Аренда

Как Перевести Землю Из Одной Категории В Другую В 2023 Году

Перед тем, как изменить категорию земли, собственник должен определить к какой категории относится надел. Представленный материал помоет узнать, какие категории есть, как проходит процедура изменения статуса, какие документы нужны, когда могут отказать.

Если субъект выступает владельцем земельного участка, важно определить ее категорию. Согласно законодательству это может быть земля, предназначенная для сельскохозяйственных работ, участок социального назначения, для промышленных работ или земля, предназначенная для населенных пунктов.

Изменить категорию земельного участка можно не всегда, согласно закону этим правом наделены две категории – для населенных пунктов и сельскохозяйственного значения. Здесь можно возвести дом, другие постройки, беспрепятственно подключить нужные коммуникации, обустроить комфортабельную жизнь.

Если субъект запланировал индивидуальное строительство, нужно получить вид разрешенного использования.

Использовать земельный фонд без получения разрешения – незаконные действия. В российском законодательстве категории определяются в зависимости от использования, предназначения.

Выделяют такие категории земельных участков:

ИЖС.
С/х земля.
Промышленная.
Охранная зона.
Лесное хозяйство.

Также выделяют участки, необходимые для обеспечения безопасности, строительства дорог, транспорта, космической деятельности. Есть ЗУ запаса.

Особенности и порядок проведения процедуры

Смена категории земельного участка проводится после получения на это разрешения органов местного управления. Если субъекта интересует надел под сельское хозяйство, нужно обращаться в исполнительные органы Российской Федерации.

Все действия, выполненные как со стороны субъекта, так и со стороны государственных органов согласованы с действующим законодательством, Земельным Кодексом РФ, Конституцией.

Как поменять категорию земли – инструкция:

Подготовить нужный пакет документов.
Подать обращение в уполномоченный орган.
Ожидать ответа от представителей государственной структуры.

Обращение субъекта рассматривается специальной комиссией, независимо от решения лицо, подавшее обращение уведомляется. Если решение положительное, в кадастровую документацию вносятся изменения.

Примите во внимание: земельный участок должен иметь четко определенные границы, если их нет, перед подачей обращения нужно пригласить специалиста по землеустройству для проведения межевания.

Для того чтобы решение комиссии было положительным, важно подать все документы, подготовить основания для изменения категории земли. Все основания должны быть задокументированы.

Кто может изменять?

Все действия, как со стороны заявителя, так и со стороны государственных органов обосновываются законом, производятся в рамках закона, на основании принятых постановлений.

Можно ли изменить категорию земли определяет комиссия, внести изменения имеют право:

Владельцы ЗУ при предъявлении документов, подтверждающих право собственности (Справка из ЕГРН).
Уполномоченные лица органов местного самоуправления.
Хозяева построек, расположенных на земельном наделе.

Правом обладают пользователи подземными недрами, во внимание берется конкретная территория.

Куда обращаться?

Установление категории земельного участка производится самостоятельно либо при помощи кадастрового инженера. Эксперты рекомендуют воспользоваться услугами специалиста по землеустройству, он подготовит заявление на изменение вида разрешенного использования, приложит к обращению копию документа градостроительного зонирования.

Собранный пакет документов направляется в кадастровую палату. Здесь при положительном решении вид разрешенного использования меняется.

Если субъект решил принять личное участие в сборе, подготовке, подачи документов, он должен являться собственником, иметь подтверждающие документы (Выпсика из ЕГРН заменяет право собственности с 1 января 2017 года). В этом случае документация подается в МФЦ.

Какие документы нужны?

Порядок изменения категории земельного участка начинается из подготовки документации, перечень бумаг регламентируется законом.

Какие документы нужны:

Паспорт (оригинал, копия).
Выписка из ЕГРН (подтверждающая право собственности ЗУ).

Если надел имеет нескольких собственников, необходимо получить согласие каждого. В ряде случаев может потребоваться разрешение экологической службы, проводящей экспертизу.

После подачи документации, комиссия может рассматривать ходатайство на протяжении двух месяцев.

Стоимость перевода

Можно ли поменять категорию земли без вложения денежных средств – нет. Стоимость перевода (изменение ВРИ) – бесплатно. На землю назначается налог, изменился статус надела – изменилась сумма налога.

