Управляющая компания — это коммерческая организация, которую нанимают собственники многоквартирного дома и которая оказывает услуги по профессиональному управлению имуществом дома. 

К числу обязанностей компании относятся обеспечение пожарной безопасности, ремонт общего имущества (подъезды, лифты и систем электро- водоснабжения и отопления), устранение аварий и их последствий, уборка подъездов, уборка и благоустройство прилегающей территории, вывоз мусора, установка и эксплуатация счетчиков. Полный перечень услуг, которые оказывает управляющая компания, содержится в договоре с собственниками многоквартирного дома, а также в ежемесячных квитанциях.

Если вы систематически обнаруживаете в своей квитанции услуги, которые не оказываются по факту, управляющая компания (УК) некачественно обслуживает дом или необоснованно завышает квартплату, следует обдумать возможность найма другой организации.

Для того, чтобы адекватно оценить необходимость замены УК, стоит выписать из договора с УК и квитанций все оказываемые услуги, и составить список претензий по каждой из услуг. По каждому из пунктов можно написать жалобы непосредственно в УК.

Если компания не реагирует, на следующем этапе можно самостоятельно или совместно с другими жильцами обратиться в надзорные органы (Роспотребнадзор, жилищную инспекцию или прокуратуру).

После того когда наберется значительное количество официальных свидетельств неудовлетворительной работы УК, можно начинать процедуру ее замены.

Но стоит подготовиться к тому, что этот процесс займет немало времени и потребует поддержки со стороны большинства собственников дома.

Существуют несколько видов управляющих компаний, в зависимости от способа которым они были наняты. От этого будет зависеть алгоритм действий для ее замены.

Вариант 1. В большинстве случаев УК избирается на общем собрании собственников многоквартирного дома. Договор заключается на срок от 1 до 5 лет.

Вариант 2. Если жильцы не назначили УК в течение 20 дней со дня ввода дома в эксплуатацию, это сделает муниципалитет через открытый конкурс. О результатах муниципалитет сообщает собственникам, которые обязаны заключить договор с этой организацией.

Срок договора не может превышать 3 лет. В этом случае можно поменять УК через собрание собственников жилья.

Причем в отличие от предыдущего варианта, формальных оснований (таких как неудовлетворительная работа УК или нарушения) не требуется — достаточно решения большинства собственников.

Вариант 3. Еще одна разновидность организаций — это временные управляющие компании. Они могут быть назначены застройщиком после сдачи дома в эксплуатацию на срок не больше 3 месяцев. Временные УК оказывают коммунальные услуги до момента, когда собственники подпишут договор с постоянной УК.

Договор с управляющей компанией может быть расторгнут по следующим причинам:

• Истекает срок действия договора

В большинстве случаев договорами предусмотрено автоматическое продление, если жильцы не заявят о своем намерении отказаться от услуг компании и не продлевать договор. Подобное решение может быть принято в ходе собрания собственников многоквартирного дома;

• Условия договора дают возможность расторжения

Следует внимательно изучить текст договора с управляющей компанией на предмет дополнительных причины для расторжения;

• УК не выполняет свои обязанности

Если УК не оказывает услуги в полном объеме или делает это некачественно, собственники имеют право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Для этого потребуется собрать свидетельства невыполнения УК своих обязательств (копии жалоб в прокуратуру, Роспотребнадзор и контролирующие органы);

• Смена способа управления домом

В любой момент собственники могут поменять способ управления имуществом домом, например, на товарищество собственников жилья (ТСЖ). В этом случае договор со старой УК может быть расторгнут, а ТСЖ наймет новую организацию.

В данном случае отказаться от услуг управляющей компании можно только после окончания срока договора. Досрочно расторгнуть договор удастся только по решению суда или по соглашению с представителями УК.

Какие новые нормативно-правовые акты повлияют на сферу управления домами и капремонт в 2023 году

Продолжаем рассказывать о темах экспертов с конференции «Управление МКД в 2023 году», которая прошла в конце мая в Казани. Читайте о законопроекте, регламентирующим работу гарантирующих УО, способах получить персональные данные собственников, новых нормативно-правовых актах и особенностях проведения капремонта.

Новые нормативно-правовые акты и законопроекты в сфере ЖКХ обсудили на конференции в Казани

На конференции 25-27 мая 2023 года эксперты Ассоциации «Р1» и партнёры говорили с представителями УО и ТСЖ о законодательстве, практиках управляющих домами, судебных решениях, работе юротдела, коммуникациях с жителями и сотрудниками, а также о цифровизации и автоматизации в компаниях.

