Частые вопросы

Изменение конфигурации квартиры что такое перепланировка лоджии и как ее узаконить

  • Увеличение жил площади квартиры за счет балкона или лоджии все больше набирает обороты поэтому нужно знать для каких видов работ необходимо получать разрешение и согласования, а для каких ненужно.
  • В данной статье разберем что является перепланировкой и как получить разрешение на перепланировку балкона или лоджии.
  • Изменение конфигурации квартиры что такое перепланировка лоджии и как ее узаконить

Виды работ требующие согласования

  • перенос или демонтаж стен;
  • изменение толщины стен;
  • изменение размеров и формы дверей и окон;
  • частичный или полный перенос инженерных коммуникаций.

Виды работ не требующие согласования

  • Смена напольных покрытий, если речь не идет о залитии цементной стяжки;
  • Передвижение газовой плиты, кухонной раковины в пределах кухни;
  • Изменение места нахождения электророзеток.
  • Перечисленные незначительные перепланирования не требуют согласования при условии, что они не меняют инженерных конструкций.

Является ли перепланировкой застекление балкона

Остекление балкона или лоджии зачастую считается довольно спорным вопросом. Остекление влечет за собой увеличение веса всей строительной конструкции, именно поэтому на него требуется разрешение.

При наличии запланированного остекления, при разработке проекта здания, собственнику квартиры не нужно будет брать разрешение. Если данный тип перепланировки не учитывался при строительстве, то без согласования строительных действий не обойтись.

В отдельных случаях остеклить лоджию не получится, а самовольно проведенные работы могут привести не только к административному наказанию, но и к демонтажу за свой счет. Произойдет это в случае самовольного остекления лоджий, которые расположены в домах, имеющих культурную и историческую ценность.

Утепление балкона — перепланировка или нет?

Утепление лоджии считается следующим логичным шагом после его остекления. Само по себе утепление не считается достаточным изменением и не дает особой нагрузки на конструкцию.

Однако утепление влечет за собой проведение теплых полов, укладку стяжки и плитки. Затем на балкон покупается мебель, переносятся цветы.

Все эти действия приводят к значительному увеличению давления на конструкцию.

Не каждое здание может себе позволить увеличить нагрузку на лоджии. Квартиры прежних времен не подразумевали, что лоджия может стать дополнительной жилой комнатой. В хрущевских постройках получить разрешение на утепление будет значительно сложнее.

Расширение балкона — переустройство или перепланировка?

Увеличение или уменьшение имеющейся площади квартиры считается переустройством. Желание увеличить лоджию при помощи проведения дополнительной пристройки, скорее всего, останется несбыточной мечтой.

Расширить площадь лоджии можно только одним законом методом – путем объединения остекленного балкона с жилой комнатой. Этот тип присоединения считается по закону перепланировкой.

Для того чтобы расширить остекленный балкон необходимо обязательная предварительная подача документов и получение должного разрешения на перепланировку квартиры.

Считается ли объединение балкона с комнатой перепланировкой по закону?

При объединении комнаты и лоджии следует знать, что считается основными запретами при перепланировке:

  • По закону считается неразрешенным вынос радиаторов из комнат или проведения от них дополнительных отводов;
  • Не разрешается производить утепление полов при помощи подключения системы к централизованному отоплению.

Утепление должно отвечать нормам пожароопасности. При объединении с комнатой считается допустимым прокладывать электрический подогрев полов.

Перед проведением переустройства главным требованием считается подготовка предварительных расчетов по теплотехническим свойствам квартиры после объединения.

Полный снос перегородок зачастую недопустим. В панельных домах можно произвести демонтаж остекленного оконного блока, а саму панель убирать нельзя.

При любом переустройстве должны быть поставлены двери, отделяющие две зоны друг от друга.

Убрать балконную дверь и окно — это перепланировка?

Некоторые владельцы квартир задаются вопросом — если объединить балкон с комнатой, убрав дверь и оконную раму, считается ли это перепланировкой? Следует еще раз обратиться к определению термина: перепланировка — это визуальное изменение помещения. Поэтому данная процедура попадает под рассматриваемое определение.

Следовательно, чтобы избежать проблем в дальнейшем, даже такое незначительное изменение лучше согласовать с БТИ.

Перепланировка балкона в комнату

Если же владелец квартиры хочет переделать балкон в полноценную (хоть и довольно специфическую) комнату, то это уж точно попадает под характеристику перепланировки и требует согласования с БТИ. Кроме того, вероятнее всего, потребуется сообщить о планируемых изменениях соседям и получить от них письменное разрешение (достаточно подписи на прошении гражданина).

Однако есть одна проблема. Хотя в законодательстве нет прямого запрета на данную процедуру, но ряд технических запретов препятствуют подобной перепланировке. В первую очередь за счет того, что балкон относится к «холодным» помещениям, которые значительно сложнее прогреть, в силу его расположения. Это, как следствие, снижает среднюю температуру по всему дому.

Поэтому, чтобы повысить свои шансы на получение разрешения на перепланировку балкона в комнату, нужно сделать две вещи.

Первая — сделать балкон закрытым (если он уже не является таковым), повысив его термоизоляцию. Вторая — сделать плотные двери, разграничивающие новую комнату и остальные помещения.

