Банкротство

Риэлтор не возвращает аванс за квартиру, сделка по которой не состоялась

Не всем сделкам покупки квартиры суждено завершиться успешно. Но что делать покупателю, если он уже внес аванс? Как вернуть деньги обратно?

25 июня 2015 · 5 минут · 51546 просмотров

Риэлтор не возвращает аванс за квартиру, сделка по которой не состоялась Сделка покупки не состоялась? А как же аванс?

Всезнающая статистика гласит, что практически каждая пятая сделка с недвижимостью предполагает наличие аванса, который передается потенциальным покупателем продавцу квартиры или частного дома.

При этом очень многие впоследствии жалуются на то, что при срыве купли-продажи возникают серьезные проблемы с возвращением переданных денег. Основной мотив продавца – это вина покупателя в том, что сделка не состоялась.

Так можно ли каким-то образом решить эту проблему и получить свои средства обратно? Ответ именно на этот вопрос мы и будем искать в этой статье.

Основная причина возникновения проблем с возвратом аванса

Наличие аванса, составляющего какую-то часть от стоимости приобретаемого жилья, оговаривается в предварительном договоре или специальной расписке, подтверждающей получение денег продавцом.

В подавляющем большинстве подобных бумаг пункт о невозврате средств при отказе покупателя от сделки, а также других его действиях, приведших к ее срыву. Казалось бы, все предельно ясно.

Но если копнуть глубже, оказывается, что все это противоречит действующему законодательству.

Внесение аванса, согласно установленным законом нормам – это всего лишь своеобразный протокол о намерениях, а не обязательство купить квартиру во что бы то ни стало.

Передаваемые продавцу деньги – просто приложение к договору, которое следует вернуть, независимо от причин, по которым сделка не состоялась.

Аванс или задаток: выясняем разницу между понятиями

Риэлтор не возвращает аванс за квартиру, сделка по которой не состояласьЧто такое аванс и задаток? В чем разница?

Одна из серьезных проблем, из-за которых продавцы квартир или частных домов настаивают на невозврате переданных им денег – это путаница в понятиях «аванс» и «задаток». Функции первого мы выявили – он лишь демонстрирует намерение покупателя приобрести недвижимость, однако в отличие от задатка не является финансовым обеспечением сделки. Именно поэтому передача аванса может даже не фиксироваться специально составляемым предварительным договором. Достаточно лишь расписки от покупателя, подтверждающей передачу той или иной суммы продавцу. Этот документ обязательно будет рассматриваться судом и в подавляющем большинстве случаев станет убойным аргументом, обеспечивающим выигрыш.

Если вновь вернуться к требованиям законодательства, можно найти следующие нормы:

  • задаток возвращается только в том случае, если вина за срыв сделки лежит на продавце. Если же покупатель отказывается приобретать недвижимость, средства остаются у противной стороны (статья 381 Гражданского кодекса);
  • авансовый платеж возвращается в любом случае, независимо от того, по чьей вине сделка не состоялась. При этом противозаконным является вообще включать в предварительный договор купли-продажи какие-либо требования и нормы об ответственности одной из сторон (статьи 421, 422 и 1102 Гражданского кодекса.

Наличие расписки или договора – это достаточное доказательство того, что переданные продавцу деньги являются именно авансом. Поэтому суд в любом случае должен принимать решение в пользу несостоявшегося покупателя.

Как показывает практика, отечественные суды именно так и поступают. Мало того, они даже не рассматривают какие-либо аргументы продавцов. Поэтому подавая иск, вы можете смело рассчитывать на успех даже в том случае, если расписки или каких-либо других документов на руках нет.

В каких ситуациях аванс все же не возвращается покупателю?

Риэлтор не возвращает аванс за квартиру, сделка по которой не состояласьКогда аванс не возвращают?

Несмотря на все вышесказанное, иногда все же возникают ситуации, когда авансовый платеж остается у продавца даже после решения суда. И причина этому – не слишком внимательное отношение покупателей недвижимости к процессу составления, заполнения и подписания документов.

Чаще всего аванс не возвращается по той простой причине, что в дополнениях к предварительному договору указано – в случае отказа покупателя от совершения сделки, полученные от него средства остаются у продавца в качестве штрафа за моральный и прочий ущерб. В этой ситуации суд вполне справедливо примет сторону последнего и решение в его пользу.

Будьте внимательны, подписывая документы о передаче аванса!

