Банкротство

Изменение условий договора аренды согласно ГК РФ

Передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды земли, заключенному на срок более пяти лет, оформляется письменным соглашением между первоначальным и новым арендаторами земли без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Указанная норма закона является императивной и применяется даже в случае, если в договоре аренды содержится обратное положение о необходимости получения предварительного согласия собственника на передачу прав и обязанностей (представляющего его органа власти субъекта РФ или органа местного самоуправления).

Необходимо отметить, что в отличие от передачи прав и обязанностей по договору аренды, в случае если в договоре аренды установлено, что арендатор имеет право сдать земельный участок в субаренду только с согласия собственника земельного участка, такое согласие должно быть получено (п. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Изменение срока договора аренды

Гражданский Кодекс РФ регулирует такие способы изменения договора:

  • По соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ)
  • В судебном порядке по требованию одной стороны (на основании п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ)
  • В одностороннем порядке, если такое условие предусмотрено самим договором аренды (п. 1 ст. 450 ГК РФ)

Изменение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законами или договором.

Сторона, которой  законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных законами или договором (ст.450 ГК РФ).

В соответствии с общими правилами изменения гражданско-правового договора изменение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено  Гражданским Кодексом, другими законами или договором. Изменение условий договора аренды вносятся сторонами путем разработки, согласования и подписания дополнительного соглашения к договору аренды.

Порядок заключения дополнительного соглашения об изменении договора аренды

  1. Арендатор и арендодатель должны согласовать необходимость разработки дополнительного соглашения к договору (лично/через представителя) и количество экземпляров;
  2. Одна из сторон по согласованию должна подготовить документ (Дополнительное соглашение к договору)  с помощью третьих лиц, либо самостоятельно и направить контрагенту;
  3. Контрагент при получении должен согласовать и подписать Соглашение. А при несогласовании, внести возможные правки со своей стороны и направить обратно стороне, разрабатывающей документ;
  4. После внесения всех правок и окончательного согласования экземпляры Соглашения должны быть подписаны сторонами договора;
  5. При изменении условий договора составляется  дополнительное соглашение, вносящее изменение относительно определенных условий и подлежит регистрации в Росреестре. Но в тоже время Президиум ВАС РФ разъясняет, что отсутствие государственной регистрации не влечет недействительность заключенных дополнительных соглашений об изменении условий аренды.

В соответствии с п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 25 февраля 2014 г.

N 165 сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. По смыслу ст. ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст.

651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Дополнительные соглашения об изменении условий договора, не прошедшие необходимую государственную регистрацию, не порождают тех последствий (ст. 617 ГК РФ, п. 1 ст. 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

В силу диспозитивности п. 3 ст. 453 ГК РФ в договоре или соглашении о его изменении стороны могут установить, что договор считается измененным не с момента заключения соответствующего соглашения, а, например, с указанной в данном соглашении даты.

Если момент изменения и расторжения договора не согласован, то обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

По требованию одной стороны изменить договор аренды можно по решению суда если:

  • условия договора существенно нарушились другой стороной;
  • в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.

Изменение условий договора аренды согласно ГК РФ

В случае, если сторонам необходимо уменьшить или увеличить срок действия договора аренды, можно:

  • заключить дополнительное соглашение об уменьшении или увеличении срока аренды;
  • в случае, если необходимо продлить срок действия договора аренды, можно не заключать дополнительное соглашение, а продолжать исполнять обязательства по договору аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В таком случае договор будет считаться возобновленным на неопределенный срок. В случае, если необходимо продлить договор на определенный промежуток времени, то необходимо заключить соглашение сторон;
  • воспользоваться правом на досрочное расторжение договора аренды в случае, если контрагент нарушает условия договора (ст. 619, ст. 620 ГК РФ). Читайте статью “Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором”

Арендодателю и арендатору при изменении срока договора аренды проще всего подписать дополнительное соглашение к договору аренды об уменьшении или продлении договора аренды. Но чаще всего стороны выбирают вариант пролонгации договора на прежних основаниях в силу закона без дополнительных соглашений.

Момент перехода прав и обязанностей

Указанное соглашение о передаче прав и обязанностей (как и сам договор аренды) должно быть зарегистрировано в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и вступает в силу с момента осуществления такой регистрации. Таким образом, датой передачи прав и обязанностей по договору аренды земли является дата регистрации соглашения. Именно эта дата является расчетной для оплаты новым арендатором арендных и иных платежей в связи с пользованием им земельным участком.

Возмездность передачи прав и обязанностей

Соглашение о передаче прав и обязанностей по сути является уступкой прав и переводом долга по смыслу главы 24 Гражданского кодекса РФ.

И хотя указанная глава не содержит каких-либо ограничений относительно невозможности безвозмездной уступки права или перевода долга, в судебной практике обе указанные сделки считаются возмездными и, соответственно, соглашение о передаче прав и обязанностей также является возмездной сделкой.

Предлагаем ознакомиться:  Договор дарения от двух собственников

Однако первоначальный арендатор в части, касающейся уступки прав, является «кредитором», а в части перевода долга — «должником», соответственно и оплата за уступку прав должна быть произведена новым арендатором изначальному арендатору, а за перевод долга, наоборот, первоначальным арендатором новому арендатору.

