Главная » Купля-продажа квартиры » Преимущества ветхого жилья над аварийным

287 просмотров

Для того, чтобы получить компенсацию за квартиру или дом, в которых невозможно жить (опасно для жизни и/или здоровья), такую недвижимость сначала нужно признать аварийной. Это понятие часто путают с «ветхим». В чем разница между ними и какие преимущества дает собственнику признание дома ветхим или аварийным – читайте в этой статье.

Понятие и признаки ветхого и аварийного жилья

Определение в законе ветхого жилья не существует. Формально, любые дома, которые еще не являются аварийным, но, одновременно, уже не относятся к новым, могут считаться ветхими. Исходя из неопубликованных, внутренних нормативов Госстроя, ветхое жилья имеет следующие критерии:

• Не удовлетворяет заданным параметрам (а они, в свою очередь, резко отличаются в зависимости от срока службы здания, использованных при возведении материалов и многих других параметров).
• Износ составляет более 65-70% (зависит от материалов здания).
• Несмотря на частичное разрушение, не представляют угрозы для жизни/здоровья жильцов.

Что значит все это для собственников такой недвижимости: их дома, с точки зрения закона, хоть и не находятся в удовлетворительном состоянии, но и к аварийному еще не относятся.

С одной стороны, проживать в них, как минимум, некомфортно, а с другой стороны, угрозы обрушения в любой момент все еще нет.

Как следствие, никаких предпосылок для того, чтобы переселять собственников или выплачивать им компенсации нет.

Аварийное жилье, как можно логично предположить из сказанного выше, отличается от ветхого только тем, что оно буквально может рухнуть в любой момент (полностью или частично). Как следствие, жильцы дома постоянно рискуют. И вот такую недвижимость обычно достаточно активно расселяют.

Пример: Сравнительно новый дом был возведен с многочисленными нарушениями. Как следствие, он рассыпается в прямом смысле этого слова. Например, достаточно не очень сильно толкнуть балконную перегородку, как она осыпается вниз и так далее. Подобные дома сразу же признают аварийными и расселяют.

А другой дом, построенный еще во времена Российской Империи, может до сих пор считаться ветхим, но не аварийным. Да, частично стены потрескались, возможно, в нем не особо комфортно жить, но на глазах он не рассыпается и способен пережить большинство природных катаклизмов.

Как следствие, немедленной угрозы для жизни жильцов нет и такую недвижимость признать аварийной невозможно.

Основная разница в том, что жильцы ветхих домов не могут участвовать в программе расселения. Они не имеют права на новое жилье или компенсацию. Они будут продолжать жить в своих ветхих домах до тех пор, пока те не станут аварийными.

Как вариант, можно попробовать признать такие помещения аварийными в принудительном порядке (вплоть до обращения в суд), однако, как доказывает практика, чаще всего суд в такой ситуации становится на сторону местной администрации и тоже отказывается признавать недвижимость аварийной. Впрочем, всегда необходимо пробовать, так как есть и достаточно большое количество удовлетворенных исков о признании строения аварийным.

Какие преимущества у ветхого дома?

Ветхие дома имеют только одно преимущество, сравнительно с аварийными: они не представляют угрозы для жизни собственников. Несмотря на общее состояние, прямо сейчас они не рухнут, так что переживать из-за этого не стоит.

Однако тут есть и существенный недостаток. Так, например, жильцы ветхих домов не получают возможности бесплатно получить другую квартиру в более или менее новом доме. Также, они не имеют права на денежную компенсацию от государства.

Пример: В некоторых случаях, сразу после признания дома аварийным, жильцам дается 1-2 суток для того, чтобы срочно съехать.

Это бывает достаточно редко и только в тех случаях, если такой аварийный дом действительно может рухнуть в любую минуту. У жильцов ветхих домов такой проблемы нет.

Даже тогда, когда их строение признают аварийным, скорее всего срок переселения будет более длительным: от нескольких недель, и до нескольких месяцев.

Ветхий и аварийный жилищный фонд определяется централизованно или по решению межведомственной комиссии. В частности, жильцы стремятся любыми способами заставить комиссию признать дом именно аварийным, так как статус ветхого жилья не дает никаких преимуществ. Для того, чтобы комиссия приняла какое-то решение, нужно писать определенное заявление. Рассмотрим процедуру подробнее.

Порядок действий

1. Проверить дом на предмет его аварийности (состояние строения). Самостоятельно это сделать затруднительно, однако если есть наглядные и визуально видимые серьезные повреждения из-за которых дом может разрушится, это уже может считаться подходящим критерием.

2. Составить заявление в межведомственную комиссию.
3. Направить заявление в комиссию.

Во многих населенных пунктах такая комиссия не работает постоянно, а собирается время от времени.

