Досрочное погашение банкам, мягко говоря, невыгодно. Банк ведь дал заемщику деньги, чтобы на этом заработать. То есть чем меньше клиент пользуется деньгами кредитной организации, тем меньше у нее прибыль. Поэтому некоторые банки разными способами притормаживают клиентов на пути рассчитаться с ними побыстрее. Вот какие шаги стоит предпринять, чтобы избежать сюрпризов на своем пути.

Как гасить ипотеку правильно

Настя Кеда, 66.RU

Разберитесь с суммой досрочного погашения

Казалось бы — берешь деньги и вносишь, сколько есть. Но большинство банков устанавливают минимальные лимиты для погашения. И если бы они просто писали сумму — например, от 1000 рублей, то было бы все проще.

Но минимальные лимиты — это, наверное, единственное, с чем разрешили фантазировать этим строгим и серьезным финансовым организациям. Например, один из банков требует, чтобы досрочный платеж был не меньше суммы процентов, которые нужно заплатить в текущем месяце.

Доставайте график платежей, товарищи, и вычисляйте.

Выберите дату погашения

Помимо минимальных лимитов, некоторые банки диктуют и требования к датам досрочного погашения. Некоторые банки — чтобы заемщик платил как можно больше процентов — не дают погасить часть долга раньше дня традиционного списания.

Если, к примеру, он у вас 30-го числа, то именно в этот день и снимут деньги, несмотря на то, что положили вы их на счет 10-го.

Уведомите банк о досрочном погашении кредита

Право заемщика на досрочное погашение ипотечных кредитов закреплено законом. Но предупредить банк о своих планах — придется. Если этого не сделать и просто положить деньги на счет, банк невозмутимо спишет из этих средств обычный ежемесячный платеж, а оставшаяся сумма так и будет лежать до следующего платежа.

Чтобы деньги пошли именно на досрочное погашение, надо оформить заявку. В некоторых банках сделать это можно в режиме онлайн в личном кабинете, в другие — придется идти офлайн и писать заявление от руки.

Что лучше уменьшить: срок или платеж

Настя Кеда, 66.RU

Существует два варианта частичного досрочного погашения ипотечного кредита:

• Сокращение срока кредитования. В этом случае ежемесячный платеж остается прежним, в составе платежа увеличивается та часть, которая идет на погашение основного долга. То есть вы экономите на переплате процентов по кредиту.
• Снижение ежемесячного платежа. В этом случае сокращаются ежемесячные расходы на обслуживание ипотечного кредита и у вас появляется больше свободных денег. Общая переплата тоже снижается, но не так значительно, как при первом сокращении срока кредитования.

Первый вариант наиболее выгодный: так быстрее гасится «тело» кредита, и заемщик существенно экономит на выплате процентов. Но идеальный вариант — чередование сокращения срока и размера платежа. По сути, это подбивка платежа с двух сторон — и срок уменьшили, и платеж комфортен настолько, что появляются свободные деньги, чтобы делать еще больше досрочных погашений.

Разберемся на примере

Настя Кеда, 66.RU

Возьмем двухкомнатную квартиру в ЖК «Мичуринский» от «Группы ЛСР». Стоимость квартиры — 6 022 020 рублей. Если брать недвижимость под «базовую» программу льготной ипотеки на 30 лет в 7,3%, то первоначальный взнос составит 903 303 рубля, а ежемесячный платеж будет 35 092.

При этом в первые месяцы состав платежа будет распределяться так: 31 139 рублей уйдет на погашение процентов, а 3954 рубля — на закрытие «тела» кредита. К последней выплате, которая, согласно плану платежей, состоится 1 января 2053 года, на погашение процентов уйдет только 212 рублей, а на закрытие основного долга — 34 880 рублей.

«Мичуринский» — это самый известный малоэтажный жилой комплекс Екатеринбурга. Он отлично спроектирован, что неудивительно, ведь комплекс реализует девелопер с 30-летним опытом работы на рынке недвижимости.

Поэтому здесь совершенно другой стиль жизни: размеренный, спокойный, свободный. Здесь приятно проводить время с семьей (для детей построено два образовательных центра, которые объединяют детский сад и школу), заниматься спортом и просто радоваться каждому дню.

Если ежемесячно платить сверх базового платежа по 10 000 рублей и уменьшать срок, то он сократится на 17 лет и 1 месяц. Если по 5000 — то на 13 лет и 11 месяцев.

Если же эти же 10 000 рублей каждый месяц отправлять на уменьшение платежа, то последние ежемесячные взносы не будут превышать 1000 рублей. Правда, они все равно будут в 2050 году.

Но помните: чем ближе к концу срока займа, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно. Поэтому не стесняйтесь вносить досрочно даже небольшие платежи. Не ждать, пока удастся накопить приличную сумму: досрочное погашение лучше делать сразу, как только появилась такая возможность. Поверьте, даже небольшой досрочный платеж позволит в конечном счете сэкономить.

• Еще раз объясним на примере все той же квартиры в ЖК «Мичуринский» за 6 022 020 рублей, взятой в ипотеку на 30 лет под 7,3% годовых.
• Если в первый год ипотеки к стандартному платежу 31 139 рублей каждый месяц добавлять по 10 000 рублей и направлять их на уменьшение срока, то уже через год он сократится на 2 года и 2 месяца.
• Если те же 120 000 рублей отправить на досрочное погашение и уменьшение срока единоразово и через год — то есть откладывая по 10 000 в течение 12 месяцев для совершения крупного транша, — то срок сократится уже на 2 года и 1 месяц.