В случае если стоимость прав и обязанностей будет неравноценной, стороны соглашения производят зачет встречных однородных требований в части цены таких прав и обязанностей, а оставшаяся сумма уплачивается стороной в качестве оплаты цены прав или обязанностей, размер которой был, разумеется, больше.

В случае если стоимость прав и обязанностей будет признана сторонами соглашения равнозначной, то отпадает необходимость в уплате сторонами каких-либо денежных сумм по соглашению. Несмотря на это, на практике некоторые государственные учреждения (например, Учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г.

Москвы) при осуществлении регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей требуют, чтобы в соглашении о передаче прав и обязанностей в любом случае была указана какая-либо денежная сумма. При этом однозначно ответить на вопрос, кто кому должен оплатить эту сумму (старый арендатор новому или наоборот), учреждение юстиции затрудняется.

Очевидно, необходимо ждать появления судебных решений или соответствующих правовых актов, регламентирующих порядок передачи прав и обязанностей. На практике арендаторы указывают в соглашении какую-то несущественную денежную сумму для того, чтобы не терять время при осуществлении государственной регистрации передачи прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков.

Изменение арендной платы

Изменение условий договора аренды согласно ГК РФ

В вопрос о том, как изменить договор аренды следует включить и уделить внимание изменению арендной платы, так как на практике возникает множество споров.

По общему правилу размер платы можно изменить по соглашению сторон и не чаще, чем один раз в год. Для отдельных видов аренды период может различаться.

По инициативе арендатора арендная плата может уменьшиться, если условия пользования имуществом или его состояние ухудшилось.

Единственное, ухудшение должно наступить ввиду таких обстоятельств, к которым пользователь земельным участком не имеет отношения и за которые не отвечает.

Также в договор можно включить условие об одностороннем изменении арендной платы. Но такой подход как раз и рождает споры, так как арендатор считает, что его права нарушили и обращается за защитой  в судебные органы.

Авторы выделяют различные способы защиты прав арендаторов в суде: заявление исковых требований о признании недействительным уведомления об изменении размера арендной платы, о признании недействительной односторонней сделки – уведомления об изменении размера арендной платы, об оспаривании отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы (либо о рыночной стоимости арендуемого объекта), о признании недостоверной величины рыночной стоимости арендной платы, указанной в отчете независимого оценщика, и тому подобные. Истец выбирает способ защиты в зависимости от условий договора, действий арендодателя и других факторов.

Иногда, одностороннее изменение арендной платы, предусмотренное договором, суды могут рассчитывать как злоупотребление правом. Например, если сумма платы существенно превышает средние рыночные ставки в определенной местности за соответствующий период.

Так, в ходе дела, ответчиком  не было доказано  в связи с чем и по каким причинам размер рыночной арендной платы за участок по набережной Северной Двины в течение года вырос более чем в 4 раза.

Кроме того, в материалы дела Обществом представлен отчет от 24.04.2012 N 157/12, выполненный обществом с ограниченной ответственностью “Респект” (том 1, листы 28 – 51), согласно которому рыночная стоимость годовой арендной платы за участок набережной Северной Двины площадью 204 кв. м составляет 258 000 руб.

Таким образом, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, суд первой инстанции вопреки мнению подателя апелляционной жалобы пришел к правильному выводу о том, что арендодатель злоупотребил своим правом на одностороннее изменение арендной платы и повысил годовой размер арендной платы за аренду участка набережной Северной Двины площадью застройки 204 кв. м непропорционально изменению средних рыночных цен.

О том как предупредить сторону об изменении арендной платы читайте в этой статье.

Изменение условий договора аренды согласно ГК РФ

Что касается земель сельскохозяйственного назначения, то в части изменений условий аренды таких участков следует руководствоваться общими правилами.

Иные вопросы, связанные с передачей прав и обязанностей

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

до или после заключения соглашения о передаче прав и обязанностей.

Читайте также:  Открытие счета для ведения предпринимательской деятельности

Придерживаясь той точки зрения, что собственник земельного участка, являясь арендодателем, естественно, должен быть информирован об арендаторе для осуществления своих прав и обязанностей по договору аренды земли, такое уведомление должно быть направлено собственнику незамедлительно после момента регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей.

Формально, собственник земельного участка, приняв уведомление после государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды, должен рассчитать сумму арендной платы за пользование землей прежним арендатором за срок до даты осуществления государственной регистрации и выставить ему счет на оплату, а в дальнейшем выставлять счета новому арендатору.

Несмотря на вышеуказанное обстоятельство, некоторые органы, представляющие собственника земельного участка (например, Московский Земельный Комитет), настаивают на оформлении дополнительного трехстороннего соглашения между ними, старым арендатором и новым арендатором. С точки зрения российского законодательства в оформлении такого соглашения при наличии зарегистрированного соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды, нет необходимости.

В заключение хотелось бы отметить, что некоторые вопросы передачи прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельных участков до сих пор законодательно не урегулированы, и остается надеяться, что в ближайшем будущем законодатель четко регламентирует процедуру указанной передачи прав и обязанностей — во избежание возникновения соответствующих споров.

Заключение

Изменение условий договора аренды согласно ГК РФ

В соответствии с действующим законодательством изменение договора аренды предусмотрено двумя способами: судебный порядок и по соглашению сторон.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Анализируя судебную практику, можно сделать вывод, что вышеуказанная норма применяется сторонами только при изменении арендной платы, при условии, что в договоре аренды стороны предусмотрели односторонний порядок изменения арендной платы.