Как следствие, направлять заявление нужно будет в местную администрацию.

1. Дождаться проверки комиссии. Очень часто она запрашивает документы, подтверждающие факт аварийности строения. Это может быть как официальный отчет специалистов, так и письменные заявления жильцов, исходя из которых становится понятно, что жить в этом доме невозможно/опасно.
2. Получить решение комиссии. Если он устраивает (дом признан аварийным) придется ждать, пока произойдет расселение или будет выплачена компенсация. Если решение не устраивает, переходим к следующему шагу.
3. Собрать все возможные доказательства аварийности дома и направить исковое заявление в суд с требованием признать строение действительно аварийным.
4. Дождаться судебного заседания и получить решение.
5. С решение еще раз обращаться в администрацию и требовать изменить статус дома. В самом крайнем случае можно это сделать через ССП (Службу Судебных Приставов), однако чаще всего администрация сразу после получения решения суда меняет статус строения.
6. Ожидать, пока произойдет расселение или будет выплачена компенсация.

Собственники жилых помещений в аварийном доме имеют право или на переселение, или на денежную компенсацию. Они сами могут выбирать любой из этих вариантов.

В ближайшее время планируется принять поправки в законодательство, которые дадут владельцем такой недвижимости еще больше возможностей.

Например, получать от государства некие сертификаты и приобретать жилье на вторичном рынке, полностью перестраивать дом и так далее.

Строго определенных критериев, фактически, не существует. В каждом регионе они свои. Если взять усредненные данные, то к общепризнанным критериям относят следующие:

• Износ дома составляет более 75%.
• Строение находится в месте, где есть практически 100% вероятность возникновения техногенной или природной катастрофы (оползни, наводнения и так далее).
• В доме опасно находится из-за разрушений несущих конструкций (фундамент, стены и так далее).
• В доме вредно находиться из-за обилия грибка, плесени.

Могут использоваться и другие критерии. Важно лишь то, что строение должно быть опасным для жизни и/или здоровья.

Для подачи заявления в межведомственную комиссию нужно подготовить следующие документы:

• Само заявление.
• Копии паспортов заявителей.
• Выписка из ЕГРН.
• Правоустанавливающие документы.
• Документы, подтверждающие факт аварийности дома.

Заявление в межведомственную комиссию

Заявление составляется в определенной форме и его вид может меняться от региона к региону. Ниже представлен сравнительно универсальный образец, который может быть принят практически везде, однако рекомендуется все-таки уточнять вид такого документа, принятый в местной администрации.

В идеальном варианте, все жильцы дома должны ставить подписи на таком заявлении, однако это желательно, но не обязательно. Будет достаточно и подписей одной семьи.

В заявлении должна фигурировать следующая информация:

• Данные местной администрации или межведомственной комиссии, куда направляется заявление.
• Информация о заявителе/заявителях.
• Данные о доме.
• Информация об аварийности строения.
• Дата заявления.
• Подписи всех заявителей.

Образец заявления

Скачать образец заявления на проверку ветхого дома

Расходы

В обычной ситуации ничего платить не нужно. Как рассмотрение такого документа, так и принятие решения – это все делается бесплатно. Разве что собственники решат подкрепить заявление вескими доказательствами и обратятся к специалистам, чтобы те предварительно проверили состояние дома. Это уже платная услуга. Стоимость составляет порядка 5-10 тысяч рублей (зависит от региона).

Также, если в рамках переселения будут предлагаться квартиры лучше, чем были у владельцев до расселения, то за «лишнюю» жилплощадь придется доплатить. Еще один момент – обращение в суд. Тут тоже есть свои платежи (сумма зависит от ситуации), однако это лишь временные траты. Если собственники докажут свою правоту, они имеют права стребовать с администрации компенсацию понесенных затрат.

Сроки

После подачи заявления, комиссия начинает формироваться и рассматривает этот документ со всеми доказательствами.

Если не вдаваться в подробности, то в среднем, с момента подачи заявления и до принятия решение проходит около 1-3 месяцев. Далее, если дом признан аварийным, то его ставят в очередь (соразмерно уровню аварийности).

Таким образом, расселить его могут как через несколько дней (редко), так и через несколько месяцев (чаще всего).

Расселение или получение компенсации за ветхое жилье, признанное аварийным – это очень сложная и длительная процедура. Во многих случаях без помощи и поддержки опытного юриста обойтись просто невозможно. На бесплатной консультации такие специалисты расскажут об основных особенностях процедуры. Они же могут на постоянной основе оказывать помощь своим клиентам и даже отстаивать их интересы в суде.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Ветхое и аварийное жилье – разбираемся в нюансах

Для правильной оценки своего жилья необходимо знать, чем ветхий вид отличается от аварийного.