Где взять деньги на досрочное погашение

Настя Кеда, 66.RU

Сократите расходы

Для анализа трат создана масса удобных онлайн-сервисов и приложений. Если они не нравятся — заполняйте таблички в Exel или ведите записи в отдельных блокнотах от руки. Фиксируйте все — от «кофе с собой» до такси от магазина до дома в непогоду. Спустя пару месяцев (для статистики) вы найдете дыры, в которые утекают деньги.

Дальше — решайте сами. Можно ограничить себя максимально. Никаких кофе навынос (можно и на работе выпить), кафе (можно и дома поесть), кино (есть же бесплатное в интернете) и копить-копить-копить, как можно больше отдавая банку каждый месяц. Некоторым такой формат нравится. Но мы все же посоветуем оставлять деньги на радости и жить обычной жизнью, даже если у вас ипотека сроком на 30 лет.

Заведите карты с кешбэком

Да, у вас точно есть несколько карт разных банков и «еще одна не нужна». Но попробуйте промониторить новые предложения финансовых организаций. Ведь есть специальные карты, например с топливным кешбэком.

Вы можете ей расплачиваться за бензин, а деньги с кешбэка отправлять на частичное досрочное погашение. А с другой карты, например, получать повышенный кешбэк за покупки техники и косметики.

Ну, вы поняли схему.

Получайте налоговые вычеты

Государство позволяет вернуть 13%, потраченных на образование, лечение и инвестиции. Кроме того, один раз можно получить вычет за покупку недвижимости. Правда, вернуть можно не более 650 000 рублей. Также существует вычет на проценты по ипотеке, по которому можно вернуть до 390 000 рублей.

Пользуйтесь пособиями

На погашение ипотеки можно направить выплаты и пособия. Например, часть долга можно закрыть с помощью материнского капитала. Многодетные семьи могут погасить кредит за счет субсидии в 450 тысяч рублей.

Как быстро погасить ипотеку: 3 способа закрыть ипотечный кредит

Если нравится — подписывайтесь на телеграм-канал Бробанк.ру и не пропускайте новости

Рассмотрим, как быстро погасить ипотеку, все доступные методы. Если применить их комплексно, то реально можно сократить время гашения на несколько лет, а то и больше. Эта и другая важная информация для ипотечных заемщиков на Бробанк.ру.

Если рассматривать, как погасить ипотеку быстрее, то тут все банально — чтобы кредит быстрее закончился, необходимо оперативнее его погашать. При оформлении жилищной ссуды заемщик получил график платежей, который обязан соблюдать. Согласно нему он вносит каждый месяц на счет определенную сумму.

Стандартное гашение предполагает растягивание бремени на 15-25 лет, некоторые берут ипотеку и на все 30 лет. Но не обязательно соблюдать установленный порядок гашения, можно платить, опережая его, тогда и гашение будет более оперативным. Погасить ипотеку получится быстрее.

Чаще всего ипотека погашается аннуитетными, равными по размеру платежами, такой график и будем рассматривать.

Допустим, наш потенциальный заемщик взял ипотеку в размере 3 000 000 рублей (именно столько ушло в кредит), договор с банком заключил на 15 лет под 11% годовых. При таком раскладе получаем (используем для расчета ипотечный калькулятор):

• ежемесячный платеж — 34 097 рублей;
• переплата процентами — 3 137 000 рублей.

Несмотря на низкие ставки, переплата по ипотеке всегда существенная. Как видно на примере, заемщик процентами отдает даже больше, чем ушло в кредит. То есть на эти деньги можно было бы купить 2 аналогичные квартиры. Поэтому естественно, что хочется сэкономить.

Периодическое частичное досрочное погашение

Тут все банально — если хочешь закрыть ипотеку быстрее, ищи дополнительные источники дохода, и все полученные “лишние” средства клади на кредитный счет. По закону заемщик может делать частичное досрочное погашение кредитов хоть каждый месяц.

То есть, если по графику вы должны вносить 34 097 рубля (как в расчетах выше), то можно класть больше, 40 000, и излишки будут направляться на уменьшение основного долга. А именно на него начисляются проценты: чем меньше основной долг, тем меньше переплата.

Минус — каждый раз, планируя совершить частичное закрытие, заемщик вынужден обращаться в банк и писать заявление, причем заранее. Это не совсем удобно. Упростил процедуру Сбербанк, он позволяет оформлять такую процедуру через Сбербанк Онлайн, что удобно. Возможно, и другие ипотечные банки последуют этому примеру для облегчения жизни заемщиков.

Большинство банков просят писать заявление на частичное досрочное гашение минимум за 14 дней до ближайшей даты списания платежа. В этот день операция и будет выполнена.

Расчеты выгоды от частичного гашения

Допустим, наш потенциальный заемщик решил выплатить ипотеку быстрее, используя вариант частичного гашения. Кроме основных ежемесячных платежей он каждый квартал кладет на счет дополнительные 20 000 рублей, которые удалось сэкономить или дополнительно заработать.

Обычно после частичного гашения раньше срока банки видоизменяют график, сокращая размер ежемесячного платежа, но оставляя при этом прежний срок гашения. Лишь малая часть компаний позволяет сделать наоборот — сократить срок и сохранить размер платежа.

В итоге будем рассматривать первый вариант — сохранение срока, так как он практически всегда и допускается банками.