Изменение договора аренды

Гражданский кодекс РФ (далее — ГК РФ) выделяет обязательства по договору аренды в отдельную главу, регламентируя как общие положения заключения, действия, прекращения или пролонгации, так и специфику отдельных видов объектов аренды и самой аренды.

Договор аренды затрагивает правоотношения по предоставлению конкретного имущества в обмен на денежное вознаграждение (ст. 606 ГК РФ).

Руководствуясь принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ), законодатель предусмотрел, что стороны вправе не только заключать договор аренды на любых условиях (не противоречащих действующему законодательству), но и вносить изменения после его подписания.

Как происходит изменение условий аренды и что стороны могут изменить в договоре более подробно рассмотрим в нашей статье.

Внесение изменений в договор аренды

Внесение изменений в существующий договор является необходимостью в рамках нормальной практической деятельности арендатора и арендодателя. Чаще всего изменение условий происходит под воздействием объективных событий, способных повлиять на правоотношения спустя некоторое время после заключения первоначального соглашения.

Общая норма ГК РФ предусматривает 2 пути изменения договоров — по соглашению сторон или в судебном порядке (ст. 450 ГК РФ). Конкретизированной нормы относительно того, каков порядок изменения именно договора аренды, ГК РФ не содержит.

Исходя из сути общей части обязательственного права ГК РФ, следует отметить, что изменения в подобный договор вправе вносить только стороны — арендатор и арендодатель — с целью скорректировать содержание взаимных обязательств.

Внесение изменений по соглашению сторон

Данный способ является наиболее простым и полностью отражает сущность принципа свободы договора. Очевидно, что такой вариант применяется при условии достижения соглашения на добровольной основе.

Право сторон на изменение условий договора аренды не распространяется на обязательства, исполнение которых производится в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ). В подобном случае порядок изменения договора требует получения согласия заинтересованного лица.

Изменения, которые стороны планируют внести в договор, оформляются в виде дополнительного соглашения. Форма соглашения о внесении изменений согласно ст. 452 ГК РФ должна быть идентична форме основного документа.

Например, договор аренды недвижимости, вступивший в силу после государственной регистрации (ст.

609 ГК РФ), подразумевает внесение изменений в правоотношения только после государственной регистрации дополнительного соглашения.

Опираясь на положения ст. 434 ГК РФ, стороны вправе выбрать, будут ли они составлять один документ, либо обменяются экземплярами соглашения посредством любого доступного вида коммуникации.

Отдельно следует рассмотреть вариант добровольного изменения условий договора при молчаливом согласии сторон, либо совершении конклюдентных действий.

В данном случае речь идет о ситуации, когда контрагенты по истечении срока действия договора продолжают вести себя таким образом, будто договор еще не истек.

Например, арендатор продолжает вносить плату за арендованную вещь, а арендодатель принимает ее без возражений. Согласно ст. 621 ГК РФ срок действия такого договора автоматически изменяется на неопределенный.

Внесение изменений в договор аренды в судебном порядке

В случае, если волеизъявление сторон договора не совпадает, и ни один из контрагентов не готов пойти на уступки, законодатель закрепляет право одной из сторон на обращение в суд.  Ключевыми характеристиками оснований для обращения в судебные органы является существенное нарушение одной из сторон утвержденных договором условий аренды.

Ст. 451 ГК РФ вводит дополнительное объективное основание для судебного изменения договора аренды — возникновение сопутствующих обстоятельств. Причина введения подобной нормы обусловливается предположением о том, что договора бы не существовало вовсе, если подобные обстоятельства имели место в момент его заключения.

Корректировка договора на основании существенных изменений — исключительная мера, применимая при условии того, что расторжение договора аренды влечет за собой нарушение общественных интересов либо значительные убытки для сторон, которые можно избежать, изменив спорные условия.

Арендатор и арендодатель не должны предполагать наступления существенных изменений при заключении основного договора, в противном случае при наличии доказательств суд не примет во внимание подобное основание. Кроме того, важно доказать, что подобный ущерб, вызванный сменой обстоятельств, не представляет выгоды для одной из сторон.

Даже при наличии указанных причин для одностороннего изменения договора в судебном порядке, заинтересованная сторона обязана соблюсти досудебный порядок урегулирования спора и обратиться с предложением добровольного внесения изменений.

Таким образом, вносимые изменения в рамках договора аренды представляют собой систематизированный порядок волеизъявления одной или обеих сторон, а обращение в суд в одностороннем порядке возможно только при наличии установленных обстоятельств.

Изменение договора аренды | Внесение изменений в договор аренды — Эльба

Жизнь предпринимателя непредсказуема. Бывает, плату за помещение тянуть становится сложно. Место терять не хочется. Хочется текилы и на ручки. Но как вариант — скидку на арендную плату или избавиться от лишних квадратных метров.

Проблема в том, что изменить условия аренды без согласия арендодателя нельзя. Коронавирусные льготы для пострадавшего бизнеса — не в счёт. Да и они кончились в 2020 году. 

???? Если арендодатель готов войти в положение и уступить — вам повезло. Скачайте допсоглашение к договору аренды из последнего раздела статьи, заполните и подпишите вместе с арендодателем. Больше ничего не надо.

Без согласия арендодателя снизить расходы можно, если польза от помещения снизилась, и это нельзя было просчитать. Арендатору придётся объяснять причины или идти судиться. 