В этом случае значительных сложностей с согласованием перепланировки в официальных структурах не возникнет.

Какие изменение нельзя узаконить при перепланировке балкона

  • ликвидация подоконного блока, который является частью фасада дома;
  • перенос отопительного радиатора с демонтируемой стены на балкон;
  • перепланировка в результате которой ширина между стеной и торцом балкона будет менее 1,2 м;
  • демонтаж порожка на балконе, который является частью конструкции по удерживанию балконной плиты;
  • нарушение строительных и санитарных норм, правил пожарной безопасности;
  • увеличение нагрузки на несущие конструкции, которые превышает допустимые значения (тяжелые материалы перегородок, размещение дополнительного оборудования, стяжка пола балкона и т.д).

Процесс согласования запланированной перепланировки балкона или лоджии и подача документов

  • Чтобы все было законно, нужно по месту непосредственного расположения квартиры, обратится в городской (или районный) отдел архитектуры с письменным заявлением.
  • После получения на руки разрешения отдела архитектуры, нужно в проектной организации, имеющей лицензию на разработку спецпроектов перепланировок, заключить договор, на оказание вам услуг.
  • Когда будет получена на руки готовая проектная документация, ее нужно будет согласовать с местными органами МЧС, управлением градостроения и архитектуры, службой газа и санэпидемстанцией. Все вышеперечисленные организации должны выдать вам разрешения на своих фирменных бланках, заверенные подписью руководителей и мокрой печатью.
  • Завершив сбор всех разрешительных документов, можно идти в отдел архитектуры (в которую обращались первоначально с заявлением) и забираете ордер, который дает право на проведение работ по реконструкции.
  • Собственноручно, или с помощью приглашенных профессиональных строителей выполните в квартире перепланировку согласованного объекта в соответствии с планом, выданным проектной организации. Нужно отметить, будьте внимательны при выполнении перестройки, если вы сделаете не так, как указано в прописанном плане, у вас будут проблемы во время сдачи объекта приемной комиссии.
  • Ввод «новостройки» в эксплуатацию происходит в присутствии приглашенной приемной комиссии с представителями от горсовета, коммунальной службы и проектной организации. После того как все представители служб дадут «добро», составляется акт сдачи объекта в эксплуатацию и подписывается всеми членами комиссии.
  • Когда все необходимые документы на руках (право собственности жилья и его техплан, ордер, разрешение на перепланировку, акт принятия объекта после перепланировки) нужно сделать изменение в документах на право собственности и плане квартиры, в соответствии с новыми документами. Раньше все это делалось в БТИ, сегодня – организацией, которая ее заменяет.

  Отделка балкона декоративным камнем своими руками

Ответственность за незаконную перепланировку балкона

Но что ждет гражданина, если он не выполнит все вышеприведенные действия и проведет перепланировку балкона самовольно? В этом случае очень многое зависит от серьезности изменений и наличия/отсутствия неприятных последствий в виде обрушений или затоплений.

Если в результате совершенного нарушения никто не пострадал, то гражданин привлекается к административной ответственности и обязан выплатить штраф.

Размер последнего может так же меняться в зависимости от социального статуса виновного. Физические лица при первом нарушении должны выплатить от 2 до 2,5 тысяч рублей.

Для юридических штраф на порядок больше, и составляет от 350 тысяч до 1 миллиона рублей.

Кроме того, нарушитель получит от инспектора предписание узаконить перепланировку или вернуть планировку помещения к исходному виду.

При повторных нарушениях размеры штрафов увеличивают. Если же гражданин упорно не выполняет предписания или, тем более, продолжает незаконную перепланировку, жилищная инспекция может обратиться в суд.

У последнего имеются полномочия на выселение несговорчивого жильца и продажу его квартиры с торгов. Более того, в исключительных случаях нарушитель может быть ограничен в возможностях выезда за границу.

Как вам статья?

Перепланировка лоджии в комнату: согласование переделки, и как узаконить, на каком основании могут отказать, какие штрафы бывают?

Перепланировка лоджии является достаточно частным видом изменений конфигурации квартиры. Однако не все собственники знают о существующих в данной сфере требований и ограничений, что нередко приводит к не очень приятным последствиям. О том, как узаконить перепланировку лоджии и в каких случаях это возможно, написано в настоящей статье.

Можно ли присоединить?

На вопрос о том, можно ли законным способом провести такого рода изменения конфигурации квартиры, невозможно дать однозначный ответ. Дело в том, что в одних случаях это допускается, а в других наоборот запрещено.

Решающим фактором, является наличие технических условий для изменения теплового контура квартиры, то есть сохранение в помещении нормативной температуры. Определить, есть ли такая возможность, должна проектная организация. Кроме того, присоединение лоджии к кухне (комнате) допускается при соблюдении следующих правил:

  • балкон в обязательном порядке должен быть остеклен;
  • лоджия должна быть утеплена со всех сторон, которые соприкасаются с улицей, а также с другими неотапливаемыми помещениями.

Справка. При принятии решения о присоединении балкона к кухне или к комнате, собственнику также следует принимать во внимание особенности регионального законодательства.

