Банкротство

Сделки с недвижимостью: опыт и практика европейских государств

14.08.2017 Сделки с недвижимостью: опыт и практика европейских государств

В последнее время, как в кругу парламентариев, так и в экспертной среде все чаще высказывается идея о необходимости введения обязательной нотариальной формы для всех сделок с недвижимостью. Сторонники такой инициативы не устают повторять очевидные преимущества нотариального удостоверения: тщательная проверка всех документов, установление реальной воли участников сделки, повышенная доказательственная сила нотариально удостоверенного договора, полная материальная ответственность нотариуса за результат его работы. 

Многие эксперты предлагают посмотреть на реальные примеры из жизни. Далеко за такими примерами ходить не надо — более чем в 80% стран Европы, в том числе у лидеров по уровню развития — Германии и Франции, нотариус в силу закона отвечает за юридическую чистоту всех сделок с недвижимым имуществом. 

Как рассказывается на портале, посвященном недвижимости за рубежом, https://www.homesoverseas.ru, в странах Евросоюза, как правило, нотариус привлекается на этапе подписания окончательного договора купли-продажи, который и обеспечивает переход права собственности. После регистрации перехода права собственности нотариус направляет документы о новом владельце во все соответствующие инстанции и оплачивает необходимые таксы и сборы. А во многих европейских государствах нотариус, в том числе, выплачивает комиссию за проведение сделки риэлторам.

Нотариус контролирует весь процесс совершения сделки, выступает в роли куратора ключевых этапов, отвечает за финансовые вопросы.

Депозитный счет нотариуса воспринимается европейцами как самое надежное место хранения денег до перечисления их продавцу объекта недвижимости и как наиболее удобный способ расчета между сторонами сделки. Кстати напомним, что в соответствии с российским законодательством депозит нотариуса защищен и от банкротства банка.

Денежные средства, внесенные на такой счет, в случае прекращения работы банка выводятся из конкурсной массы и в полном объеме возвращаются их владельцу.

  В статье о правилах купли-продажи недвижимости за рубежом также объясняется, что в основном в Европе каждый объект недвижимости привязан территориально к конкретному нотариусу. Таким образом, нотариус выступает в качестве уникальной «базы данных», где хранится информация обо всех сделках с объектом недвижимости, всех предыдущих и нынешних владельцах собственности. 

По информации портала https://www.homesoverseas.ru, стоимость услуг нотариуса в среднем по Европе составляет 1-2% от суммы сделки. Для сравнения, в России тариф по сделке, подлежащей обязательному нотариальному удостоверению, составляет 0,5% и ограничивается пределом в 20 тысяч рублей. 

Если говорить об отдельных моментах правоприменительной практики в различных странах Европы, то можно отметить, что, к примеру, в Германии удостоверение сделки по отчуждению объекта недвижимости считается особым элементом нотариального производства, когда весь текст документа зачитывается нотариусом вслух, а содержание подробно разъясняется сторонам сделки. 

Без нотариуса не обходится ни одна сделка с недвижимостью и в соседней с Германией Бельгии. При этом в стране не действует правило территориальной привязанности сделок с недвижимостью к тому или иному нотариусу.

Интересно, что с одной и той же сделкой купли-продажи недвижимости могут одновременно работать два разных нотариуса: один может быть задействован на предварительном этапе согласования всех условий, второй — занят непосредственным удостоверением сделки. 

А во Франции, точнее в Париже, местной Нотариальной палатой каждую неделю организуются специальные торги по продаже недвижимости. В торгах участвуют любые типы недвижимого имущества со всей страны — квартиры, комнаты, парковки, дома, замки, сельскохозяйственные участки, офисы.

Такие торги считаются единственным типом купли-продажи, которые гарантируют продавцу и покупателю одновременно скорость, прозрачность, рыночную цену и безопасность.

Кстати, по данным Высшего совета нотариата Франции, удостоверение сделок с недвижимостью занимает 49% всего нотариального делопроизводства в стране. 

В Эстонии показатель несколько скромнее — сделки с недвижимостью занимают 25% от всех нотариальных действий. Но, что примечательно, при приобретении недвижимости в новостройке будущий собственник жилья обращается к нотариусу дважды — для удостоверения предварительного договора и для удостоверения договора передачи имущества и ключей. 

Вне зависимости от особенностей каждой отдельно взятой страны континентальной Европы нотариальная форма сделки в этих государствах давно признана единственным действительно надежным, удобным и выгодным для участников сделки методом защиты их прав и гарантом отсутствия проблем в будущем. 

В России благодаря реформам последних лет нотариус также наделен всеми необходимыми полномочиями и ресурсами для обеспечения защиты прав собственника и юридической чистоты сделки. При этом процесс получения нотариальной услуги максимально удобен и оперативен.

С учетом удобного режима «одного окна», в котором сегодня работает каждый российский нотариус, ускоренных сроков регистрации права по нотариально удостоверенной сделке, возможности рассчитаться через депозит нотариуса — набирается масса приятных для гражданина «бонусов».

Даже в отношении излюбленной темы всех оппонентов нотариальной формы — стоимости услуг нотариуса, развенчаны все мифы и развеяны опасения граждан о якобы высоких тарифах на удостоверение сделки с недвижимостью.

Для сделки со среднестатистической квартирой ценой в 1,5-2 млн. рублей стоимость услуг нотариуса составит примерно 10-15 тысяч рублей в зависимости от региона.