Вопросы блока о законодательстве взяли на себя Елена Шерешовец, Ирэн Парсамян и Светлана Межирицкая. Они разобрали:

• законопроект о гарантирующих управляющих организациях,
• способы получения персональных данных собственников,
• последние изменения в НПА жилищной сферы,
• законодательство в сфере капремонта и ошибки при работе со спецсчетами.

• ➡ Смотрите деморолик на YouTube-канале Ассоциации «Р1»
• Ниже рассмотрим подробнее вопросы из выступления каждого из трёх экспертов.

Законопроект о гарантирующих управляющих организациях

Елена Шерешовец открывала конференцию 25 и 26 мая. Её выступления были посвящены двум «горячим» темам, которые вызвали множество вопросов участников. Первая – гарантирующие управляющие организации (ГУО).

Понятие «гарантирующая организация» в сфере управления МКД впервые появилось в Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 года. Она утверждена в ноябре 2022 года.

https://www.youtube.com/watch?v=WTdUpFKzAw8\u0026pp=ygV40JLRi9Cx0L7RgCDQo9C_0YDQsNCy0LvRj9GO0YnQtdC5INCa0L7QvNC_0LDQvdC40Lgg0JzQvdC-0LPQvtC60LLQsNGA0YLQuNGA0L3Ri9C8INCU0L7QvNC-0Lwg0JfQsNC60L7QvSDQkiAyMDIzINCT0L7QtNGD

По задумке авторов законопроекта, который на конференции проанализировала Елена Шерешовец, ГУО должны заменить временные управляющие организации, которые сейчас назначает муниципалитет по ПП РФ № 1616.

В случае, если законопроект примут, в каждом регионе останется два вида управляющих организаций – обычные и ГУО. Последние должны будут войти в саморегулируемую организацию.

«Это будет своего рода братство компаний, которые поручились друг за друга рублём», – прокомментировала эксперт объединение гарантирующих компаний в СРО. Именно СРО, а не органы лицензионного контроля, будут проверять работу ГУО.

Также Елена Шерешовец в ходе выступления ответила на три вопроса о гарантирующих управляющих организациях:

1. Какие требования нужно выполнить УО, чтобы получить статус гарантирующей?
2. Чем будут управлять ГУО?
3. За счёт чего будет финансироваться работа таких УО?

Подробный разбор законопроекта, который изменит распределение домов на рынке управления МКД, – в видеозаписи первого дня конференции. Вы найдёте её в раздаточных материалах под статьёй.

Назначение временной УО: правила, формирование перечня и судпрактика

№ 266-ФЗ с запретом на получение из ЕГРН персональных данных собственников и способы его обойти

Способы получить персональные данные собственников в МКД – ещё одна большая тема, которую Елена Шерешовец обсудила с участниками конференции. Напомним, с 1 марта 2023 года в выписках из ЕГРН не указываются персональные данные собственников без их согласия.

Елена Шерешовец отметила, что есть несколько категорий ПДн:

• общие, общедоступные – ФИО, где проживает человек, данные паспорта;
• специальные – состояние здоровья, сведения интимного характера, религия;
• биометрические – фотографии, отпечатки пальцев;
• иные.

Управляющие организации получают и обрабатывают все три группы, в том числе ПДн сотрудников. Эксперт рассказала о требованиях № 152-ФЗ к работе с такими данными и наказании за их нарушение – вплоть до уголовной ответственности.

Также Елена Шерешовец поделилась подборкой способов, как УО, поставщикам услуг, ТСЖ и кооперативам найти информацию о владельцах помещений в МКД.

Согласно НПА. Управляющие организации вправе запросить данные о собственниках у самого собственника или через нотариуса, через суд, в органах власти, а также в РСО.

Креативными путями. Эксперт отметила, что в каждом регионе и даже городе одни способы будут работать, а другие нет – необходимо выбирать в зависимости от их эффективности. Она предложила управляющей организации устроить в коллективе мозговой штурм, чтобы составить список, где они могут взять ПДн.

Так, существуют кейсы, когда компании через суд понуждали органы власти – например, МВД и муниципалитет – предоставить им персональные данные собственников помещений.

Также можно использовать мобильные приложения, образцы заявлений и даже договор управления. УО из Смоленска предложила каждому собственнику прийти и получить свой экземпляр договора.

Владельцы помещений заполняли свои реквизиты, забирали подписанный ДУ, а компания собрала персональные данные 80% собственников.