Ветхое жилье

Под эту разновидность подпадают советские дома. Они лишены удобств, но подходят для проживания. В них осыпается штукатурка, гниет пол, текут батареи и трубы и т. д.

Здания, построенные из кирпича или камня, изнашиваются до 70%. Деревянные — до 65%. Забитая канализация заменяется полностью.Существенную роль играет прочность несущих элементов.

Все исправляется обычным капитальным ремонтом, что нельзя сказать о другом уровне обветшалости.

Аварийное жилье

Оно однозначно не пригодно для жизни. Такая недвижимость расположена около опасных объектов или пропускает неприемлемый уровень шума. Неотъемлемая часть — антисанитария. К внутренним признакам относятся:

• трещины в корпусе;
• крен конструкций;
• движение несущих стен;
• Искривление стен.

Внешние:

• повреждение в случае ЧС;
• повреждение от пожара;
• близость к мусоропроводу.

Они распространяются на бетонные, кирпичные и деревянные дома.

Отличия

Здание, признанное опасным, сносится по решению местных органов власти. Жильцов переселяют в квартиру, равноценную прежней. В ней предусматривается ремонт и улучшенное благоустройство. В противном случае люди требуют иное помещение или денежную компенсацию на новое жилье. Также возможен переезд в рамках своего населенного пункта. Об этом говорится в статье 86, ч. 1 и статье 89 ЖК РФ.

Какой статус недвижимости лучше

Пригодность к жизни — не единственное достоинство ветхой разновидности объекта. Желающие имеют право приватизировать его по договору социального найма. Это позволяет распоряжаться жилым помещением.

К преимуществам также относятся:

• Покупка с участием материнского капитала.
• Возможность оформить ипотеку. Чтобы удостовериться в ветхости дома, проводится экспертиза.
• Использование в качестве залога.
• Возможность сэкономить на жилье.
• Регистрация по месту жительства и месту проживания.

Но владельцы могут столкнуться с недостатками. Основной — нет фиксированности в законодательстве. Расходы на ремонт не учитываются госбюджетом. С ним также невозможно использовать ипотечные средства и совершать сделки, связанные с материнским капиталом. К тому же жилье не признается опасным.

Переселение из федеральной собственности

Переселением из домов, которые являются федеральной собственностью, занимаются федеральные органы исполнительной власти РФ.

Как доказать аварийность

Аварийный дом должен соответствовать техническому износу. Для признания собственности таковой составляется заявление в межведомственную комиссию. Это может сделать не только собственник, но и ТСЖ, государственная жилищная инспекция и наниматель.

Часто обращение оборачивается отказом. В этом случае жильцы идут в суд. Перед этим проводится экспертиза. Это обязательное требование с 2019 г.

Переселение в новую квартиру невозможно без документов. Помимо искового заявления нужно следующее:

• паспорт заявителя и копии паспортов всех зарегистрированных лиц;
• копия выписки из ЕГРН, договор купли-продажи, дарения или завещание.
• экспертное заключение, в котором подтверждается опасное состояние здания.
• Коллективное обращение жильцов многоквартирного дома – в нем расписываются решение управляющей компании с возникшими проблемами (оформляется в 3 экземплярах).

Рекомендуется подавать копии жалоб с прошлых проверок по этому делу, если таковые имеются.

Процедура

1. Проверка аварийности. Для этого используются определенные критерии.
2. Оформление акта осмотра.
3. Принятие решения со стороны членов комиссии. это занимает 2 недели.
4. Извещение о решении органов местной власти. На это отводится 5 дней.
5. Администрация присваивает статус зданию: «ветхое» или «аварийное».

Критерии оценки

1. Состояние конструкций.
2. Прочность лестничных пролетов.
3. Состояние инженерных систем и соответствие требованиям СанПиНа.
4. Теплоизоляция.
5. Защита от негативных природных воздействий.

6. Наличие и работа лифта в МКД.
7. Срок эксплуатации.

Критерии и правила оценки подробно расписаны в Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. №47.

Оценка на пригодность или непригодность проводится комиссией.

Сроки

Заявление рассматривается 30 дней. Иногда вместо сноса проводится ремонт или реконструкция. Если решение проверки не устраивает, роль оценщика переходит на независимую строительно-техническую экспертизу.

Нюансы расселения

1. Если программа начала действовать с 2019 г., она длится до 2025 г.
2. Часть бюджета покрывает затраты на переезд, но на проезд государственные деньги не предусматриваются.
3. При проживании по муниципальному договору найма переселение гражданина происходит на тех же условиях.

4. Предоставление не менее 3 вариантов. Коммунальные квартиры для подобных случаев не предусматриваются.
5. Собственник не имеет права совершать сделки с недвижимостью.