Во время подписания договора о передаче аванса продавцу, убедитесь, что в этом документе указаны следующие данные:

  • стоимость недвижимости, которую вы намереваетесь покупать. На возврат авансового платежа данный пункт не окажет никакого влияния, зато застрахует вас от внезапного повышения цены по инициативе продавца;
  • сумма, которую вы передаете в качестве аванса;
  • подробное описание объекта недвижимости;
  • сроки, в которые сделка должна быть завершена.

Чтобы свести к минимуму все возможные риски, связанные с предварительным договором, он должен в обязательном порядке подписываться обеими сторонами.

Кроме того, составление документа лучше доверить опытному юристу, который должен присутствовать на процедуре подписания соглашения.

Только так вы сможете рассчитывать на рассмотрение дела о возврате авансового платежа в суде, а также на его успешный для вас исход.

Возврат аванса за квартиру

Срыв уже запланированной сделки является рядовым явлением. Можно смело начать новые поиски, если бы не переданный продавцу аванс. Вернуть свои деньги обратно удается не всегда. О том, как решается указанная проблема, спросим у агентов АН Владис.

Риэлтор не возвращает аванс за квартиру, сделка по которой не состоялась

Почему с возвратом аванса возникают проблемы?

Факт передачи продавцу жилья аванса обязательно документируется. Зафиксировать это обстоятельство можно не только в специальном договоре. Сторонам можно оформить и специальную расписку.

Пункт, гласящий о возможном невозврате аванса, в договоре присутствует практически всегда. Его используют в тех случаях, когда сделка оказалась сорванной из-за действий покупателя.

Однако мало кто осведомлен о том, что подобное решение вопроса противоречит отечественному законодательству.

Закон утверждает, что аванс является не чем иным, как декларацией покупателем своих намерений. Никаких обязательств относительно приобретения квартиры у него в данном случае не возникает.

Полученную продавцом сумму следует рассматривать исключительно, как приложение к составленному договору. Какие бы причины не вынудили покупателя отказаться от запланированной сделки, деньги ему должны вернуть непременно.

Задаток и аванс. Существует ли разница?

Мало кто из продавцов квартир знает, чем же отличаются понятия «аванса» и «задатка». С авансом мы разобрались выше. Его функцией является исключительно декларирование намерений по покупке квартира (дома).

В отличие от задатка финансовым обеспечением сделки аванс по закону не считается. Поэтому никакого смысла фиксировать в договоре аванс нет. Вполне хватит и небольшой расписки, в которой указывается передача продавцу денег. Суд обязательно возьмет ее во внимание.

Расписка является чрезвычайно веским аргументом, который, скорее всего, станет выигрышным.

Для понимания ситуации попробуем вернуться к нормам, предусмотренным законодательством:

  • Возврат задатка предусматривается лишь в одном случае – когда сделка оказалась сорванной по вине продавца. Если инициатором ее отмены является покупатель, то противоположная сторона может оставить эти средства у себя (Гражданский кодекс, ст. 381);
  • А вот аванс придется возвращать в любом случае (какая бы из сторон не отказалась от запланированной сделки). В предварительном договоре, составляемом при купле/продаже, никакие положения об ответственности сторон указываться вообще не должны (Гражданский кодекс, ст. 421,422,1102).

Доказательством того, что полученная продавцом сумма является именно авансом, может быть и расписка, и договор. Правоту несостоявшегося покупателя суд признает в любом случае.

В отечественной судебной практике подобные случаи фиксируются регулярно. На аргументы продавцов суды даже не обращают внимания. Иск вы можете подать даже тогда, когда никаких расписок и прочих документов от продавца не получали.

Когда аванс не вернут?

Несмотря на все вышеизложенное, переданный аванс иногда могут и не вернуть. Суд может вполне принять и такое решение. Происходит это из-за невнимательного отношения покупателя к содержанию подписываемых документов.

Самой распространенной причиной невозврата покупателю аванса являются положения предварительного договора. Обычно в нем указывают, что в случае срыва сделки деньги останутся у продавца в качестве штрафа. Таким образом, продавцу будет компенсирован ущерб – и моральный, и физический. Поддержит его и суд.

Подписывайте документы внимательно!

Документ, фиксирующий факт передачи продавцу аванса, следует составлять внимательно. Вот те сведения, которые обязательно должны в нем указываться:

  • Какова стоимость недвижимости, которую вы планируете приобрести. К авансу этот пункт никак не относится, зато от внезапного роста цены он вас точно застрахует;
  • Величина переданного аванса;
  • Объект недвижимости (описывается подробно);
  • Когда планируется завершить сделку.

Чтобы уменьшить число рисков, связанных с предварительным договором, подписать его должны обе стороны. Не стоит составлять его самостоятельно. Опытный юрист справится с этим делом намного быстрее.