Несмотря на то, что на федеральном уровне запрет на такой вид перепланировки не установлен, данное ограничение может быть прописано в местных нормативных актах. Например, согласно п. 10.19 Приложения № 1 к Постановлению Правительства Москвы № 508-ПП гражданам запрещено объединять лоджии (балконы, террасы и т.д.) с внутренними помещениями.

Читайте также:  Открытие фирмы по приготовлению и доставке еды

Что можно делать, а что нельзя переустраивать?

Чтобы не нарушить законодательство, регулирующее порядок проведения перепланировки и переустройства, собственникам квартир следует четко знать, какие виды ремонтных работ допускается проводить в отношении лоджии, а какие запрещены. Итак, к разрешенным видам изменения конфигурации лоджии можно отнести следующие варианты:

  • объединение данного помещения с кухней или комнатой (при наличии технической возможности и отсутствии запрета в местных нормативных актах);
  • разделение лоджии на несколько помещений (если она имеет большую площадь);
  • демонтаж подоконного блока (если это не запрещено региональным законодательством, а также если стена не является несущей);
  • установка французских дверей, выполняющих роль перегородки между лоджией и кухней (комнатой);
  • остекление балкона.

Помимо разрешенных видов перепланировки, также следует иметь представление о разновидностях переустройства лоджии, на реализацию которых не получится взять официальное разрешение. Сюда относится следующее:

  • перенос радиаторов отопления на лоджию (если она не объединена с внутренним помещением);
  • снос подоконного блока (такой запрет действует в некоторых районах Подмосковья);
  • демонтаж перегородок, отделяющих лоджию от смежной квартиры (она является дополнительным путем эвакуации в случае ЧП);
  • заделывание люков, играющих роль эвакуационных путей, или же перекрытие к ним свободного доступа;
  • установка полов с подогревом в случаях, когда для этого нет технической возможности и др.

На что однозначно не дадут «добро» при согласовании?

Если в некоторых случаях запрет на тот или иной вид перепланировки лоджии можно обойти, то существуют ситуации, когда однозначно контролирующий орган откажет в согласовании изменения конфигурации помещения. К подобным случаям можно отнести следующее:

  • отсутствие технической возможности в изменении теплового контура квартиры;
  • снос несущей стены, разделяющей балкон и кухню (комнату);
  • отсутствие остекления лоджии при ее присоединении к внутренним помещениям;
  • размещение на территории лоджии санузла;
  • проведение ремонтных работ, которые приведут к изменению архитектурного облика всего многоквартирного дома.

Как узаконить переделку?

По закону любой вид перепланировки, включая изменение конфигурации лоджии, должен быть в обязательном порядке узаконен. В данном случае имеется в виду получение официального разрешения у контролирующего органа на реализацию подобных ремонтных работ.

Внимание. Собственникам квартир следует помнить, что при проведении перепланировки помещения без согласования, она в будущем будет признана самовольной. Это может повлечь за собой весьма неприятные последствия вплоть до потери недвижимости.

Процедура согласования объединения лоджии с кухней (комнатой) подробно расписана в ст. 26 ЖК РФ. Она включает в себя следующие последовательные шаги:

  1. Первым делом владельцу следует пригласить экспертов из проектной организации, которые осмотрят помещение и определят наличие технической возможности для изменения теплового контура квартиры.
  2. Если будет установлено, что объединение балкона и внутренних помещений возможно, следующим шагом является подготовка проекта перепланировки, включая теплотехнический расчет. Эта задача также должна быть поручена специалистам из проектной организации.
  3. Следующим этапом является составление заявления о согласовании перепланировки, а также сбор перечня документов, закреплённого в законе.
  4. Готовый пакет бумаг следует направить в адрес государственного органа, уполномоченного согласовывать проекты перепланировки помещений в многоквартирных домах.
  5. Дождаться принятия решения. Если оно будет положительным, то собственник квартиры сможет приступить к ремонтным работам.
  6. После того, как все необходимые строительные процедуры будут произведены, на место должна явиться приемочная комиссия, которая осмотрит жилплощадь и проверит, соответствует ли фактически произведенная перепланировка лоджии тому плану, который был изначально представлен на согласование.
  7. Завершающим действием является подготовка акта приемочной комиссии (п. 2 ст. 28 ЖК РФ).

Статья 28 ЖК РФ. Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме

  1. Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме подтверждается актом приемочной комиссии.
  2. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган регистрации прав.

Куда обратиться?

В п. 1 ст. 26 ЖК РФ четко указано, что перепланировка квартиры должна производиться по согласованию с органом местного самоуправления. Как правило, в субъектах РФ данная функция относится к сфере полномочий Государственной жилищной инспекции. К примеру, в Москве данное учреждение носит название – Мосжилинспекция.

Стоит подчеркнуть, что для получения разрешения на объединение лоджии и кухни (комнаты), вовсе не обязательно напрямую обращаться в орган местного самоуправления. Подать документы можно через многофункциональный центр. Это более удобный и быстрый способ.

