Главная » Купля-продажа квартиры » Как перевести гараж в жилое или нежилое помещение

2 749 просмотров

Гаражи являются достаточно обширными по площади помещениями и нередко сверху на них достраивают еще 1-2 этажа или даже больше. В то же время, формально вся эта площадь может использоваться только для «хранения» автомобиля, что устраивает далеко не всех собственников. Как изменить статус гаража и превратить его, например, в магазин или жилой дом – читайте в этой статье.

Виды гаражей и их особенности

Существуют три основных вида гаражей:

• Капитальное строение с фундаментом, расположенное на территории гаражного кооператива.
• Капитальное строение с фундаментом, расположенное на частной территории (собственном земельном участке).
• Металлическая конструкция без фундамента. Место размещения в данном случае роли не играет.

Те гаражи, которые располагаются на территории гаражных кооперативов практически невозможно превратить в жилое строение или тот же магазин.

Дело в том, что земля, на которой располагаются подобные постройки, имеет строго определенное назначение. И крайне редко оно предполагает возможность размещения на той же территории магазинов или жилых домов.

Таким образом, первым делом нужно смотреть на то, для чего именно может использоваться земля.

На территории кооперативов обычно есть некая администрация и вспомогательные службы. Это может свидетельствовать о том, что землю можно использовать не только под гаражи. Кроме того, там же можно уточнить, какие именно варианты доступны собственникам гаражей.

Второй вариант, с размещением гаража на частном земельном участке, обычно допускает возведение жилых строений. Как правило, частная земля используется для строительства дома и сопутствующих построек (одной из которых является и гараж). А это значит, что вместо гаража или над ним вполне возможно сделать жилые помещения, нужно лишь обеспечить наличие в них всех требуемых коммуникаций.

В то же время, превратить такой гараж в магазин будет намного сложнее. Можно попробовать придать территории, на которой находится гараж условно индивидуальный статус (сам статус участка останется неизменным, но вот именно конкретную площадь под гаражом можно будет использовать по-другому, например, для того же магазина). Это достаточно сложная и ничем не регламентированная процедура.

Отдельно нужно отметить те гаражи, которые находится на собственной землей, но никак не связаны с жилым домом. Тут первым делом следует смотреть на назначение участка и дальнейшие действия строить уже исходя из полученной информации.

Пример: Если участок может использоваться только для нежилых построек, то «перепрофилировать» гараж в нежилое строение типа магазина, мастерской и так далее не составит особого труда. Но нельзя его будет превратить в жилой дом. Верно и обратное.

Металлические гаражи без фундамента не являются капитальными строениями. Формально, они даже к недвижимости не относятся и считаются движимым имуществом. Хотя бы просто потому, что такой гараж можно в любой момент погрузить на соответствующую технику и увезти в любом направлении. Сделать из них магазин, дом, мастерскую или еще что-либо – невозможно.

Как перевести гараж:

Рассмотрим подробнее процедуру перевода гаража в жилой дом или в нежилое помещение. Нужно помнить, что требований к дому обычно значительно больше, чем к магазину, складу, мастерской и так далее. Однако ключевой параметр тут – земельный участок. Изменить его статус очень сложно и потому ориентироваться стоит на то, что именно можно сделать на земле.

В жилой дом

Можно ли перевести гараж в жилой дом зависит от земли, и возможности провести к строению все требуемые коммуникации.

Также почти всегда требуется совершить перепланировку/перестройку помещения, чтобы в нем действительно можно было жить.

Большинство тех людей, которые имеют такое машино-место предпочитает не изменять сам статус гаража, а с нуля надстроить над ним квартиру. Так получается намного эффективнее и удобнее.

Требования к земельному участку

Земельный участок под таким гаражом должен иметь назначение для возведения жилого дома и сопутствующих построек. Если это не так, придется менять назначение, что очень сложно. Как уже было сказано выше, самый простой вариант, когда гараж находится на территории земли, на которой уже есть жилой дом и вся проблема заключается лишь в том, чтобы за счет гаража увеличить жилую площадь.

Требования к жилому помещению

Чтобы гараж был признан жилым помещением, он обязан соответствовать всем базовым требованиям, выдвигаемым к подобным строениям:

• Наличие газа, воды, электричества, канализации и отопления. В некоторых случаях, когда в области расположения гаража нет возможности провести, например, газ, то он и не будет требоваться.
• Строение не находится под арестом. Необходимо предварительно проверять помещение на наличие обременений. Сделать это проще всего при помощи выписки из ЕГРН.
• Заявитель, требующий изменения статуса гаража обязан являться собственником строения.
• Если у гаража несколько владельцев, то каждый из них обязан дать согласие на изменение статуса постройки.

Порядок действий

Если с землей все в порядке и на территории участка действительно можно возводить жилые дома, то требуется следовать примерно следующему порядку действий:

1. Заказать перепланировку дома и составить план работы.
2. Дождаться окончания подготовки проектной документации.
3. Собрать остальные бумаги на недвижимость (подробнее см.ниже).
4. Направить проект переустройства и документы в местную администрацию.
5. Дождаться решения.
6. Если решение положительное, произвести перепланировку и изменить статус недвижимости в Росреестре.
7. Получить новую выписку из ЕГРН (на данный момент они заменяют свидетельства о праве собственности).