Если вы примите во внимание все указанные рекомендации, то наверняка выиграете в судебном споре о возврате аванса.  

  Интересные статьи:  

  • В поисках достойной «вторички». С чего начать? — читать
  • Выбор риэлтора в 2019 году — статья
  • Как приватизировать квартиру. Что делать? — статья
  • Предварительный договор. Стоит ли заключать? — статья
  • Как быть с кадастровой оценкой недвижимости? — статья
  • Купля/продажа квартиры. Как безопасно передать деньги? — статья
  • Мы ждем вас в наших офисах:
  • Офис «Горьковский»
Читайте также:  Расторжение договора ренты с пожизненным содержанием

Телефон: 8 (831) 235-0000 Россия, Нижний Новгород, ул. Новая 34-а пл. Максима Горького, метро «Горьковская» 9:00-20:00 без выходных Бесплатная парковка для клиентов

  1. [email protected]
  2. Телефон: 8 (831) 235-0000
  3. [email protected] 

Офис «Автозаводский» Россия, Нижний Новгород, пр-т Ленина 100 Д ТЦ «Мажамэль», метро «Парк Культуры» 9:00-21:00 без выходных

Сделка по недвижимости не состоялась? Останьтесь в плюсе!

Риэлтор не возвращает аванс за квартиру, сделка по которой не состоялась

Жительница города Домодедово решила приобрести квартиру и нашла вариант на рынке вторичного жилья, который ее устраивал. Она заключила с владельцем недвижимости предварительный договор купли-продажи, по которому стороны приняли на себя обязательства в дальнейшем заключить основной договор.

Оговоренную сумму (1400 000 рублей) покупательница передала, однако продавец нарушил сроки предварительного договора, иного соглашения не заключил, квартиру к передаче не подготовил.

Отчаявшись решить вопрос «мирным путем» (на досудебную претензию ответа не последовало), она обратилась в суд с требованием вернуть ей уплаченную сумму, а также неустойку.

Суд установил, что оговоренная сумма была передана ответчику в срок и в полном объеме. А вот с его стороны никаких действий произведено не было: не заключен договор купли-продажи, право собственности на истицу не оформлено.

Односторонний отказ от обязательств в подобных обстоятельствах недопустим. Действие предварительного договора заканчивается по истечению оговоренного срока, если не будет заключен «основной» договор. Если этого не произошло, деньги должны быть возвращены стороне покупателя.

Таким образом, суд пришел к выводу, что истица имеет право рассчитывать на возврат своих денег, так как она условия договора не нарушала. Но может ли она требовать что-то сверх этого?

Также был рассмотрен вопрос уплаты неустойки в пользу истицы, ведь несостоявшийся продавец пользовался полученными деньгами, в то время как покупательница доступа к ним не имела.

При оценке размера компенсации на суд возлагается обязанность оценить соотношение между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба.

При этом учитываются многие факторы, такие как инфляция на рассматриваемый период, платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым в соответствующем регионе в этот период, и так далее.

Помимо этого Закон «О защите прав потребителей» предусматривает штраф, который по сути является формой законной неустойки, мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств. Вообще он составляет половину от суммы, о которой идет спор, но суд может снизить эту сумму.

При вынесении решения суд руководствовался следующими нормами права:

  • В ст. 309, 310 ГК РФ указывается, что обязательства по договорам должны исполняться надлежащим образом. Нельзя отказаться от обязательств в одностороннем порядке.
  • Согласно ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или указании услуг (основной договор) на условиях, которые предусматривает предварительный договор.
  • П. 6 ст. 429 ГК РФ гласит, что обязательства по предварительному договору прекращаются, если основной договор не будет заключен в оговоренные сроки.
  • Ст. 1102 ГК РФ гласит, что лицо, которое без законных оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, то оно обязано последнему это имущество возвратить. В ст. 1107 уточняется, что возможно также возмещение того имущества, которое было приобретено незаконно.
  • По ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.
  • Руководствуясь п. 1 ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшит неустойку, если она явно несорзамерна последствиям нарушения обязательства.

Как вернуть аванс за квартиру у риэлтора: советы юриста

Покупатель, который решил не совершать сделку купли-продажи, может вернуть аванс за квартиру у риэлтора, которому он передал деньги. При этом ему должна быть возвращена вся сумма.

Однако это утверждение верно лишь в том случае, если деньги были переданы по договору аванса, расписке или договору поручения. Если риэлтор взял аванс в счет оплаты договора на оказание услуг, он имеет право удержать часть средств в качестве компенсации за понесенные им расходы.