Так, для согласования перепланировки через МФЦ действовать нужно следующим образом:

  1. собрать необходимые документы;
  2. записаться на прием в ближайшее отделение МФЦ;
  3. явиться в назначенное время с полным пакетом бумаг;
  4. дождаться результатов рассмотрения проекта перепланировки;
  5. получить на руки документ, подтверждающий разрешение на соединение кухни (комнаты) и лоджии.

При обращении через МФЦ заявление о согласовании перепланировки можно заранее не готовить . Сотрудник центра поможет правильно заполнить этот документ.

Какие нужны документы?

Список бумаг, которые потребуются для получения разрешения на объединение лоджии с внутренними помещениями, обозначен в п.2 ст. 26 ЖК РФ. В данный перечень входят следующие документы:

  1. Заявление о согласовании перепланировки – необходимо использовать официально утвержденный бланк такого документа. Его форма закреплена в Постановлении Правительства РФ от 28.04.2005 года № 266.
  2. Документы, из которых следует право владения заявителя на указанное жилье – это может быть выписка из ЕГРН или же свидетельство о праве собственности, выданное до 15 июля 2016 года.
  3. Подготовленный в установленном порядке проект будущих изменений в квартире. Если речь идет об объединении лоджии и кухни (комнаты), то также обязательно должен быть представлен теплотехнический расчет.
  4. Технический паспорт квартиры (Приложение № 16 к Приказу Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37).
  5. Согласие других жильцов на проведение перепланировки – оно потребуется в том случае, если заявитель живет в общежитии (коммунальной квартире) или же снимает помещение по договору социального найма. В последнем случае нужно будет представить письменное согласие от членов семьи нанимателя.
  6. Заключение Минкультуры РФ о возможности реализации задуманных строительных работ (только в исключительных случаях, когда речь идет о домах, являющихся культурным или историческим наследием).

Отдельно стоит подчеркнуть, что заявитель вправе не представлять правоустанавливающие бумаги на жилье, технический паспорт и заключение Минкультуры РФ. Орган, занимающийся согласованием перепланировки помещения, может самостоятельно запросить эти документы в порядке межведомственного взаимодействия (п. 2.1 ст. 26 ЖК РФ).

Сроки и стоимость

Несмотря на то, что сама услуга по согласованию проекта перепланировки является бесплатной, заявителю в любой случае придется потратить определенную сумму денег. Основная часть расходов возникает на этапе сбора документов. Так, собственник квартиры должен будет понести следующие траты:

  • оплата консультаций у профильных специалистов (1500-2000 рублей);
  • заказ проекта перепланировки (средняя цена 15 000 рублей);
  • выдача технического паспорта в БТИ (от 900 рублей);
  • уплата госпошлины за выписку из ЕГРН (870 рублей);
  • другие траты.

Продолжительность процедуры согласования проекта перепланировки составляет 45 дней (п. 4 ст. 26 ЖК РФ). При этом разрешение на осуществление запланированных ремонтных работ должно быть направлено в адрес заявителя в течение 3 дней (с момента принятия уполномоченным органом окончательного решения).

На каком основании могут отказать?

Некоторые собственники, желающие произвести перепланировку в своей квартире, сталкиваются с отказом в реализации запланированных изменений. Наиболее распространенные причины принятия такого решения освещены в п. 1 ст. 27 ЖК РФ. Сюда относится следующее:

  • направление в адрес уполномоченного органа государственной власти неполного пакета бумаг, необходимых для согласования проекта перепланировки;
  • подача подготовленных документов в учреждение, не уполномоченное принимать подобные решения;
  • выявление нарушений в представленном проекте перепланировки (например, заявитель желает демонтировать несущую стену, в лоджии нет остекления и т.д.).

В случае, если представленный проект перепланировки согласован не будет, заявитель должен быть уведомлен об этом в письменном виде. Причем в этом документе обязательно должны быть приведены обоснованные причины отказа.

Штраф

Как уже было отмечено выше, проведение самовольной перепланировки неминуемо повлечет за собой ряд негативных последствий, одним из которых является привлечение нарушителя к административной ответственности по п. 2 ст. 7.21 КоАП РФ. Так, в соответствии с данной статьей владельцу недвижимости придется заплатить штраф в размере от 2000 до 2500 рублей.

В данном случае уплата штрафа это наиболее мягкое наказание. Нарушителя также могут обязать вернуть помещению прежнее состояние, а если он не пожелает это делать, то и вовсе продать его жилье с торгов.

Таким образом, соединить лоджию с кухней или комнатой вполне возможно. Однако для этого обязательно должно быть наличие технической возможности для расширения теплового контура, а также соблюдены иные правила, прописанные в законе.

Кроме того, если запрет в отношении такого рода перепланировок будет прописан в местных нормативных актах, то согласовать ее не получится. В противном случае владелец должен будет заплатить штраф, а также столкнется с иными неприятными последствиями.

Как присоединить балкон или лоджию к комнате

В интернете часто встречаются фотографии квартир, где балкон или лоджия присоединены к комнате или кухне. Идея хорошая — помещение становится больше и светлее. Только это не всегда законно. Разбираемся, как грамотно выполнить объединение, какие варианты возможны, а какие категорически запрещены.

Чем отличаются балконы и лоджии

Между этими двумя помещениями есть различия, которые влияют на возможности ремонта и перепланировки. 