Указанный выше перечень может несколько изменяться в зависимости от особенностей и требований, принятых в том или ином регионе РФ, однако общие принципы останутся неизменными.

https://www.youtube.com/watch?v=nbv5zLYKKn8\u0026pp=ygV80JbQuNC70L7QuSDQs9Cw0YDQsNC2OiDQv9C-0YDRj9C00L7QuiDQv9C10YDQtdCy0L7QtNCwINCz0LDRgNCw0LbQsCDQsiDQttC40LvQvtC1INC_0L7QvNC10YnQtdC90LjQtSDQuNC70Lgg0L3QsNC-0LHQvtGA0L7Rgg%3D%3D

Для изменения статуса недвижимости необходимо подготовить следующие бумаги:

• Заявление на перевод гаража в жилую недвижимость. Составляется на месте. Форма и особенности документа могут изменять в зависимости от региона нахождения объекта недвижимости. Рекомендуется просить образец заявления в местной администрации.
• Свидетельство на право собственности (выписка из ЕГРН).
• Техпаспорт на гараж.
• Проектная документация о последующей перестройке помещения.
• Справки от всех ответственных служб о возможности проведения коммуникаций или их наличия.
• Документы на землю.

Расходы

Сама процедура изменения статуса недвижимости – бесплатная. Однако есть некоторые расходы, которые понести все же придется:

• Нотариальное заверение согласий совладельцев гаража: около 1-2 тысяч рублей каждое.
• Доверенность (если требуется): от 2 тысяч рублей.
• Внесение изменений в Росреестр: 2000 рублей.
• Оплата услуг за создание проекта по переустройству гаража: от 5 тысяч рублей.
• Работы по переустройству: индивидуально, может стоит как несколько тысяч, так и несколько десятков тысяч рублей, а то и миллионы.
• Новая выписка из ЕГРН: 350 рублей.

Сроки

Решение об изменении статуса должно предоставляться в срок до 45 рабочих дней с момента подачи заявления и всех требуемых документов.

Кроме того, после этого еще около 2 недель уйдет на внесение изменений в Росреестр и еще дня 3 на получение новой выписки из ЕГРН.

Следует отметить, что сроки на сбор документации, подготовку проекта и проведение работы прогнозировать невозможно, все очень индивидуально.

В нежилое помещение

Перевод паркинга в коммерческую недвижимость выполняется практически так же, как перевод гаража в жилую недвижимость. Разница лишь в назначении земельного участка и, если это необходимо, изменении его статуса.

Порядок действий

1. Уточнить назначение участка.
2. Если это необходимо, направить заявление на изменение статуса земли.

   Если невозможно поменять статус всей земли, то нужно требовать поменять хотя бы назначение участка, расположенного непосредственно под гаражом.

Пример: Если гараж находится на территории частного участка с жилым домом, поменять статус всего участка не получится, иначе уже дом будет считаться незаконно возведенным строением.

1. Подготовить проект по переустройству. Это опциональное правило. Требования к нежилой недвижимости намного ниже, чем к жилой. Как правило, гараж им и так соответствует.
2. Собрать все бумаги (перечень см.выше, он не меняется).
3. Направить заявление и бумаги в местную администрацию.
4. Дождаться решения.
5. Совершить перепланировку (если требуется) и внести изменения в Росреестр.
6. Получить выписку из ЕГРН.

Как можно заметить, порядок действий очень похож на описанный выше. Сроки и расходы также остаются неизменными. Разница только в том, что зачастую требуется что-то сделать с земельным участком. Всегда следует помнить о том, что магазин вместо гаража на территории частных домов появиться может, а вот жилой дом на территории гаражного кооператива – вряд ли.

Почему могут отказать и что при этом делать

Процедура изменения статуса гаража сложна сама по себе, но нужно учитывать еще и тот факт, что во многих случаях администрация отказывает в такой возможности. Рассмотрим основные варианты и пути их решения:

• Не соответствует жилой недвижимости. Обычно гараж действительно не подходит для постоянного проживания людей, особенно в зимний период. Именно для решения этой проблемы и требуется заранее готовить проект по переустройству. Он позволит показать намерение собственника превратить гараж в жилое строение сразу же после того, как на это будет дано соответствующее разрешение.
• Нет всех необходимых документов. Решение очевидно – собрать все нужные бумаги. Даже если администрация будет запрашивать документы, которые не фигурируют в представленном в этой статье списки, все равно их нужно готовить. Другое дело, если получить такие бумаги невозможно в принципе. Тут уже придется решать проблему через суд.
• Окружающая территория не подходит для размещения жилого дома или коммерческой недвижимости. Распространенная проблема. Как уже было сказано ранее, магазин вместо гаража в частном секторе может существовать, а вот жилой дом среди гаражного кооператива – нет. С этим ничего сделать нельзя, многие территории изначально не предполагались для постоянного проживания людей и потому добиться своего будет невозможно. Если других вариантов нет, можно попробовать решить проблему через суд, но, как доказывает практика, суд обычно в такой ситуации становится на сторону администрации.
• Невозможно изменить статус земельного участка. Еще одна распространенная проблема, однако практически всегда есть возможность смены назначения лишь некоторой части территории. Если последует отказ, рекомендуется сразу же обращаться в суд.
• Есть обременение. Это уже серьезная проблема. С обременением на гараже получить положительное решение действительно невозможно. Придется узнавать, кто и какое обременение наложил, после чего требовать его снять. Например, это может быть банк, в залог которому передано данное помещение (самый распространенный вариант). В такой ситуации придется сначала погасить весь долг, снять обременение с гаража и уже после этого заниматься изменением статуса.
• Есть долги за коммунальные услуги. Местная администрация очень не любит менять статус недвижимости, на которой числятся долги. Самый простой способ решения проблемы – погасить их в полном объеме. Если это невозможно по какой-то причине, то придется обращаться в суд, так как никаких подобных требований в законодательстве нет и, как следствие, отказывать на этом основании администрация не имеет права. Следует помнить, что погашать долги все равно придется и новый статус недвижимости тут никак не поможет.

