Алименты

Согласие собственников на перевод жилого помещения в нежилое (в многоквартирном доме): образцы 2023 года

Главная » Купля-продажа квартиры » Согласие жильцов на перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме

1 157 просмотров

Квартира на первом этаже – это оптимальный вариант недвижимости для ведения коммерческой деятельности.

Строить отдельное здание дорого и далеко не всегда удобно, ведь там, где дают разрешение на строительство, люди ходят редко, а там, где они ходят – разрешение не дают.

Как следствие, большая часть крупных компаний или индивидуальных предпринимателей предпочитает выкупать квартиры на первых этажах и переводить их нежилую недвижимость, создавать магазины, салоны красоты и другие подобные заведения.

Нужно ли согласие?

Для того, чтобы изменить статус подобной недвижимости (квартиры на первом этаже), в обязательном порядке требуется согласие. Причем не одно, а сразу несколько:

Согласие 2/3 собственников квартир в доме на перевод помещения в нежилой статус. Оформляется в виде протокола общего собрания собственников квартир (пп.6, п.2, ст.23 ЖК РФ).
Согласие всех собственников соседних с целевым помещением квартир (пп.7, п.2, ст.23 ЖК РФ).

К таковым соседям относят всех, кто проживает слева, справа и сверху от целевой квартиры (имеет общие стены). Если изменяется статус помещения, которое располагается на втором этаже (при условии, что на первом уже есть нежилое помещение), требуются также и согласия владельцев недвижимости снизу.

Разрешения всех собственников при реконструкции/перепланировке/перестройке квартиры (ст.51 ГрК РФ).

Исходя из требований законодательства, нежилое помещение в жилом доме, которое планируется использовать в коммерческих целях, должно иметь отдельный выход на улицу (не общий с остальными жильцами). Об этом сказано в п.2, ст.22 ЖК РФ. Как следствие, потребность в реконструкции возникает практически всегда.

Согласия должны давать только владельцы квартир. Не жильцы, прописанные лица или арендаторы, а именно владельцы. Только они имеют право голоса на общем собрании, и только они имеют право подписывать подобные согласия. Если у квартиры есть несколько собственников, то требуется разрешение от каждого из них.

В каком виде дается согласие

Есть две формы разрешений такого типа:

Протокол общего собрания собственников. Это стандартный документ, который оформляется по общим правилам. В рассматриваемом случае такой протокол может включать в себя одновременно как разрешение на изменение статуса недвижимости, так и разрешение на проведение перепланировки/реконструкции.
Индивидуальные согласия от соседей. Это уже сравнительно новый документ. Устоявшейся формы еще нет. Обычно оформляется в свободном виде.

Форма согласия

Закон, требующий согласия от соседей был принят только в конце мая 2019 года. На данный момент устоявшейся формы еще нет. Представленный ниже образец касается разрешения на перепланировку/реконструкцию, но на его основе можно сделать и вариант разрешения на перевод квартиры в нежилой статус.

Скачать образец согласия на перевод квартиры в нежилой статус

Требуется ли нотариальное заверение согласий

Формально – нет. На практике – да. Четкого требования в законодательстве не существует, но чаще всего заверять такое согласие все же нужно. Примечательно, что платить за него придется именно тому лицу, которое планирует изменять статус своей квартиры, т.к. соседям это не нужно.

Траты будут сравнительно небольшими (около 1-2 тысяч рублей на каждого соседа) и потому это даже более удобный и выгодный вариант, ведь оспорить нотариально заверенное согласие намного сложнее. Кроме того, нотариусы обычно в курсе, как именно нужно оформлять подобный документ и могут взять на себя эту работу.

Как перевести квартиру без согласия?

Никак. Еще до принятия закона №116-ФЗ это было, теоретически, возможно, но сейчас так сделать уже нельзя. Исключения можно отнести к тем объектам, которые остаются в жилом статусе, но используются в коммерческих целях.