Когда можно требовать снижения арендной платы

Размер платы за помещение записан в договор аренды. Часто при долгосрочной аренде сразу прописывают повышение из года в год. Арендатор не может по своему желанию снизить ставку. Даже когда бизнес в помещении идёт плохо и платить нечем.

Однако у арендатора есть право потребовать скидку, если условия в помещении стали хуже, и он не виноват. И только если обещанные арендодателем условия попали в договор. Правило — из ч. 1 ст. 612 и ч. 4 ст. 614 ГК РФ.

???? К примеру, предприниматель добилась снижения платы за помещение под СТО. В помещении на четыре месяца пропала вода из-за прорыва трубопровода. За коммунальные ресурсы отвечал собственник — в договоре аренды был такой пункт. От помещения без воды стало меньше толку — дело № А65-23261/2019.

А вот если изменились условия, которые арендодатель не обещал, права на скидку у арендатора нет. Стройка под окнами, низкая проходимость торгового центра и мини-зоопарк по соседству — не повод для скидки, если таких пунктов не было в договоре аренды.

❌ Банк требовал у арендодателя снизить арендную ставку за квадратный метр офиса формата стрит-ретейл. На проспекте рядом с офисом изменился режим движения машин и парковки. Из-за хаотичной парковки клиенты стали реже заходить в офис банка. Но собственник офиса и не обещал свободное пространство перед входом. Поэтому банк проиграл — дело № А40-225602/16.

Насколько можно снизить арендную плату — в законах не написано. Размер скидки обсуждают. Хорошо, когда арендатор покажет свои расходы. Например, чек на покупку бойлера и квитанции за электричество, если в помещении под парикмахерскую пропала горячая вода. 

Когда арендатор может отказаться от части помещения

Обычно чем больше комнат и квадратов по договору, тем больше арендная плата. Если отказаться от части помещения, плату логично пересчитать.

Ужаться в площади просто потому, что она не приносит доход, нельзя без согласия арендодателя. Избыток квадратов — это просчёт арендатора. Или тот самый предпринимательский риск.

Но есть два случая из разряда «жизнь к такому не готовила», когда арендатор может потребовать от арендодателя переподписать договор. 

Арендодатель существенно нарушил договор — ч. 2 ст. 450 ГК РФ 

К примеру, предприниматель снял две комнаты под учебные классы. В одной комнате не было дверей. Арендодатель обещал завтра же поставить дверь — это записали в акт приёмки. Потом снова завтра. В общем, дверь так и не сделали. Класс нельзя закрывать на время занятий. От такой комнаты арендатор может отказаться.

Обстоятельства существенно изменились — ч. 4 ст. 451 ГК РФ 

Тут должно произойти что-то выходящее за пределы обычного предпринимательского риска. Это нельзя было просчитать при выборе помещения. И теперь аренда стала бесполезной или вообще убыточной. 

Например, помещение взяли на пять лет под детский учебный центр. Через два года поменялся закон, и санпины к детским заведениям ужесточили. Теперь некоторые комнаты не подходят под классы. От них можно отказаться.

Ещё договор переподписывают при форс-мажоре. Там свои правила, мы говорили о них в отдельной статье. 

Сервис заменит вам бухгалтера и поможет сэкономить. Эльба сама подготовит отчётность и отправит её через интернет. Она рассчитает налоги, поможет формировать документы по сделкам и не потребует специальных знаний.

Как оформить изменения к договору аренды 

Изменения к договору оформляют по правилам из ст. 452, 453 ГК РФ.

  1. Арендатор направляет арендодателю письмо с предложением изменить договор. Пишет причину, какой пункт заменить и с какой даты работать по-новому. К письму прикладывает проект допсоглашения.

Пример предложения об изменении договора аренды

Отправить письмо принципиально. Оно засчитается за досудебные переговоры, если решитесь судиться. Без письма суд не примет иск.

Письмо лучше отправить сразу двумя способами. Электронной почтой — чтобы его быстрее прочитали. И обычной почтой на юридический адрес арендодателя из договора аренды — так нужно отправлять официальные сообщения контрагентам по ст. 165.1 ГК РФ.

???? Если арендатор согласен на изменение после устных переговоров, письмо посылать не надо. Просто встретьтесь и подпишите допсоглашение по шаблону ниже.

  1. На ответ у арендодателя есть 30 дней. Но можно поставить свой срок. В нашем примере это 7 дней. Так ситуация разрешится быстрее.

  2. Если арендодатель согласен на предложение, подписывают допсоглашение.

Шаблон дополнительного соглашения к договору аренды

❗ Пока не подписали допсоглашение, арендатор платит по-старому, даже если арендатор сказал «По рукам!». На устные договоры рассчитывать не стоит. Арендодатель может передумать, а потом легко взыскать долг по прежней ставке, такое бывает.

  1. Если договор регистрировали в Росреестре, допсоглашение тоже несут на регистрацию.

Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре

  1. Новые условия действуют после подписания допсоглашения или с даты, которую стороны указали в нём.

Арендная плата за прошедшие месяцы не пересчитывается. Даже если по факту какой-то промежуток времени арендатор работал в убыток. Но если все согласны, в допсоглашении можно пересчитать плату и за прошедшее время тоже.

  1. Если арендодатель отказался или многозначительно молчит, можно идти в суд. Ввязываться в судебный процесс имеет смысл, когда договор аренды заключили на несколько лет. Либо попробовать отказаться от всего помещения целиком и расторгнуть договор аренды.