Вполне подъемная сумма, тем более, когда речь идет о сохранности дорогих сердцу (и не только!) квадратных метров.

Как будет развиваться законодательство в этой сфере, покажет время. А у российских граждан уже сейчас есть выбор: понадеяться «на авось» и заключить сделку в простой письменной форме либо последовать примеру ответственных европейских соседей и доверить защиту своей собственности нотариусу.

Правила поменялись: что важно знать при покупке недвижимости за рубежом

Правила рынка зарубежной недвижимости для россиян в этом году концептуально поменялись и продолжают меняться.

Сложности для российских граждан в покупке недвижимости за рубежом в текущих условиях связаны с глобальными изменениями инвестиционной карты, невозможностью свободно перемещать средства и рядом ограничений и блокировок на весь периметр классов активов в России и Европе. Вот только некоторые из них:

  • невозможность заплатить за недвижимость в Европе с российского счета из-за введенных в России ограничений; 
  • проблемы с открытием счетов в Европе и получением европейских кредитов на покупку недвижимости. При этом удобное владение недвижимостью всегда связано с наличием банковского счета в стране покупки для оплаты расходов на ее содержание;
  • отсутствие авиарейсов — системная проблема для владельцев недвижимости, предназначенной для личного пользования.  

На этом фоне самыми популярными направлениями для приобретения недвижимости стали так называемые дружественные страны, в частности, ОАЭ и Турция. При этом каждая из юрисдикций позволяет решать свои задачи.

Покупка недвижимости в Турции позволяет получить гражданство.

Есть небольшой поток людей, выбирающих турецкую недвижимость для инвестиций, но делать это нужно с осторожностью из-за высокой инфляции и экономических рисков в стране. 

В отличие от Турции, в ОАЭ стремятся как раз инвесторы. Но, инвестируя в эту недвижимость, также необходимо быть аккуратным.

Многие дубайские брокеры предлагают схему: покупка квартиры с первым взносом в размере 30% от всей стоимости, в течение полугода/года полная стоимость квартиры растет на 10%, после чего ранее оплаченные 30% квартиры можно перепродать с 30%-ной  доходностью от первоначального взноса.

Но подобные схемы весьма опасны. Например, в Лондоне в 2013 году девелоперы также активно предлагали такую схему.

Но уже в 2014 году в медиа вышли первые анонсы о возможном проведении референдума по Brexit, был введен налог на владение вторым домом, подешевела нефть и снизилась активность покупателей с Ближнего Востока и из России — из-за этого рынок скорректировался. Лондонская недвижимость подешевела на 20%, а инвесторы понесли потери. 

Несмотря на привлекательность активов в ОАЭ и Турции, многие россияне ментально ориентированы на Европу и продолжают покупать недвижимость в ЕС. Европейский рынок недвижимости переживает непростые времена. Ипотечные ставки в развитых странах выросли, активность продаж квартир снизилась.

Девелоперы оказались в сложной ситуации: с одной стороны, себестоимость выросла, а с другой — сократилась ликвидность.

Однако рынок могут поддержать субсидии государств ЕС для небогатых семей на оплату ЖКХ и, при правильном подходе, зимой-весной в Европе можно будет купить что-то за разумную цену.

С марта 2022 года для российских резидентов были введены ограничения на сделки с резидентами иностранных государств, а также ограничения на отдельные валютные операции. 

Какими могут быть резиденты

Для применения валютных ограничений под резидентом подразумевается «валютный резидент». Это гражданин России или иностранный гражданин, постоянно проживающий в России на основании вида на жительство.

Важно, что некоторые ограничения распространяются как на россиян, постоянно проживающих в России, так и на тех, кто большую часть времени (более 183 дней) в течение года проживает за границей, так называемых «спецрезидентов».

Даже в случае получения вида на жительство в другой стране или второго гражданства при наличии российского паспорта валютные ограничения будут продолжать иметь свою силу.

Для совершения сделки с резидентами недружественных стран, например, для покупки недвижимости у резидента ЕС российским резидентам нужно получить специальное разрешение правительственной комиссии по контролю за иностранными инвестициями. Для сделок с недвижимостью с дружественными нерезидентами таких ограничений нет.

Разрешение не требуется, если россиянин покупает недвижимость в недружественной стране у резидента дружественного государства. Ограничения распространяются на объект недвижимости только в случаях, когда дружественный нерезидент продает недвижимость, приобретенную у недружественного нерезидента после 22 февраля 2022 года.

Исключение, при котором разрешение правкомиссии получать не нужно, — сделки с недружественными нерезидентами по покупке иностранной недвижимости, если расчеты по ним проходят по иностранным счетам, о которых резиденты отчитались налоговым органам, а также сделки, при которых зачисление средств в пользу нерезидента идет в российских рублях на счет типа «С», открытый в российском банке, в сумме более 10 млн рублей за календарный месяц. Однако использование средств, зачисленных на счет типа «С», сильно ограничено, поэтому продавцы-нерезиденты могут столкнуться с проблемами — для них это едва ли станет оптимальным решением.

Что касается сдачи зарубежной недвижимости в аренду нерезиденту, то здесь стоит проявить должную осмотрительность. Пока не до конца ясно, как вписываются ограничительные меры в закон о валютном контроле и какие нормы права имеют приоритетную силу.