Больше работающих способов получить информацию о жителях МКД – в материалах конференции под статьёй.

Работа УО с персональными данными: как их получить и кого уведомить

26 новых нормативно-правовых актов, вступивших в силу в конце 2022 – начале 2023 годов

Почти 30 новых НПА и последствия их вступления в силу проанализировала на конференции Ирэн Парсамян. Она также коснулась темы обработки ПДн. Так, Федеральный закон от 28.04.2023 № 151-ФЗ ввёл штрафы за распространение данных из ЕГРН. За такие действия, признанные незаконными, лицо могут привлечь не только к административной, но и к уголовной ответственности.

Среди нормативных документов, которые обсудили эксперт и участники конференции, были:

Как жильцам выбрать способ управления домом?

Обратите внимание на дату публикации материала: информация могла устареть из-за изменений в законодательстве или правоприменительной практике.

В домах, где все помещения находятся в государственной или муниципальной собственности, стало обязательным проведение открытого конкурса для выбора управляющей организации.

Но если в доме большая часть помещений находится в частной собственности, жильцы могут сами выбрать способ управления. Как понять, какой из них окажется подходящим и повлияет ли он на размер платы за жилищно-коммунальные услуги?

В январе 2020 г. был изменен порядок выбора управляющей организации для многоквартирных домов, все помещения в которых находятся в государственной или муниципальной собственности1. Теперь для ее избрания стало обязательным проведение открытого конкурса.

Ранее для «полностью государственных» домов подобное требование отсутствовало. Проведение конкурса было обязательным лишь для домов, в которых только часть площади помещений, но при этом более 50%, находилась в государственной или муниципальной собственности.

Вместе с тем затронутые изменениями ситуации сейчас редки. Обычно в многоквартирных домах большая часть помещений находится в частной собственности. Поэтому жильцы могут выбрать способ управления домом на общем собрании собственников помещений.

Управление осуществляется в отношении любого дома – как дачного, так и городского многоэтажного со сложнейшими инженерными коммуникациями. Управление многоквартирным домом строго регламентировано и должно обеспечивать бесперебойное снабжение жильцов коммунальными ресурсами, надлежащее и своевременное проведение работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту.

Жилищный кодекс предусматривает три способа управления многоквартирным домом:

• непосредственное управление собственниками помещений в доме;
• управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
• управление управляющей организацией.

Для городского многоквартирного дома этот способ управления экзотичен. Закон позволяет выбрать его лишь для тех домов, в которых количество квартир не превышает тридцати. Но и в домах, состоящих из десятка квартир, непосредственное управление может оказаться затруднительным.

Собственники квартир и нежилых помещений должны или совместно на общем собрании решать текущие вопросы, связанные с эксплуатацией дома (а они могут возникать ежедневно и требовать срочного решения), или выдать доверенность одному из собственников, уполномочив его действовать от имени всех.

Все же такой способ управления больше применим для домов, состоящих из нескольких квартир. Причем жильцы должны доверять друг другу и уметь бесконфликтно распределять административную нагрузку и деньги на общие нужды.

Данный способ управления распространен и подробно регламентирован законом. Товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный кооператив – это юридические лица, предназначенные для содержания домов.

Структура этих организаций включает три звена:

• общее собрание – собирается не реже одного раза в год, задает основные стратегические направления эксплуатации дома, определяет бюджет, избирает персональный состав правления;
• правление – призвано решать текущие вопросы управления домом и контролировать деятельность председателя; членами правления могут стать лишь собственники помещений в доме;
• председатель правления – исполняет решения общего собрания и правления, распоряжается денежными средствами организации, заключает сделки, контролирует эксплуатационные работы и руководит работниками.

Товарищество и кооператив могут сами нанимать обслуживающий дом технический персонал или привлечь для этих целей стороннюю организацию (такие организации условно именуются «эксплуатирующими»). Также товарищество и кооператив могут передать основную часть своих функций управляющей организации. В этом случае получается некий симбиоз двух способов управления домом. При таком решении значение товарищества (кооператива) уменьшается, но не нивелируется. Его органы вправе контролировать деятельность управляющей организации и при наличии оснований могут расторгнуть с ней договор или изменить его. Данный способ управления домом предполагает высокую степень самоорганизации собственников помещений. Они сами должны избрать лиц, ответственных за расходование собранных денежных средств и надлежащее содержание дома, и контролировать исполнение ими своих обязанностей.

