегда ветхость квартиры влечет переезд. Разбор нюансов по квартирам, опасным для нормальной жизни, – в нашей статье.

Если квартира представляет опасность для жизни и здоровья – срочно инициируйте признание ее непригодной для жизни

Большинство людей стремится улучшить свои жилищные условия. Кто-то увеличивает жилплощадь, переезжая из однокомнатной квартиры в двухкомнатную, кто-то – оформляет ипотеку, чтобы сменить вторичку на комфортную новостройку. Однако для некоторых людей переезд является вопросом выживания, поскольку аварийное жилье представляет реальную угрозу жизни и здоровью человека.

Согласно данным сайта «Реформа ЖКХ», к концу 2021 году объем недвижимости, которая непригодна для проживания, в России вплотную приблизился к отметке в 25 млн квадратных метров. В таких квартирах проживает более миллиона россиян. Поэтому крайне важно понимать, по каким критериям определяется аварийность и кто может рассчитывать на расселение.

Какое жилье соответствует критериям программы переселения

Начиная с 2013 года в России действуют федеральные и региональные программы переселения из опасной для жизни недвижимости. Текущая программа рассчитана до 2025 года и реализуется в рамках федерального проекта, направленного на сокращение непригодного для проживания жилфонда. По ней планируют расселять более полумиллиона россиян.

Участвовать в текущем расселении могут граждане, чье жилье было признано аварийным в период до 1 января 2017 года. Те, у кого признано позже – продолжают оставаться в очереди на переселение.

Что такое аварийное жилье

Аварийное жилье – это недвижимость, угрожающая безопасности жизни и здоровья человека. Основания и порядок получения данного статуса определяются соответствующим актом правительства РФ. Среди них:

разрушение, повреждение или деформация строительных конструкций и оснований, при которых есть опасность обрушения дома;
крены, негативно влияющие на устойчивость дома;
изменение экологической ситуации, приведшее к вреду для человека, в том числе по уровню радиации, шуму, вибрации и другим факторам;
нарушение санитарно-эпидемиологических и прочих подобных нормативов;
селевые потоки, оползни, снежные лавины в месте, где размещен дом;
в результате ЧС дом не подлежит восстановлению;
расположение в месте, где возможны разрушения при авариях техногенного характера;
шум от магистрали, превышающий предельную норму;
промывочные и очистительные устройства мусоропроводов, размещенные над домом или смежно с ним;
территория дома опасно прилегает к линиям электропередачи на воздухе.

Вышеописанные критерии установлены как для многоквартирных домов, так и для отдельных помещений. Для многоквартирных жилых домов выявление одного из критериев является основанием для установления аварийности, после чего жителей будут расселять.

Важно учитывать, что если многоквартирный дом признан непригодным для проживания, то квартиры внутри него также признаются таковыми и расселяются.

Чтобы начать расселять недвижимость, необходимо наличие любых из неустранимых критериев, определенных соответствующим правительственным актом

Позитивный момент: для признания жилья опасным для жизни и здоровья человека достаточно наличия лишь одного из перечисленных критериев.

Но нужно помнить, что для некоторых критериев есть условие о неустранимости проблемы, то есть возникшую ситуацию нельзя исправить инженерными и проектными решениями.

Если жилое помещение можно отремонтировать, то его аварийным не признают и жильцов не расселят.

Многие проблемы выявляются с помощью специальных приборов. В то же время есть некоторые признаки, по которым неподготовленный человек может забить тревогу и инициировать признание дома опасным для жизни и здоровья людей:

повреждение или разрушение фундамента;
движение и сильное искривление стен;
трещины на стенах в подъезде дома;
просадка полов;
обрушение конструкций.

Что такое ветхое жилье

Законом не определено понятие «ветхого жилья», однако оно активно используется на практике. Такие дома, в отличие от аварийных, юридически не представляют угрозу безопасности граждан, а значит, их не будут расселять. Хотя фактически проживание в них сопровождается трудностями.

Правообладателям старых квартир не предоставляют никаких компенсаций, их не будут расселять в новые дома. Однако они сравнительно быстро могут перейти в число аварийных, что уже позволит рассчитывать на возмещение.

Что касается критериев ветхого состояния здания, то они были перечислены в утвержденном Госстроем России методическом пособии. Они определяются в зависимости от износа:

в отношении домов из камней износ должен превышать 70%;
в отношении домов из дерева – 65%;
дом перестает удовлетворять изначальным эксплуатационным требованиям. В то же время несущие конструкции обеспечивают устойчивость здания.

Заявление о закреплении статуса аварийности за недвижимостью.
Свидетельство о праве собственности или иной правоустанавливающий документ (выписка из ЕГРН, договор найма жилого помещения).
Проект конструкции нежилого помещения, если планируется его последующее признание жилым.
Экспертное заключение организации, которая обследовала недвижимость. Также отдельное заключение профильных организаций требуется для несущих конструкций.
Иные документы, указывающие на неустранимые недостатки помещения.

Уполномоченный орган признает аварийным дом в течение 30 дней с момента получения специального заключения межведомственной комиссии по дому. Последнее оформляется на основании представленных заявителем материалов: рассмотрение этих документов занимает 30 дней с момента их регистрации. Суммарный срок на всю процедуру может составить 2–3 месяца с момента подачи заявления.

Права собственников жилья, подлежащего сносу

Собственнику аварийной квартиры, которая подлежит сносу, законом предлагается два варианта возмещения:

компенсация за прежнюю недвижимость;
новая жилплощадь в том же городе.

Вопрос о выборе способа возмещения всегда индивидуален: оцените, что выгоднее вам – денежное возмещение или переселение в новую квартиру

При первом варианте собственнику выплачивается рыночная стоимость недвижимости, а если это квартира – еще и часть от рыночной стоимости общего имущества и земельного участка.

Также правообладателю квартиры возмещаются все убытки, связанные с вынужденным переездом до момента приобретения новой жилплощади. Однако здесь нужно учитывать, что рыночная стоимость таких квартир невысока.

Следовательно, компенсации может быть недостаточно для будущей покупки.

Во втором случае риском выступает наличие очереди для получения новой квартиры. Она может тянуться годами. Да и когда человека расселят в новый дом, он может разочароваться, ведь он не отличается высоким качеством строительства.

Если вам нужно взять кредит на развитие бизнеса, покупку квартиры, авто или просто на личные цели, то вы всегда найдете выгодное решение в Совкомбанке. Мы выдаем кредиты до 5 млн рублей на срок до 5 лет, а комфортный ежемесячный платеж вы можете рассчитать на нашем кредитном калькуляторе.

Владение и пользование жилплощадью возможно в соответствии с обязательственным договорам. Одна из их разновидностей – договоры социального найма жилого помещения, заключаемые на основании принятых властными структурами решений о предоставлении недвижимости, находящейся в собственности муниципалитета или государства, внаем.

Социальная квартира со временем также может стать аварийной. В этом случае граждан расселят в другие квартиры при соблюдении следующих условий:

благоустроенность;
равнозначность по площади;
соответствие санитарным и техническим нормативам;
расположение в пределах того же города или иного населенного пункта.

Важно помнить, что из социальных квартир не расселяют в более комфортные квартиры, а предоставляют идентичную прежней, но пригодную для проживания недвижимость