Нужно заплатить за изменение кадастровой стоимости ЗУ, сумма может составлять 30% от стоимости надела.

Сроки

Специальная комиссия будет рассматривать заявление на протяжении двух месяцев. За этот период документы будут направлены в различные органы:

Регистрация ходатайства – один день.
Уведомление органа кадастрового учета – пять дней при одобрении изменения категории.
Отправка уведомления заявителю – две недели.

Если участок земли находится в ведении субъекта Российской Федерации, к двухмесячному сроку добавляется еще один месяц.

Могут отказать в изменении статуса?

Если в документах на участок не прописана категория земли – это составит проблему. Для продвижения дела нужно отдельно запросить информацию о категории ЗУ. Для того чтобы это сделать, нужно иметь кадастровый номер, знать площадь надела (эту информацию выдает БТИ).

Если в будущем на территории участка планируется возведение построек, нужно предоставить схему их расположения.

Не всегда удается изменить статус земли, есть ситуации, когда заявитель может получить отказ:

Нет всей необходимой документации.
Федеральный Закон не позволяет внести изменения.
Субъект не получил все нужные согласования.
В документации допущена ошибка.
Экологическая экспертиза после проведения проверки дала отказ.

Есть земли, которые можно использовать в определенной сфере – такое положение содержится в законе. Если надел относится к этой сфере, заявитель получит отказ в изменении статуса участка.

Получив отказ, ознакомьтесь с причиной, возможно, она кроется в недостающем документе. Собрав полный пакет, ходатайство подается повторно.

Подпишись на новые статьи

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию — пошаговый порядок, чем регулируется

Все земли в Российской Федерации, согласно положениям Земельного кодекса РФ (ст. 7), делятся на категории, по их целевому назначению.

Законодательство допускает (хоть и с некоторыми ограничениями) перевод участков из одной категории в другую, что влечет за собой изменение вариантов использования земельных наделов.

Перевод земель из одной категории в другую регулируется:

Законом от 21.12.2004 №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее – закон № 172-ФЗ);
Специализированными нормативно-правовыми актам субъектов РФ, которые уточняют вопросы перевода земель из одной категории в другую на территории конкретного субъекта.

Земли сельхозназначения

В соответствии со ст. 77 Земельного Кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли:

расположенные за пределами населенных пунктов;
предназначенные для ведения сельскохозяйственной деятельности (то есть обладающие определенными показателями плодородности).

В основном такие земли используют сельскохозяйственные предприятия, организации и граждане, занимающимися производством товарной сельскохозяйственной продукции.

В составе земель сельхозназначения выделят сельскохозяйственные угодья и иные с/х земли.

Сельскохозяйственные угодья – это пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.). Они имеют строго целевое назначение и подлежат особой охране (п. 1 ст. 79 ЗК РФ). Особо ценные продуктивные с/х угодья могут быть включены субъектами РФ в перечни земель, использовать которые для других целей не допускается.

К иным землям (не угодьям) закон относит земли, занятые (п.2 ст. 7 ЗК РФ):

внутрихозяйственными дорогами и коммуникациями;
лесными посадками для обеспечения защиты земель от негативного воздействия;
водными объектами, в том числе прудами, используемыми для целей осуществления прудовой аквакультуры;
зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Как можно использовать с/х земли

Любой участок земли должен эксплуатироваться согласно его назначению. Правовой режим земельного участка определяется следующими основными характеристиками:

принадлежностью к определенной категории;
видом разрешенного использования (ВРИ), которое устанавливается при зонировании территорий (см. Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утв. Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412).

Строительство на землях сельскохозяйственного назначения Строительство на землях сельскохозяйственного назначения допускается только при соблюдении целого ряда условий, установленных законом. В нашей статье рассмотрим подробно, кто и что может построить на сельхозземлях. Подробнее

Разрешенное использование с/х земельных участков, согласно Классификатору, включает в себя следующие виды деятельности:

выращивание зерновых и иных с/х культур, лекарственных, цветочных культур и т.п.;
животноводство, птицеводство, пчеловодство, рыбоводство и т.п.;
ведение научно-исследовательских, селекционных и учебных работ;
овощеводство, садоводство;
ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках;
хранение и переработку с/х продукции, размещение помещений, используемых для хранения и переработки с/х продукции.