Такой способ управления наиболее распространен. Обязанности по управлению домом исполняет специализированная организация, имеющая лицензию на этот вид деятельности. Она может быть избрана собственниками помещений на общем собрании на срок до пяти лет.

Если в доме способ управления не избран, например в новостройке собственники не приняли такое решение или прежняя управляющая организация прекратила деятельность, орган местного самоуправления должен организовать открытый конкурс для выбора управляющей организации.

Преимущества данного способа управления домом в том, что эту деятельность организация осуществляет на профессиональной основе (что, впрочем, не всегда синонимично понятию «управлять качественно»). Недостатки – в ограниченных возможностях жильцов контролировать деятельность управляющей организации.

Нет, запрету на смену УК в течении 1-го года управления!

Сообщество

Уважаемая Валентина Ивановна!

19 июля 2023 Государственная Дума в третьем и окончательном
чтении приняла законопроект № 201813-8, который определяет, что «Собственники
помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе
отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не ранее,
чем через год с даты заключения такого договора, за исключением случая
невыполнения управляющей организацией условий договора управления
многоквартирным домом. В указанном случае собственники помещений в
многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от
исполнения договора управления многоквартирным домом и принять решение о выборе
иной управляющей организации или об изменении способа управления таким домом.»

В качестве обоснования необходимости принятия этих
законодательных изменений авторы законодательной инициативы — руководитель
комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов, его
заместитель Павел Качкаев и депутат Нуриев — указали, что «Главной проблемой в
сфере управления многоквартирным домом остается недобросовестная конкуренция
среди управляющих компаний, когда дом, в который были вложены инвестиционные
средства одной управляющей организации, ею налажены процедуры ремонта и
содержания общего имущества, проведена большая работа по управлению, становится
«завидным местом» для других недобросовестных компаний, зачастую устраивающих
«рейдерский» захват таких домов. Положения Жилищного кодекса Российской
Федерации позволяют в любой момент на основании волеизъявления собственников
сменить управляющую компанию. Часто в этих целях протоколы общего собрания
фальсифицируются, и жильцы узнают о смене компании «де факто».»

Управляющие организации — члены Ассоциации АКОН крайне
негативно оценивают влияние принятых поправок на развитие сферы управления
многоквартирными домами. В случае утверждения этих поправок Советом Федерации,
добросовестные участники не смогут эффективно противостоять «рейдерскими»
захватам.

На протяжении последних лет нами наработана эффективная практика
противодействия недобросовестным участникам рынка, которая базируется на
возможности проведения общего собрания собственников следующей датой чем та,
которой назначил себя «рейдер» по поддельному протоколу.

Это позволяет, не
дожидаясь решения судов и правоохранительных органов относительно установления
факта подделки протокола общего собрания собственников, не допустить захвата
дома и восстановить управление домом добросовестной компанией.

Кроме того,
среди компаний, столкнувшихся с «рейдерскими» действиями не выявлено ни одного
случая захвата дома, управление которым осуществлялось менее года.

https://www.youtube.com/watch?v=WTdUpFKzAw8\u0026pp=YAHIAQE%3D

Уважаемая Валентина Ивановна, принятие Советом Федерации
предложенных законодательных изменений, одобренных Государственной Думой,
приведет к тому, что пострадают добросовестные компании, которые не смогут в
случае «рейдерского» захвата дома эффективно им противостоять. Более того,
создаются условия для лавинообразного роста числа таких действий со стороны
недобросовестных участников рынка. Прошу Вас не допустить утверждения Советом
Федерации этих законодательных изменений.

• С уважением,
• Президент Ассоциации АКОН
• Чулочников Н. В

Как выбрать управляющую компанию в 2023 году

Если в подъезде грязно, а клумбы пустуют без цветов, можно поворчать и пойти дальше. Или связаться с управляющей компанией и попробовать решить проблему. Чем занимается управляющая компания, как ее выбрать и почему этот термин — ошибка, рассказывает Mafin Media.

Что такое управляющая компания

На самом деле, согласно закону «Об инвестиционных фондах» ФЗ-156, управляющая компания — юридическое лицо, имеющее лицензию Банка России и управляющее инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами.

А понятие, которое нас интересует, описано в Жилищном кодексе Российской Федерации под термином «управляющая организация».

Управляющая организация — юридическое лицо, управляющее многоквартирным домом на основе договора с собственниками.

Мы будем использовать привычный термин — «управляющая компания» (УК). УК заключает договоры с поставщиками ресурсов и содержит общедомовое имущество, а собственники ежемесячно оплачивают жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ).