Делать заемщик это начал сразу после того, как оформил ипотеку, то есть первое частичное досрочное гашение провел через 3 месяца после заключения с банком договора. Рассматриваем все тот же пример, приведенный выше, то есть ежемесячный платеж — 34 097, переплата — 3 137 000. Что получаем в итоге за год, как изменится график:

За год будет выполнено 4 частичных досрочных погашения, ежемесячный платеж сократится с 34 097 до 33 181 рублей, то есть почти на 1000 рублей.

Если сохранять эту схему по внесению дополнительных 20000 четыре раза в год, то получим следующее:

• по итогу второго года платеж сократится до 32 219;
• по итогу третьего — 31 213;
• к концу пятого — 29 129;
• к концу десятого — 22 322. Сэкономленные на ежемесячных платежах деньги заемщик решил класть на счет также для частичного гашения, то есть вносит ежеквартально дополнительно не 20 000, а 30 000 рублей;
• к концу 12 года таким образом ежемесячный платеж снизится до 15 726 руб;
• к концу 13-го — 10 704. Для досрочного погашения нужно 212 400 рублей. Эти деньги можно накопить за счет уменьшения ежемесячных платежей в течение последних лет.

В итоге выплата сократится на 2 года, человек уменьшит переплату примерно на 600 000 — 700 000 рублей. И в целом такая схема не будет особо обременительной для бюджета, дополнительные затраты составляют примерно 6500 в месяц. А если учесть инфляцию, то с каждым годом эта сумма будет казаться все более назначительной.

Как быстро погасить ипотечный кредит с помощью маткапитала и детей

Обычно ипотеку берут молодые люди или семьи, поэтому практически всегда за срок действия кредита появляются дети. Начиная с 2020 года, материнский капитал полагается семьям, начиная уже с 1 ребенка (рожденного, после 1 января 2020 г.). Соответственно, полученную субсидию в размере 466 000 рублей можно направить на частичное досрочное погашение ипотеки.

Берем все тот же пример. Пусть по завершению второго года выплаты ипотечного кредита у нашего заемщика рождается ребенок, семья получает право на материнский капитал. Что получаем в итоге:

• первые два года семья отдает по 34 097 рублей в месяц;
• начиная с третьего года, за счет частичного гашения ссуды маткапиталом платеж сократится до 28 474, то есть на существенные 5600 рублей. Если использовать этот излишек для периодического частичного гашения, срок выплаты можно сократить примерно на 2 года;
• пусть семья не делает больше частичных гашений, но в ней через 3 года (по итогу пятого года срока жизни ипотеки) появляется еще один ребенок, который дает право на получение дополнительного маткапитала в 150 000 рублей. Платеж сокращается до 26 420;
• семья решается на третьего ребенка, а по новому закону в этом случае ей будет полагаться 450 000 рублей, которые можно потратить на досрочное гашение ипотеки. Допустим, третий ребенок родился по итогу 10-го года выплаты ссуды. Ежемесячный платеж сократится до 16 634 рубля.

Если при этом делать частичные досрочные гашения хотя бы в невысоком темпе за счет уменьшения ежемесячных оплат, срок выплаты можно существенно сократить.

Использование налогового вычета

Рассматривая, как погасить ипотеку быстрее и выгоднее, нельзя не указать и на возможность получения налогового вычета. Любой человек, купивший недвижимость, может по закону вернуть часть уплаченного налога НДФЛ.

А если речь именно об ипотеке, то в расчет берется не только цена квартиры, но и уплаченные банку проценты.

Более подробная информация о налоговых вычетах в материале — Имущественный налоговый вычет: как вернуть до 1 300 000 руб.

О цифрах:

• максимальная сумма налогового вычета при ипотеке — 260 000 за саму квартиру и 390 000 за проценты, уплаченные банку;
• вернуть можно 13% от цены квартиры и столько же от уплаченных процентов, но не больше установленного максимального предела;
• если наш заемщик купил квартиру ценой в 3 300 000 рублей и переплатил процентами 3 130 000, он может вернуть по 13% от этих сумм, то есть предельно допустимые 260 000 за саму квартиру тоже предельные 390 000 за проценты.

Возвращение подлежит уплаченный заемщиком подоходный налог. Например, если его зарплата — 80 000 ежемесячно до налогообложения, за год он получил 1 004 000 рублей. С этого дохода он уплатил налог НДФЛ 13% на сумму 135 200. Эти деньги и можно вернуть, обратившись в ФНС.

Возвраты можно оформлять каждый год, пока право не исчезнет, не будет достигнут максимальный предел. В нашем случае это 260 000 + 390 000, то есть 650 000 рублей. И каждый раз, получая вычет, нужно направлять его на частичное закрытие ссуды.

Если ипотеку получала семья, налоговый вычет могут оформлять оба заемщика.

Как быстро закрыть ипотеку (все методы сразу)

Анализируя, как закрыть ипотеку быстрее, не нужно останавливаться только на каком-то одном варианте. На сегодня есть инструменты, которые помогут заемщику оперативнее справиться с погашением ссуды. Нужно применять их все, тогда реально платить ипотеку не начальные 15, а 10 лет.