В каких случаях возвращается весь аванс, а в каких — лишь часть средств, разберем в данной статье.

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Гражданский кодекс не содержит никакого определения аванса. Единственный раз аванс упоминается в ст. 380 ГК РФ, в которой дается определение задатку.

В тексте данной статьи указывается, что если имеются сомнения в том, что внесенная сумма является задатком, а также если не соблюдена обязательная письменная форма договора задатка, данная сумма считается авансом, если не доказано иное.

Исходя из данного определения, можно сделать вывод, что аванс — это денежная сумма, передаваемая одним лицом другому в качестве способа обеспечения своего обязательства. Аванс не является формой обеспечения договора, а лишь подтверждает намерение одной из сторон исполнить свои обязательства.

По своей сути аванс является формой предварительной оплаты, однако Гражданский кодекс в ст. 487 регулирует лишь предварительную оплату товара. Товаром может быть и квартира, тогда предварительная оплата (аванс) вносится от покупателя собственнику квартиры, то есть продавцу. Но в некоторых случаях аванс может быть передан покупателем и риэлтору, при этом на совершенно различных основаниях.

В каких случаях аванс передается риэлтору

Обычно задаток или аванс передается покупателем квартиры ее собственнику. Таким образом покупатель демонстрирует серьезность своих намерений — продавец и риэлтор могут снимать квартиру с продажи и готовить сделку, зная, что покупатель намерен ее купить.

Но нередко внести аванс требуют риэлторы, при этом деньги передаются непосредственно представителю самого агентства. Производится это может на разных основаниях:

  • по договору поручения;
  • в счет оплаты по договору на оказание агентских услуг;
  • по обычному договору аванса.

Если риэлтор принимает авансовый платеж по договору поручения, он затем должен передать деньги продавцу квартиры.

В том случае, если аванс передается по договору на оказание услуг, покупатель всего лишь оплачивает комиссионные риэлтору, причем еще до того, как услуги по подготовке и проведению сделки купли-продажи будут оказаны.

В случае передачи аванса риэлтору в счет оплаты по договору на оказание услуг нужно помнить, что это тоже никак не гарантирует того, что сделка состоится. Указанная сумма не учитывается в стоимости квартиры и уплачивается сверх нее.

В данном случае важно понимать, что фактически оплата услуг риэлтору не может являться авансом и никак юридически со сделкой купли-продажи напрямую не связана.

На практике чаще всего используется обычный договор аванса, а деньги передаются представителю агентства недвижимости.

В тексте соглашения указывается, что в случае, если сделка купли-продажи не состоится по любой причине, аванс возвращается покупателю в полном объеме либо за вычетом некоторых расходов.

После того, как сделка будет совершена, аванс остается в агентстве в качестве комиссионных.

Конечно, покупатель может отказаться вносить авансовый платеж, однако чаще всего делать это приходится. Если отказаться от внесения аванса, продавец и риэлторы просто продолжат поиск другого покупателя. Ни одно агентство не согласится работать с клиентом, если не гарантирует себе получение вознаграждения от будущей сделки.

Можно ли вернуть авансовый платеж

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Если авансовый платеж передан по договору на оказание услуг, заказчик, в роли которого выступает покупатель квартиры, имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора (ст. 782 ГК РФ). При этом он обязан оплатить лишь фактические понесенные исполнителем расходы. Остальная сумма авансового платежа должна быть возвращена покупателю.

Обязанность доказать, как сам факт несения расходов в процессе оказания услуг, так и их размер возлагается на исполнителя (то есть лицо, оказывающее услуги).

Если же был заключен договор аванса, то в соответствии со ст. 1102 ГК РФ он возвращается покупателю в полном объеме, так как является неосновательным обогащением лица, получившего аванс.

Какие-либо штрафные санкции в отношении покупателя за отказ от проведения сделки в данном соглашении являются незаконными.

Однако в условиях договора аванса иногда может быть указано, что лицо, его передавшее, обязано заплатить агентству недвижимости определенную сумму или оплатить некоторые расходы. Покупателю желательно при заключении договора аванса исключить данные пункты из проекта соглашения.

Если аванс был выплачен риэлтору, который передал его собственнику квартиры, покупатель имеет право вернуть его в полном объеме, даже если он отказался от проведения сделки.

В данном случае аванс также является неосновательным обогащением собственника квартиры, так как сделка купли-продажи не была проведена.

Обязанность вернуть предоплату в полном объеме является основным отличием аванса от другой формы обеспечения обязательств — договора задатка.