• «Жилищные»: содержание общедомового имущества — всего, что находится за пределами квартир и обслуживает хотя бы два жилых помещения, например лифты, коридоры, лестницы.
• «Коммунальные»: обращение с твердыми коммунальными отходами, электроэнергия, отопление, газо- и водоснабжение.

! Вместо УК домом может управлять ТСЖ — товарищество собственников жилья, — выполняя все те же функции.

УК может быть:

• государственной: ГБУ «Жилищник»;
• муниципальной: МУП «Жилищник»;
• частной: ООО/ОАО «Жилищник».

Вне зависимости от вида собственности деятельность УК регулирует Жилищный кодекс. Но основной документ между собственниками многоквартирного дома и УК — договор управления.

Когда новостройка вводится в эксплуатацию, новоселам предлагается УК, и на общем собрании они голосуют за или против.

Общее собрание собственников — основной инструмент влияния на управление домом. Если в будущем жильцов не устроит работа УК, только на общем собрании можно будет решить, расторгнуть договор с текущей УК или нет, какую выбрать взамен и не создать ли ТСЖ, а председателя правления домом назначить главой.

Любая УК должна иметь лицензию, выданную Государственной жилищной инспекцией (Госжилнадзор).

Эта инспекция устраивает плановые проверки УК — «лицензионный контроль» — и внеплановые, по жалобам жильцов. При наличии серьезных нарушений может оштрафовать на сумму до 200 000 руб.

или отозвать лицензию. Также за качеством работы УК следит Роспотребнадзор и может привлечь к административной ответственности.

На ГИС ЖКХ, государственной информационной системе по жилищно-коммунальному хозяйству, есть все УК, ТСЖ и поставщики ресурсов — «ресурсники» , здесь можно направить обращение или жалобу.

Чем занимается управляющая компания

УК обеспечивает безопасность, работоспособность и чистоту общих помещений и имущества. Полный перечень услуг прописывается в договоре с собственниками, но обычно  УК должна:

• налаживать связь с аварийно-диспетчерской службой;
• следить за исправностью лифтов и мусоропроводов;
• вносить предложения по капитальному ремонту;
• убирать подъезды и придомовую территорию;
• заключать договоры с ресурсниками;
• травить насекомых и грызунов;
• ремонтировать трубы;
• заменять лампочки;
• вывозить мусор.

В договоре есть и дополнительные услуги, например:

• охрана;
• домофон;
• консьерж;
• шлагбаум;
• видеонаблюдение.

! Тарифный план управляющей компании контролирует Федеральная антимонопольная служба (ФАС).

Путин подписал закон, запрещающий менять управляющие компании чаще, чем раз в год

Все новостиПолутораметровая дыра появилась в крыше двухэтажного дома в ЧитеЗря вы их чистите: знаете ли вы, какие продукты лучше есть с кожуройСемь тысяч контейнеров пропадут из Читы в случае ухода «Олерон+»Уголовное дело возбудили из-за смертельного ДТП в районе АтамановкиРейс из Читы в Красный Чикой отменили из-за туманаВсе новости

«Отжимать» дома недобросовестные управляющие компании смогут теперь не чаще, чем раз в год

Владислав Лоншаков / E1.RU

Президент России Владимир Путин подписал закон, который запрещает менять управляющую компанию в многоквартирных домах чаще, чем раз в год, соответствующий документ опубликован на портале официальной правовой информации.

— Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирными домами не ранее чем через год с даты заключения такого договора, — написано в документе.

https://www.youtube.com/watch?v=KKH6Xj5kP1E\u0026pp=ygV40JLRi9Cx0L7RgCDQo9C_0YDQsNCy0LvRj9GO0YnQtdC5INCa0L7QvNC_0LDQvdC40Lgg0JzQvdC-0LPQvtC60LLQsNGA0YLQuNGA0L3Ri9C8INCU0L7QvNC-0Lwg0JfQsNC60L7QvSDQkiAyMDIzINCT0L7QtNGD

Исключениями будут ситуации, когда управляющая компания не исполняет условия договора или изменяется способ управления многоквартирным домом. В таких случаях они вправе на общем собрании отказаться от компании.

В январе 2023 года на «Чита.Ру» вышла статья о том, как собственники ряда многоквартирных домов в Чите не могут сменить управляющую компанию.

Собирают подписи, приносят протокол в Госинспекцию края, а через какое-то время там же появляется другой протокол, где собственники того же дома выступают за сохранение действующей УК.