В этой связи имеет смысл занять более осторожную позицию и учитывать как нормы классического валютного законодательства, так и новые ограничительные меры.

 В соответствии с классическими валютными ограничениями, предусмотренными Законом о валютном регулировании и валютном контроле, при продаже или сдаче недвижимости в аренду нерезиденту полученные доходы нужно зачислить на банковский счет в государствах-членах ЕАЭС или государствах, которые автоматически обмениваются финансовой информацией с Россией.

Стоит отметить, что ограничения на сделки применяются только в отношении российских резидентов. Поэтому с налоговой и юридической точек зрения покупка недвижимости на иностранную компанию или структуру без образования юрлица может быть предпочтительнее, чем прямое владение.

Если российский резидент владеет иностранной компанией, то перечисленные ограничения такой компании не касаются — она может купить недвижимость и у дружественного, и у недружественного резидента.

Читайте также:  Ошибка в кадастровых сведениях

Правда, в этом случае нужно планировать варианты финансирования такой иностранной компании, поскольку на такие операции для российских резидентов сейчас существуют ограничения. 

Налоговые последствия от операций с недвижимостью будут различаться в зависимости от статуса налогового резидента.

Российские налоговые резиденты обязаны платить НДФЛ в России в отношении всех своих общемировых доходов, в том числе полученных от продажи иностранной недвижимости или сдачи такой недвижимости в аренду.

Поскольку налоговые нерезиденты уплачивают налоги в России только в отношении доходов, полученных от российских источников, доходы нерезидентов от продажи или сдачи в аренду иностранной недвижимости не облагаются налогом в России.

Зарубежный опыт правового регулирования отношений по купле-продаже



В настоящей статье рассматривается опыт зарубежных стран по регулированию купли-продажи. Автор исследует законодательство США, Франции, Германии и делает вывод о возможности применения соответствующих положений иностранного законодательства в условиях России.

Ключевые слова: купля-продажа, зарубежное законодательство, продажи, правовое регулирование.

This article examines the experience of foreign countries in the regulation of purchase and sale. The author examines the legislation of the USA, France, Germany and concludes about the possibility of applying the relevant provisions of foreign legislation in the conditions of Russia.

Keywords : purchase and sale, foreign legislation, sales, legal regulation.

Купля-продажа является самым распространенным обязательством в мире. В любом государстве купля-продажа предполагает передачу права собственности на вещь за оговоренную сумму денег, а покупатель принимает эту вещь и уплачивает ее стоимость продавцу. Другими словами, договор купли-продажи представляет собой двустороннее, возмездное и консенсуальное соглашение.

В гражданском праве США договор купли-продажи именуется «Sales» — «Продажи» или «Продажа». Соответствующий договор носит название «sale contract» или «contract of sale» — «договор продажи».

Отношения по купле-продаже в США урегулированы специализированным нормативным актом — Единообразным Торговым Кодексом (ETK, Uniform Commercial Code — UCC) [1]. Это нормативный акт федерального значения, в соответствии с которым штаты формируют свое законодательство.

В ЕТК купле-продажи посвящена статья 2, однако нормы о купле-продажи содержатся и в законодательстве о защите прав потребителей, и в судебных прецедентах, которые в Америке считаются источниками права.

В ст. 2 ЕТК регулируется купля-продажа только товаров, к которым закон относит движимые вещи, которые уже существуют (goods) либо будут существовать в будущем (future goods), а также тех товаров, в отношении которых нет спора о праве [1]. Товарами в рамках данной статьи признаются и животные, растущие вещи, молодняк животных.

Иначе говоря, в США нормами о купле-продажи ЕТК регулируются отношения по продаже наиболее распространенных в жизни объектов. Купля-продажа же недвижимости, ценных бумаг и иных специфичных объектов регулируется отдельными нормативными актами — нормами контрактного права.

Следует отметить, что в основе контрактного права США в большей части лежат судебные прецеденты [5, c. 79].

В соответствии с ЕТК при сумме договора купли-продажи больше пятисот долларов договор должен заключаться в письменной форме.

При этом письменной формой будет считаться не только общепринятый письменный документ, но и любой иной документ, при помощи которого можно подтвердить заключение договора.

При этом в судебной практике США считается, что в таком документе указывать наименование продавца и покупателя, цену товара, а также время и место совершения договора, необязательно.

В ЕТК указано, что в договоре купли-продажи должны быть указаны: наименования сторон и их подписи, предмет договора и его количество. Эти условия согласно ст. 2–201 ЕТК являются обязательными (существенными). При то в случае нарушения данных норм заключенный договор не будет признан недействительным, он лишается судебной защиты, то есть его нельзя исполнить в судебном порядке.

В США предусмотрены оферта (offer) и акцепт (acceptance), то есть предложение заключить договор и согласие на его заключение. В ст. 2–205 ЕТК сказано, что отправленная оферта будет являться безотзывной в течение указанного в ней срока, а если этот срок не указан, то в течение разумного срока, который не может превышать трех месяцев [1].

Но, указанное положение распространяется только на предпринимателей. Если сторона отправила согласие на заключение купли-продажи, но при этом изменила предложенные в оферте условия сотрудничества, то это также будет считаться акцептом, если в оферте прямо не указано, что акцептом будет считаться согласие со всеми предлагаемыми условиями.