Если закрыть ипотеку с помощью и налоговых вычетов, и маткапитала, дело пойдет гораздо быстрее. Например:

• если применять налоговый вычет и каждый раз вносить полученные деньги на счет для частичного гашения (по 1 350 000 в год до достижения суммы в 690 000), то к концу 5-го года ежемесячный платеж сократится с 34 097 до 25 337;
• если кроме этого на второй год действия ипотеки семья получить право на маткапитал и использует его в счет гашения кредита, то по итогу 5-года платеж снизится до 19 748 рублей;
• если по итогу пятого года в семье появится второй ребенок, они получат дополнительный маткапитал в 150 000 рублей. Платеж снизится до 17 681 руб;
• при рождении третьего ребенка семья получит от государства 450 000, тогда 151-м месяце (12 лет 7 мес. при оформлении на 15 лет) она сможет полностью досрочно погасить ипотеку.

Все приведенные в материале расчеты не являются публичной офертой. Рассмотрена конкретная ситуация, в каждой отдельной цифры будут разные.

Возможности быстрее гасить ипотеку есть, причем это можно делать даже не за счет собственных средств. Только за счет налогового вычета и маткапитала можно существенно уменьшить общий размер ипотечного кредита и закрыть его оперативнее. А если при этом делать и просто дополнительные досрочные гашения за счет вливания своих денег, дело пойдет еще быстрее.

Если рассматривать, как лучше гасить ипотеку, то важно делать это по графику, не совершая нарушений, чтобы не сделать его еще более дорогим. Если появились “лишние” деньги — кидайте их на ипотеку, оформляйте частично-досрочное. И используйте все положенные вас субсидии.

Почему не выгодно гасить ипотеку досрочно | Роскачество

Центр финансовой экспертизы Роскачества разбирает случаи, когда досрочное погашение ипотеки может быть не самым выгодным вариантом

По закону каждый гражданин России имеет возможность досрочно погасить любой кредит, включая ипотечный. Это закреплено в п. 2 ст. 810 Гражданского кодекса Российской Федерации. Должно соблюдаться важное условие: не забыть уведомить банк заранее о желании погасить ипотеку раньше срока. В ином случае платеж не будет засчитан в счет погашения. В разных банках сроки уведомления могут отличаться.

Заемщик сам выбирает, как он собирается досрочно погасить кредит: полностью или частично.

Если вы выбираете частичное погашение, то банк оформит перерасчет графика платежей. Существует три варианта погашения:

Сократить срок ипотеки

В этом случае часть ежемесячного платежа, которая идет на оплату основного долга, будет увеличена. А процентная часть уменьшится. Именно поэтому такой вариант погашения более выгодный для минимизации переплаты. На меньшую оставшуюся сумму долга начисляется меньше процентов, а переплата сокращается.

Уменьшить размер ежемесячного платежа

Такой вариант позволит снизить ежемесячные расходы на оплату долга. Но при этом большая часть ежемесячного платежа пойдет на погашение процентов и только меньшая – на основной долг. Этот способ подойдет тем заемщикам, которым нужно снизить нагрузку на свой бюджет в будущем. Возможно, вы не уверены в своем месте работы или не знаете, насколько стабильны будут ваши источники дохода.

Комбинированный вариант

Это когда вы чередуете сокращение срока и уменьшение размера платежа. Такой способ позволит уменьшить сумму ежемесячного платежа, но осуществлять выплаты в том же размере. Регулярные суммы, превышающие основной платеж, позволят со временем сформировать средства, которые затем можно направить на уменьшение срока кредита.

Ипотека – это один из типов кредита, который имеет долгий срок кредитования. Это означает, что удельный вес процентов в нем будет большой, особенно в начале ипотечного пути. Доля процентов в аннуитетных (равных на все время кредита) платежах в первые месяцы может составлять 75–85%.

Таким образом, на ранних этапах вы в основном работаете на банк, а к концу ипотеки переплата, скорее всего, будет двукратной.

Перед тем как задуматься о досрочном погашении (если это позволяет ваша финансовая ситуация), нужно подсчитать экономию на процентах с помощью онлайн-калькуляторов, которые легко находятся в интернете.

Ольга Шанаева

заместитель руководителя Роскачества

Любое досрочное погашение не должно вредить вашему душевному и физическому здоровью, не должно проходить в ущерб вашим повседневным привычкам, отдыху и комфорту.

Конечно, если у вас есть накопления или новый неожиданный источник дохода, которые вы безболезненно можете потратить на закрытие ипотеки, это можно сделать в любой момент. Но есть несколько ситуаций, когда лучше не торопиться, взвесить свои возможности и оценить риски.

Существует несколько ситуаций, когда выгоднее будет не закрывать ипотечный кредит, а использовать свои сбережения для увеличения дохода.

Ипотека под низкий процент

Например, вы взяли семейную или льготную ипотеку под 6 или 7% годовых или это субсидированная застройщиком ипотека под 2–3% годовых. При этом ставки по банковским депозитам могут быть в два раза выше ипотечных ставок (10–12%). Поэтому лучшее применение для свободных денег – это безрисковый доход по вкладу, а не досрочное погашение ипотеки. Что нужно знать в этом случае:

• Деньги на вкладе вам всегда доступны. Если вдруг по какой-то причине вам все же понадобятся деньги, с вклада их всегда можно снять, в отличие от уже внесенного досрочного платежа.
• Свободные средства всегда можно разбить на несколько вкладов. Для психологического комфорта деньги можно положить на несколько депозитов, если опасаетесь каких-то кризисов.
• Вернуться к досрочному погашению можно всегда. Если ставки по вкладам упадут ниже ипотечных ставок, тогда можно начать досрочно погашать ипотеку.
• Доход с вклада можно потом потратить не только на досрочное погашение. Он может пойти и на создание подушки безопасности. При этом ипотечные выплаты не пострадают и вам не нужно будет дополнительно откладывать.
• При выборе вклада обращайте внимание на условия. У вклада не должно быть никаких скрытых комиссий и платежей, иначе вы рискуете тем, что ваш выигрыш по сравнению с ипотечной ставкой просто съедят дополнительные комиссии.