Как можно было заметить, большинство ситуаций требуют обращения в суд и помощи опытного юриста. Без них справиться будет практически невозможно. На бесплатной консультации квалифицированные специалисты расскажут об основных особенностях подобной процедуры, которые нужно учитывать. Они также могут взять на себя оформление всех необходимых документов и/или решение проблем в суде.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Жилой гараж: порядок перевода гаража в жилое помещение или наоборот

Гараж и квартиру или дом в одном помещении организовать можно, но только при соблюдении требований, установленных Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №47 «Об утверждении Положения…».

Это сложная процедура, в которой играет роль не только конструкция самого гаража, но и назначение земельного участка.

Рассмотрим, к какому типу недвижимости относятся гаражи, можно ли переводить их в жилые или коммерческие объекты, и как это сделать.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Гараж – это коммерческая недвижимость или жилая

Гараж – это объект вспомогательного использования по отношению к частным жилым, садовым домам, производственным и коммерческим помещениям. В ЕГРН гаражи чаще всего числятся как нежилые помещения. К коммерческой или жилой недвижимости гаражи не относятся.

Точного определения в федеральных законах нет, но могут быть в региональных. Например, в Москве согласно Закону от 03.07.2002 №38 «О государственном контроле за учетом…» гаражи числятся в качестве объектов нежилого фонда. Ими могут быть как отдельно стоящие здания и сооружения, так и нежилые помещения в жилых домах.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Можно ли перевести гараж в коммерческую недвижимость или частный дом?

Возможность перевода гаража в жилое помещение зависит от его вида и конструкции:

1. Капитальное строение или сооружение: обязательно наличие фундамента, минимум двух несущих стен. Может быть построено на участке ИЖС или на территории гаражного кооператива. Такой гараж перевести в жилой дом или коммерческую недвижимость проще, но не всегда.
2. Некапитальное строение: металлические гаражи, «ракушки». Фундамента в таких боксах нет. Их можно использовать только для хранения или ремонта автомобилей. Перевод в коммерческий или жилой объект невозможен, некапитальные гаражи не относятся к недвижимости.

Обратите внимание! Переделка гаража в жилое помещение возможна, если участок, на котором он расположен, находится в собственности. Если у объекта несколько собственников, понадобится согласие каждого из них.

Если нежилое помещение в гаражном кооперативе

Перевод гаража в ГСК в коммерческую недвижимость или жилое помещение зависит от назначения земельного участка, на котором он построен. Если в качестве вида разрешенного использования указана «блокированная жилая застройка», строительство жилья возможно. Но чаще всего участки в ГСК предназначаются для хранения автотранспорта, и там жилые или коммерческие помещения не могут быть.

Важно учитывать, что жилое помещение проще сделать путем надстройки верхнего этажа, согласовав все работы с администрацией кооператива. Кроме того, если на момент переустройства не внесены все паи, процедуру попросту не разрешат.

Как из гаража сделать жилое помещение?

Если вид разрешенного использования земельного участка позволяет собственнику сделать вместо гаража жилое помещение, менять его не нужно. В остальных случаях нужно сначала согласовывать изменение с администрацией и вносить корректировки в ЕГРН, а потом заниматься помещением.

У собственника есть несколько вариантов:

1. Построить жилое помещение рядом.
2. Сделать надстройку над гаражом (второй этаж).
3. Сделать перепланировку в самом гараже.

Примечание: во всех случаях обязательно, чтобы помещение, переводимое в жилое, соответствовало установленным требованиям.

Требования к жилому помещению

Требования к жилью указаны в Постановлении Правительства РФ №47.

Каким критериям должен соответствовать объект недвижимости, чтобы его признали жилым:

1. Наличие инженерных сетей: водоснабжения, электричества, водоотведения, теплоснабжения, вентиляции. Если район газифицирован, понадобится газоснабжение.
2. Наличие несущих и ограждающих конструкций, при этом они должны быть в хорошем состояние. Наличие крена, деформации и иных дефектов не допускается.
3. Обустройство помещения таким образом, чтобы можно было предупредить риск получения жильцами травм при перемещении на входе и внутри.
4. Высота – не более трех этажей, если планируется перевод в частный дом.
5. Соблюдение требований по максимально допустимому уровню шума, вибрации, электромагнитного и ионизирующего излучения.
6. Наличие минимум одной комнаты и кухни.
7. Наличие окон: в одно-трехкомнатном помещении – минимум в одной комнате, в 4-6-комнатных – минимум в двух комнатах.
8. Если строение расположено на участке для садоводства и огородничества, и в районе нет центральных сетей, допускается отсутствие канализационных уборных и водопровода.

Важно! Есть требования и к высоте потолков. В большинстве районов потолки в жилых помещениях должны быть на уровне минимум 2,5 м, в некоторых – от 2,7 м. Подробности нужно уточнять в администрации.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Как переделать гараж в жилое помещение: пошаговая инструкция

Чтобы совместить гараж с жилым помещением или перевести его в жилое, нужно выполнить несколько шагов:

1. Провести экспертизу на предмет соответствия требованиям.
2. Собрать документы.
3. Подать документы на рассмотрение в межведомственную комиссию.
4. Дождаться обследования.
5. Получить заключение и решение о переводе.
6. Внести изменения в ЕГРН.