Отличия аванса от задатка

Для обычного человека понятия аванса и задатка фактически равнозначны, однако в юриспруденции эти термины разграничены. В соответствии со ст.

Читайте также:  Права несовершеннолетнего наследника

380 ГК РФ задаток — это денежная сумма, передаваемая одной стороной договора другой в качестве доказательства заключения договора и способа обеспечения его исполнения.

Заключая договор задатка, стороны фиксируют серьезность своих намерений, так как за неисполнение обязательств они несут финансовую ответственность. Задаток всегда передается собственнику квартиры или его законному представителю. Его нельзя передать риэлтору, так как он не является стороной сделки.

Неисполнение обязательств, обеспеченных задатком, регулируется ст. 381 ГК РФ. Задаток:

  • возвращается в полном объеме по соглашению сторон или если неисполнение обязательств произошло по независящим от сторон причинам;
  • не возвращается, если в неисполнении договора виновата сторона, передавшая задаток (покупатель);
  • возвращается в двойном размере, если в срыве сделки виноват получатель задатка (продавец).
Отличия задатка от аванса

Способ обеспечения обязательств
Кому передается
Назначение
Как и в каких случаях возвращается
Аванс Продавцу или риэлтору Форма предоплаты Возвращается в полном объеме, за исключением фактически понесенных исполнителем расходов, если иное не предусмотрено условиями договора.
Задаток Продавцу Способ обеспечения договора Возвращается по соглашению сторон или если обязательства не могут быть выполнены ввиду форс-мажорных обстоятельств. Возвращается в двойном размере, если сделка сорвана по вине получателя. Не возвращается, если в неисполнении договора виноват покупатель.

Как вернуть аванс за квартиру у риэлтора

Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

Отказ покупателя или продавца заключить сделку купли-продажи приводит к тому, что возникает необходимость вернуть внесенный аванс. Обычно деньги свободно возвращаются риэлторами, но в некоторых случаях возникает необходимость соблюдения официальной процедуры возврата внесенных средств.

Первым делом несостоявшемуся покупателю необходимо составить документ — требование или претензию о возврате денежных средств, уплаченных в качестве аванса. Законодательно установленной формы у этого документа нет, поэтому требование (претензия) составляется в простой письменной форме. Претензия должна содержать следующую информацию:

  • сведения о лице, составившем претензию;
  • наименование и юридический адрес агентства недвижимости;
  • название документа;
  • подробное описание сути дела со ссылкой на договор, по котором аванс был передан риэлторам;
  • требование вернуть предоплату, внесенную заявителем со ссылками на соответствующие нормы Гражданского кодекса, например ст. 1102 ГК РФ;
  • предупреждение, что в случае отказа вернуть аванс заявитель оставляет за собой право обратиться в суд;
  • дату составления и подпись заявителя.

Претензия (требование) передается лично руководителю агентства недвижимости или направляется почтой по юридическому адресу организации.

Что делать, если в возврате аванса будет отказано

Если риэлторы отказываются вернуть предоплату за квартиру или аванс, внесенный по договору оказания услуг, которые в реальности не были оказаны, клиент может обратиться в суд. При этом он может взыскать не только сам аванс, но и:

  • проценты за пользование чужими деньгами;
  • возмещение понесенных истцом убытков;
  • компенсацию морального вреда;
  • судебные расходы;
  • иные штрафные санкции, предусмотренные Законом о защите прав потребителей, если в качестве риэлтора выступало ООО или ИП.

В исковом заявлении необходимо указать примерно те же сведения, что и в досудебной претензии. К иску нужно будет приложить образец договора, по которому аванс был передан риэлторам (договор аванса, предварительный договор), расписку, если она составлялась, а также копию претензии.

Какие сложности могут возникнуть

В большинстве случаев риэлторы без проблем возвращают аванс за квартиру, если сделка купли-продажи не состоялась по инициативе любой из сторон.

Такова сложившаяся практика в данной сфере деятельности — агентству недвижимости проще вернуть небольшую сумму аванса, чем терять свою репутацию или тем более заниматься судебными разборками.

Однако иногда встречаются случаи, когда агентство недвижимости не желает или не имеет возможности вернуть предоплату.

Если, например, аванс был передан собственнику квартиры, он может отказаться возвращать его агентству, которое не будет иметь возможности отдать денежную сумму несостоявшемуся покупателю. Также немало споров возникает по поводу того, что считать расходами исполнителя тогда, если аванс был передан в качестве предоплаты за оказание агентских услуг.

Многие случаи индивидуальны, поэтому для возврата полной суммы аванса может понадобиться юридическая поддержка.