Земельный участок может иметь несколько видов разрешенного использования: основной, вспомогательный и условно-разрешенный. Владелец участка самостоятельно выбирает деятельность согласно основному или вспомогательному ВРИ, без дополнительных разрешений. На условный ВРИ владельцу необходимо получить разрешение (п. 2 ст. 7 ЗК РФ, ч. 2, 4 ст. 37, ст. 39 ГрК РФ).

То есть, не всегда нужно переводить землю из одной категории в другую, иногда достаточно изменить вид разрешенного использования участка. Например, если речь идет о переводе земли из сельхозназначения в СНТ.

СНТ (садовое некоммерческое товарищество) – это объединение собственников, которые занимаются обработкой земельных участков для собственных нужд, преимущественно садоводством и огородничеством.

Такое использование земельного надела является разрешенным видом использованием для земель сельскохозяйственного назначения.

Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС

На самом деле, такой процедуры, как перевод земли из сельхозназначения в ИЖС не существует, так как сельскохозяйственное назначение и ИЖС – это совершенно два разных понятия. Первой означает категорию ЗУ, а второе – его вид разрешенного использования.

Все земли в РФ подразделяются на 7 категорий: населенных пунктов, с/х и специального назначения (к последним относят земли промышленности, энергетики, транспорта, связи и т.д.), особо охраняемых территорий и объектов, лесного, водного фонда, запаса.

ИЖС расшифровывается как «индивидуальное жилищное строительство». Это вид разрешенного использования конкретного земельного участка. Перечень всех ВРИ достаточно широк. Он содержится в Классификаторе, утвержденном Приказом Росреестра №П/0412 от 2020 года.

Каждый ЗУ отнесен к одной из 8-ми утвержденных на законодательном уровне категории, и должен иметь свой вид разрешенного использования. ВРИ делят на 3 типа:

основные (главное направления применения ЗУ);
вспомогательные (используется в качестве дополнения к основному или условно разрешенному ВРИ);
условно разрешенный (ВРИ, который может быть допущен для использования собственником ЗУ по решению уполномоченного органа).

ВРИ устанавливают местные органы власти для каждой территориальной зоны. Направление допускаемого применения земель прописывают в градостроительном регламенте, содержащемся в плане застройки и землеустройства.

Согласно ст.37 ГрК РФ, собственник имеет право самостоятельно выбрать основной или вспомогательный вид разрешенного использования из числа предусмотренных ПЗЗ. Чтобы изменить ВРИ на условно допустимый тип, потребуется разрешение местных властей.

Пример из практики:

Николай Т. владеет земельным участком в деревне. Категория надела – земли населенных пунктов, ВРИ – для ведения садоводства. Он находится в сельскохозяйственной территориальной зоне.

Также, согласно ПЗЗ, для этой ТЗ в качестве основного направления использования допускается жилищное строительство. Мужчина планирует изменить ВРИ ЗУ с «для ведения садоводства» на «для ИЖС».

Для этого Николаю нет необходимости обращаться в администрацию. Достаточно подать заявление на смену ВРИ в Росреестр.

Перевод земли из одной категории в другую осуществляется только по решению уполномоченного органа, но саму процедуру имеет право инициировать собственник или правообладатель земельного участка.

Перевод земли из одной категории в другую – это процедура, в результате которой земельный участок, отнесенный к конкретному типу, переводится в иное назначение, например, из земель запаса в земли с/х назначения.

По общим правилам, жилищное строительство на участках сельскохозяйственной категории, не осуществляется. Именно поэтому, говоря о переводе земель с/х назначения в ИЖС понимают смену категории с сельскохозяйственной на земли населенных пунктов. Осуществить данную процедуру можно только путем установления (расширения) границ поселения. Данное правило четко регламентировано статьей 8 ЗК РФ.

Зачем переводить с/х земли в ИЖС

Зачем некоторые граждане упорно настроены перевести земли сельхозназначения под ИЖС? Чем обусловлена целесообразность данной процедуры?

Главная цель – это возможность возведения на участке жилого дома. Если ЗУ относится к сельскохозяйственным угодьям, то строительство жилья на нем категорически запрещено. При этом, перевод ЗУ из с/х категории в другую осуществляется по основаниям, предусмотренным статьей 7 ФЗ-172 от 2004 г, например, в связи с установлением или изменение границ населенного пункта.