6. Если гражданин является нанимателем по договору социального найма, договор заключается по поводу другого помещения в пригородном доме.

Территория маневренного фонда

Площадь предоставляемых жилых помещений составляет не менее 6 км2 на одного человека.

Разногласия с администрацией

Происходят случаи, когда администрация не признает жилой дом аварийным. Чтобы доказать свою точку зрения, необходимо провести независимую экспертизу. Этим занимаются специализированных компании. Такие услуги стоят 40 тыс. за проверку пятиэтажки. Результат направляется в межведомственную комиссию. Можно пожаловаться в суд за бездействие местного органа самоуправления.

Жильцы могут сразу обратиться в судебную инстанцию. Нанятая ими организация проводит ту же самую экспертизу. Этот способ предотвращает трату средств и упростит сам процесс.

Покупка ветхого здания

В целом подобная сделка не отличается от тех, что оформляются с обычной недвижимостью. Однако покупателю необходимо соблюсти несколько мер:

• Проверить наличие документов. Но не этот критерий является решающим.
• Убедиться, что соглашение об изъятии объекта еще не оформлено. Статья 32 Жилищного кодекса РФ закрепляет право собственника распоряжаться своим имуществом до подписания документа. Покупателю рекомендуется обращаться с вопросами к нему.

Процедура переселения

Согласно статье 32 ЖК РФ существует 2 способа обеспечения прав собственников:

• Денежная компенсация, основанная на стоимости прежнего или похожего по характеристикам объекта. Передача денег по договору выкупа.
• Изъятие земельного участка с жилым помещением для государственных нужд.

Отсрочка переселения

Зависит от вида собственности с точки зрения владения. При муниципальном здании сроки не предусматриваются жилищным законодательством. Главный принцип — разумный период. Когда жильем владеет собственник, срок расселения сопоставляется с признанием статуса предмета сделки.

Изъятие помещения с земельным участком

1. Направление требований о сносе аварийного здания.
2. Принятие решения.
3. Заключение соглашения с собственниками об изъятии. Если застройщики используют их для развития территории, они обязаны уплатить за них возмещение. Деньги также начисляются за земельные участки.

Равнозначность

Граждан могут заселить в помещение с площадью больше, чем нужно. Это сказывается отрицательно с финансовой точки зрения.

Благоустроенность жилья

Степень благоустроенности напрямую зависит от населенного пункта. Она может выражаться в освещении, водоснабжении, отоплении, газоснабжении.Исключения

Несущая конструкция здания, которая не затрагивает другие конструкции и не влияет на жилищные условия, признается предаварийной.

Частные дома не могут быть признаны аварийными. Когда они становятся непригодными для жизни, орган местного самоуправления обеспечивают жилищные права граждан.

В случае повреждения здания из-за ЧС срок проверки документов сокращается до 20 дней вместо 30. Регистрация в Реестре не требуется при заключении договора социального найма.

Преимущества ветхого жилья над аварийным: понятие и признаки, разница, чем отличается

621 просмотров

В средствах массовой информации часто проходит информация о ветхом и аварийном жилье. Но редко кто на практике представляет, что из себя представляют данные объекты. Пока воображение рисует вам разрушенные катакомбы, уточним что включают данные понятия. А также необходимо оценить преимущества ветхого жилья над аварийным.

Понятие и признаки ветхого и аварийного жилья

В 2023 году отсутствует определение в законе ветхого жилья. Данный термин был использован в Методологическом пособии МКД 2-04.2004. Но документ не был зарегистрирован в Минюсте.

Рассмотрим, что значит аварийное жилье. Данный термин содержится в Постановлении Правительства о 2006 года № 47.

Документ устанавливает следующие критерии аварийности:

• разрушение фундамента;
• трещины на стенах и крыше;
• повреждение в результате стихийных бедствий;
• повреждение в результате технологических катастроф, пожара.

Статус аварийного присваивается дому решением межведомственной комиссии. Оно выносится на сновании результат экспертизы.

Основным отличием ветхого и аварийного жилья является степень опасности. Ветхое – сохраняет свои свойства для безопасного проживания граждан. Несущие конструкции выполняют свои функции в полном объеме. Дом не грозит разрушением и вредом для жизни жильцов.

А аварийной дом имеет нарушения несущей конструкции. Поэтому он может рухнуть и причинить вред жильцам.

В ряде случаев, аварийным дом признается требующим расселения немедленно. В такой ситуации жильцы должны покинуть помещение сразу после получения уведомления.

К сожалению такое решение выносится, при наличии оснований по мнению органов местного самоуправления. Но местная администрация не обязан расселять дом немедленно.

Поэтому период проживания в такой квартире может значительно затянуться. Просьбы граждан о внесении изменений в законодательство не принесли результатов.