Совет юриста: предварительно лучше уточнить вид разрешенного использования земельного участка. Для этого необходимо заказать выписку из ЕГРН. Она оформляется в течение трех дней, если оставить заявку онлайн через личный кабинет на сайте Росреестра.

Шаг 1: проведение экспертизы

Экспертизу проводить необязательно. Она нужна, чтобы определить, соответствует ли гараж требованиям к жилым помещениям. Если нет, придется делать перепланировку, она требует согласования с БТИ и оформления нового технического паспорта от кадастрового инженера. В некоторых регионах вместо БТИ согласованием занимается администрация.

Шаг 2: сбор документов

Какие документы понадобятся, чтобы переделать гараж в жилье:

• заявление об изменении статуса нежилого помещения на жилое;
• паспорт;
• выписка из ЕГРН;
• правоустанавливающие документы на земельный участок и гараж;
• техпаспорт;
• экспертное заключение (если проводилась экспертиза);
• письменное согласие всех собственников объекта, если их несколько.

Если требуется перепланировка, дополнительно предоставляется проект. Его можно заказать в организации, имеющей допуск СРО.

Шаг 3: подача документов

Документы подаются в межведомственную комиссию по месту нахождения объекта. Если в регионе ее нет, вопросом изменения статуса будет заниматься жилищная инспекция.

Получив документы от собственника, сотрудник должен выдать уведомление о получении с описью и сроками рассмотрения.

Содержание и образец заявления

Унифицированной формы заявления на федеральном уровне нет, но в администрации она может быть. Образец и бланк обычно выдают при подаче документов, но лучше заполнить его дома в спокойной обстановке, скачав нужные документы онлайн.

Какие сведения указываются в заявлении:

1. Куда направляется: наименование, адрес учреждения, Ф.И.О. руководителя.
2. От кого: Ф.И.О., адрес, номер телефона собственника-заявителя.
3. Информация о недвижимости: дата регистрации права собственности, адрес, наименование, кадастровый номер, общая площадь.
4. Просьба о переводе нежилого помещения в жилое.
5. Опись представленных документов.
6. Дата составления, подпись.

Шаг 4: обследование помещения

На основании заявления собственника комиссия проводит проверку объекта, чтобы определить, соответствует ли он требованиям к жилым помещениям. После получения документов определяется состав экспертов, которые будут проводить обследование. Чаще всего туда входят сотрудники МЧС, жилищной инспекции, градостроительного комитета, других ведомств.

Проверять будут не только соответствие стандартным требованиям, но и соблюдение санитарно-гигиеническим и противопожарным нормам.

Шаг 5: получение заключения

По результатам обследования оформляется акт, на основании которого уполномоченный орган выдает заключение. Принимается решение о переводе гаража в жилое помещение. Один экземпляр выдается собственнику на руки, с ним нужно прийти в Росреестр и подать заявление о внесении изменений в ЕГРН.

Содержание и образец заключения

Заключение заполняется по утвержденной форме. В нем должны быть указаны сведения об обследованном объекте недвижимости, составе комиссии, собственнике. Также вписывается формулировка «принято заключение о соответствии требованиям к жилым помещениям».

Шаг 6: внесение изменений в ЕГРН

Изменения в тип объекта недвижимости вносятся на основании решения или постановления администрации о переводе нежилого помещения в жилое. Собственник может внести корректировки, подав документы напрямую в Росреестр или через МФЦ. В некоторых регионах заявления принимают и через Госуслуги.

Как перевести дом в гараж?

Нежилое здание (гараж) можно перевести в дом. Процедура выглядит так, как описано выше. Требований к нежилым помещениям меньше, чем к жилым, и в основном они касаются санитарно-гигиенической и пожарной безопасности.

Требования к гаражам

Критерии для гаражей устанавливаются разными СНИП. Чтобы перевести в него жилой дом, нужно соблюсти нескольких параметров:

1. Расстояние от сооружения до соседнего дома – минимум 6 метров. Это важно, чтобы в случае возгорания огонь не повредил жилье соседей.
2. Минимум 3 м до стен основного дома, чтобы при возгорании пожарная машина могла проехать для тушения.
3. Расстояние до границ дачного участка – от 1 м, чтобы люди могли ходить по пешеходной дорожке, если машина будет стоять у гаража.
4. Расстояние до забора с соседями – минимум 1 м, чтобы строение не отбрасывало тень на их участок.

Есть и другие требования пожарной безопасности. Они касаются типа и качества проводки. Кроме того, к гаражу необходимо провести отдельную линию электропитания, закрыть все приборы освещения сетками, решетками или защитными плафонами. Обязательно наличие огнетушителя.

Документы

Перед тем, как перевести жилой дом в гараж, нужно собрать все документы:

• заявление;
• документ, на основании которого возникло право собственности: договор купли-продажи, ренты, мены, дарения; свидетельство о наследстве;
• выписка из ЕГРН;
• кадастровый паспорт;
• техпаспорт.

Примечание: перечень документов может меняться в зависимости от требований региональных законов.

Сколько стоит перевести гараж в дом или коммерческое помещение?

Собственнику при переводе гаража в жилое помещение и наоборот придется столкнуться с несколькими статьями расходов:

1. Оформление проекта перепланировки – от 15 000 р. в зависимости от региона и площади помещения.
2. Выписка из ЕГРН – 350 р., если оформлять ее в электронном виде.
3. Техпаспорт – от 1 000 р.
4. Внесение изменений в ЕГРН – 200 р.