Получается, что пока сельхозугодья не переведены из одной категории в другую, построить на таких землях частный жилой дом невозможно. Именно этим и обусловлена целесообразность процедуры.

Что касается земель, отнесенных к сельскохозяйственной категории, которые имеют вид разрешенного использования – для ведения садоводства, то на них вполне допускается индивидуальное жилищное строительство.

Важно! Если такой ЗУ будет переведен в ИЖС, то для собственника открываются новые возможности. В первую очередь, увеличивается кадастровая стоимость надела, во-вторую, ему больше не придется самостоятельно думать о подключении сетей инженерно-технического обслуживания и о прокладке, расчистке подъездных путей. Последние обязанности перекладываются на местные власти.

Порядок перевода ЗУ из одной категории в другую

Вывести землю из сельхозназначения в ИЖС в прямом смысле слова, нельзя, так как в данном случае речь идет о совершенно разных понятиях. А вот перевести с/х участок в ЗУ населенных пунктов вполне возможно, хотя и достаточно проблематично.

Все дело в том, что в данном случае процедура осуществляется путем расширения границ поселения. Решение об их изменении принимает местная администрация. Как показывает практика, границы населенного пункта переносят, если эта процедура принесет пользу (существенную выгоду).

По общим правилам, для перевода земель из одной категории в другую, необходимо подать ходатайство. Его рассматривают в течение 2-3 месяцев с момента поступления (точный срок зависит от уровня органа власти, который занимается принятием решения по данному вопросу), а по результатам издают акт о переводе земель из одной категории в другую или об отказе.

Согласно ст.8 ЗК РФ, перевод с/х ЗУ в участки населенных пунктов осуществляется путем установления или изменения границ, в порядке, предусмотренном градостроительным законодательством.

Сама по себе процедура достаточно сложная и требует максимального участия органов исполнительной власти, поэтому, на практике, удовлетворение таких ходатайств случается достаточно редко.

По сути, расширение границ НП происходит путем изменения генерального плана поселения и схемы планирования муниципального района. Первый документ принимает представительный орган местного самоуправления, а резолюцию на его разработку издает глава администрации.

Состав генерального плана

Положение о территориальном планировании.

Карта границ поселения.

Карта предполагаемого расположения объектов местного значения

Карта функциональных зон населенного пункта.

Расширение границ населенного пункта начинается с издания резолюции о разработке генплана поселения и его размещения в публичном доступе.

Затем разрабатывается сам проект генплана, проводится проверка материалов, после чего документ отправляется на согласование.

Обратите внимание: Генеральный план утверждается уполномоченными органами власти после проведения публичных слушаний. Нас следующем этапе готовится план объекта землеустройства, который служит основанием для внесения изменений в ЕГРН о границах населенного пункта.

Кто может подать ходатайство

Для того, чтобы перевести участок из одной категории в другую, необходимо подать ходатайство, по форме, утвержденной органами государственной власти субъекта РФ. Обратиться с соответствующей заявкой имеет право любое заинтересованное в процедуре физическое или юридическое лицо.

Условия перевода

Перевод земель сельхозназначения в ИЖС допускается только по решению уполномоченного органа путем расширения границ населенного пункта и лишь при условии, что планируемый для включения участок находится в непосредственной близости поселения и прилегать к нему.

Если на планируемом к включению в состав НП с/х земельном участке выращиваются особо ценные сельскохозяйственные культуры, или его кадастровая стоимость на 50% и более выше КС земли поселения, то перевод невозможен.

Перечень документов

Скажем условно, для того, чтобы переоформить землю из сельхозназначения в ИЖС, то есть перевести участок из одной категории в другую, необходимо подготовить пакет документов. Он включает в себя:

проект землеустройства, который объясняет целесообразность процедуры;
извлечение из земельного кадастра, содержащего сведения о проводящемся ЗУ;
копии документов, идентифицирующих личность заявителя;
выписку из ЕГРН прав на недвижимость и правообладание ЗУ;
заключение экологических экспертов (в случае необходимости);
согласование с собственником участка земли (в случае необходимости);
согласование с исполнительным органом.