Договор не будет считаться заключенным, если акцепт существенно изменяет предложенные в оферте условия. В таком случае, как и в отечественном праве, ответ на оферту будет не более чем новой офертой, также нуждающейся в акцепте. При действительности акцепта момент заключения договора продажи определяется моментом отправления акцепта оференту.

Основными обязательствами сторон купли-продажи по американскому праву являются: передача товара покупателю, передача титула на товар, оплата оговоренной покупной цены. Стороны могут отобразить в договоре минимум прав и обязанностей, это никак не повлияет на действительность договора.

Условие о цене не является обязательным условием договора купли-продажи. Стороны договора могут определить цену как в твердом значении, так и определить критерий определений цены на момент передачи товара.

Если же цена не определена в договоре ни прямо, ни косвенно, то есть условие о цене остается открытым (open price term), предполагается, что стороны согласились о «разумной цене».

В таком случае размер цены на товары будет зависеть от цен на аналогичный товар вместе заключения договора, а также особенностей самого соглашения и экономического положения сторон.

Количество передаваемого товара является существенным условием купли-продажи. Оно может быть определено как прямо, так и косвенно.

В практике США можно выделить два способа косвенного определения цены товара: исходя из требований покупателя или из возможностей продавца.

Договоры, содержащие условие о количестве, определенное по первому способу, называются uirement contracts («договорами требования»), по второму — output contracts («договорами выдачи») [6, c. 93].

Таким образом, в праве США договор купли-продажи регулируется довольно специфичным образом, например, в части закрепления существенных условий договора, его формы. Кроме того, в праве США к источникам права относится и судебный прецедент, что делает правовое регулирование исследуемого института более гибким, ориентированным на практику его применения.

Во Франции договор купли-продажи урегулирован нормами Гражданского кодекса. Существенное внимание здесь уделено форме продажи, ее природе, а также обязательствам сторон договора.

Французский законодатель уделяет достаточно внимания праву собственности на вещи, предмету купли-продажи, цене товара, ответственности сторон и некоторым другим дополнительным условиям, например, страхованию товаров, их перевозке и т. д. Сторонами купли-продажи по французскому праву являются продавец и покупатель.

Продавец обязан передать вещь и перенести право собственности на нее на покупателя. Покупатель же обязан принять ту вещь и уплатить за нее оговоренную цену.

К числу существенных условий купли-продажи относятся его предмет и цена. В качестве предмета купли-продажи могут выступать движимые и недвижимые вещи, а также вещи, которые будут существовать в будущем.

Цена товара может быть выражена в валюте любого государства, какое будет согласовано сторонами. При этом в ГК Франции имеется положение, позволяющее на основании убыточности оспорить цену договора купли-продажи.

Но оно применяется только отдельными субъектами в определенных в законе случаях (ст. 1305,1306,1308,1657 ФГК) [6, c. 104].

В договоре купли-продажи, как правило, определены условия о качестве товара. Если такое условие отсутствует, то согласно ст. 1246 ФГК товар должен быть пригоден для его использования по назначению [2].

Значительное внимание уделено в ФГК правам и обязанностям сторон договора купли-продажи. Например, продавец согласно ст. 1604 ФГК обязан передать во власть и владение покупателя проданную вещь, товары в надлежащем качестве и количестве.

При этом ответственность продавца за недостатки переданных товаров может быть ограничена, например, в случае наличия скрытых недостатков. Время платежа должно совпадать с моментом передачи — приемки товара или товарораспорядительных документов (ст. 1651 ФГК).

При этом продавец получает право требовать оплаты переданной вещи, удерживать вещь до получения платежа. Если товар не был принят в срок, то договор аннулируется, а продавец может требовать возмещения убытков и иных потерь.

Если вещь продавалась в кредит, то продавец может «остановить товар в пути» если покупатель объявлен не платежеспособным (ст. 1613 ФГК).

Покупатель должен принять и оплатить приобретенную вещь.

При том он может потребовать возмещения убытков, связанных с договором купли-продажи, требовать его исполнения в натуре, безвозмездно устранить недостатки вещи, заменить вещь на аналогичную, если он приобрел вещь ненадлежащего качества и сопутствующие этому убытки, уменьшить стоимость приобретенной вещи, а также расторгнуть договор купли-продажи [4, c. 59].

Следует отметить, что французское законодательство во многом схоже с российским. Подобные права покупателя в российском законодательстве прописаны в законодательстве о защите прав потребителей.

В Германии предметом купли-продажи, как и в иных странах, является передача вещи (товара) и права собственности на нее. В немецком праве купля-продажа может иметь как письменную, так и устную форму в зависимости от того, какой товар является его предметом и от суммы сделки.

Сторонами договора являются продавец и покупатель.

Существенными условиями договора является объект договора и цена. Законы не содержат положений о соответствии цены стоимости вещи, возможно признание договора недействующий при явной несоразмерных взаимных обстоятельств (ст. 139 ГГУ); товар должен иметь среднее качество § 243 ГГУ, если иное не предусмотрено договором [3].

Читайте также:  Выход из состава учредителей общественной организации

Продавец обязан передать вещь в надлежащем месте; в надлежащий срок (предусмотренный в договоре); если срок не установлен в договоре, он определяется общими нормами, регулирующие исполнение обязательств — покупатель вправе потребовать, а продавец предложить немедленное исполнение (§ 271 ГГУ); в надлежащем количестве; надлежащего качества — продавец отвечает за качество товара, если даже не знал о существовании недостатка (§ 459 ГГК); нести по передаче вещи (стоимость возмещения, подсчета упаковки, маркировки, таможенные сборы и др.); принять вещь (товар) расходы по принятию товара несет покупатель (§ 448ГГУ). Продавец имеет право требовать принятие вещи (товара); оплаты вещи (товара).