Читайте также:  Согласование местоположения границ земельного участка

Статья актуальна на 02.04.2021

Изменение заключенного договора 2021 г

Правила о невозможности одностороннего изменения условий договора предусмотрены ст. 310 ГК РФ. В силу п.

1 указанной статьи недопустимо одностороннее изменений условий контракта, однако исключением могут быть случаи, прямо предусмотренные ГК и иным нормами законодательства (например, если стороны сделки согласовали в контракте такую возможность).

Аналогичные правила установлены и для контрагентов, ведущих предпринимательскую деятельность, с одним исключением: если договор заключен между субъектом предпринимательской деятельности и человеком, таковым не являющимся, нельзя установить в соглашении возможность одностороннего изменения условий сделки предпринимателем.

Именно такие разъяснения даны в п. 10 Постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах…» от 22.11.2016 № 54. При этом п. 14 данного постановления указывает, что при изменении условий договора в одностороннем порядке сторонам необходимо исходить из принципов добросовестности и разумности, учитывая права и интересы друг друга.

Как изменить цену договора по соглашению сторон

Если стороны согласны изменить цену договора, нужно оформить и подписать дополнительное соглашение.

Учтите, что в качестве согласия могут выступать и действия стороны. Так, если вы приняли товар по товарной накладной, в которой цена выше договорной, то это наряду с другими доказательствами (например, подписанным сторонами актом сверки) может быть расценено как согласие изменить цену.

Важно понимать, что условие договора о возможности изменения платы по соглашению сторон не обязывает заключать такие соглашения. Эта позиция применяется судами при рассмотрении споров об изменении арендной платы по договорам аренды (см. Позицию ВАС РФ, АС округов). Представляется, что она применима и к другим договорам.

  • При отправке соглашения контрагенту руководствуйтесь общим порядком направления дополнительных соглашений об изменении договора.
  • Как составить дополнительное соглашение об изменении цены договора
  • Составьте соглашение в письменной форме в виде одного документа, который подпишут обе стороны.

Если договор был нотариально удостоверен, то соглашение тоже нужно удостоверить у нотариуса (п. 1 ст. 161, п. 2 ст. 434, п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Укажите в соглашении:

  • сведения о договоре — его наименование, дату, номер;
  • наименования и реквизиты сторон, подписавших соглашение;
  • новую цену. Удобнее всего изложить условие о цене в новой редакции. Если цена согласована в приложении к договору (например, в протоколе согласования цены), то согласуйте новую редакцию приложения;
  • момент, с которого договор считается измененным. По общему правилу права и обязанности считаются измененными с момента заключения соглашения об изменении договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ). Однако вы можете согласовать другой момент изменения (например, через 30 дней с момента подписания соглашения или с 1-го числа определенного месяца).

В каком случае нужно регистрировать соглашение об изменении цены договора

Если вы меняете цену зарегистрированного договора (например, долгосрочного договора аренды здания), соглашение нужно зарегистрировать (п. 2 ст. 164 ГК РФ).

Отсутствие регистрации не повлияет на отношения сторон. Даже без регистрации платить придется по новым ценам. Однако в отношениях с третьими лицами могут возникнуть разногласия. Например, если после продажи имущества новый арендодатель потребует оплаты в размере, определенном в незарегистрированном соглашении, а арендатор заявит, что оно не считается заключенным в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ.

В каких случаях одностороннее изменение условий договора возможно

Принцип свободы договора предоставляет сторонам сделки право самостоятельно определять ее условия, в том числе закреплять в тексте возможность дальнейшего изменения условий контракта без согласия на это контрагента. Соответственно, указание в договоре на право одной или обеих сторон изменять соглашение односторонне позволяет производить такие изменения.

Кроме того, ГК РФ позволяет изменять условия договора в одностороннем порядке через суд в следующих случаях:

  1. Если одна из сторон существенно нарушает условия договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
  2. Если существенно изменились обстоятельства, на которые опиралась одна из сторон при заключении сделки (п. 1 ст. 451 ГК РФ).
  3. В иных случаях, предусмотренных ГК РФ и нормами законодательства.

Например:

  • покупатель предприятия может потребовать изменения условий договора, если его невозможно использовать по целевому назначению, ввиду недостатков, за которые отвечает продавец (п. 5 ст. 565 ГК РФ);
  • исполнитель может потребовать увеличить стоимость материалов, предусмотренную договором, в случае их существенного подорожания в ходе исполнения сделки (п. 2 ст. 33 закона «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-1);
  • если в товаре обнаружены недостатки, потребитель может потребовать замены (на товар этой же марки или другой) либо уменьшения покупной цены (п. 1 ст. 18 закона № 2300-1);
  • если продавец должен передать покупателю не только те товары, которые не были оплачены, но и другие, он вправе приостановить передачу до полной оплаты товаров (п. 5 ст. 486 ГК РФ);
  • если имеются существенные нарушения условий одной из сторон договора поставки (п. 1 ст. 523 ГК РФ).

Таким образом, при заключении конкретной сделки необходимо изучить законодательство, регламентирующее основания для изменения ее условий в одностороннем порядке.

Иные случаи, когда возможно изменение договора в одностороннем порядке

К иным случаям можно отнести моменты, когда право на изменение контракта по воле одного из партнеров предусмотрено:

  • контрактом;
  • ГК РФ и другими законами.