Список документов может быть дополнен или изменен, в зависимости от требований местного законодательства. Перед обращаем с соответствующим ходатайством рекомендуем уточнить конкретный список документов для проведения процедуры в администрации.

Задайте вопрос юристу бесплатно — оцените шансы на успех

Перевод земли из одной категории в другую – достаточно сложная процедура. Чтобы избежать проблем, лучше сразу обратиться за помощью к профессионалу.

Свяжитесь с нашим юристом, и он подскажет, с чего начинать, какие документы подготовить, как написать ходатайство, ответит на все интересующие вас вопросы, а в случае необходимости, сопроводит вас до логического завершения комплекса мероприятий.

0 + активных клиентов ЕЮС

Образец ходатайства

Форму ходатайство о переводе земли сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов, органами государственной власти субъектов РФ. В нем в обязательном порядке отражается следующая информация:

кадастровый номер ЗУ;
текущая и будущая категория земель;
обоснование процедуры;
сведения о правах заявителя на ЗУ.

Если с ходатайством обратилось неуполномоченное лицо или к нему приложен не полный пакет документов, а также, если их содержание не соответствует требованиям действующего российского законодательства, то в принятии заявления могут отказать.

Образец заявления Образец ходатайства о переводе ЗУ сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов

Решение о переводе

Помните о том, что перевод сельхоз земель в ИЖС, а если быть точнее, перевод с/х категории ЗУ в земли населенного пункта осуществляется путем расширения границ поселения.

По общим правилам, ходатайство о переводе земель из одной категории в другую рассматривается в течение 2-3 месяцев с момента его поступления (в зависимости от уровня органов власти). По результатам рассмотрения составляется акт. Его содержание регламентировано статьей 3 ФЗ-172 от 2004 года.

Что делать, если отказали

Как перевести земли сельхозназначения в категорию под ИЖС? Для этого необходимо подать соответствующее ходатайство в уполномоченный орган (чаще, в местную администрацию).

В течение срока, регламентированного на законодательном уровне, ходатайство рассматривается, проводятся публичные слушания, а по их результатам составляется акт о переводе земель из одной категории в другую или об отказе.

В выполнении рассматриваемых мероприятий могут отказать, по основаниям, предусмотренным статьей 4 ФЗ-172 от 2004 г.:

осуществить перевод невозможно на основании федерального законодательства;
государственная экологическая экспертиза выдала отрицательное заключение;
испрашиваемое целевое назначение ЗУ не соответствует утвержденным документам территориального планирования.

Если заявитель считает, что отказ в переводе земель из одной категории в другую незаконен, он имеет право обжаловать такое решение в судебном порядке.

Что такое земли населенных пунктов

Судебная практика

В суд поступило исковое заявление об оспаривании отказа Администрации Каргапольского района о переводе земель из одной категории в другую от Шуркина П.

Истец заявил, что является владельцем сельскохозяйственных угодий, которые располагаются сразу за границей деревни.

Мужчина планировал построить на земле частный дом, однако, пока объект относится к с/х категории, сделать этого невозможно.

Шуркин подал ходатайство о переводе земель из одной категории в другую, но Администрация отказала в удовлетворении требований, аргументировав свои действия тем, что испрашиваемое целевое назначение ЗУ не соответствует утвержденным документам территориального планирования.

Согласно представленным суду материалам, обоснованность перевода с/х земельного участка в земли населенных пунктов не подтверждена. Кроме того, в случае включения ЗУ в состав поселения, его кадастровая стоимость уменьшится на 55%. Суд отказал в удовлетворении иска.

Частые вопросы

Можно ли на сельскохозяйственном участке в СНТ построить жилой дом? +

Если земельный участок с/х категории имеет вид разрешенного использования «для ведения садоводства», собственник имеет право возвести на нем садовый или жилой дом, высотой до 20 метров и до 3-х этажей, площадью до 50 м2.

Если ли разница между сменой ВРИ земельного участка и переводом ЗУ из одной категории в другую? +

Между сменой ВРИ ЗУ и переводом земель из одной категории в другую существует огромная разница. В первом случае заявитель попросту меняет направления допускаемого применения земельного участка.