Нет финансовой подушки

Все свободные средства в любой момент могут понадобиться для компенсации разницы между доходами и растущими расходами, если будет расти инфляция.

Поэтому, если у вас нет накоплений в качестве финансовой подушки безопасности, не стоит бросать все силы на досрочное погашение. Оцените риски потери работы, болезни, других экстренных ситуаций.

Если в таких случаях вы остаетесь без подушки безопасности, ситуация может стать катастрофической. Всегда рассчитывайте, чтобы у вас был запас средств на то, чтобы прожить 2–3 месяца минимум.

Сдавать ипотечную квартиру в аренду

Распространена ситуация, когда ипотечная квартира сдается в аренду. В этой ситуации арендная плата должна быть равной или превышать ежемесячный платеж по ипотеке. В таком случае вы не будете ущемлять себя в средствах, а свободные деньги всегда также можно класть на депозитные счета.

Как следует из п. 1 ст. 40 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке.

Вместе с тем, как видно из судебной практики, если заемщиком выступает гражданин, условия кредитного договора, запрещающие последнему распоряжаться предметом ипотеки посредством сдачи его внаем, в безвозмездное пользование либо иного обременения его правами третьих лиц без предварительного письменного согласия кредитора, являются незаконными и нарушают установленные законом права потребителя. К такому выводу пришел Верховный суд РФ в постановлении от 14.10.2016 № 309-АД16-8799, дополнительно указав на то, что право залогодателя использовать по назначению имущество, заложенное по договору об ипотеке, предусмотрено ФЗ «Об ипотеке» и не может быть ограничено договором.

Совет

Однако в любом случае во избежание спорных ситуаций рекомендуем внимательно ознакомиться с договором.

Также, прежде чем рассматривать вариант со сдачей ипотечной квартиры в аренду, нужно учесть несколько важных факторов:

• Если для первоначального взноса или досрочного погашения части кредита были взяты средства материнского капитала, могут возникнуть некоторые сложности. Материнский капитал идет не просто на покупку квартиры, а на улучшение жилищных условий детей. Это означает, что семья должна переехать в новое жилье, а не сдавать его в аренду.
• Доходность от аренды может покрывать лишь половину ипотечных взносов. Так, по данным ЦИАН, в среднем аренда жилья во всех крупных российских городах обходится дешевле, чем средние ипотечные платежи за такую недвижимость. Например, в Санкт-Петербурге ипотека на 92% превышает стоимость аренды, в Москве на 85%. Но нужно учитывать, что при оценке доходности аренды за основу берется полная стоимость квартиры, а ипотечные проценты считаются от размера кредита, то есть за вычетом первоначального взноса. Чем больше первоначальный взнос, тем меньше будет ежемесячный платеж. Поэтому нужно тщательно просчитать разницу между арендой и ипотечным платежом.
• В основном подходит только для вторичного жилья. Если вы покупаете квартиру в строящемся доме, то может пройти несколько лет, прежде чем вы сможете ее сдавать. Тогда как квартира на вторичном рынке уже готова для аренды после косметического ремонта.
• Нужно быть готовым выполнять обязанности арендодателя. В отличие от дохода с депозита, в случае аренды нужно быть готовым к подготовке квартиры для сдачи, уплате налогов, оплате ЖКХ, поиску риелтора, простоям в аренде, проверке квартиры и т. п.
• Квартира должна быть ликвидна. Желательно, чтобы жилье было востребовано для аренды: оно должно находиться в пешей доступности от метро или возле крупного делового узла: бизнес-центра, аэропорта.

Если ипотека практически погашена

В первой половине срока ипотеки заемщик выплачивает в основном проценты банку, а основной долг начинает гасить потом. Заемщик заинтересован снизить основной долг (тело кредита) как можно раньше, чтобы банк начислял меньше процентов на остаток и переплата снизилась. Когда ипотека уже почти погашена, нет экономического смысла ее быстрее закрывать.

Как досрочно погасить ипотеку: 5 лайфхаков людей, у которых получилось

В России миллионы ипотечников: только в январе — октябре 2021 года банки выдали 1,56 млн жилищных займов. В среднем такие кредиты оформляют на 20 лет, но некоторым заемщикам удается закрыть долг раньше. Рассказываем на примерах реальных людей, что нужно делать, чтобы погасить кредит досрочно. 

1. Соблюдать строгую финансовую дисциплину и отказаться от лишних трат

Самый простой способ сократить срок выплаты кредита — каждый месяц отдавать банку больше, чем предусмотрено ежемесячным платежом. Но для этого придется научиться экономии.

Именно так поступила журналистка Наталья Копылова, которая взяла в банке 1,4 млн рублей под 10% на 8 лет. Полностью рассчитаться с долгом ей удалось почти в 7 раз быстрее — за 14 месяцев, но только благодаря «рьяной экономии». Обязательный платеж был на муже, а все свои доходы Наталья отдавала в счет долгосрочного погашения кредита. 

Семье пришлось значительно сократить расходы: супруги выделили себе 22 тысячи рублей в месяц на жизнь, заменили регулярные походы в театр на дешевые утренние сеансы кино, практически целый год не покупали новую одежду (а Наталья — еще и косметику). 