В качестве примеров второго можно рассмотреть следующие случаи:

  • при наступлении обстоятельств, увеличивающих страховой риск, страховщик имеет право потребовать изменить условия контракта (ст. 959 ГК РФ);
  • неисполнение залогодателем обязанности предупредить контрагента обо всех ему известных правах третьих лиц на предмет залога дает залогодержателю право требовать изменить условия контракта (п. 4 ст. 336 ГК РФ).

Одностороннее изменение условий: момент изменения и порядок внесения исправлений в договор

В КонсультантПлюс есть множество готовых решений, в том числе о том, как изменить условия договора в одностороннем порядке. Если у вас еще нет доступа к системе, вы можете оформить пробный онлайн-доступ бесплатно! Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+.

Подпишитесь на рассылку

  Госконтракт: о существенных условиях и сроках заключения

Яндекс.Дзен ВКонтакте Telegram

Для одностороннего изменения условий сделки необходимо направление уведомления в адрес контрагента. Законом не содержится определенных требований к его оформлению, однако с учетом сложившейся практики рекомендуется включить в документ:

  • информацию об адресате и отправителе;
  • данные, позволяющие идентифицировать соглашение (номер, наименование, дату, указание сторон, места заключения и пр.);
  • основания и обстоятельства для изменения условий договора;
  • суть вносимых изменений;
  • срок, с которого изменения считаются вступившими в силу (с учетом времени, необходимого для направления уведомления контрагенту);
  • подпись.

Например, формулировка может быть следующей: «Уведомляем вас о повышении арендной платы по договору аренды N 1/Б от 09.09.____ года. С 15.09.____ арендная плата составляет 20 000 руб.»

Порядок направления уведомления может быть прямо согласован в договоре (в этом случае необходимо будет руководствоваться им).

При согласии контрагента с изменениями составляется дополнительное соглашение к договору, которое вступает в силу с момента, определенного сторонами.

В противном случае при отсутствии согласия одной из сторон на изменение условий сделки придется изменять их в судебном порядке. Если изменения вносятся через суд, они начинают действовать с момента вступления в силу его решения.

Исполнение договора стало невыгодным: как изменить или расторгнуть его по статье 451 ГК РФ?

В ситуации, когда деятельность ряда отраслей уже два месяца фактически находится под запретом, компаниям приходится пересматривать свои бизнес-планы. Это касается в том числе договоров, которые стали слишком обременительными. Можно ли расторгнуть или изменить такие договоры? Как обосновать свои требования? Что учитывать, обращаясь в суд?

Рассказывает:

Андрей Мазуркевич

адвокат

Что делать с договорами, исполнить которые не получается из-за введенных ограничений?

Прежде всего, попытаться избежать ответственности за неисполнение обязательства. Здесь на помощь придет ст. 401 ГК РФ.

Затем нужно понять, есть ли возможность исполнить обязательства в принципе. Здесь возможны два варианта:

  • обязательство исполнить невозможно. Тогда оно прекращается (ст. 416 и 417 ГК РФ);
  • обязательство исполнить возможно, однако это будет слишком обременительно для исполнителя, и лучшим вариантом будет расторгнуть договор. В этом случае стоит обратить внимание на ст. 451 ГК РФ.

Расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ) отличается от прекращения обязательств (ст. 416 и 417 ГК РФ) тем, что возможность сохранить договор остается. Но в отношениях возникает существенный дисбаланс – исполнение становится крайне невыгодным для одной стороны.

Расторгнуть договор по ст. 451 ГК РФ можно только в судебном порядке.

Что нужно доказать?

Чтобы расторгнуть договор, ставший невыгодным, истцу надо доказать следующие обстоятельства (п. 1 и 2 ст. 451 ГК РФ):

  • невозможность преодоления сложившейся ситуации. Если очевидно, что через некоторое время обстоятельства, сделавшие договор невыгодным, изменятся, суд его не расторгнет;
  • непредвидимость. В частности, не получится расторгнуть договор, заключенный после введения ограничений из-за коронавируса, даже если они повлияли на возможность его исполнить;
  • подрыв баланса интересов сторон;
  • ситуация не охватывается деловым обычаем / стороны не урегулировали в договоре, что этот риск несет кто-то один.

Надо сказать, что ранее суды предъявляли высокие требования к доказыванию существенного изменения обстоятельств.

Сложившаяся судебная практика не признает существенным изменением обстоятельств:

  • финансовый кризис, инфляцию, девальвацию, изменение валютной политики
  • Постановление 9ААС от 29.03.2016 по делу № А40-83845/15

Спор арендатора с арендодателем о дополнительных условиях договора аренды (20%-ное снижение размера арендной платы)

ООО «НТВП «Кедр — Консультант» » Услуги » Консультации юристов » Общегражданские вопросы » Спор арендатора с арендодателем о дополнительных условиях договора аренды (20%-ное снижение размера арендной платы)

Распечатать

В долгосрочном договоре аренды арендатором указано условие, при котором размер арендной платы может быть уменьшена на 20% (лишение арендатора лицензии на продажу алкогольной продукции по вине арендодателя) без вненсения изменений в договор аренды посредством подписания доп.соглашения. Арендодатель с этой точкой зренией не согласен и настаивает на подписании доп.соглашения.