Для этого достаточно подать соответствующее заявление в Росреестр, за исключением случаев, когда предполагаемый ВРИ является условно разрешенным. Во втором случае полностью меняется целевое назначение земли.

Решение о переводе принимает уполномоченный орган по результатам рассмотрения ходатайства в ходе публичных слушаний.

Предусмотрено ли наказание за строительство жилого дома на сельскохозяйственных угодьях? +

За использование земельного участка по нецелевому назначению нарушителя могут привлечь к административной ответственности.

Наказание за правонарушение – штраф, размер которого напрямую зависит от кадастровой стоимости ЗУ и юридического статуса правообладателя.

Если нарушитель проигнорирует требования о приведении участка в надлежащее состояние, пригодное для его использования по целевому назначению, то объект недвижимости могут вообще изъять, даже если она находится в частной собственности.

Заключение эксперта

Можно ли перевести земли сельхозназначения в категорию под ИЖС напрямую зависит от индивидуальных обстоятельств. Соответствующее решение принимает только уполномоченный орган, чаще – местная администрация.

Перевод с/х участка в земли населенных пунктов осуществляется путем изменения границ поселения. В связи с этим, на практике такая процедура проводится достаточно редко. Ведь, заявителю нужно не просто соблюсти все условия, собрать массу документов, но и обосновать целесообразность мероприятий.

Кроме этого, при расширении границ поселения, администрация принимает максимальное участие. Местным органам власти легче отказать в переводе, чем заниматься составлением и утверждением документов территориального планирования, и изменением генерального плана.

Перевод земли в другую категорию

Площадь Российского государства более 17 млн. кв. км. Вся земли его разделены на категории, исходя из их предназначения. Понятия и составляющие всех территорий закреплены на законодательном уровне в Земельной кодексе РФ.

Законодательством установлен ряд ограничений на изменение категории земли.

Чтобы получить сведения о возможности перевода земли из одной категории в другую, нужно направить письменный запрос в муниципалитет, которому принадлежит данный участок.

Типы категорий земель

Законодательно выделены следующие земли:

✔ территории, предназначенные для сельского хозяйства;✔ выделенные для населенных пунктов;✔ выделенные для промышленной, энергетической, транспортной, оборонной деятельности, земли спецназначения; ✔ особо охраняемые объекты;✔ принадлежащие запасу, водному или лесному фонду.

Чаще всего причиной перевода земельных наделов служит необходимость в строительстве на данной земле зданий и сооружений. Например, законом запрещено использовать сельхоз земли под строительство жилых объектов, поэтому для воздвижения постройки нужно реализовать перевод земель сельхозназначения в другую категорию.

Порядок и условия изменения категории. Земли, разрешенные для перевода

Законом установлено, каким территориям разрешается изменять свой статус:

✔ территориям, закрепленными в собственности Правительства РФ;✔ территориям, владельцами которых являются частные лица;✔ угодьям сельского хозяйства, принадлежащим местному муниципалитету;✔ землям во владении местного исполнительного органа, которым предусмотрено другое назначение.

Первым шагом в процессе перевода земли является написание ходатайства и направление его вместе с другими, установленными законом документами, в соответствующий административный орган.

Поданная заявка рассматривается на местном, федеральном или правительственном уровне, после чего заявитель получает заключение в виде акта о согласии перевода земли или об отказе в переводе.

Срок рассмотрения документов занимает от 2-х до 3-х месяцев.

Акт с вынесенным вердиктом отправляется ходатайствующему лицу в течение 14-ти календарных дней после принятия решения.

Земли сельского хозяйства

Перевод подобных земель наиболее строго регулируется законом и возможен только для определенных целей:

✔ перевод связан с началом процесса добывания полезных ископаемых;✔ на земле будут прокладываться объекты инфраструктуры – дороги, электричество и т.д.;✔ земельный надел сохранится в прежнем виде;✔ участок планируется предоставить государству в оборонных целях.

В 2018 году перевод сельхозземель в другую категорию запрещен.

Земли населенных пунктов

Перевод данной категории земель встречается редко, и возможен лишь в случае, если данная земля по-прежнему будет включена в установленные границы населенного пункта.
К землям населенных пунктов относят:
✔ социально-деловая и жилая зоны;✔ сельскохозяйственные наделы;✔ военные объекты;✔ производственные территории;✔ зоны инженерных коммуникаций и транспортных структур;✔ земли спецназначения.