Обследование и выдача решения бесплатны.

Когда могут отказать в переводе?

Отказать в получении статуса жилого гаража могут по нескольким причинам:

1. Несоответствие помещения установленным требованиям. Это самая распространенная причина отказа, поэтому чаще всего требуется проект перепланировки.
2. Наличие долгов по коммунальным услугам. Для возобновления процедуры достаточно погасить их и представить справку об отсутствии задолженности в администрацию.
3. Обременения в виде ареста или залога. Арест придется снимать, погасив задолженность. Залог снимается только при выполнении обязательств перед кредитором.
4. Предоставление неполного комплекта документов. Большая часть сведений запрашивается администрацией в госучреждениях самостоятельно. Если что-то нужно донести, заявителя оповестят об этом и дадут несколько дней.
5. Несоответствие назначения земельного участка. Не разрешат размещать жилой дом в гаражном кооперативе, а вот открыть магазин в частном секторе после переоборудования помещения проще.

Обратите внимание! Если в переводе гаража в статус жилого дома отказано необоснованно, это можно обжаловать в судебном порядке. Подается административный иск, дело рассматривается судом по адресу ответчика. Если исковые требования удовлетворят, решение об отказе отменят, а гараж переведут в жилое помещение.

Судебная практика

Дел по перерегистрации жилых помещений в машиноместа и гаражи и наоборот довольно много. Они могут быть связаны и с другими нежилыми объектами. Вот несколько примеров:

Ответы юриста на частные вопросы

Можно ли использовать гараж под склад? Если склад нужен для коммерческой деятельности, придется переводить назначение земельного участка и самого гаража. Иначе собственника могут привлечь по ст. 8.8 КоАП РФ на сумму до 1% кадастровой стоимости участка.

Если же в гараже планируется просто хранение личных вещей, ответственность не предусмотрена, их можно там оставлять. Можно ли оформить прописку в гараже? Нет. Регистрация людей возможна только после перевода гаража в статус жилого помещения.

Как перевести нежилое помещение в машиноместо? Машиноместо с 2017 года считается самостоятельным объектом недвижимости, но чтобы считаться таковым, оно должно быть на кадастровом учете. Перевести нежилой объект в машиноместо можно, но придется делать новый техпаспорт.

Важно, чтобы машино-место соответствовало размерам: от 5,3 х 2,5 до 6,2 х 3,6. В чем разница между нежилым помещением и гаражом? Гараж – это и есть нежилое помещение вспомогательного назначения. Хочу перевести гараж в статус дома. Он куплен в браке. Требуется ли согласие мужа? Все оформлено только на меня.

Да, для перевода согласие супруга обязательно, даже если имущество оформлено только на одного из супругов. На основании ст. 35 СК РФ, владение и распоряжение общенажитой недвижимостью осуществляется при наличии нотариального согласия.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

1. Гараж – это нежилое помещение вспомогательного назначения. Он может быть пристроен к или рядом с частным домом, или располагаться на территории ГСК.
2. Перевести гараж в жилое помещение можно, но он должен соответствовать всем техническим требованиям.
3. Чаще всего для перевода статуса объекта требуется перепланировка, и ее нужно согласовывать.
4. Перевод нежилой недвижимости в жилую осуществляется с разрешения администрации, на основании которого вносятся изменения в ЕГРН.
5. Заявление о переводе рассматривается до 45 календарных дней, но в регионах могут быть иные сроки.

Перевод гаража в жилое помещение иди перевод жилого гаража в нежилое

В Росреестре гаражи являются нежилыми помещениями, служащими дополнением к жилым, садовым и коммерческим зданиям. Нормативный статус у них отсутствует. Перевод жилого помещения в нежилой и наоборот рассматривается в ст. 22 Жилищного кодекса РФ.

Требования к жилому зданию

1. Надежность и герметичность крыши.
2. Наличие инженерных систем. Если район позволяет, добавляется газоснабжение.
3. Расположение в домах на территории жилой зоны. Люди нередко пользуются гаражами в садоводстве и огородничестве.
4. Пригодность и работоспособность несущих и ограждающих конструкций.

5. Безопасность внутри и около помещения.
6. Соблюдение санитарно-эпидемиологических правил.
7. Соблюдений требований, связанных с уровнем шума и излучений.
8. Минимум одна комната и кухня.
9. Естественное освещение.
10. Высота потолков — от 2,5 или 2,7 метра. Это уточняется в администрации.

    Такие гаражи называются капитальными.

Необходимые критерии в цифрах для перевода гаража в состояние жилого

Критерии в первую очередь направлены на пожарную безопасность. Расстояние от соседнего здания должно достигать 6 метров. До стен основного дома — до 3 метров.

Это дает возможность пожарным доехать до места возгорания. Будущее жилое помещение должно находиться от 1 м до забора соседа, чтобы оно не отбрасывало тень на их участок.

 Автомобиль около гаража не должен мешать идти по пешеходной дороге. По закону — от 1 м от забора соседей.

Порядок перевода гаража в жилое помещение

1. Проведение экспертизы на соответствие вышеуказанным требованиям. Собственник составляет план работы. Затем ждет заказанную проектную документацию. Проверка проводится для упрощения процесса.
2. Сбор документов.

3. Подача бумаг с проектом в межведомственную комиссию. Этим также занимается жилищная инспекция.
4. Ожидание решения о переводе. Сотрудник присылает уведомление. В нем указывается срок проверки.
5. Получение заключения и решения.