Пример. Гражданин М.

обратился в Верховный суд с целью признать постановление Правительства от 2006 года № 47 недействительным в части, устанавливающей срок в 30 дней на принятие решения о наделении дома статусом аварийного.

Он считал, что нужно обязать орган местного самоуправления принимать решение немедленно. Суд отказал в удовлетворении требований, так как не нашел несоответствия с другими нормативными документами.

В чем разница?

Рассмотрим, чем отличается ветхий и аварийный жилищный фонд. На практике можно выделить несколько различий между ветхими и аварийными многоквартирными домами.

РазличияВетхий Аварийный

Статус	Общее понятие. Закон не устанавливает такого статуса.	Присваивается официально. Орган местного самоуправления выносит постановление о признании аварийным и необходимости расселения.
Права и обязанности собственников	Общие для всех владельцев квартир в многоквартирных домах	Право на получение компенсации или альтернативного жилья в собственность
Права и обязанности нанимателя	Общие для всех нанимателей жилья по договору социального найма	Не нужно платить за наем помещения
Оплата взносов на капитальный ремонт	В полном объеме	Не требуется
Опасность	Несущие конструкции сохраняют надежность	Существует опасность разрушения и причинения вреда жильцам
Возможность получения альтернативного жилья	Нет, только проведение капитального ремонта	Есть, в соответствии с программой органа местного самоуправления по расселению

Какие преимущества у ветхого дома?

Конечно преимущества ветхих домов являются сомнительными. Как правило, большинство таких домов давно должны быть признаны аварийными. Но орган местного самоуправления препятствует в присвоении статуса дому.

Так как признание дома аварийным несет негативные последствия для местной администрации. Дом необходимо вносить в перечень на расселение. Сама процедура расселения проводится в формате софинансирования. А далеко не каждый муниципалитет имеет денежные средства для предоставления новой жилплощади.

Программа расселения аварийного жилфонда, установленная в 2006 году, закончилась в 2017 году. Недостаток финансирования стал единственной причиной, почему программа не была исполнена надлежащим образом.

Однако каждая ситуация может быть рассмотрена субъективно. Поэтому у ветхого дома тоже можно найти плюсы:

1. Можно приватизировать. Закон запрещает приватизацию жилья в аварийном состоянии. А лицо, не имеющее права собственности, не может продать квартиру, завещать ее или подарить.
2. Можно купить с участим маткапитала. Закон запрещает тратить средства маткапитала на аварийное жилье. Однако сумма помощи является незначительной для покупки квартиры в большинстве регионов. Поэтому семья, сильно нуждающаяся в жилье, может потратить маткапитал на квартиру в ветхом доме.
3. Можно взять в ипотеку. Перед оформлением договора ипотечного кредитования проводится оценка объекта. Банк откажется от сделки, если объект признан аварийным. А ветхое жилье, невысокой стоимости вполне может быть приобретено в ипотеку.
4. Можно использовать в качестве залога. Заимодавец откажет в предоставлении денежных средств под залог аварийной квартиры. Так как получить новую квартиры сможет только законный собственник. Вследствие чего залог такого объекта становится нецелесообразным. Квартиру не получится продать или получить взамен новую.
5. Можно использовать для регистрации по месту жительства и месту проживания. Орган местного самоуправления может наложить запрет на регистрацию в аварийном доме. Конечно запрет является незаконным. Поэтому его можно оспорить в суде. Но если прописка нужна срочно, то быстрая регистрация в аварийном доме получится не всегда.
6. Низкая цена. Зачастую стоимость ветхого жилья отличается от стоимости квартиры в удовлетворительном состоянии в том же районе на 30 – 40%.

Таким образом, преимущества ветхого жилья над аварийным можно выделить в том случае. если семья нуждается в месте для проживания немедленно. А денежных средств для покупки более качественного объекта нет.

Не стоит надеяться, что ветхий дом впоследствии будет признан аварийным. Очередь на расселение в 2020 году сформирована задолго до 2017 года.

Кроме того, правила признания дома аварийным также претерпели изменения. Поэтому пока дом не станет опасным для проживания, собственники и наниматели расселения не получат. В результате придется провести в неудовлетворительном помещении долгие годы.

Преимущества ветхого и аварийного жилья носят индивидуальный характер. В каждой конкретной ситуации аргумент можно расценить как плюс, так и как минус. Поэтому перед принятием активных действий целесообразно посоветоваться с юристом. Специалисты нашего сайта готовы прийти на помощь круглосуточно. Обратитесь к дежурному юристу и получите помощь в режиме онлайн.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Преимущества ветхого жилья над аварийным: понятие и признаки, разница, чем отличается

Главная / Жилищные споры / Аварийное жилье / Преимущества ветхого жилья над аварийным

Просмотров 412

«Здоровье» дома определяется его техническим состоянием. Трещины на стенах, прохудившаяся крыша, затопление подвала, неисправности проводки – все это говорит о ветхом или аварийном статусе жилого дома. Но даже указанные проблемы не являются универсальными. До сих пор ходят споры, какое строение считать ветхим, а какое можно признать аварийным? Есть ли между ними разница – как их отличать?