Частые вопросы и ответы на них

В какой срок должен быть возвращен аванс? В течение 30 дней после обращение покупателя с требованием о возврате предоплаты. 10 дней — если агентство имеет форму ООО или ИП. В иной срок, предусмотренный договором или соглашением о внесении аванса. Можно ли вернуть аванс, переданный риелторам по расписке? Договор аванса или предварительный договор не составлялись. Да, можно. В расписке должно быть указано, с какой целью денежные средства передаются представителю агентства недвижимости (заключение сделки купли-продажи). Если сделка не была совершена, сумма должна быть возвращена в полном объеме. Можно ли взыскать с риелторов проценты за неправомерное удержание чужих денежных средств? Да, можно. На основании ст. 395 ГК РФ покупатель может взыскать проценты за уклонение от возврата чужих денежных средств. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в период, в который аванс был неправомерно удержан. Если к правоотношениям сторон применяется Закон о защите прав потребителей, то ст. 395 ГК РФ не подлежит применению, поскольку данным законом предусмотрены свои штрафные санкции. Куда можно пожаловаться на риелторов, не отдающих аванс? Можно подать жалобу в Роспотребнадзор или в прокуратуру. Роспотребнадзор или прокурор могут быть привлечены и к суду, в том числе могут вступить в процесс по собственной инициативе. Может ли суд признать внесенный аванс задатком? И будет ли он возвращен в таком случае? Да, может, но только если деньги передавались непосредственно собственнику квартиры. Не всегда такое признание играет против лица, пытающегося вернуть переданные деньги. Например, если сделка не состоялась по вине продавца, и он отказывается вернуть деньги, истец может вернуть задаток в двойном размере.

Как вернуть аванс (задаток) за квартиру у риэлтора по предварительному договору

Отношения между сторонами при покупке жилой недвижимости фиксируются договорами разных типов. Когда стороны согласовали цену продажи, они заключают договор первого типа – предварительный, авансовый или задатка.

Покупатель вносит оговоренный аванс или задаток, и стороны приступают к сбору и проверке документов. Когда пакет документов готов, можно переходить к подписанию договора второго типа, купли-продажи.

Авансовый платеж часто становится причиной развития конфликтной ситуации: при срыве сделки покупателем продавец обычно пытается удержать деньги. Можно ли вернуть аванс за квартиру?

Зачем вообще нужен аванс?

Покупатель после передачи аванса или задатка прекращает поиски подходящей недвижимости и получает время на сбор всей суммы денег, а продавец после получения денег останавливает просмотры квартиры. Обе стороны спокойно готовятся к завершению сделки.

При этом продавец обычно полагает, что сумма, передаваемая ему потенциальным покупателем по договору первого типа, является гарантированным обеспечением того, покупатель выполнит обязательства и купит квартиру, подписав основной договор.

И если покупатель откажется от покупки, то авансовый платеж продавец в качестве компенсации всегда может оставить себе. Это мнение является ошибочным. Разберемся, как вернуть аванс за квартиру у риэлтора.

Для этого необходимо понять разницу между авансовым платежом и задатком.

Гражданский кодекс определяет понятие только задатка, но не аванса. Задатком считается сумма, которая передается продавцу потенциальным покупателем в счет основного платежа. И эта сумма действительно законодательно считается обеспечением планируемого заключения договора и исполнения сторонами обязательств по покупке.

А вот аванс, играющий важную роль на рынке недвижимости, к сожалению, законодательной основы не имеет. Уплачиваемая покупателем небольшая сумма, составляющая часть общей стоимости квартиры (обычно до 10%), выполняет исключительно функцию платежа, являясь всего лишь предоплатой. Функцию обеспечения покупки, присущую задатку, она не выполняет.

Поэтому, когда обязательство покупателем не исполняется или предварительная договоренность по каким-либо причинам расторгается, авансовая сумма продавцом должна быть возвращена.

Срыв сделки: что будет с авансом и задатком?

Первоначальный платеж в форме задатка создает обязательства для обеих заключающих соглашение сторон. Покупатель, в итоге не купивший квартиру, внесенную в качестве задатка за нее сумму вернуть не сможет – деньги останутся продавцу. Если же продавец после получения задатка найдет более выгодного покупателя, то, по закону, он обязан вернуть удвоенную сумму полученного задатка. Кроме того, пострадавшей стороне дано право требовать покрытия убытков, понесенных ею при срыве сделки.

Если же договор купли-продажи стороны не оформили по причинам, не зависящим от них, или же по их обоюдному согласию, то сумма задатка, как и авансовая сумма, подлежит возврату.