Три примера, приведенные в материале, касались деятельности компании «Лидер», позицию которой по данному вопросу мы приводили в отдельном материале. Также тема обсуждалась в проекте «Редколлегия» на «Чита.Ру».

Позднее появилась еще одна история, но уже с управляющей компанией «Домремстрой». Она лишилась права обслуживать 83 многоэтажки — власти тогда объясняли, что это из-за долгов за электричество. После этого один из домов «атаковали» несколько УК, в том числе «Монолит».

Несмотря на то, что жители решили выбрать другую компанию, накопилось четыре протокола совещаний, которые, по словам жителей, не проводились и ничего из этого не подписывали.

Дело рассматривает Железнодорожный районный суд Читы, УК до завершения процесса отказалась от комментариев.

Больше новостей, фотографий и видео с места событий — в нашем Telegram-канале. Подписывайтесь и узнавайте всё самое интересное и важное из жизни региона первыми.

Руслан Симушин

Корреспондент

Управляющая компанияВладимир ПутинСмена управкомпании

• ЛАЙК1
• СМЕХ0
• УДИВЛЕНИЕ0
• ГНЕВ0
• ПЕЧАЛЬ0

Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter

Государство запретило менять УК в течение года после ее выбора

Теперь жильцы не смогут просто так отказаться от услуг управляющей компании.

Запрет на смену УК будет действовать в течение года после заключения договора, то есть начала обслуживания. Единственный вариант отказаться от УК в это время — доказать, что управляющая компания плохо работает. Соответствующие поправки в жилищном кодексе подписал президент.

Расскажу подробнее, как все будет.

Раньше отказаться от услуг УК, в том числе новой, можно было в любое время. Собственники помещений могли вынести этот вопрос на общее собрание, принять решение о расторжении договора и сразу же выбрать другую УК. Или, например, создать ТСЖ.

От УК ничего не зависело. Протокол собрания и уведомление о смене отправляли в саму УК и в отдел муниципального жилищного контроля администрации. На отправку документов у жильцов было пять рабочих дней с даты, как вынесли решение на общем собрании.

п. 18 правил, утв. постановлением правительства РФ от 15.05.2013 № 416

Если в договоре не были прописаны другие условия, он считался прекращенным с момента, когда организация, ранее управлявшая домом, получала уведомление о расторжении.

ч. 8 ст. 162 ЖК РФ

Теперь нельзя менять новую УК, когда заблагорассудится. Закон дает год с момента начала обслуживания дома, и только потом можно инициировать процедуру с общим собранием и сменой.

1. Если жильцы решат изменить способ управления домом, например создадут ТСЖ или решат перейти на непосредственное управление — без УК и ТСЖ.
2. Если управляющая организация не будет выполнять условия договора.

Через год после начала действия договора управления менять УК можно без объяснения причин и в любое время.

Похоже, что плюсов больше для управляющих компаний: они станут менее зависимыми от решений собственников, которые зачастую принимаются на эмоциях.

Для жильцов же есть два минуса:

1. Если другая компания предложила условия выгоднее, придется ждать год, пока поработает действующая УК.
2. Непонятно, как доказывать нарушения, если все же захочется воспользоваться правом расторгнуть договор досрочно из⁠-⁠за неисполнения условий. Одно дело — просто сфотографировать невывезенный мусор, другое — добиться выдачи предписания в адрес УК от Госжилинспекции.

Что еще почитать по теме:

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Жильцам готовят Юрьев день — Коммерсантъ

В четверг Госдума в первом чтении одобрила законопроект, предусматривающий запрет на смену собственниками квартир управляющей компании (УК) в одностороннем порядке в течение года после заключения с ней договора — за исключением случаев, когда организация нарушила его условия.

Предполагается, что это «повысит внимательность» собственников при выборе УК и поспособствует борьбе с недобросовестной конкуренцией на рынке.

Юристы, впрочем, отмечают, что эти проблемы не должны решаться за счет ограничения прав собственников жилья, а практический смысл нормы вызывает сомнения в силу того, что найти в деятельности УК нарушения зачастую не составляет труда.

В Жилищном кодексе планируется записать, что граждане решением общего собрания собственников могут в одностороннем порядке отказаться от договора с УК лишь по истечении года после его заключения (то есть минимального срока, на который в принципе может быть заключен такой договор).