Лоджия — это помещение. Она утоплена в фасад и с трех сторон окружена стенами. Если угловая — с двух сторон.

Балкон — это площадка, выступающая из фасада. Он примыкает к стене только одной стороной, а с остальных окружен ограждением.

Читайте также:  Алименты с договора подряда

Новый балкон выдерживает около 300 кг на квадратный метр. Но с возрастом конструкция становится менее надежной: максимальная допустимая нагрузка снижается примерно на 1% в год. Поэтому стеклить и утеплять балкон может быть опасно, а получить на это разрешение — сложно.

То, что лоджия с трех сторон окружена стенами, дает преимущества во время ремонта. Она выдерживает больший вес, чем балкон, а конструкция медленнее теряет надежность. Поэтому ее проще остеклить и утеплить. Разрешение на перепланировку лоджии дадут с большей вероятностью.

А еще за счет конструктивных особенностей лоджии обычно больше, чем балконы. 

Как присоединить балкон к комнате

Никак. Балконы к комнатам и кухням не присоединяют. 

В теории, чтобы присоединить к комнате балкон, его нужно утеплить и остеклить. Причем остекление должно быть теплым — простые окна с одинарными стеклами не подойдут, нужен толстый двухкамерный стеклопакет. Такой, как в комнатных окнах.

Теплые стеклопакеты для балкона весят около 150-200 кг. Добавим сюда утепление и отделку — еще 50-70 кг. В итоге нагрузка на балконную плиту вырастает на 200 кг. Для маленького балкона в старом доме это критическая нагрузка — на такой даже выйти опасно, не то что поставить мебель или организовать хранение.

Из-за высокой нагрузки на плиту остекление и утепление не разрешат. Поэтому и присоединить балкон к комнате или кухне не получится.

Что можно

✅ На балконе можно только заменить изношенное старое на новое: укрепить плиту, заменить ограждение. Если застройщик предусмотрел остекление балкона, его тоже можно поменять на такое же по весу и характеристикам. Допустим легкий настил на полу — например, террасная доска.

Как присоединить лоджию к комнате

Лоджия — холодное помещение. Ее присоединение к квартире нарушает тепловой контур дома. Если сразу несколько хозяев квартир уберут двери и окна, холоднее станет во всем доме. А еще начнет образовываться конденсат — из-за него появится плесень.

Можно присоединять лоджию или нет, зависит от региональных норм. В некоторых регионах присоединить ее все еще получится — допустимые варианты можно уточнить в местной администрации или жилищной инспекции.

В Москве нельзя присоединять лоджии, балконы и веранды к жилым помещениям (Постановление Правительства Москвы №508-ПП). Но варианты все же есть.

Что можно

✅ Лоджию можно остеклить и утеплить, провести туда электричество. Но если эти изменения не были предусмотрены проектом застройщика, нужно согласовывать их как переустройство.

✅ Отапливать электрическим теплым полом или обогревателем.

✅ Единственный законный вариант присоединения лоджии к квартире в Москве — замена оконного блока французской дверью.

Французская дверь визуально объединяет комнату и лоджию. В комнате становится светлее. При этом тепловой контур дома не страдает: лоджия все так же отделена от жилых помещений. 

Двери с остеклением в пол могут быть раздвижными или распашными. Они должны плотно закрываться и не давать теплу уходить из квартиры. Параметры стеклопакетов и профилей подбирают проектировщики, когда делают расчеты и составляют проект будущей перепланировки.

Если вариант с французской дверью нравится хозяевам и возможен в квартире, им придется согласовать все изменения — от утепления лоджии до замены оконного блока дверью. О том, как согласовать перепланировку мы рассказывали в отдельной статье. Но этот процесс иногда меняется, поэтому перед визитом в жилищную инспекцию нужно уточнить список документов.

Что нельзя

⛔️ Из-за возможного нарушения теплового контура дома на лоджию нельзя переносить батареи отопления. Водяной теплый пол делать тоже нельзя, но больше из соображений безопасности — вдруг протечет.

⛔️ Даже если лоджию утеплили и установили там обогреватель, нельзя просто так взять и убрать оконный блок. 

⛔️ Во многих домах нельзя сносить подоконный блок — он поддерживает плиту лоджии. Если его убрать или уменьшить, лоджия может обрушиться. В этом случае лоджию можно просто утеплить и использовать как дополнительную комнату.

⛔️ В большинстве домов нельзя убирать порожек и балку, укрепляющую оконный проем сверху. Чтобы узнать, применимо ли к квартире такое ограничение, нужно обратиться к разработчику дома.

⛔️ В квартирах на пятом этаже и выше нельзя полностью сносить простенки — на лоджии должен оставаться глухой простенок шириной минимум 1,2 м. Это требование пожарной безопасности: если случится пожар, жильцы смогут спрятаться за ним. 

Что будет, если проигнорировать ограничения

Некоторые собственники квартир убирают оконные блоки на лоджиях, утепляют и присоединяют балконы. Изменения не согласовывают: кажется, что все так делают и ничего не случится.