Жилищное законодательство дает критерии, по которым можно определить износ зданий. Давайте разберемся в отличиях, сравним ветхое и аварийное жилье, выявим преимущества и последствия таких статусов.

✅ Понятие и признаки ветхого и аварийного жилья

Для тех, кто не ориентируется в жилищном праве, сложно различить ветхий и аварийный жилищный фонд. Если говорить простыми словами – это жилые помещения с техническими отклонениями.

Ни ветхое, ни аварийное жилье непригодны для комфортного проживания людей. Кому захочется жить в квартире, где постоянно протекает крыша, трещины на стенах, шатающийся балкон, запах сырости и плесень.

Обычно не помогает даже ремонт.

Закон определяет критерии для ветхого и аварийного жилья – они различаются, о чем мы расскажем ниже.

???? Ветхое жилье

На сегодня определение в законе «ветхое жилье» отсутствует. Термин был упомянут в предыдущем законодательном акте РСФСР в 1983 году. Сейчас встречается лишь понятие «аварийное жилье». Говоря о ветхости, имеется в виду некая середина – между новым жильем и непригодным для проживания людей, т.е. под снос.

Ветхие несущие конструкции многоквартирного дома (МКД) выглядят изношенными. Но они продолжают выполнять свои функции, например – устойчивость фундамента, надежность стен, крыши, внутренних перекрытий. Правда, ветхие сооружения все-равно нуждаются в ремонте.

Критерии для признания дома ветхим:

• конструкции имеют износ до 70% – актуально для домов из камня, кирпича, полносборных панелей;
• степень износа до 65% – для построек из дерева и мансард.

Одна из главных особенностей – отсутствие угрозы для жизни и здоровья людей. Другими словами, дом прочно стоит на фундаменте и не рушится на глазах. Нет нужды срочно расселять МКД и выделять жильцам новые квартиры.

Пример:

Жители 5-этажного старого дома жаловались на проблемы с проживанием. Оказалось, что дом находился в запущенном состоянии и переживал один ремонт за другим.

Фасадная стена потрескалась, деревянные окна находились в неважном состоянии, с труб текла вода, где-то были трещины в полу. Одновременно с этим жильцы МКД не испытывали проблем с отоплением, электричеством и поставкой холодного и горячего снабжения (ХВС).

Местная комиссия по обследованию домов не выявила серьезных нарушений. Жилье отнесли к категории ветхих строений – об аварийности речи не шло.

???? Аварийное жилье

О том, что значит «аварийное жилье» сказано прямым текстом в законе.

Аварийное жилье – это жилфонд, отнесенный к категории непригодного и подлежащего сносу в соответствии с распоряжением местных органов власти

(пп. 2 п. 1 ст. 2 ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ»).

Начиная с 1 января 2019 года, был дан старт программе переселения из непригодных для проживания объектов. Сюда входят дома, отнесенные к аварийному жилфонду в период с 2012 по 2017 год. Жильцы уже ждут своей очереди на переселение в новое благоустроенное жилье.

Признаки аварийных домов отмечены в разделе III Пост. Прав-ва № 47. Определим их по порядку:

• критичный износ жилого дома – свыше 70%
• высокий риск обрушения здания или его отдельных частей, например – несущих стен, крыши, межэтажных перегородок и т.д.
• расположение МКД в опасной близости от промышленных объектов – угрозы пожара, взрывов, затопления, химических отравлений;
• нахождение поблизости от селевых и снежных сходов, разливов рек, падения камней, горных разложений и т.д.
• превышение допустимого уровня шума;
• близость магистральных путей или линий электропередач (ЛЭП);
• несоблюдение норм СанПиНа – сырость, плесень.

Проживание в аварийном доме несет собою угрозу для его жильцов. Они рискуют не только своим имуществом, но и здоровьем.

Вместе с тем, расселение касается не всех жилых построек. Если здание имеет 1-2 этажа и отсутствует канализация – это не признак аварийности. Схожая ситуация и в пятиэтажках, где не предусмотрены лифт с мусоропроводом.

✅ В чем разница?

Несмотря на схожесть, ветхое жилье имеет серьезные отличия от аварийного.