6. Внесение изменений в Реестр. Это стоит 2000 рублей.

Необходимые документы для смены статуса гаража

1. Заявление.
2. Паспорт.
3. Выписка из ЕГРН. Она оформляется в течение 3 дней. Такая же справка через МФЦ делается до 7 дней.
4. Документы, подтверждающие право собственности на земельный участок и гараж.
5. Технический паспорт.
6. Обращение в кадастровую палату для получения разрешения на строительство.

7. Если проводилась экспертиза, необходимо представить экспертное заключение. Оно оформляется после процедуры.
8. Зафиксированное согласие всех собственников (если их несколько). Его заверение обойдется в 1000-2000 рублей за каждый экземпляр.
9. Квитанция об оплате пошлины. Экспертиза и техпаспорт упрощают процесс перевода.

Заявление

Особенности заполнения зависят от региона. В основном документе должны быть указаны:

1. Данные учреждения, куда подаются бумаги. Вместе с ними указываются ФИО руководителя.
2. Личная информация адресанта.
3. Информация о недвижимости.
4. Просьба изменить статус помещения.
5. Список документов.
6. Дата составления, подпись.

Сроки ожидания при переводе гаража в жилое помещение

Решение принимается до 45 дней. На изменения в Реестре отводится 2 недели. Заявитель получает выписку еще через 3 дня.

Смена статуса гаража из жилого в нежилое помещение

Учитываются требования:

• фундамент и несущие утепленные стены;
• статус земельного участка;
• расстояние от 50 м от жилого дома или отгороженность забором в частном секторе;
• все виды коммуникаций.

Процесс перехода в нежилой статус

Многими пунктами он совпадает с предыдущим:

1. Назначение земельного участка.
2. Подача заявления.
3. Формирование проекта перепланировки гаража.
4. Запрос разрешения в администрации.
5. Ожидание итогового решения.
6. Переоборудование под коммерческое помещение и приглашение комиссии.
7. Оформление факта приемки.
8. Заказ технического плана и обращение в Реестр с бумагами. Документ оформляется 14 дней.
9. Получение новой выписки из него же.
10. Регистрация объекта в Федеральной налоговой службе.

Остальные расходы

Проект перепланировки стоит от 15000 рублей. Важную роль играет регион и площадь гаража. По окончании перепланировки подается заявление в тот же орган. Он составляет акт, подтверждающий проведение операции.

Заказанная на официальном сайте выписка обойдется в 350 рублей. Техпаспорт — как минимум 1000 рублей.

Причины отказа при смене статуса помещения

1. Собственность не соответствует требованиям.
2. Нехватка необходимых документов. Администрация может запросить бумаги, не упомянутые в списке. Заявитель обязуется их собрать, если не удается — обращается в суд.

3. Самая распространенная причина такого исхода — неподходящая территория для жилых зданий.
4. Невозможно изменить статус земельного участка.
5. Коммунальные и экономические долги.

   У собственника не должно быть проблем с банком, так как замена статуса разрешена при отсутствии третьих лиц.

Повторное обращение в Росреестр

Бывает ситуация, когда на официальном сайте не появляются сведения об объекте. В этом случае необходимо обратиться самому в Росреестр. Теперь заявление подается без документов. Он, в свою очередь, запрашивает информацию в инстанциях. Уведомление об обновлении информации в ЕГРН производится в течение 5 рабочих дней.

Исключения

Переносные гаражи не могут быть признаны жилыми помещениями. Они должны стоять на фундаменте. Поэтому «ракушки» и другие металлические гаражи такого типа входят в категорию движимого имущества и относятся к некапитальным строениям.

Кооперативные гаражи

Гаражи могут быть индивидуальными, которые располагаются на земельном участке. Они рассматривались раннее.Общие принадлежат ГСК. Их невозможно использовать по особому назначению, так как такие помещения все еще могут продавать на незаконно занятом участке.

https://www.youtube.com/watch?v=nbv5zLYKKn8\u0026pp=YAHIAQE%3D

С 1 сентября 2021 года будет действовать гаражная амнистия. Она упрощает процедуру оформления права на собственность. Один из критериев ее использования — выделение участка из территории гаражного кооператива.

Что собой представляют жилые гаражи, по каким технология возводят постройки

Жилые гаражи – вид недвижимости, который много лет очень востребован. Таким способом многие решают проблему жилых квадратных метров, не приобретая в собственность или в аренду квартиру или частный дом. Но насколько законно основание использовать обычный гараж под проживание. Давайте разбираться с гаражами, как их можно сделать жилыми, что для этого необходимо и законно ли это.

Жилое помещение над гаражом Источник pikabu.ru

Типы гаражей

Начнем с того, что существует две разновидности гаражной собственности:

1. Постройка, расположенная в гаражно-строительном кооперативе (ГСК).
2. Отдельно стоящее строение, так называемая индивидуальная постройка.

Первый вариант считается безопасным в том плане, что его сложно подвести к сносу, потому что кооператив приобретает земельный участок в собственность или муниципалитет передает его в аренду на определенный срок, который, как показывает практика, все время продлевается.

Тот, кто приобретает кооперативный гараж, он тут же перекупает у прежнего хозяина пай в гаражном кооперативе. То есть становится его членом. Обычно при этом покупатель делает определенный взнос в кассу кооперативного сообщества. При этом он получает взамен весь пакет документов. А это:

• свидетельство о регистрации прав собственности на приобретенную недвижимость;
• технический паспорт постройки;
• кадастровый паспорт.