На деле последствия могут быть разными. Если слишком нагрузить конструкцию или снести несущий элемент, балкон или лоджия могут рухнуть. А если убрать оконный блок и вынести батарею на лоджию, в доме станет холоднее и появится плесень. Поэтому перепланировку лоджии или балкона согласовывают — чтобы она не навредила ни хозяевам квартиры, ни их соседям.

А еще на перепланировку могут пожаловаться соседи или сотрудники управляющей компании. И если хозяева квартиры пренебрегли согласованием, им выпишут штраф и предписание вернуть как было за свой счет. Размер штрафа зависит от региона — например, в Москве владелец квартиры за незаконную перепланировку заплатит 2 000-2 500 рублей. 

Если хозяева квартиры заплатят штраф, но не вернут жилье в прежний вид, жилищная инспекция обратится в суд. По его решению у собственников квартиру заберут и продадут с торгов. Им вернут часть стоимости — только вычтут расходы на устранение самовольной перепланировки.

Планируете ремонт квартиры?

Получите скидку 20% на ремонтные работы и кухонный гарнитур и 10% на чистовые материалы от «Мастеров Ремонта». Чтобы воспользоваться предложением назовите промокод «ДомКлик» в разговоре с оператором. 

Как объединить лоджию с комнатой: варианты перепланировки и порядок действий

 Мир квартирМир квартир

Рассказываем, можно ли объединить балкон и комнату и как это сделать, чтобы перепланировка была законной.

Чем отличаются балкон и лоджия

Собираясь объединять лоджию с комнатой, нужно понимать, что именно предстоит присоединить — балкон или лоджию. Это важно потому, что строительными и законодательными нормами для них предусмотрены разные действия, которые можно выполнить при ремонте или реконструкции.

Различия между лоджией и балконом прописаны в СП 54.13330.2011, СНиП 31-01-2003. Согласно им:

лоджия — помещение, которое с трех сторон ограждено стенами. Если речь идет об угловой комнате, тогда лоджия ограждается двумя стенами;балкон — это огражденная площадка, выступающая из фасада .

У балкона и лоджии разные технические возможности — способность выдерживать приложенную к ним нагрузку. Поскольку лоджия входит в состав здания и опирается на его боковые стены, она может выдержать практически такой же вес, как и комната. Это около 400 кг на квадратный метр площади. В новостройках такая нагрузка может быть выше и достигать 600 кг на квадратный метр.

Балкон не входит в состав здания — он держится за несущую стену только одной стороной. Поэтому предельная нагрузка на него меньше. Даже в зданиях новой постройки она составляет всего 250 кг на квадратный метр. И с каждым годом она становится меньше примерно на 1%.

Возможно ли объединение лоджии с комнатой: правовые аспекты

Попытка совместить лоджию или балкон с комнатой связаны с действиями, которые могут нарушить целостность конструкции или сделать ее непригодной для эксплуатации. При перепланировке собственники квартир:

переносят коммуникационные сети;меняют расположение электрических точек и ставят дополнительные электрические точки;увеличивают жилую площадь квартиры;пробивают проемы;переносят двери;сносят несущие конструкции;убирают или переносят оконные проемы.

Собираясь делать перепланировку комнаты с балконом, нужно учитывать законодательные нормы, действующие на территории РФ. Еще принимают во внимание отдельные требования, которые могут действовать в субъекте федерации, где расположена квартира. Например, для Москвы это будут:

Постановление Госкомитета РФ по строительству и ЖКХ №170. Им утверждаются правила и нормы технической эксплуатации жилфонда;Постановление Правительства Москвы №508. Оно определяет нормы, по которым организуется переустройство и перепланировка помещений в жилых и нежилых сооружениях.

Согласно норм, приведенных в постановлениях:

лоджию нельзя использовать не по ее непосредственному назначению в многоквартирных домах.при перепланировке нельзя объединять внутренние помещения с лоджией.

Почему запрещают объединять лоджию с комнатой

Объединение лоджии с квартирой запрещено по ряду причин, основные из которых:

при совмещении холодного и горячего помещения нарушается тепловой контур здания. Как следствие, увеличивается площадь, на которой в зимнее время нужно поддерживать тепло.

В таких ситуациях на центральное отопление значительно возрастает нагрузка, с которой она плохо справляется, и температура внутри квартиры может стать непригодной для проживания;при перепланировке часто затрагивают несущую стену.

В таком случае есть опасность повреждения целостности всего здания, вплоть до его обрушения.

Пример перепланировок, которые нельзя согласовать:

частичный снос подоконного блока без установки панорамного (французского) остекления;снос подоконного блока и установка между лоджией и комнатой стеклопакетов, которые не обеспечивают теплоизоляции;вынос радиатора центрального отопления на лоджию;перенос границы лоджии внутрь комнаты.

Совмещение лоджии с комнатой: что можно сделать

Разрешен демонтаж подоконного блока с его заменой на светопрозрачные двери. Но такая перепланировка должна быть отражена в одобренном проекте. Еще для получения разрешения на перепланировку нужно сделать теплотехнический расчет. Он помогает определить разницу теплопотерь до и после проведения работ и сравнить их с нормируемыми.

При получении разрешения важно понимать, что батарею нельзя выносить на лоджию. Закон запрещает размещать на балконе или лоджии независимо от того, были ли они объединен с примыкающей комнатой или нет:

водные радиаторы;трубы систем отопления;любые инженерные коммуникации, которые идут от стояка системы отопления.