Покупатель обязан: оплатить покупную цену; время и место оплаты законодательство устанавливают местом оплаты является место нахождение продавца § 270 ГГУ, Венская конвенция ст.

57; покупатель обязан совершить за свои счет действия, необходимые для платежа, товар должен быть уплачен полностью, если иная возможность не предусмотрена договором.

Покупатель имеет право требовать уменьшить цену товара (§ 462 ГГУ); устранить безвозмездно недостатки вещи; заменить вещь товаром надлежащего качества (§ 480 ГГУ); расторгнуть договор купли-продажи и взыскать убытки. [5, c. 80]

Российское законодательство в исследуемой сфере схоже с законодательством Франции и Германии в части определения прав и обязанностей сторон договора, его предмета, существенных условий.

Представляется, что для российских условий полезным был бы опыт США, где правовое регулирование договора купли-продажи более свободно, гибко.

Кроме того, использование судебных прецедентов как источника правового регулирования позволяет учесть те ситуации, которые возникают на практике и которые не урегулированы законодательством, поскольку предусмотреть в законе все возможные ситуации невозможно.

Литература:

  1. Единообразный торговый кодекс США — Uniform Commercial Code (UCC) // https://miripravo.ru/gallery/fl-us1-uniform-commercial-code.pdf

К чему приведет запрет на сделки россиян с недвижимостью в ес

Сделки с недвижимостью в европейских странах уже сейчас осложнены. Началось перераспределение спроса с Запада на Восток.

В рамках шестого пакета санкций россиянам могут запретить сделки с недвижимостью в странах Евросоюза, сообщили ранее в агентстве Bloomberg. Эта мера не коснется россиян, являющихся гражданами ЕС или имеющих вид на жительство в странах ЕС. Эксперты рассказали «РБК-Недвижимости», к чему приведет возможный запрет и где россияне будут приобретать недвижимость.

Сделки с недвижимостью в европейских странах уже сейчас осложнены из-за недоступности привычных способов оплаты, невозможности открыть счет в европейском банке, говорит гендиректор и управляющий партер Nika Estate Виктор Садыгов.  

Россияне, которые покупали недвижимость в ЕС в рамках программ инвестиционной иммиграции, не почувствуют ограничений, отмечает партнер Savills в России Ирина Мошева. По ее словам, большое число россиян связывали приобретение европейской недвижимости с получением статуса резидента или гражданства.

По данным Knight Frank Russia, наиболее популярными странами для покупки недвижимости у россиян являются Греция и Португалия, на которые приходится до 20% запросов. В числе лидеров также Кипр, Испания, Великобритания.

По данным Savills, самые популярные у россиян европейские страны — Греция, Португалия, Испания и Кипр. В этих странах есть возможность получить ВНЖ за покупку недвижимости.

С точки зрения инвестиций наиболее привлекательными для россиян являются Великобритания, Германия и Франция.

Запрет может серьезно затронуть владельцев недорогих объектов в Болгарии, Испании, Греции и на Кипре, отмечает Садыгов. Самостоятельное использование этих объектов ограничено, а продать их собственники не смогут. Владельцы дорогой недвижимости найдут возможность обойти ограничения. Решением для них может стать получение второго гражданства или оформление ВНЖ.

В случае введения запрета альтернативой для россиян, желающих купить зарубежную недвижимость, станут Турция и ОАЭ. По словам Ирины Мошевой из Savills в России, активное перераспределение спроса российских покупателей с Запада на Восток уже происходит.

Сейчас наиболее популярными направлениями у российских инвесторов являются Турция, Дубай и Таиланд. Растет интерес россиян к покупке жилья в Узбекистане, отмечают в Nika Estate.

Это развивающийся жилищный рынок, который последние три года демонстрирует активный рост.

Bloomberg: россиянам могут запретить сделки с недвижимостью в Евросоюзе 

Успешная практика по согласованию сделок купли-продажи компаний с иностранным участием

«На 21.12.2022 мы успешно реализовали три сделки по покупке нашими клиентами трех крупных компаний, собственниками которых были иностранные юридические лица из «недружественных стран».

Получили разрешение ФАС РФ (стоимость каждой сделки превышала 7 000 000 000 рублей), после чего, получили одобрение подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации.

У нас есть успешный опыт по согласованию сделок, как по покупке долей, так и объектов недвижимости. 

К сожалению, четкого публичного регламента, определяющего срок и условия рассмотрения заявок, а также основания отклонения заявок – пока нет.

Как мы можем помочь в получения согласия по сделки по покупке компаний с иностранным участием?

У нас есть успешная практика, поэтому мы понимаем:

  • Через какое министерство лучше подаваться 
  • Как безошибочно заполнить документы
  • Какой пакет документов нужен
  • Как правильно обосновывать цель сделки
  • Как оценивать стоимость покупаемого бизнеса 
  • Какая максимальная цена по сделке допустима 
  • Какие условия договора и тип договора можно использовать 
  • Как правильно указывать конечного бенефициара 
  • Особенностей очень много. 
  • Мы поможем Вам и подскажем, что и как нужно делать. 
  • Нам доверяют: СИ, Thermon, Ayona

Что указывать в форме заявления о выдаче разрешения?