И хотя было сложно, Наталья уверена: если есть возможность погасить ипотеку досрочно, это надо делать. «Отличный мотивационный пендель можно получить, если заранее просчитать, сколько денег вам сэкономят даже незначительные регулярные переплаты. Спойлер: много», — убеждена она.

По закону (статья 810 Гражданского кодекса РФ) заемщик имеет право погасить ипотеку досрочно (полностью или частично) без каких-либо комиссий и штрафов со стороны банка. Однако об этом нужно уведомить кредитора за 30 дней до такого возврата или в более короткий срок, если он прописан в кредитном договоре. Некоторые банки позволяют это делать день в день.

Рассказать кредитору о своих планах можно очно (в отделении), в мобильном приложении или в личном кабинете. Надо назвать дату внесения и сумму дополнительного платежа. После этого кредитный менеджер сформирует новый график платежей: проценты будут начисляться уже на сократившееся тело долга.

Любые штрафные санкции за досрочное погашение незаконны, поясняет Роспотребнадзор.

2. Выплачивать больше, чем указано в графике погашения кредита, с первых же месяцев 

Особенно эффективно погашать ипотеку досрочно в первые годы после оформления ипотечного кредита. 

Финансовый консультант Анна Громова смогла таким образом выплатить заем за два года. «Частичное досрочное погашение выгоднее делать в начале срока ипотеки, так как в каждом ежемесячном платеже заложена часть тела долга и процентов, — отмечает она. — В первую половину срока ипотеки вы платите больше процентов, а во вторую — наоборот, тело долга».

Узнать состав ежемесячных выплат можно с помощью графика платежей, который выдается на руки при подписании кредитного договора.

3. Рефинансировать ипотеку по более низкой ставке

Рефинансирование позволяет погасить старый ипотечный кредит за счет нового займа (обычно в другом банке) с более низкой процентной ставкой. Есть два варианта перекредитования.

Первый — снизить ежемесячный платеж: он подойдет, если финансовое положение семьи изменилось (например, кто-то из супругов потерял работу или родился ребенок).

Второй — сохранить размер ежемесячного платежа: в этом случае уменьшается срок кредита и переплата по нему.

Алене Соломинской, специалисту по маркетингу и связям с общественностью, удалось при рефинансировании ипотеки перейти со ставки 12,85 на 8,3%. Несмотря на дополнительные расходы (повторную оценку недвижимости, страхование заемщика и госпошлину), она снизила переплату банку в три с лишним раза — с 5 до 1,5 млн рублей, а срок кредита — с 30 до 15 лет.

Когда выгодно рефинансировать ипотеку?

Создательница Telegram-канала Moneyhack Александра Краснова считает перекредитование удачной идеей: «Если вы уже взяли ипотеку и вас не устраивает процентная ставка, то можно рефинансировать ее другим ипотечным кредитом.

Но это стоит сделать как можно раньше, чтобы не было ситуации, что вы выплатили почти все проценты (и сейчас в основном деньги идут на погашение тела кредита — примечание редакции), а потом ушли в другой банк — и пришлось начинать все сначала».

Важное условие: рефинансировать кредит можно, если по нему уже выплачено не менее шести платежей и не было просрочек. 

4. Искать дополнительные средства для выплаты долга

Ипотека многих стимулирует задуматься о подработке и карьерном росте: увеличение доходов в сочетании с сокращением затрат поможет быстрее расправиться с долговой нагрузкой.

Так вышло у журналистки Светланы Шишкиной: когда она выплачивала первую ипотеку, то соглашалась на любые подработки, чтобы внести досрочный платеж. «Я постоянно бралась за какие-то проекты и предложения, писала статьи на заказ, помогала организовывать мероприятия, — делится она.

— Даже расшифровывала записи с интервью для других журналистов. Тогда это стоило 1 тысячу рублей за час записи. Было тяжело, но я не отказывалась от любых денег, которые шли в руки».

Опыт оказался удачным: за шесть лет девушка выплатила уже три займа и в шутку называет себя «серийным ипотечником». 

Можно также получить деньги от государства и оформить вычеты за:

• покупку жилья, 
• проценты по ипотеке, 
• расходы на образование, 
• лечение, 
• инвестиции. 

5. Сдавать ипотечную квартиру в аренду

Если купленное в ипотеку жилье не единственное, его можно сдавать в аренду, а деньги от квартиросъемщиков приплюсовать к ежемесячной выплате по кредиту. Одобрение банка для этого обычно не требуется, но информировать его о сдаче ипотечной квартиры в аренду все-таки придется. 

Риелтор Оксана Вражнова вспоминает своих клиентов — семейную пару, которая взяла в ипотеку однокомнатную квартиру за 5,9 млн рублей на 30 лет.

Сумма первоначального взноса у них составила 50%, ставка по кредиту — 10,7%, а ежемесячный платеж — около 28 тысяч рублей. Супруги сделали в квартире косметический ремонт и сдали ее в аренду за 30 тысяч рублей.

Благодаря регулярным досрочным погашениям уже через 6 лет сумма платежа снизилась до 5 тысяч рублей, в то время как стоимость аренды квартиры осталась прежней. 