Законопроект об этом, подготовленный группой депутатов «Единой России», в четверг прошел первое чтение в Госдуме. Не распространяется такой «ограничительный период» на ситуации, когда УК допустила нарушения. В этом случае остается возможность досрочного и одностороннего расторжения договора собственниками жилья.

Мера позиционируется как способ борьбы с недобросовестной конкуренцией управляющих компаний.

Сейчас, говорится в пояснительной записке, «положения Жилищного кодекса позволяют в любой момент на основании волеизъявления собственников сменить УК, часто в этих целях протоколы общего собрания фальсифицируются, и жильцы узнают о смене компании «де-факто»»

По мнению авторов проекта, это является «главной проблемой» на рынке — дома, в которые вложены инвестиционные средства одной УК и проведена работа по управлению, становятся завидными объектами для рейдерских захватов недобросовестными компаниями, что приводит к появлению двойных платежных документов. Кроме того, предполагается, что новая норма повысит «внимательность и ответственность собственников при выборе и смене УК».

Как следует из заключения комитета Госдумы по строительству и ЖКХ, возможность сменить УК до истечения года со дня заключения договора влечет «отсутствие заинтересованности у управляющей организации» в повышении качества работ и расширения их перечня.

В правительстве инициативу поддержали с оговоркой, что применение предложенных законопроектом положений, по сути, «приведет к неправомерному ограничению собственников в возможности выбора и изменения способа управления многоквартирным домом в случае добросовестного выполнения УК договора».

Как отмечает заведующий бюро адвокатов «Де-юре» Никита Филиппов, сейчас судебная практика складывается таким образом, что собственники вправе отказаться от услуг УК даже в отсутствие нарушений с ее стороны. Более того, Жилищным кодексом предусмотрено, что способ управления домом может быть выбран и изменен в любое время на основании решения общего собрания.

По словам Никиты Филиппова, нормы законопроекта прямо противоречат действующим положениям ГК и ЖК и ущемляют право граждан на расторжение договора.

https://www.youtube.com/watch?v=KKH6Xj5kP1E\u0026pp=YAHIAQE%3D

С другой стороны, говорит партнер Центра по работе с проблемными активами Константин Богородицкий, «обычно инициаторам смены управляющей организации не составляет труда обнаружить факты ненадлежащего исполнения договора и, соответственно, расторгнуть договор в связи с нарушением — их допускает большинство УК». Поэтому, полагает он, практический смысл в предложенной норме отсутствует. К тому же законопроект никак не повлияет на недобросовестных участников рынка. Впрочем, добавляет Никита Филиппов, эта проблема не должна решаться путем ограничения прав граждан.

Евгения Крючкова

Многоквартирные дома могут остаться без управления с 2023 года

© Парламентская газета

В России действует закон, запрещающий работу управляющих компаний без лицензии. После новогодних праздников, 11 января 2023 года, тысячи организаций должны будут продлить разрешительные документы. Очевидно, что за один рабочий день они не успеют этого сделать, так что многие дома рискуют остаться без управления на неопределенное время. Депутаты предложили перенести срок начала действия лицензий, чтобы избежать коллапса на рынке управляющих компаний и аварий в «брошенных» жилых домах. Законопроект с такой нормой внесли на рассмотрение Госдумы 6 октября.

Тысячи организаций рискуют оказаться вне закона

С мая 2015 года государственные жилищные инспекции начали выдавать лицензии управляющим компаниям (УК). В 2015 году 2342 организации получили разрешения, в 2016 году — 2863.

А 11 января 2018 года вступил в силу закон, установивший пятилетний срок действия таких документов.

Согласно установленным правилам, 11 января 2023 года более пяти тысяч управляющих компаний обязаны переоформить разрешения на работу.

«Все лицензии, выданные с 1 мая 2015 года по 31 декабря 2017 года, должны быть обновлены специалистами госжилинспекций в один день, что невозможно сделать физически», — ранее написал в своем Telegram-канале глава Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов.

После новогодних праздников десятки тысяч многоквартирных домов могут остаться без управляющих компаний. Например, в Омской области таких зданий 9 тысяч, во Владимирской — почти 3 тысячи, в Ивановской — 5225, в Оренбургской — 4811, в Курской — 3017, в Карелии — 3703, в Ставропольском крае — 2557, в Крыму — 5836.

«Если брать срез по тридцати регионам, которые анализировали в нашем комитете, то цифра очень внушительная — 64 тысячи многоквартирных домов, а значит, в целом по стране получится еще больше», — сказал Сергей Пахомов «Парламентской газете».