А вот если в оговоренные сроки не состоялась сделка, подготавливаемая авансовым договором, у покупателя появляется право вернуть задаток по предварительному договору. Возврат авансовой суммы регламентирован статьями 395 и 487 Гражданского кодекса.

Причем при уклонении продавца от возврата речь уже может идти о необоснованном использовании им чужих денежных средств и, соответственно, об уплате штрафных санкций.

Процентная ставка при этом будет определяться действующей на момент исполнения обязательства учетной банковской ставкой.

Читайте также:  Документы, оформляемые при зачете денежных требований

Возмещения понесенных при нарушении договоренностей покупателем убытков может потребовать и продавец. Это право дано ему статьями 328 и 487 Гражданского кодекса.

Как вернуть аванс за квартиру у риэлтора?

Так как закон не предоставляет продавцу оснований для удержания авансовой суммы, дела по ее возврату рассматриваются в суде. Продавцы в лице риэлторов при этом пытаются отстаивать свои интересы двумя способами:

  • Отстаивают в суде признание аванса задатком. А задаток, по закону, не возвращается отказавшемуся от покупки квартиры покупателю.
  • Изначально оговаривают в авансовом договоре возможность перехода авансовой суммы в свою собственность, если сделка купли-продажи окажется сорванной покупателем.

Судьями подобные аргументы всерьез не рассматриваются. Тем более что включение в авансовый договор положений об ответственности сторон, аналогичных положениям договора о задатке, противоречит законодательным нормам (статья 421 и 422 Гражданского кодекса).

Подведем итог. Если дело так и не дошло до подписания основного договора, то обязательства сторон, предусмотренные авансовым договором, прекращаются, а уплаченная авансовая сумма, согласно статье 1102 Гражданского кодекса, возвращается покупателю-истцу – независимо от того, кто виновен в срыве сделки.

Как вернуть задаток по предварительному договору?

Если о возвращении задатка в досудебном порядке продавец не желает даже слушать, то отстаивать свои права несостоявшемуся покупателю придется в суде. Судебная практика включает два подхода к рассмотрению подобных дел.

  • Соглашение о задатке судья может признать ничтожным. В результате внесенная покупателем сумма будет приравнена к неосновательному обогащению продавца (как в случае с авансом) и будет подлежать возврату.
  • Соглашение о задатке судья может признать правомерным, то есть обеспечивающим будущие обязательства по планировавшемуся к подписанию договору купли-продажи. Тогда, по нормам о задатке, вернуть деньги покупателю не удастся.

Какой из подходов выберет суд? Решение вопроса «Можно ли вернуть задаток по предварительному договору?» будет зависеть от целого ряда обстоятельств.

Судья учтет в буквальном смысле все: от условий подписания предварительного договора до соблюдения его сроков. Покупателю следует знать, что вероятность его выигрыша оценивается как 50/50.

Поэтому так важно уделять максимум внимания изучению предлагаемого к подписанию предварительного договора.

Способы вернуть аванс, если сделка не состоялась

Причин, по которым планируемая сделка может не состояться, довольно много, начиная от изменившейся финансовой ситуации, заканчивая выявлением на проверке фактов, делающих покупку квартиры нежелательной и даже опасной.

Поэтому главный вопрос, который всегда возникает у покупателя, сможет ли он забрать внесенные деньги назад, если сделка сорвалась.

Как вернуть аванс покупателю, если деньги продавцом или агентством удерживаются под разными предлогами? Об этом и пойдет речь в этой статье.

Прежде всего, необходимо понимать, что по закону покупатель имеет полное право требовать аванс обратно безо всяких условий, независимо от того, по какой причине не состоялась сделка.

Аванс является лишь предоплатой будущего платежа за квартиру, следовательно, если покупка квартиры не состоялась, то и оснований для ее предоплаты нет.

И наличие подписанного авансового соглашения не дает продавцу никаких оснований оставить себе внесенные в качестве аванса средства или удерживать их, если сделка не произошла. Таким образом, получить внесенный аванс в полном размере – законное право покупателя.

Что происходит на практике?

Реальность такова, что далеко не всегда покупатель в случае отказа от заключения сделки купли-продажи квартиры может просто прийти и получить свои деньги обратно, зачастую он сталкивается с отказом продавца возвращать аванс, поскольку тот считает уплаченную в качестве аванса сумму компенсацией из-за срыва сделки.

К сожалению, у покупателя не так много способов досудебного воздействия на продавца, поэтому если продавец не возвращает аванс «мирно» после того, как покупатель заявил ему это требование, быстро решить этот вопрос не получится.