Промышленные земли

Перевод подобных земель происходит в упрощенном порядке, в отличие от других категорий. За последние годы законные и подзаконные акты о переводе данной категории земель не претерпели значительных изменений.

Какие земли нельзя переводить

Перевод земли бывает затруднителен или не возможен вовсе в некоторых случаях.

✔ Если на территории присутствуют строения в аварийном состоянии, а сам участок загрязнен. Для перевода необходимо привести землю в надлежащий вид.✔ Если поврежден почвенный слой земельного владения. Для изменения статуса такого владения, собственнику нужно произвести рекультивацию участка.

Кому разрешается заявлять о смене земельной категории? Какие данные должны содержаться в ходатайстве?

Законодательством разрешено подавать ходатайство:

собственнику владения;
землепользователю;
землевладельцу;
арендатору.

В ходатайстве должна содержаться следующая информация:

номер участка согласно кадастровому учету;
исходная и желаемая категории земли;
причина перевода;
доказательство права собственности на владение. В случаях, когда заявление о переводе исходит не от собственника, арендатора, пользователя или владельца земли, заявка отклоняется сразу же при ее подаче. Если компетентным органом будет выявлено, что пакет документов, прилагаемых к заявке, сформирован не корректно, то заявка может быть отклонена в течение одного календарного месяца.

Кадастровый учет

При переводе земли, вносятся изменения в кадастровые параметры владения. Кроме того, изменения вносятся в:

акты органов исполнительной власти о предоставлении участка земли;
договоры о владении участком;
гос. кадастр недвижимости;
правоустанавливающие документы на землю.

Осуществить переход владения возможно и без согласия его владельца, если ходатайство будет подано органами администрации. Закон позволяет это сделать в следующих случаях:

если территория станет природоохранной, при этом оставаясь в собственности прежнего владельца;
если вносятся изменения в границы города.

Документы, необходимые для осуществления процедуры изменения земельной категории

Одновременно с ходатайством подаются следующие документы:

реестровая выписка о правах на землю;
копии документов физлица, реестровая выписка о его регистрации для юридического лица;
согласие на перевод владельца недвижимости;
при необходимости – заключение экологической экспертизы и отчет о потерях сельского или лесного хозяйства.

Особенности перевода категорий земель

Значительное количество случаев изменения категории земель регулируются на законодательном уровне, но на практике часто встречаются противоречивые ситуации. В таких случаях вопрос решается в судебном порядке. Наиболее часто, подобные сложности возникают при переводе сельхозземель, когда необоснованность отказа приходится доказывать через суд.

Консультация юриста и адвоката!
Предварительная запись по телефонам:
+7 (495) 205-57-78; +7 (926) 004-24-72.

Как происходит изменение категории земель

13 Марта 2015

Как можно использовать сельхозугодья

Согласно пункту 1 статьи 77 Земельного кодекса РФ, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей ( п. 2 ст.

78 Земельного кодекса РФ).

Такие земли могут быть заняты:

внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений;
водными объектами;
зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;
сельхозугодьями. В них входят пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли под садами, виноградниками и другими многолетними насаждениями. Они подлежат охране как особо ценные земли.

Сельскохозяйственные угодья подразделяются на три категории, минимальные размеры и местоположение которых устанавливаются законами субъектов РФ.

1. Земли приоритетного использования, подлежащие особой охране, к которым относятся опытно-производственные подразделения научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профобразования. Кадастровая стоимость этих земель существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (округу).

2. Особо ценные продуктивные угодья, использование которых для несельскохозяйственных нужд, для дачного и иного строительства не допускается.

3. Сельскохозяйственные угодья, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, следовательно, земли худшего качества по кадастровой оценке.

Использование земельного участка сельскохозяйственного назначения, предоставленного для ведения фермерского хозяйства, в целях жилищного строительства не допускается (письмо Минэкономразвития России от 21 декабря 2010 г. № Д23-5270).

Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых в деятельности фермерского хозяйства, могут предоставляться и приобретаться земельные участки согласно пункту 2 статьи 11 Федерального закона от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Когда можно перевести земли в другую категорию

Для использования земель сельскохозяйственного назначения в иных целях их необходимо перевести в другую категорию.