В отсутствие управляющей компании некому будет убирать подъезды и территорию, вывозить мусор, проверять исправность инженерных сетей, ремонтировать в случае аварии трубы и лифты.

Минстрою предстоит поработать

Чтобы избежать жилищной катастрофы, группа депутатов во главе с Сергеем Пахомовым предложила внести изменения в Жилищный кодекс и перенести срок начала действия лицензий УК на 1 июня 2018 года. Если этот законопроект примут, дата переоформления лицензий отодвинется на 1 июня 2023 года. Авторы инициативы отметили, что 65 регионов, ознакомившись с проектом, подтвердили необходимость отсрочки.

До 1 июня Минстрою предстоит разработать нормативные правовые акты, регулирующие процесс переоформления лицензий.

Как сообщил «Парламентской газете» Сергей Пахомов, нужно уточнить порядок проверки лицензиатов органами государственного жилищного надзора, правила исключения многоквартирных домов из реестра лицензий, решить вопрос об управлении многоквартирными домами, за которые раньше отвечали компании, лишенные лицензий.

Многие эксперты опасаются, что смена разрешительных документов приведет к переделу рынка, потому что сейчас основания для продления и изъятия лицензии достаточно широкие, отметила зампред Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева. Например, одним из оснований является наличие долгов перед ресурсоснабжающими организациями, но такие долги есть у всех УК, так как многие жильцы не платят за коммуналку.

«Все ждут от Минстроя подготовки методических указаний, чем руководствоваться регионам при замене лицензий. Но у каждого региона своя политика управления многоквартирными домами, и правоприменительная практика на местах будет существенно различаться», — считает Разворотнева.

Как сменить управляющую компанию

Если дом оказался брошенным, местные органы власти должны провести конкурс, чтобы выбрать новую организацию. Но часто управление домом экономически невыгодно, и компании не хотят брать за него ответственность. По словам Светланы Разворотневой, сейчас обсуждают идею созданий гарантирующих компаний, которые будут заниматься проблемными домами.

Собственники могут и сами управлять своим домом. Согласно статье 161 Жилищного кодекса, если в здании меньше тридцати квартир, они имеют право осуществлять непосредственное управление.

Если больше, что управлять будет товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или другой специализированный потребительский кооператив. Способ управления выбирают на общем собрании жильцов.

Решения такого собрания законны, если на нем присутствуют более половины владельцев квартир.

О порядке временного управления многоквартирными домами, в отношении которых не определён способ управления или управляющая организация

24 декабря 2018 15:00

Постановление от 21 декабря 2018 года №1616.

Утверждены правила определения органом местного самоуправления управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация. Такой механизм временного управления позволит обеспечить непрерывность управления многоквартирным домом в случаях, когда собственниками помещений не приняты необходимые решения для управления им.

Справка

Внесено Минстроем России.

Федеральным
законом от 31 декабря 2017 года №485-ФЗ статья 161 Жилищного кодекса
дополнена новой нормой, согласно которой управление многоквартирным домом, в
отношении которого собственниками помещений не выбран способ управления или
выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая
организация, осуществляется управляющей компанией, которую определяет орган
местного самоуправления. Порядок определения органом местного самоуправления управляющей
компании устанавливается Правительством России. Такая управляющая компания
будет управлять многоквартирным домом до выбора собственниками помещений
способа управления многоквартирным домом или до заключения договора управления
с управляющей организацией, определённой собственниками помещений или по
результатам открытого конкурса, но не более одного года (далее – временное
управление).

Жилищным кодексом предусмотрено, что открытый конкурс
проводится органом местного самоуправления в случаях, если в течение шести месяцев
в доме не выбран способ управления, если это новый дом или если управляющая
организация прекратила управление домом. Правила проведения такого конкурса
утверждены постановлением
Правительства от 6 февраля 2006 года №75.

Подписанным постановлением утверждены Правила определения
управляющей организации для временного управления многоквартирным домом. В
соответствии с Правилами управляющая организация для временного управления
будет определяться органом местного самоуправления из формируемого этим органом
перечня.

В перечень будут включаться управляющие организации, представившие в
орган местного самоуправления заявление о включении в перечень, и управляющие
организации, признанные участниками открытого конкурса.

При этом необходимым условием для
участия управляющей организации в открытом конкурсе будет её согласие на
включение в перечень.

Установленный механизм временного управления позволит
обеспечить непрерывность управления многоквартирным домом в случаях, когда
собственниками помещений не приняты необходимые решения для управления домом.