  • Вопрос
  • Является ли обязательным подписание доп.соглашения при наступлении соответствующих условий, при которых арендная плата будет снижена
  • Ответ юриста

В соответствии с ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

При предоставлении стороне договора права на внесение изменений в договор в одностороннем порядке стороны сами определяют случаи и порядок такого изменения. При этом согласно п. 4 ст.

450 ГК РФ сторона, которой ГК РФ, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

  1. {Вопрос: В каких случаях и в какой форме в договор могут вноситься изменения в одностороннем порядке? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2018) {КонсультантПлюс}}
  2. Условие об изменении размера арендной платы означает, что после заключения договора в течение срока его действия согласованный размер арендной платы может быть увеличен или уменьшен на определенную сумму.
  3. Такое изменение возможно:
Читайте также:  Зачем супругам заключать брачный договор?

— по соглашению сторон (п. 3 ст. 614, п. 1 ст. 450 ГК РФ). В силу п. 3 ст. 614 ГК РФ изменение допускается не чаще одного раза в год, однако стороны могут установить другую периодичность. Подробнее об изменении размера платы по соглашению сторон см. п. 7.1 настоящих Рекомендаций;

— в судебном порядке по требованию одной из сторон на основании п. 4 ст. 614, п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ;

— в одностороннем внесудебном порядке (п. п. 1, 2 ст. 310 ГК РФ). Для реализации этого способа в договоре потребуется установить право стороны (или обеих сторон) на такое изменение, определить случаи и порядок его применения.

Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора {КонсультантПлюс}

  • Для согласования в договоре условия об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке рекомендуется установить:
  • — сторону, которой предоставляется право одностороннего изменения;
  • — порядок и момент такого изменения;
  • — периодичность и случаи изменения;
  • — ограничения (количественные пределы) изменения.

Если условие об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке не согласовано, стороны смогут изменить это условие своим соглашением с соблюдением периодичности, указанной в п. 3 ст. 614 ГК РФ. В одностороннем порядке они смогут изменить условия договора, только если это предусмотрено законом, иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

Кроме того, договор может быть изменен в судебном порядке (п. 4 ст. 614, п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ).

Сторона, имеющая право на одностороннее изменение размера арендной платы.

Такое право может быть предоставлено каждой из сторон договора аренды, если они обе являются предпринимателями. Если же одна из сторон не осуществляет предпринимательскую деятельность, право на одностороннее изменение арендной платы может быть предоставлено только ей (п. 2 ст. 310 ГК РФ).

  1. Возможность установить право на одностороннее изменение размера арендной платы, в частности для арендодателя, допускается и в судебной практике.
  2. Для согласования данного условия необходимо указать в договоре сторону, которой принадлежит право одностороннего изменения условий договора.
  3. Примеры формулировки условия:
  4. «Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы».
  5. «Внесение изменений в условия договора в части установления размера арендной платы может быть произведено арендодателем в одностороннем порядке».

«Каждая из сторон вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, уведомив другую сторону в порядке, установленном п. ____ настоящего договора».

При согласовании условия о праве арендатора на одностороннее изменение размера арендной платы сторонам необходимо учитывать следующее. Условие о предоставлении арендатору такого права не соответствует сложившейся практике.

Как правило, данным правом наделяется только арендодатель как лицо, осуществляющее распоряжение имуществом. Поэтому условие о возможности изменения размера платы арендатором должно быть сформулировано максимально конкретно, подробно и однозначно.

В противном случае при рассмотрении спора суд может решить, что в договоре допущена техническая ошибка и у арендатора право на одностороннее изменение размера арендной платы отсутствует.

Пример формулировки условия:

«Каждая из сторон договора вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в порядке и на условиях, установленных настоящим договором. Арендная плата может быть изменена арендодателем в соответствии с п. ____ настоящего договора, а арендатором — в соответствии с п. _____ настоящего договора».

Порядок одностороннего изменения размера арендной платы

Порядок одностороннего изменения размера арендной платы законом не установлен. Стороны, руководствуясь п. 4 ст. 421 ГК РФ, вправе включить условие о нем в договор.

Поскольку при изменении размера арендной платы в одностороннем порядке дополнительное соглашение не составляется, арендатор должен быть извещен о таком изменении.

Обязанность вносить арендную плату в новом размере возникнет у него с момента получения уведомления.

Уведомительный порядок предусмотрен для одностороннего отказа от договора (ст. 450.1 ГК РФ). Представляется, что при определении порядка одностороннего изменения цены стороны могут применять эту норму по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ).

  • Если договором установлены случаи, в которых допускается одностороннее изменение размера арендной платы, то сторона, заявляющая о таком изменении, должна будет подтвердить их наступление.
  • В связи с изложенным в договоре рекомендуется согласовать:
  • — способ уведомления об изменении условий договора;
  • — перечень прилагаемых к уведомлению документов или включаемых в уведомление сведений, подтверждающих наличие условий для изменения размера арендной платы.
  • Стороны могут установить следующие способы доведения воли одной из них до сведения другой:
  • — публикация информации в определенном СМИ (наименование и реквизиты указываются в договоре);
  • — направление уведомления посредством почтовой или телеграфной связи (тип почтового отправления может быть уточнен договором);
  • — вручение уведомления нарочным (определенным договором лицам и (или) по определенному договором адресу).
  • Момент, с которого арендная плата считается измененной
  • В Гражданском кодексе РФ нет положений, определяющих момент, с которого обязательство считается измененным в одностороннем порядке.

В силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) стороны вправе предусмотреть, когда начинает действовать условие о новом размере арендной платы.

В частности, они могут установить, что это происходит через некоторое время после получения стороной соответствующего уведомления. В таком случае срок вступления изменений в силу определяется по правилам ст. ст. 190 — 192 ГК РФ.

В договоре указывается период времени, по истечении которого применяются новые условия.

Примеры формулировки условия:

«Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке. Ставка арендной платы устанавливается на основании акта оценки рыночной величины арендной платы за аналогичное имущество _________________________ (указываются Ф.И.О. оценщика).

Уведомление об изменении размера арендной платы с приложением копии акта оценки направляется арендатору арендодателем ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении либо передается через нарочного под подпись в получении.

Новый размер арендной платы устанавливается с первого числа месяца, следующего за месяцем получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор».

«Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке, письменно уведомив арендатора о соответствующем изменении не менее чем за ________ дней до даты изменения. Уведомление должно быть направлено таким способом, который позволяет подтвердить факт его получения арендатором».

Если момент, с которого размер арендной платы считается измененным, в договоре не установлен

Пунктом 1 ст. 450.1 ГК РФ предусмотрены правила определения момента прекращения договора в связи с частичным отказом от него. Договор считается прекращенным с момента получения стороной соответствующего уведомления. Представляется, что к определению момента изменения размера арендной платы в одностороннем порядке данная норма может быть применена по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ).

Периодичность и случаи одностороннего изменения размера арендной платы

В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ изменение арендной платы по соглашению сторон возможно не чаще одного раза в год, если иное не установлено договором. Данная норма является диспозитивной, и стороны вправе заключать указанное соглашение чаще.

Однако, если стороне, в частности арендодателю, законом или договором предоставлено право изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, этим правом она может воспользоваться не более чем один раз в год. Соответствующие разъяснения даны в п.

21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73.

Из разъяснений Пленума ВАС РФ не следует, что в договор можно включить условие, по которому размер платы в одностороннем порядке изменяется более одного раза в год. Однако стороны вправе предусмотреть положение о менее частом внесении изменений.

Пример формулировки условия:

«Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, но не чаще одного раза в два года».

В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ стороны вправе установить в договоре, что размер арендной платы может быть изменен в одностороннем порядке только в определенных случаях (при наступлении определенных обстоятельств). Подобные условия служат защите интересов сторон от злоупотребления правом на одностороннее изменение договора.

  1. Так, стороны могут предусмотреть, что изменение арендной платы возможно (необходимо):
  2. — в случае изменения определенных договором ставок, тарифов, экономических условий в сфере деятельности арендодателя или в сфере, в которой используется объект аренды;
  3. — по итогам периодической оценки рыночной стоимости объекта аренды или рыночной величины арендной платы за аналогичное имущество;
  4. — в связи с общим ростом цен (инфляцией);
  5. — ввиду изменения ключевой ставки Банка России.
  6. Пример формулировки условия:
  7. «Арендная плата может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке, если установленный Госкомстатом России индекс потребительских цен на услуги по отношению к соответствующему месяцу предыдущего года превысит ______ %».
  8. Если в договоре отсутствуют периодичность или случаи изменения размера арендной платы

Сторона, наделенная правом изменять договор в одностороннем порядке, может предъявить такое требование в любой момент (при условии соблюдения установленной п. 3 ст. 614 ГК РФ периодичности — не чаще раза в год).

Ограничения размера одностороннего изменения арендной платы

Стороны могут ограничить изменение размера арендной платы. При наличии такого условия плата может быть изменена только в установленных договором пределах.

  • Данное условие в первую очередь направлено на защиту интересов арендатора, поскольку ограждает его от незапланированных расходов в результате резкого увеличения арендной платы арендодателем.
  • Предел изменения размера арендной платы может быть установлен:
  • — в виде твердой величины;
  • — путем указания на порядок исчисления предела.
  • Примеры формулировки условия:
  • «Размер арендной платы по настоящему договору может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке, но не более чем на ________% от размера арендной платы, первоначально согласованного сторонами при заключении настоящего договора».

«Арендная плата может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке в случае повышения ключевой ставки Банка России более чем на _______% в течение года, предшествующего изменению условий договора. Арендная плата увеличивается пропорционально повышению ключевой ставки Банка России».

Если договором аренды не установлены ограничения (пределы) изменения арендной платы

Сторона договора, имеющая право на изменение арендной платы, самостоятельно определяет ее новый размер (см. Риск арендатора 7.2.1).

Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора {КонсультантПлюс}

Исходя из изложенного следует, что порядок одностороннего изменения размера арендной платы законом не установлен. Стороны, руководствуясь п. 4 ст. 421 ГК РФ, вправе включить условие о нем в договор.

Поскольку при изменении размера арендной платы в одностороннем порядке дополнительное соглашение не составляется, арендатор должен быть извещен о таком изменении.

Обязанность вносить арендную плату в новом размере возникнет у него с момента получения уведомления.

Разъяснение дано в рамках услуг «ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ» консультантом по правовым вопросам ООО НТВП «Кедр-Консультант» Макшаковым Игорем Борисовичем, март 2018 г.

При подготовке ответа использована СПС КонсультантПлюс.

Данное разъяснение не является официальным и не влечет правовых последствий, предоставлено в соответствии с Регламентом ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ (www.ntvpkedr.ru).