Что еще почитать: 

• Как посчитать годовые расходы и зачем это нужно. Советы Александры Вальд
• Как ставить финансовые цели: 4 простых шага
• Отказ от покупок: как принципы антипотребления и дарономики помогут вашему бюджету

Досрочное погашение ипотеки: как быстрее и выгоднее гасить ипотечный кредит

При подписании ипотечного договора каждый надеется, что долг перед банком получится выплатить быстрее. Чаще всего так и происходит. По данным ОКБ, больше половины заемщиков, оформивших ипотеку с 2010 по 2021 года, погасили жилищные кредиты досрочно — за 3 года и 2 месяца. При том, что средний срок, на который россияне берут ипотеку, по данным ЦБ чуть более 20 лет.

https://www.youtube.com/watch?v=ICeSGbUdspw\u0026pp=YAHIAQHwAQE%3D

Но не все заемщики знают, как избавиться от кредита быстро и выгодно. В некоторых банках за досрочку могут начисляться штрафы и проценты, так что вам придется платить рублем. В других — выгоднее гасить ипотеку только в определенные даты, в третьих — есть ограничения по минимальному платежу.

Кроме того, в некоторых случаях досрочно закрывать ипотеку даже не выгодно. Например, если у вас еще есть другие кредиты под более высокий процент. Или инфляция выросла настолько, что легче продолжать платить те же 30 тыс.

рублей, которые уже не имеют такой ценности, как, например, в 2005 году. В любом случае перед погашением ипотеки досрочно начните с прочтения кредитного договора.

Стоит убедиться, есть ли вообще такая возможность и не станет ли ваш кредит из-за этого дороже.

Светлана и Александр купили однушку за 7 млн рублей в ипотеку. Первоначальный взнос составил 2 млн, еще 5 млн рублей они взяли в кредит на 25 лет под ставку 11%. Их ежемесячный платеж — 49 005 рублей. Переплата — 9 727 377 рублей. Давайте рассчитаем, как им лучше гасить ипотеку, чтобы уменьшить переплату.

Погашение ипотеки при аннуитетных платежах

Аннуитетные платежи — это система оплаты кредита, в рамках которой заемщик всегда вносит одну и ту же сумму, при этом с течением времени соотношение процентов и основного долга постоянно меняется.

В случае со Светланой и Александром ежемесячный платеж на протяжении 25 лет всегда одинаковый — 49 005 рублей. На 25 мая 2022 года их платеж состоит из двух основных частей: 3 800 р. — платеж по основному долгу, 45 205 р. — по процентам. То есть сначала заемщик покрывает большую часть процентов по ипотеке, а только потом основной долг.

Но осенью 2046 года картина совершенно изменится: платеж по основному долгу возрастет до 45 913 рубля, и всего 3 092 рублей будет уходить на оплату процентов по кредиту.

При этом на протяжении всех 25 лет размер ежемесячного платежа не изменится, если заемщики не будут закрывать ипотеку досрочно.

Рассмотрим подробнее, какие есть варианты уменьшения кредитной нагрузки

1. Сократить срок ипотеки

Досрочное погашение с сокращением срока подразумевает, что теперь вы будете платить не 25 лет, а меньше. Временные рамки зависят от суммы, которую вы вносите.

Например, Александр через 3 месяца после того, как взял ипотеку, захотел внести свою ежегодную премию в размере 100 тыс. рублей на покрытие долга перед банком.

За счет досрочных погашений общая стоимость кредита уменьшилась на 1 233 518 рублей: вместо 14,7 млн они заплатят 13,5 млн рублей. Срок кредита сократился на 2 года и 2 месяца.

Изменилось и соотношение платежа по процентам и основному долгу.

2. Уменьшить ежемесячные платежи

Досрочное погашение при снижении ежемесячного платежа означает, что теперь каждый месяц вы будете отдавать меньше, чем изначально рассчитывал банк. Этот вариант больше подходит для тех, кому ипотека кажется непосильной ношей.

Если бы Александр и Светлана выбрали этот вариант, выгода была бы уже гораздо меньше. За счет досрочных погашений общая стоимость кредита уменьшилась всего на 187 357 руб. При этом ежемесячный платеж стал бы меньше всего на одну тысячу рублей!

3. Комбинированный подход

Этот вариант называется комбинированным, потому что вы уменьшаете ежемесячный платеж. При этом на свой счет продолжаете класть ту же сумму, что и раньше. Таким образом вы копите остаток, а потом снова направляете его на досрочное погашение.

Например, Александр отправил 100 тыс. руб. банку и его платежка уменьшилась на 1 тыс. рублей. Но он может продолжать платить все те же 49 тыс. руб., и каждый месяц досрочно закрывать по одной тысяче. Ежемесячная платежка будет постоянно снижаться. За счет досрочных погашений общая стоимость кредита за полгода уменьшится на 226 706 руб.

Конечно, комбинированный способ лучше работает, если вы хотите погасить бОльшую часть от ипотеки — например, 1 или 2 млн рублей. Ваш ежемесячный платеж в этом случае сократиться сильно, а при внесении прежней суммы платежа, на счету ежемесячно копиться тоже будет больше.

Погашение ипотеки при дифференцированных платежах

Дифференцированный платеж — это способ оплаты, при котором ежемесячная сумма кредита постепенно уменьшается. Платеж по основному долгу остается неизменным каждый месяц, а вот проценты начисляются в зависимости от остатка долга. Заметим, что кредиты с дифференцированным платежом банки выдают редко. Чаще всего такой способ оплаты бывает у тех, кто получил социальную ипотеку.

В таком случае у Александра и Светланы первый платеж составит 61 872 руб., из которых 16 666 руб. пойдут на покрытие основного долга, а 45 205 — на проценты. Через 10 лет платеж сильно уменьшится, они будут вносить ежемесячно уже 44 772 рублей, и остаток основного долга будет сокращаться быстрее.