Читайте также:  Фактическое принятие наследства образец искового заявления, судебная практика, подсудность дел

При перепланировке нужно учитывать такие моменты:

если хочется, чтобы на лоджии было тепло, можно сделать теплый пол или поставить электрический обогреватель, напольный конвектор;демонтаж нельзя проводить ударным методом.

Для этого используют безударный способ и применяют алмазное оборудование;в домах, которые разработаны с защитой от прогрессирующего обрушения здания, нельзя демонтировать подоконный блок;в некоторых районах демонтаж части стены может приравниваться к изменению фасада знания. В таком случае перепланировку практически невозможно согласовать. 

Разрешают уменьшение несущей простеночной зоны и демонтаж дверного порожка. Но такие виды работ разрешены не в любых домах. Например, убрать порожек и увеличить простенок можно в монолитных домах. В таких зданиях особая конструкция. В них стены делают по принципу пирога.

Они состоят из пенобетона, газосиликата или шлакобетона, утеплителя и штукатурки. При такой конструкции опору делают поэтажно. Собственник квартиры в монолитном доме может расширить дверной проем без риска для целостности здания, не затрагивая несущие стены.

Но если внешние стены здания сделаны из железобетона, проводить работу по объединению лоджии и балкона с демонтажем стены нельзя — это затронет несущую конструкцию.

Возможность демонтажа порожка в кирпичном или блочном доме зависит от того, какая конструкция у бетонной плиты. Если при проведении строительных работ ее заделали в виде консоли, то порожек убирать нельзя — это может привести к обрушению.

Уменьшить простеночную зону и демонтировать порожек нельзя в панельном доме. Но можно уменьшить высоту порожка — это не считается нарушением.

Что будет, если проигнорировать ограничения по объединению балкона с комнатой

Часто собственники квартир самовольно демонтируют оконные и подоконные блоки, присоединяют балконы, утепляют их, не получая разрешений. Им кажется, что это их собственность и никакие согласования не нужны.

Последствия могут быть разными. Например, если затронуть несущую стену, балкон может рухнуть. А при объединении балкона с комнатой в квартире станет холоднее. От этого разовьется сырость и появится плесень.

Еще, делая перепланировку без получения разрешений, собственник квартиры нарушает закон.

Если управляющая компания, соседи или кто-то другой пожалуются на незаконное объединение лоджии с комнатой, владельца жилья привлекут к ответственности.

Каким будет наказание, зависит от того, что сделал собственник квартиры. Если произведенные действия разрешены в многоквартирном доме с учетом его типа и норм региона, обяжут выплатить штраф и внести изменения в технический план. Сумма штрафа для обычных граждан — до 2500 рублей. Но если помещение принадлежит юридическому лицу, размер штрафа может достигать 300 тыс рублей.

Часто оказывается, что совмещение балкона с комнатой выполнено с нарушением строительных норм и угрожает целостности здания. Если такая перепланировка фиксируется, нужно:

выплатить штраф;восстановить демонтированные части лоджии или балкона — вернуть помещение в первоначальное состояние.

При фиксировании незаконной перепланировки бывает, что собственники квартиры платят штраф, но не возвращают помещение в первоначальное состояние. В таком случае представители жилищной инспекции обращаются в суд. По решению суда у собственника могут отобрать квартиру.

Недвижимость будет продана на торгах и из вырученных средств заберут сумму, которая необходима для проведения восстановительных работ. В эту сумму будет входить стоимость материалов и работы, которую будет выполнять подрядная организация.

Остальные деньги будут переданы бывшему собственнику квартиры.

Список документов для соединения лоджии с комнатой

Нельзя самостоятельно демонтировать стену или порожек, выполнить другие работы, связанные с перепланировкой. Чтобы все было законно, сначала получают разрешение.

После того как будет закончен ремонт, перепланировку принимает комиссия, проверяя соответствие выполненных работ перечню тех, на которые собственник квартиры получил разрешение.

После приема работ комиссия составляет акт о завершении работ. Если нарушений не будет выявлено, в план квартиры вносят изменения.

Чтобы получить разрешение на перепланировку, нужно собрать такие документы:

технический план на квартиру;документ, подтверждающий право собственности. Это может быть свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;проект перепланировки. Но такой документ нельзя начертить самостоятельно или обратиться к специалисту, который умеет грамотно составлять чертежи.

Это делает проектная организация;теплотехнический расчет;доверенность на согласование перепланировки. Такой документ нужен, если разрешение на объединение комнаты с лоджией получает не лично собственник квартиры, а его доверенное лицо;заключение организации, на балансе которой находится многоквартирный дом;согласие всех собственников помещений в доме.

Такой документ нужен, если перепланировку невозможно сделать без присоединения к помещению заявителя части общего имущества. Например, его оформляют, если владелец квартиры хочет увеличить площадь козырька над своим балконом — это изменит вид фасад здания и затронет часть общедомового имущества.

Такое же разрешение нужно получать, если владелец дома захочет объединить балкон с любой комнатой своей квартиры;согласие банка. Оно необходимо, если квартиру приобрели в ипотеку и с нее еще не снято обременение. Чтобы сделать перепланировку, сначала нужно получить разрешение банка.