Если земля кооперативом была выкуплена, то новый хозяин гаража получает и свидетельство о регистрации прав собственности на участок под гаражом.

Гаражи в гаражно-строительном кооперативе Источник misanec.ru

Но многие покупатели часто сталкиваются с махинациями. В основном это касается самого кооператива. Поэтому важно при покупке ознакомиться с документами, определяющими статус организации.

То есть у кооператива должно быть решение муниципалитета, что он предоставил кооперативу участок земли, где построены гаражи. А также устав организации и список его членов.

И обязательно новый хозяин строения должен получить на руки членскую книжку, заверенную подписью председателя и печатью.

Теперь, что касается индивидуальной постройки. Нельзя приобретать гараж, если его владелец не может предоставить свидетельство регистрации самого гаража и земли, на которой он построен. А также технический и кадастровый паспорт. Без этих документов нотариус даже не сможет провести сделку по купле-продаже.

Итак, если все документы в порядке, то гараж можно приобретать в собственность. А вот теперь можно решать задачу перевода гаража под жилье.

Отдельно стоящий гараж Источник proektik.by

Перевод гаража в жилищное хозяйство

С чисто юридической стороны здесь не все так просто. Чтобы сделать перевод, необходимо ознакомится с разделом под названием «вид разрешенного использования», который находится в свидетельстве о собственности на землю.

Если в нем указано, что на выделенном участке можно возводить строения под жилье, то никаких проблем с переводом гаража в жилые помещения нет. Если такая отметка отсутствует, то придется менять всю документацию. А точнее, выходить с заявлением в муниципалитет, чтобы они разрешили строительство жилья.

Скажем честно, этот путь тернист и долог. И, как показывает практика, упирается он в бюрократический аппарат, сломать который сложно.

Итак, будем считать, что в свидетельстве разрешающая отметка присутствует. То есть она позволяет над гаражом или рядом с ним построить несколько помещений, которые впоследствии можно будет использовать под жилье.

Но на строительство в том же муниципалитете придется получить разрешение на строительство. И если такое разрешение получено, то можно приступать к возведению верхних этажей.

Кстати, их количество обозначено все в том же разделе – вид разрешенного использования.

Количество этажей над гаражом определяется свидетельством на право обладания земельным участком Источник sam.mirtesen.ru

Можно ли прописаться в гараже

Вопрос, поставленной разделом этой статьи, очень актуален. Ответ на него однозначен – можно и прописаться. Но есть ряд условий:

• гараж должен быть признан жилым помещением;
• а чтобы так произошло, необходимо, чтобы постройка полностью соответствовала требованиям санитарно-эпидемиологических нормативов;
• а это значит, что в него должны быть проведены все инженерные сети: водопровод, канализация, электричество, отопительная система, газоснабжение и прочее.

И даже если все эти сети будут в гараж проведены, от каждой службы, к которым относятся коммуникации, необходимо получить справку, что сети в наличии есть и работают они исправно. После чего в администрацию города или района надо подать заявление и пакет документов, в который входят:

• план гаража с техническим описанием объекта;
• проект переустройства;
• все правоустанавливающие документы, обычно копии, которые подтверждают, что Вы являетесь непосредственным хозяином гаража, их придется заверить у нотариуса.

Сбор и передача документов Источник severlogistik.ru
Каталог проектов гаражей, представленных на выставке «Малоэтажная страна».

После подачи заявления и пакета документов, через неделю должен быть дан ответ. Редко сегодня отказывают, но если такое произошло, то вы смело можете отправляться в суд и там решать свои проблемы. Другого пути нет.

Итак, если разрешение получено, то можно переходить к переустройству. А после окончания и получения статуса жилого помещения, в гараже можно прописаться.

Варианты надстройки помещений над гаражом

Переделка гаража в жилое помещение – это чаще всего возведение второго этажа. Здесь существует много вариантов, как это сделать правильно. Рассмотрим некоторые из них.

Вариант №1

Обычно гараж – блочное или кирпичное строение с мощным фундаментом. Здесь никаких проблем нет, возводить второй этаж можно просто – демонтировав кровельную конструкцию, оставив перекрытие и подняв стены из того же материала, что и сам гараж. А уже над вторым этажом построить крышу нового дома.

https://www.youtube.com/watch?v=LdBZV5O3Fo8\u0026pp=ygV80JbQuNC70L7QuSDQs9Cw0YDQsNC2OiDQv9C-0YDRj9C00L7QuiDQv9C10YDQtdCy0L7QtNCwINCz0LDRgNCw0LbQsCDQsiDQttC40LvQvtC1INC_0L7QvNC10YnQtdC90LjQtSDQuNC70Lgg0L3QsNC-0LHQvtGA0L7Rgg%3D%3D

Проще всего, если гараж накрыт плоской крышей. Ее даже демонтировать не надо будет. Обычно кровля – это или железобетонные плиты перекрытия, или монолитно залитая плита с армирующим каркасом внутри.

Блочная надстройка над каменным гаражом Источник zagskusa.ru

Поднимаются стены, формируют верхнее перекрытие. Это может быть та же плита или сооруженная конструкция по несущим балкам. Второй вариант легче в плане нагрузки на фундамент. Обычно его рассматривают, если фундаментная конструкция гаража не такая мощная, чтобы выдержать большое количество железобетона.