Многие забывают указать срок, на который требуется разрешение, как правило он привязан к сделке.

Необходимо указать источник средств: собственные, кредитные. Что касается кредитных средств – достаточно предоставить справку о рассмотрении кредита. В идеале решение кредитного комитета. Проверять наличие собственных и заемных средств на счетах никто не будет.

Как правило покупатель в виде юридического лица специально создается под сделку. Чтобы у комиссии не было вопросов относительно благонадёжности покупателя, нужно доказать, что созданное лицо, входит в группу компаний холдинга, или что покупателем владеет лицо, способное реализовать сделку.

Нужно обосновать целесообразность покупки как со стороны российской компании, так и продажу —  со стороны иностранной компании. Например, «Объект не используется в профильной деятельности Компании. Решение о продаже принято с целью минимизации издержек, связанных с содержанием объекта».

Как оформить покупку бизнеса, состоящего из 4-х компаний?

В случае покупки бизнеса, состоящего из одновременной покупки нескольких компаний – форма заполняется одна, но комплект документов готовится по количеству покупаемых лиц. В справке нужно обосновать их связь и цель покупки.

Через какое министерство лучше подаваться?

В структуре Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации участвуют следующие министерства: ФАС, ФСБ, Минобороны, Минтранс, Минприроды, Минпромторг, Минздрав, Минэнерго, Минэкономразвития, Минфин, Минюст, Минкомсвязи, Росфинмониторинг, ФСТЭК и «Росатом».

По общему правилу компания подается через то министерство, которое его контролирует, то есть является его регулятором. По большинству видов деятельности для обычных коммерческих компаний – это Минпромторг, к его компетенции относится большинство видов коммерческой деятельности.

У нас есть опыт подачи заявлений через Минфин РФ и через Минпромторг РФ. Тонкость в том, что Минпромторг РФ выступает в качестве ведомства «просителя», тогда как Минфин РФ выступает в качестве ведомства «согласующего». Ограничений через сколько ведомств подаваться – нет.

Мы рекомендуем подаваться через Минпромторг РФ, или через Минпромторг РФ и Минфин РФ одновременно. Последний вариант лучше в том случае, если продавец кроме Вас ведет переговоры с другими покупателями.

В этом случае государство о конкурентных заявках узнает заранее, а не на самом рассмотрении.

Сложность выявления конечного бенефициара

Дело в том, что иногда показать конечного бенефициара почти невозможно. Например, если российской компанией владеет иностранное лицо, в свою очередь разместившее акции на Лондонской бирже.

В этом случае подойдет справка в свободной форме. Обращаю внимание, что справка должна быть только в оригинале, ее можно сразу писать на русском, если подписант им владеет.

Подписантом данной справки является CEO иностранной компании.

Второе Гражданство покупателя

Разрешение Правительственной комиссии на сделку не потребуется, когда заключаете ее с российским гражданином, даже если у него есть вид на жительство или даже гражданство недружественного государства.

Такое лицо власти все равно рассматривают как гражданина России, а значит, он не попадает под ограничения. Однако, обращаю внимание, что ФАС РФ должна согласовать сделки больше 7 млрд. руб.

ФАС РФ не пропускает сделку, если у покупателя есть второе гражданство из недружественной страны.

Какие условия по покупке/продаже лучше включить в договор

Важно понимать, что на согласование вместе с пакетом документов подается проект договора. Предполагается, что в ряде не ключевых моментов после согласования он может быть изменен.

Обращаю внимание, что одобрение комиссии идет по факту обращения без привязки к существенным условиям договора купли-продажи.

В протоколе рассмотрения комиссии нет условий согласования, вида «…согласовываем продать 100% долей ООО «Ромашка» на следующих условиях…», как правило указывается цена, ОГРН и количество долей, продлеваемой компании — все.

Рекомендуем в качестве применимого права указывать только правовые нормы РФ.  Приобретение долей должно идти без права обратного выкупа/опциона.

На сегодняшний день есть ряд правовых проблем при покупке долей, принадлежащих иностранным компаниям. Они заключается в том, что для совершения сделки и регистрации перехода права собственности на доли русской компании, российское законодательство совершенно не требует факта получения денежных средств в пользу продавца за проданные доли.

Более того, из-за политической ситуации бывают случаи, когда иностранные банки не принимают денежные средства из России. Иностранцы об этом прекрасно знают и требуют разработку в договоре условий, предусматривающих обязанность нотариусов отправлять документы на регистрацию в 46 налоговую только после получения определенного уведомления.

Поэтому мы рекомендуем включать в договор следующее условия: «Нотариус вправе направить заявление в ИФНС на регистрацию перехода права собственности на доли Обществ с 1-го по 60-й день только при условии предоставления Покупателем уведомления нотариусу.

Продавец обязуется согласовать возможность зачисления денежных средств с Банком-получателем платежа и предоставить подтверждение о том, что обслуживающий его банк готов принять платеж.

Стороны пришли к соглашению, что в случае не зачисления денежных средств на корреспондентский счет Банка Продавца (невозможность осуществить платеж со стороны Банка-эмитента счета-эскроу, возврат средств на счет Банка-эмитента счета-эскроу) в течение [60] календарных дней Эскроу Агент передает Продавцу «Уведомление для нотариуса», а Покупатель получает право на возврат денежных средств, размещенных на эскроу.»