В случае с дифференцированным платежом меняется и схема погашения кредита. Разберемся, какой вариант наиболее выигрышный для молодой семьи.

1. Сократить срок ипотеки

Если бы Александр ту же самую премию решил внести при дифференцированных платежах и сократить срок кредита, то выгоды было бы меньше. За счет досрочных погашений общая сумма уменьшилась бы всего на 269 987 руб. Срок кредита сократился на 6 месяцев.

2. Уменьшить ежемесячные платежи

Уменьшать ежемесячные платежи не совсем выгодно и в случае с дифференцированной системой. За счет досрочного погашения 100 тыс. руб. общая стоимость кредита уменьшилась бы всего на 136 607 руб.

3.Комбинированный подход

Этот вариант при дифференцированных платежах уже не пройдет. Так как ежемесячная сумма платежа меняется, вычислить разницу сложно.

Что выгоднее: дифференцированный или аннуитетный платеж?

Конечно, при дифференцированном платеже сумма переплаты гораздо ниже, так как основной долг постоянно снижается и проценты по кредиту соответственно тоже. Например, Александр и Светлана переплатили бы банку около 7 млн рублей. Но вот платить ежемесячно в первые несколько лет пришлось бы больше — по 62 тыс. рублей.

Аннуитетный платеж менее выгоден: переплата составляет 9 713 739 рублей. Зато отдавать банку каждый месяц надо всего лишь 49 тыс. руб. Да, и досрочное погашение кредита будет гораздо выгоднее, чем при дифференцированном варианте.

Проблема лишь в том, что сейчас мало банков работают по системе дифференцированных платежей, так как кредитным организациям это не выгодно. Поэтому дальше на вопросы мы будем отвечать, ориентируясь на систему аннуитетных платежей.

Есть ли разница, когда досрочно погашать ипотеку?

Выгоднее всего преждевременно закрывать ипотеку в самом начале оплаты жилищного кредита, потому что именно тогда вы платите больше всего процентов. Если те же 100 тыс. Александр закроет в 2025 году, а не в 2023, как планировал, то сумма кредита сократится на 894 513 рублей.

А вот когда до снятия обременения с недвижимости осталось всего пару лет, то можно не торопиться. Так как основную часть за проценты вы уже выплатили, дальше вы закрываете только основной долг.

В некоторых банках есть необычные схемы досрочного погашения. Например, в «Сбербанке» списывают сначала процент за пользование деньгами в течение месяца. И только затем оставшаяся часть денег идет на покрытие ипотеки.

Предположим, ежемесячный платеж у вас 10 числа, а 20 июля вы решили положить на досрочное погашение 10 тыс. рублей. «Сбербанк» из 10 тыс. рублей спишет сумму пользования процентами за 10 дней, и только потом оставшаяся часть денег пойдет на покрытие ипотеки.

Так что если вы хотите положить побольше, то лучше делать это в день списания денег.

В «Альфабанке» можно закидывать больше положенного только в установленный день списания платежа.

Стоит ли копить большую сумму или лучше постепенно закрывать кредит по частям?

Выгоднее класть хоть и небольшими частями, но часто. Например, если бы Александр не получал премию, а просто вносил в банк каждый месяц по 10 тыс. в течение 10 месяцев (в итоге это те же 100 тыс.), то общая стоимость кредита уменьшилась бы на 1 286 755 рублей. То есть выгода аж 50 тыс. При этом срок кредита сократился еще на один дополнительный месяц.

Так что не копите большие суммы, кладите на досрочку то, что у вас уже сейчас есть на руках. Но предварительно уточните условия досрочного погашения в вашем банке. Например, в «ВТБ» нельзя раньше времени закрывать ипотеку суммой меньше, чем вы платите сейчас процентов.

Например, ваш ежемесячный платеж 49 тыс., рублей, 46 тыс. из которых — проценты. В ВТБ вы можете досрочно закрыть не меньше 46 тыс. рублей. В «Сбербанке» эта сумма не должна быть меньше ⅓ от ежемесячного платежа. А вот в «Альфабанке» можно закрыть досрочно хоть 100 рублей.

Как оформить досрочное погашение в банке?

Раньше для этого нужно было писать заявление. Сейчас большинство банков позволяет оформить досрочное погашение либо через личный кабинет на официальном сайте, либо через приложение.

Это занимает всего несколько минут. Для досрочного погашения следует выбрать сумму, способ погашения (сократить срок или ежемесячный платеж) и дату внесения средств.

Дальше банк самостоятельно спишет деньги.

Когда досрочно закрывать ипотеку невыгодно?

Официальная статистика гласит, что инфляция в России с 2010 по 2020 год составила 87%. А значит именно настолько обесценились ваши деньги. Если в 2010 вы платили 20 тыс. рублей и это сильно било по бюджету, то в 2022 году у денег будет гораздо меньшая ценность.

Пока что вопрос о досрочном закрытии ипотеки в 2022 году спорный. Стране предрекают инфляцию в 20%, а значит, деньги (и ваши ежемесячные платежи по ипотеке) все быстрее и быстрее будут обесцениваться.

• прежде чем досрочно закрывать ипотеку, прочитайте кредитный договор
• изучите график платежей и воспользуйтесь калькулятором, чтобы провести расчет
• самый выгодный вариант погашения ипотеки — это сокращение срока кредита
• выгодно не копить большую сумму, а каждый месяц откладывать по несколько тысяч рублей на счет.