Ведь земельный участок может быть принудительно изъят у его собственника в судебном порядке, если он ненадлежаще его использует или не использует в соответствии с целевым назначением в течение трех лет (ст. 284, 285 Гражданского кодекса РФ).

Правомерность такого изъятия подтверждают и арбитры (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2010 г. № 17АП-7586/2010-ГК).

Порядок перевода земель из одной категории в другую установлен Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее – Закон № 172-ФЗ).

При этом перевод сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:

1) с консервацией земель;

2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения.

Для создания туристско-рекреационной зоны и перевода земель сельскохозяйственной категории в «земли особо охраняемых территорий и объектов» должно быть принято постановление Правительства РФ о создании туристско-рекреационной особой экономической зоны на территории РФ, где расположен земельный участок (постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2010 г. № 07АП-10686/10, ФАС Северо-Западного округа от 21 сентября 2010 г. № А66-14704/2009);

3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;
4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения объектов;
5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного или водного фонда, земель запаса;
6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;
7) с выполнением международных обязательств РФ, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;
8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;
9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Закона № 172-ФЗ не допускается перевод земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на 50 процентов и более превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса РФ.

Как оформить документы для изменения категории земли

Согласно статье 2 Закона № 172-ФЗ, для перевода земельного участка из одной категории в другую заинтересованному лицу нужно подать ходатайство о переводе земель из одной категории в другую (о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую). Ходатайство подается в исполнительный орган госвласти или орган местного самоуправления, уполномоченный на его рассмотрение.

В отношении земель сельскохозяйственного назначения (кроме находящихся в собственности РФ) содержание ходатайства и состав прилагаемых к нему документов устанавливают органы власти субъектов РФ.

В обязательном порядке ходатайство должно содержать:

кадастровый номер участка;
категорию земель, в состав которых входит земельный участок, и категорию земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
обоснование перевода земельного участка из одной категории в другую;
права на земельный участок.

К ходатайству необходимо приложить следующие документы (п. 4, 4.1 ст. 2 Закона № 172-ФЗ):

выписку из Единого государственного реестра юридических лиц или из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей;
согласие правообладателя участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую.

В рассмотрении ходатайства могут отказать только в двух случаях: если с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо или к ходатайству приложены несоответствующие документы. В последнем случае оно возвращается с указанием причин отказа (п. 3 ст. 3 Закона № 172-ФЗ).

В течение двух месяцев со дня поступления ходатайства исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления (Правительство РФ – в течение трех месяцев) принимает акт о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую либо акт об отказе в переводе.

В течение 14 дней после этого акт направляется заинтересованному лицу (в орган кадастрового учета – в течение пяти дней).

О внесенных изменениях орган кадастрового учета уведомляет заинтересованных правообладателей земельных участков с указанием акта о переводе земель или земельных участков, а также органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если участок из состава земель сельскохозяйственного назначения будет переведен в земли иных категорий с нарушением действующего законодательства, решение о переводе может быть отменено.

Отметим, что лицу, получившему участок, который незаконно изъят или переведен в другие категории, будет крайне затруднительно возместить убытки, связанные с отменой такого решения (постановления Президиума ВАС РФ от 17 июля 2012 г. № 2683/12, от 22 мая 2012 г. № 13443/11).

Как изменится земельный налог

Перевод земель или земельных участков из одной категории в другую имеет прямое влияние на налоговую нагрузку компании. Ведь он влечет за собой изменение кадастровой стоимости земли, которая является налоговой базой по земельному налогу. Иными словами, изменение категории земли влияет на налоговую ставку (письмо Минфина России от 12 июля 2013 г. № 03-05-05-02/27214).

Напомним: в отношении земельных участков, отнесенных к землям сельхозназначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельхозпроизводства, налоговая ставка не может превышать 0,3 процента кадастровой стоимости участка (подп. 1 п. 1 ст. 394 Налогового кодекса РФ). В отношении прочих земель ставка земельного налога не может превышать 1,5 процента кадастровой стоимости земли.

Источник: http://www.glavbukh.ru/art/22742-kak-proishodit-izmenenie-kategorii-zemel