Читайте также:  Перенос отпуска в связи с больничным

Уведомление – это письменный документ, подтверждающий, что деньги зачислены на корреспондентский счет банка продавца. Настоятельно рекомендуем сам текст уведомления и всего договора также заранее согласовать с нотариусом.

 Более того, для безопасности сделки использовать счета-эскроу, в валюте «рубли», с последующей конвертацией в Евро по внутреннему курсу Банка-эмитента счета-эскроу на дату его открытия.

Условия о счетах-эскроу и уведомлении находит понимание в Правительственной комиссии.

Какая цена сделки предпочтительнее?

Приветствуется цена сделки, если она ниже на 45% от оценочной стоимости покупаемого бизнеса.

Что делать, если по одному активу подались два покупателя?

Это на самом деле очень плохая ситуация. Откуда она может возникнуть? Продавец, понимая, что в любом случае покидает бизнес среду России, пытается вести диалог о продаже с несколькими покупателями, руководствуясь принципом, кто быстрее и больше даст денег — тот и молодец.

Как правило для покупки компаний, стоимость которых исчисляется миллиардами, привлекаются денежные средства банков. До недавнего времени у чиновников от Правительственной комиссии было четкое понимание, что возможно согласовать сделку только с одним покупателем – один раз.

  Мы были в такой ситуации, и считаем, что по своей правовой природе одобрение сделки Правительственной комиссией является одобрение предварительной сделки, которой может и не быть.

Можно ли подаваться по сделкам, превышающим 7 млрд без одобрения ФАС РФ?

По сделкам больше 7 млрд. руб. ФАС РФ до сих пор выдаёт только одно согласие по одной сделке. Но! 46 налоговая в качестве регистратора регистрирует переход права собственности на доли не зависимо от наличия/отсутствия разрешения ФАС РФ. Сделка без одобрения ФАС РФ возможна, но является оспоримой! Сделка без согласия Правительственной комиссии в принципе невозможна.

Сколько раз можно подаваться?

Существующая практика не ограничивает заявителя в количестве раз подачи заявления. Надо смотреть из-за чего отказали. Если отказ был дан из-за того, что сам покупатель не отвечает требованиям комиссии, то в этом случае последующие обращения обречены на отказ.

Сроки рассмотрения заявления

Как мы все знаем, официальных сроков рассмотрения заявлений нет. Самый быстрый вариант по нашей практике – это месяц. Сейчас перед новым годом, там просто «завал». Нет чёткого правила, когда и как часто собирается комиссия. В последнее время – это происходит раз в неделю, по пятницам. Реально надо рассчитывать на срок до двух месяцев.

Как выглядит согласие на сделку?

Согласие на сделку состоит из двух документов.

Первый документ – выписка из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением инвестиций в Российской Федерации, где, например, указано: «разрешить ООО «Ромашка» осуществление сделки по покупке 100% долей ООО «Лютик» за 8 000 000 000 руб.». Второй документ – это сопроводительное письмо того министерства, через которое Вы обращались за разрешением – например, Минпромторг.

Я описал несколько сложных моментов при согласовании сделки. К сожалению, их гораздо больше. Тем не менее, надеюсь эта информация вам пригодится. Если будут вопросы, всегда поможем. Обращайтесь.

Мы готовы оказать юридическую поддержку при совершении различных сделок, в том числе с контрагентами из «недружественных стран»: подготовим все необходимые документы, сопроводим доверителя при подписании сделки, пройдем процедуру получения разрешения Правительственной комиссии в установленном порядке и выполним необходимые регистрационные действия.

На кого распространяются требования Указа Президента РФ от 08.09.2022 №618?

Юридические лица, работающие, получающие прибыль или зарегистрированные в списке «недружественных стран». Кроме того, любые лица, которые находятся под контролем указанных выше лиц.

Особенности юридического сопровождения сделок с недвижимостью в странах Западной Европы

583 просмотра · Обновлено

В большинстве государств Европейского Союза иностранные граждане могут беспрепятственно покупать как жилую, так и коммерческую недвижимость. Процесс оформления сделки во всех европейских странах строится по сходным принципам, но в каждом государстве есть свои особенности.

Участники сделки

Можно заниматься покупкой недвижимости самостоятельно, не прибегая к услугам посредников. При этом необходимо изучить все документы и посетить множество инстанций, что не всегда удобно, если вы не знаете языка и не знакомы с местным законодательством.

Чтобы купить недвижимость в Европе, лучше воспользоваться услугами профессионалов — агентов недвижимости (риелторов), юристов и нотариусов.

Агент недвижимости выступает посредником между покупателем и продавцом при заключении сделок.

Риелтор получает информацию об объекте, согласовывает договорные условия, помогает клиентам в оформлении сделки, организует подписание договора купли-продажи, содействует своевременному оформлению документов, дает консультации по вопросам покупки.

Агенты недвижимости не имеют права заверять договор купли-продажи; этим занимается нотариус или юрист. Также риелторы не проводят оценку имущества. В некоторых случаях агенты сотрудничают с кредитными организациями и могут помочь клиентам в финансировании покупки.

При обращении в агентство недвижимости необходимо удостовериться, что у фирмы есть лицензия, а также узнать, какие предоставляются услуги.