Представим разницу в форме таблицы:

Критерий сравненияВетхоеАварийное

Расселение и снос	Не подлежит Жильцы остаются проживать в своих квартирах вплоть до признания дома аварийным	Подлежит Программа переселения затрагивает все аварийные объекты в России. Жильцам дается время на сбор вещей и переезд на новое место – временную жилплощадь или квартиры в новостройках города
Права жильцов	Жильцы ветхого жилья сохраняют те же права	Появляются новые права и обязанности: • переселение в новое равноценное старому жилое помещение (квартиру или дом); • выбор альтернативного варианта – денежной компенсации по рыночной цене аварийного жилья; • возмещение расходов и убытков от переезда, вынужденной аренды другой квартиры, оплаты услуг риелтора и т.д. • переселение в пределах того же населенного пункта (другой город – с согласия собственника)
Капитальный ремонт	Проводится в рамках региональных программ капремонта многоквартирных домов	Не проводится
Опасность	МКД сохраняет устойчивость, эксплуатация продолжается	Дом представляет опасность для его обитателей, подлежит сносу

Ключевая разница в том, что в ветхих домах еще можно проживать, а вот аварийные находятся в критическом состоянии. Их, как правило, сносят, а на освободившемся месте строят новые дома. Одно из будущих нововведений 2019 года – возможность заключать договор с застройщиком от лица жильцов аварийного здания.

✅ Какие преимущества у ветхого дома?

Сложно говорить о достоинствах старых, изношенных построек 50-летней давности. Но если сравнивать ветхое и аварийное жилье, первые имеют один неоспоримый плюс – относительную пригодность для проживания людей.

Да, стены уже не новые, случаются перебои с ХВС, замыкает электропроводку, появляется вода в подвале – но в целом в доме можно жить. Иногда несколько десятков лет, до того времени, пока он не попадет в список аварийных объектов.

Второе преимущество ветхого жилья – приватизация. Жильцы, которые проживают в квартирах по договору социального найма, могут перевести муниципальную жилплощадь в частную собственность.

Зачастую это и привлекает людей. Приватизированную квартиру можно продать, сдать в аренду, обменять, завещать и заложить в обеспечение кредита. Для сравнения – на аварийное жилье приватизация не распространяется (ст.

4 ФЗ № 1541-1 «О приватизации…»).

На этом преимущества заканчиваются. Жильцы остаются в своих квартирах – рассчитывать на переселение в новое жилье они не могут.

Пример:

Сергей искал 2-комнатную квартиру на вторичном рынке жилья. Ему приглянулся один вариант в объявлении. Собственник-продавец просил за «двушку» небольшие деньги, дом находился в центре города с удобным подъездом и развитой инфраструктурой. Сергей связался с продавцом и договорился о встрече.

Оказалось, что МКД хоть и находится в центре города, представляет собой старый дом. Фактически в нем еще можно проживать. Строение проверяется на предмет износа, но пока не включено в список аварийных объектов города. Осмотрев квартиру, Сергей убедился, что все условия созданы, жить действительно можно.

Сделка состоялась, покупатель сэкономил 30% — скидка от продавца за продажу ветхого жилья.

Жители ветхого дома могут рассчитывать на признание его аварийным. Для этого нужно, чтобы строение соответствовала техническому износу.

Например, есть риск обрушения дома, воздействия вредных примесей или угроза природной катастрофы. Жильцам МКД можно смело писать заявление в межведомственную комиссию о признании дома аварийным.

Такой статус дает право рассчитывать на переселение из аварийного здания и выделение новой жилплощади в новостройке.

Однако стоит приготовиться к отказу со стороны администрации города.

Далеко не все здания можно признать аварийными, а зачастую это попросту невыгодно властям – ведь им придется расселять дом, а значит тратиться на покупку квартир в новостройках.

Если обращения ни к чему не приводят – нужно идти в суд и отстаивать свои интересы. Предварительно потребуется провести экспертизу и оценить ее результаты.

Разобраться, какое жилье является ветхим, а какое аварийным – не только сложно, но и долго. Жильцы МКД вынуждены вступать в конфликт с администрацией, обивать пороги жилинспекций, прокуратуры, подавать иски в городские и районные суды.

Также непросто установить, что выгоднее в конкретной ситуации: ветхое, но пригодное жилье прямо сейчас – или аварийное под снос с гарантией нового жилья? Преимуществ много, но их еще нужно разобрать. Юристы нашего сайта помогут ответить на эти и другие вопросы в режиме онлайн.

Оставляйте заявки, и юристы свяжутся с вами в удобное для вас время.

Ветхое и аварийное жилье: что значит, чем отличается, преимущества

Некоторые не видят разницу между ветхим и аварийным жильем, а она есть. В первом случае собственники не попадают в программу расселения и не получают новые квартиры, во втором же другая жилплощадь предоставляется.