Перекрытие между первым и вторым этажом обязательно утепляют с параллельным сооружением пола жилого помещения. Обычно это лаги, которые крепят к бетонной плоскости. Между ними укладывают теплоизоляционный материал, к примеру, керамзит или минераловатные плиты. После чего поверх монтируют гидроизоляционную мембрану, а уже поверх формируют напольное основание (вариантов масса).

Обязательно проводят утепления кровли и перекрытия между вторым этажом и чердаком. Если гараж с жилым помещением покрывается плоской крышей, то теплоизоляцию укладывают поверх кровельной конструкции.

В видео владелец гаража рассказывает о своих планах, как пристроить второй этаж из кирпича, который можно использовать под офис и место отдыха:

Вариант №2

Эта конструкция намного дешевле, чем предыдущая. Потому что она представляет собой гараж с мансардной крышей. То есть получается так, что над гаражной постройкой сооружается крыша с чердаком, который затем перестраивается в жилое помещение.

Здесь нет ограничений, какого типа крыша будет переделываться. То есть будь она одно-, двухскатной или какой-нибудь другой. На фото ниже показан вариант с односкатной кровельной конструкцией.

Хотя это чаще исключение, чем правило, потому что традиционно мансарды организуют под двускатными конструкциями.

Мансарда над гаражом под односкатной крышей Источник houzz.ru

Представьте себе гараж с уже готовой скатной крышей. Если под ней пространства достаточно, то никаких нет преград, чтобы не организовать под кровлей жилье. Кровельную конструкцию надо просто утеплить, используя стандартные технологии. Вот последовательность проводимых строительных операций:

• изнутри по стропилам укладывают пароизоляционную пленку;
• межу стропильными ногами затем укладывают утеплитель, к примеру, минераловатные плиты;
• последние покрывают гидроизоляционной мембраной;
• и в конце проводят отделку плитными или панельными материалами: фанера, ДСП, ОСП, гипсокартон и прочее.

Как проводят утепление крыши над гаражом Источник roomester.ru

Если кровельная конструкция низкая, то ее придется переделывать. То есть доводить до строительных нормативов жилых помещений.

По сути, придется делать реконструкцию кровли с полным демонтажем кровельного материала, стропильной системы и других элементов. Но и это проще и дешевле, чем сооружать новую мансардную крышу.

Потому что после разборки кровельной конструкции остаются практически целыми все пиломатериалы, которые можно использовать для возведения новой кровли. А это большая экономия.

Самый затратный вариант сооружения мансардной крыши, когда кровля гаража – конструкция плоская.

На нее придется устанавливать кровельное сооружение, для чего придется приобрести все необходимые строительные материалы: стропила, элементы для обрешетки, брусы для мауэрлата, материалы для теплоизоляционного пирога, кровельный материал и крепежные изделия. Но даже это проще и дешевле, чем воспользоваться первым вариантом строительства.

В видео показана идея формирования жилого пространства в чердачном помещении над гаражом:

Вариант №3

Соорудить над гаражом каркасную постройку в независимости от того, из какого материала был возведен сам гараж. Это тоже не самый затратный вариант оборудования жилья в гараже. Для этого необходимо разобрать гаражную крышу, если она имеет двускатную конструкцию. Или удалить стяжку и кровельное рулонное покрытие, если крыша плоская.

После чего по периметру постройки по перекрытию укладывают мауэрлат – это брусы с минимальным сечением 150х150 мм. Их скрепляют между собой, и они в общей конструкции будут выполнять функции основы каркасного сооружения. Крепится мауэрлат к стенам гаража металлическими анкерами.

После чего сооружают стандартную каркасную конструкцию, состоящую из опорных стоек сечением 100х100 мм, которые устанавливают по углам нового помещения и между ними над стенами с шагом 1-1,5 м. Крепят стойки к мауэрлату стальными уголками и саморезами.

После чего монтируют верхнюю обвязку. Это все тот же мауэрлат, только элементы которого уложены по верхним краям опорных стоек. Для этого используют брусы 100х100 мм. Крепление проводится теми же изделиями, что и к нижней обвязке. Далее формируется крыша: одно- или двускатная. Редко выбирают другой вариант.

Каркасная надстройка над кирпичным гаражом Источник paneco.com.ua

Когда каркас будет готов, его обшивают с внешней стороны влагостойкой фанерой или плитами ОСП. Изнутри укладывают утеплитель и обшивают теми же фанерными листами или ОСП панелями. Далее утепляют крышу и укладывают на нее кровельный материал. В самом конце формируют и утепляют потолок и полы. Устанавливают окна и двери, проводят коммуникации.

В видео специалист рассказывает о технологии сооружения каркасной надстройки над кирпичным зданием:

Вариант №4

Это самый простой способ. В основе его отказ от гаража, как помещения для содержания автомобиля. То есть внутри гаражной постройки организуется жилье. Ничего не пристраивают и не надстраивают. Делают просто капитальный ремонт гаражного помещения с прокладкой коммуникационных сетей.

При необходимости помещение можно разделить перегородкой или создать зонирование другими методами, благо такие существуют и активно используются дизайнерами. На фото ниже как раз показано, как смогли правильно организовать жилое помещение внутри гаража. Уютная и красивая обстановка, точно вписаны в пространство мягкая мебель и других аксессуары.

Жилая комната после ремонта гаражного помещения Источник pinterest.com

Заключение по теме

Как видите, сегодня перевести гараж в жилое помещение – не проблема. Главное – получить на это разрешение властей и создать все необходимые благоприятные условия проживания в нем. Но какой из вариантов Вы выберете, зависит от многих условий, где один из важных – финансы, выделенные на переустройство.