Агентства недвижимости во Франции должны состоять в FNAIM (Национальной федерации по недвижимости), SNPI (Национальном синдикате профессиональных агентов недвижимости) или UNPI (Национальном союзе недвижимости).

В Великобритании некоторые агенты недвижимости являются членами NAEA (Национальной ассоциации агентов недвижимости) и INEA (Независимой организации агентов недвижимости).

Единственное лицо, которому закон разрешает заниматься передачей собственности,— это нотариус. Он не действует в интересах какой-либо из сторон сделки. Нотариус следит, чтобы документы были оформлены согласно законодательству, подготавливает договор купли-продажи, регистрирует нового владельца в земельном кадастре.

Кроме того, в некоторых странах, в частности в Италии и Франции, нотариус гарантирует юридическую чистоту сделки: проверяет, действительно ли объект принадлежит продавцу и нет ли у продавца залоговых обязательств на недвижимое имущество. Также нотариус контролирует перевод денежной суммы на счет эскроу или счет продавца.

Как правило, оплата услуг нотариуса зависит от стоимости сделки.

В Великобритании функции нотариуса выполняют юристы. Юрист отличается от нотариуса тем, что представляет интересы одной из сторон. Кроме того, оплата услуг юриста обычно не зависит от суммы сделки. Юристы оценивают потенциальные риски, дают консультации по вопросам налогообложения, проверяют документы и составляют договор согласно местным законодательным нормам.

Этапы сделки

Обычно процесс оформления сделки купли-продажи занимает два-три месяца и включает три этапа: предложение о покупке, предварительное соглашение и заключительное соглашение.

1. Предложение о покупке

После того, как был выбран объект недвижимости, оформляется предложение о покупке (англ. offer to purchase). Это соглашение между покупателем и продавцом, в котором указаны основные параметры объекта, сроки и цена, которая может быть позже изменена. Как правило, документ оформляют в письменном виде. В Австрии такое соглашение может быть либо устным, либо письменным.

В Великобритании покупатель вносит 300 фунтов стерлингов в знак того, что он согласен заключить сделку. Если покупатель изменит свое решение, эти деньги не будут возвращены.

В Испании на этом этапе проводится проверка документов собственника. Покупатель должен получить в реестре прав собственников выписку Note Simple, подтверждающую «чистоту» объекта.

В Италии покупатель должен предоставить чек на имя продавца с суммой задатка 5–10% от заявленной стоимости недвижимости. Если в дальнейшем покупатель передумает заключать сделку, деньги ему не возвращаются. Если же продавец расторгнет сделку, задаток вернётся покупателю.

2. Предварительное соглашение

На этом этапе нотариус или юристы составляют предварительный договор, в котором указываются первичные данные о сделке, условия и способ оплаты.

В большинстве стран во время подписания предварительного соглашения вносится задаток в размере 10% от стоимости объекта.

Как правило, сумма переводится на счет доверенного лица, а нотариус контролирует процесс перевода денег.

Если продавец откажется заключать сделку, задаток будет возвращен покупателю в двойном размере; если же решение изменит покупатель, деньги останутся у продавца. В Великобритании на этом этапе задаток не требуется.

Во Франции предварительный договор (Compromis de vente) содержит дополнительные пункты (clauses suspensives), дающие покупателю время, чтобы принять окончательное решение. В течение семи дней он имеет право отказаться от сделки, не выплачивая при этом штраф.

В момент подписания Compromis de Vente задаток вносить не обязательно, но нужно перевести его со счета покупателя на счет нотариуса в отведенный для этого недельный период. После этого срока сделка может быть отменена только в случае, если явно не выполняется одно из условий соглашения.

То есть, покупатель теряет задаток, если отказывается от покупки без оснований, отраженных в договоре.

После заключения предварительного соглашения дается время на подготовку документов для оформления заключительного соглашения. Этот процесс обычно занимает от одного до трех месяцев. В Германии и Франции в это время нотариус проверяет юридическую чистоту сделки.

3. Заключительное соглашение

Окончательный договор о совершении сделки купли-продажи подписывается двумя сторонами в присутствии нотариуса. После этого происходит обмен контрактами и уплачиваются необходимые налоги.

В Швейцарии перед подписанием заключительного соглашения нотариус проверяет законность сделки.

Имя покупателя вносится в швейцарский реестр прав собственников, и после этого право собственности уже не может быть оспорено.

Иногда в силу различных обстоятельств приходится расторгнуть договор. Такая возможность предусмотрена законодательством всех стран.

Если сделка аннулирована по инициативе продавца, покупателю возвращается задаток в двойном размере.

Когда покупатель решит расторгнуть договор, то задаток остается у продавца, если договор купли-продажи не предусматривает иное. Условия расторжения сделки должны быть зафиксированы в договоре.

Стоимость оформления сделки купли‑продажи недвижимости

Страна Работаюриста Работаагентов,% Работанотариуса,% Налоги ирегистрац.взносы, % Австрия

Великобритания

Германия

Испания

Италия

Франция

Швейцария

1,5–5,0% 3,6 3–4 6
700–2 000 £ 1,5–2,0 4–5
1,5–2,0% 5–7 1,2–1,5 4,5–6,5
1% 5 2,5 7–8
250 € 2–4 3 12–13
5–10 7–8 7
320–480 € 4–8 0,5–1,0 2–5