Первое, что должен сделать покупатель – это направить в адрес продавца письменное заявление с требованием возврата аванса и указания срока, в который продавец должен это сделать.

Требование должно быть направлено таким способом, чтобы у покупателя на руках остались доказательства его направления: расписка продавца о получении требования лично в руки, отправка по почте заказным письмом или телеграммой с уведомлением о вручении.

Если аванс вносился в агентство, действующее по доверенности в интересах продавца, возврат авансовой суммы для покупателя также может стать проблематичным. С одной стороны, агентства недвижимости, не являясь стороной сделки, не имеют права удерживать аванс или задаток.

С другой стороны, зачастую денежная сумма агентству передается в форме договора поручения, в котором обычно нет ни слова о том, что агентство обязуется вернуть сумму аванса по первому требованию покупателя. Если сделка не состоится, агентство считает эту сумму своей компенсацией за неполученную прибыль.

Максимум, что может быть указано в таких договорах в качестве условия возврата аванса – это отказ агентства недвижимости от проведения сделки.

Иногда авансовый платеж может передаваться с подписанием авансового договора, являющегося составляющей договора на оказание агентских услуг. Однако при внимательном изучении такого документа оказывается, что внесенная сумма выступает в качестве аванса именно агентству за оказание консультационных услуг по приобретению квартиры.

Покупателя убеждают, что вносимый аванс будет гарантией, что квартиру продадут именно ему, а на самом деле такой документ является лишь гарантией того, что агентство получит свои комиссионные (или их часть).

При этом у покупателя появляются обязательства приобрести квартиру именно через данное агентство, а последнее только обязуется снять объект с рекламы.

В подобных договорах формально может быть масса поводов не возвращать внесенную сумму аванса покупателю – например, отказ от выполнения рекомендаций по приобретению объекта, ведение переговоров с продавцом в обход агентства или отказ от сделки.

Чтобы не попасть в подобные ситуации, самое главное – внимательно изучать документы, придавая серьезное значение юридическим формулировкам и терминам. Мы рекомендуем перед внесением аванса получить консультацию независимого юриста, который разъяснит все возможные последствия заключаемого договора.

Как вернуть аванс? Пошаговая инструкция

Если же ситуация с отказом продавца или агентства все-таки произошла, действовать необходимо следующим образом.

  • Первое, что будет необходимо – проанализировать документ, на основании которого вы вносили авансовый платеж. Это позволит оценить правомочность ваших требований по возврату денег. Здесь, скорее всего, не обойтись без консультации юриста.
  • Второй шаг – правильно составить претензию. Здесь очень важно, чтобы она была составлена юридически грамотно, с фактами и ссылками на статьи законодательства. Рекомендуем для этого обратиться к профессионалам, если вы готовы идти до конца и обращаться в судебные органы. В тексте претензии необходимо указать сроки ответа на нее, а также дату возврата внесенного аванса. Письменное заявление с требованием возврата аванса необходимо вручить другой стороне таким образом, чтобы у вас на руках остались доказательства получения – например, заказным письмом с уведомлением о вручении или распиской от продавца о получении требований.
  • Если после передачи претензии с требованием возврата денег противоположная сторона отказывается возвращать аванс, вы имеете право обратиться в судебные инстанции с исковым заявлением. К нему необходимо обязательно приложить документ, который стал основанием для передачи аванса. Исковое заявление должно содержать максимально подробное описание всех обстоятельств передачи аванса, причин вашего отказа от проведения сделки и всех иных нюансов, касающихся данного дела. Также следует понимать, что помимо требования возврата внесенной в качестве аванса суммы сторона-истец может требовать денежную компенсацию за пользование деньгами в виде процентов. В соответствии со статьей 395 ГК РФ при незаконном удержании чужих денежных средств пострадавшая сторона вправе требовать проценты за пользование деньгами. Обычно проценты рассчитываются в соответствии со средней процентной ставкой для вкладов физических лиц Банка России, действовавшей в данный период времени. Кроме того, вы можете потребовать возложения на ответчика оплаты судебных издержек и услуг вашего представителя в суде.

Практика показывает, что агентства в подавляющем большинстве случаев предпочитают не доводить дело до судебного разбирательства, которое повредит их репутации, и возвращают аванс, если видят решимость покупателя довести дело до логического конца. Если же решение вопроса действительно доходит до суда, то с большой долей вероятности решение будет вынесено в пользу истца.

В заключение еще раз хочется подчеркнуть: при внесении аванса за приобретаемую квартиру тщательно и скрупулезно изучайте подписываемые документы. Это поможет в будущем избежать неприятностей и потери времени на судебные разбирательства.