Но это еще не все отличия.

Рассмотрим, что такое ветхое или аварийное жилье, чем оно отличается и по каким признакам, как узнать, считается ли дом аварийным и как признать его таковым, а также основные преимущества ветхих домов.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Ветхое и аварийное жилье: понятие и признаки

Ветхий фонд – это понятие, которое использовалось во времена РСФСР. Сейчас вместо него в законах используются формулировки «аварийное жилье» или «непригодное для проживания», что по сути одно и то же.

Рассмотрим, что значит ветхий дом, когда его могут признать аварийным и по каким признакам.

Что значит ветхое жилье?

Ветхим считается дом, проживание в котором не может быть комфортным, но не представляет угрозу безопасности жителей. Он не нуждается в расселении, и собственникам новые квартиры не предоставляют. Ветхими сейчас можно считать большинство многоквартирных домов, построенных при СССР: например, «хрущевки».

Какие есть признаки ветхого дома:

1. В подъезде осыпается штукатурка.
2. Периодически течет крыша, сгнили балки перекрытий.
3. Прогнил пол.
4. Текут батареи и трубы.
5. Требуется ремонт коммуникаций в подвале.
6. Систематически забивается канализация.

Есть и общие критерии для признания жилья ветхим: износ конструкций до 70% для зданий из кирпича или камня. Для деревянных домов максимальная степень износа равна 65%.

Примечание: ветхое жилье в первую очередь ремонтируется по программе капитального ремонта. Чаще всего им можно исправить недостатки. Если работы выполнят качественно, оно простоит без проблем еще несколько лет.

Что значит аварийный дом?

Аварийный дом – это жилье, признанное непригодным для проживания в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №47. Собственников такой недвижимости включают в региональную программу расселения и в порядке очереди предоставляют новые квартиры. Нанимателям по договорам социального найма тоже дают жилье, но по таким же договорам.

Когда дом могут признать аварийным:

1. Существенная деформация, разрушение конструкций.
2. Крен конструкций, что может вызвать потерю устойчивости здания.
3. Если недвижимость находится на территории, где превышены показатели радиации, электромагнитного или ионизирующего излучения, шума, вибрации.
4. Если дом расположен в опасных зонах: есть вероятность схода оползней или селевых потоков, подтопления паводковыми водами.
5. Если дом пострадал в результате ЧС и не подлежит восстановлению.
6. Если дом находится в зоне вероятных разрушений при техногенных авариях, и при помощи инженерных конструкций нельзя предотвратить такие разрушения в случае ЧС.
7. Если над или смежно с жилым помещением находится устройство для промывки и очистки мусоропровода.

Обратите внимание! Только по факту повреждения здания нельзя признать его аварийным. Сначала комиссия выяснит, возможно ли восстановление или защита от возможных повреждений, и только после этого будет оформлено заключение. Если дефекты можно исправить капитальным ремонтом, аварийным дом не признают.

Визуально аварийный дом можно определить по следующим признакам:

1. Фундамент осыпается или разрушается.
2. Есть трещины в корпусе.
3. Здание стоит под углом, отклонившись от уровня.
4. Есть угроза провала перекрытий.
5. Фундамент омывается и разрушается подземными водами.
6. Движение несущих стен.
7. Искривление стен в вертикальной и горизонтальной поверхностях.

Таким образом, под аварийностью дома подразумевается износ свыше 70%. Зачастую есть риск обрушения, и людям жить там небезопасно. Если же в здании до двух этажей нет центральной канализации или в пятиэтажном доме нет мусоропровода и лифта, оно не считается аварийным.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Чем отличается ветхое жилье от аварийного

Рассмотрим в сравнении, чем отличается аварийное жилье от ветхого:

Критерии
Аварийное
Ветхое

Опасность для жильцов	Присутствует. Здание должно быть снесено в установленные сроки	Отсутствует. В таком доме можно жить
Снос и расселение	Производится. Снос выполняется за счет собственников, если земельный участок под домом не изымают для муниципальных нужд. Деньги выделяются из фонда капитального ремонта. Собственникам дают новые квартиры, нанимателям – другое жилье по договору социального найма	Не производится
Проведение капитального ремонта	Не проводится с момента признания дома аварийным	Проводится. Ветхие дома ремонтируются по программе капремонта в первую очередь
Права собственников и нанимателей	Собственник может выбрать один из вариантов: получение новой квартиры или выплату выкупной цены муниципалитетом. Другое жилье дают в том же населенном пункте. Если есть расходы, связанные с переездом (на аренду жилья, оплату грузового автомобиля), муниципалитет обязан их возместить	Остаются прежними: обеспечивать сохранность общедомового имущества, своевременно оплачивать коммунальные услуги, и пр.