Если банк не даст разрешения, сделать перепланировку по условиям предоставления ипотечного кредита можно будет только после погашения ссуды и снятия обременения.заключение МЧС РФ;заключение Роспотребнадзора.

Перечень документов для получения разрешения может отличаться в зависимости от региона и действующих норм законодательства на момент обращения. Лучше уточнить, что нужно собрать для проведения определенных работ. Для этого можно обратиться в городское управление архитектуры населенного пункта.

Порядок проведения работ при объединении лоджии с комнатой

Чтобы объединить лоджию и комнату, нужно:

Определить, какие работы будут проводиться. Собственнику квартиры не обязательно изучать, что можно делать, а что нельзя — нормы региона и перечень работ, которые разрешено провести, можно узнать в БТИ или в проектной компании.Обратиться в проектную компанию, которая составит проект перепланировки по действующим нормам.

Такой документ может составлять только та фирма, которая состоит в саморегулируемой организации. Если документ выполнит организация, которая не состоит в СРО, проект не будет утвержден и разрешение на перепланировку не дадут.Предоставить готовый проект для согласования в управляющую компанию, на балансе которой находится многоквартирный дом.

Обратиться в МЧС и Роспотребнадзор, если проведение работ требует согласования в таких организациях.Подготовить и предоставить в жилищную инспекцию пакет документов для получения разрешения.Получить разрешение на проведение работ.Провести работы по утвержденному проекту.Вызвать кадастровых инженеров, которые составят акт проведенных работ.

Подписать акт проведенных работ у проектировщиков, в управляющей компании и в администрации.Обратиться в БТИ или к кадастровым инженерам для оформления нового технического плана квартиры с уже внесенными изменениями.Направить заявку в Росреестр с правоустанавливающими документами на квартиру и новым техническим планом для внесения изменений.

Заявление можно подать, обратившись в отделение МФЦ или направив заявку через официальный сайт Росреестра. Чтобы направить заявку через интернет, у заявителя должна быть электронная подпись.Получить новую выписку из ЕГРН.

С заявлением на получение разрешения для перепланировки не обязательно обращаться лично. Это можно сделать через сайт Госуслуг, приложив необходимые документы в виде скан-копий.

В перепланировке могут отказать, если:

заявитель предоставил не все документы, которые нужны в конкретном случае;перечень работ, который собственник планирует проводить, не отвечает требованиям законодательства РФ или региона, в котором расположен многоквартирный дом.

Бывает, что заявителям отказывают в перепланировке без наличия законных оснований. Если собственник квартиры считает, что планируемые изменения не противоречат закону и строительным нормам, для защиты своих интересов он может обратиться в суд.

Иногда покупатели квартир сталкиваются с тем, что бывший хозяин сделал перепланировку, но не узаконил ее. Часто об этом узнают уже после проведения сделки. Чтобы не возникало ситуаций с незаконной перепланировкой в купленом жилье, перед подписанием договора купли-продажи нужно сверить технический план квартиры с фактическими размерами и конфигурацией помещения.

Можно ли узаконить соединение балкона с комнатой задним числом

По статистике 90% согласований перепланировки проводится уже после того, как работы выполнены. Чаще всего это бывает перед продажей квартиры. В большинстве случаев такие перепланировки сделаны много лет назад, и собственники надеются, что можно будет заплатить небольшой штраф и просто внести изменения в Росреестр.

По факту такое обращение связано с оформлением большого количества разрешений и часто приходится получать одобрение через суд. При условии, что перепланировка была выполнена с нарушением строительных норм, придется заплатить штраф вернуть все в исходное состояние независимо от того, сколько времени квартира эксплуатировалась с проведенной перепланировкой.

Некоторые виды работ, которые сейчас запрещены, признавались законными несколько лет назад. Поэтому если нужно узаконить перепланировку, принимают во внимание те нормы, которые действовали в РФ и регионе расположения квартиры в период проведения ремонта.

Объединение лоджии с комнатой: что запомнить

Перечень работ, которые можно выполнить, зависит от типа многоквартирного дома, материала его постройки и норм, действующих в РФ и регионе.Нельзя самостоятельно изучить строительные нормы и законодательство региона, где находится квартира, и сделать перепланировку — на это нужно получить разрешение.Полное объединение комнаты с балконом или лоджией запрещено.

Даже если разрешат снести подоконный блок, необходимо монтировать раздвижные двери.При объединении лоджии с комнатой запрещено устанавливать батареи или проводить систему отопления через лоджию. Можно поставить на лоджии электрический нагреватель или сделать теплый пол.

Для получения разрешения на перепланировку нужно составить проект, одобрить его в управляющей компании, получить разрешение от МЧС, Роспотребнадзора.После проведения работ нужно составить акт, сделать новый технический план и обратиться в Росреестр для внесения изменений. После обращения собственнику квартиры выдают выписку из ЕГРН с внесенными изменениями.

Если самовольно сделать перепланировку, придется заплатить штраф и узаконить внесенные изменения. Если выполненные работы не отвечают строительным нормам, придется вернуть помещение в исходное состояние.