Пример: К подобным объекта можно отнести хостелы и другие подобные мини-гостиницы. Их тоже нужно превращать в нежилую недвижимость и запрашивать согласия соседей, однако большинство владельцев таких объектов игнорирует данное правило.

https://www.youtube.com/watch?v=45dbWlYVLIQ\u0026pp=ygW8AdCh0L7Qs9C70LDRgdC40LUg0YHQvtCx0YHRgtCy0LXQvdC90LjQutC-0LIg0L3QsCDQv9C10YDQtdCy0L7QtCDQttC40LvQvtCz0L4g0L_QvtC80LXRidC10L3QuNGPINCyINC90LXQttC40LvQvtC1ICjQsiDQvNC90L7Qs9C-0LrQstCw0YDRgtC40YDQvdC-0Lwg0LTQvtC80LUpOiDQvtCx0YDQsNC30YbRiyAyMDIzINCz0L7QtNCw

Никаких реальных способов давления на соседей-владельцев квартир нет. Лицо, которое планирует изменить статус собственной квартиры обязано договариваться, убеждать, указывать на возникающие преимущества (например, магазин в доме – это действительно удобно). Можно брать на себя некоторые расходы по содержанию общедомовой территории и так далее.

Более того, скорее всего придется встречаться и договариваться с каждым из владельцев отдельно, особенно с соседями, так как именно они будут больше всего страдать от возможных неудобств.

Собрать согласия, и осуществить перевод жилого помещения в нежилое очень сложно без помощи квалифицированных юристов. На бесплатной консультации опытные специалисты расскажут об основных особенностях, требующих внимания клиента. Они также могут взять на себя всю процедуру оформления и даже будут отстаивать интересы заявителя в суде, если это потребуется.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
напишите вопрос в форме ниже;
позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Согласие жильцов на перевод квартиры в нежилой фонд

Когда вы решаетесь на процедуру, при которой статус вашего жилья в виде квартиры или дома будет изменен с жилого на нежилой, нужно понимать всю сложность происходящего.

Ведь данная операция потребует от вас не только времени, но и внимательности, сбора и оформления необходимых документов, согласия собственников и жильцов других квартир на подобную перестройку.

Что же с этим делать, мы узнаем дальше.

Определение сути происходящего

Итак, жилое помещение подразумевает под собой квартиру, которая относится к недвижимому имуществу, изолирована и полностью пригодна для проживания граждан. У такого объекта есть все разрешения санитарной и технической инспекции на использование по прямому назначению. Если же говорить о нежилой квартире, то она также изолирована и относится к недвижимому имуществу, но ее основное назначение – это ведение коммерческой деятельности, то есть открытие офисов, магазинов, ателье.

Данные вопросы решаются через местные органы и комитеты по жилищной политике или по управлению имуществом города. Этот момент лучше уточнить заранее, чтобы прошение было подано в нужную инспекцию.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Вам необходимо будет пройти три этапа вывода из жилого фонда и перевода в нежилой после того, как вы получите согласие собственников и жильцов и соберете нужные документы, а именно:

Рассмотрение вашего вопроса в комитете;
Расчет стоимости такой процедуры специальной комиссией по смене фонда;
Регистрация прав собственности на нежилое помещение в Росреестре.

Предпосылки для перевода в нежилой фонд

Стоит отметить, что ваша квартира должна соответствовать определенным условиям, которые становятся решающими, при переводе с жилого фонда, таким как:

Отсутствие зарегистрированных граждан;
Должны отсутствовать обременения от третьих лиц;
Само помещение или квартира не должна быть заложена или иметь кредитные обязательства;
Лицо, которое будет заниматься вопросом, должно быть ее непосредственным владельцем;
Помещение должно находиться на первом этаже и не иметь над собой жилых квартир, но допускается, если собственником помещений на первом и втором этажах является один человек;
Дом, в котором находится помещение, не должен быть внесен в очередь на ремонт или признан аварийным.

https://www.youtube.com/watch?v=-FmEuGpA1yk

Следует помнить и о том, что существует необходимость обустройства отдельного входа и отключения от общих коммуникаций, не говоря уже о согласии других собственников и жильцов квартир.

Какие нужны документы?

Заявление о выводе из жилого фонда в нежилой, которое от руки пишет владелец в свободной форме, так как в законе России нет никаких указаний по этому поводу;
Свидетельство о праве собственности, завещание или другой правоустанавливающий документ;
План помещения и его техническая характеристика из БТИ;
Проект перепланировки квартиры, если она необходима, где будет полное описание проводимых работ, имя архитектора, лицензия на строительство.

Как выглядит заявление о смене статуса?

Следующим немало важным пунктом можно считать составление заявления на перевод. Не смотря на то, что оно не имеет никаких особых форм, все же стоит придерживаться определенных норм и указать следующие пункты:

Полное имя владельца квартиры;
Данные юридического лица;
Паспортные данные, адрес регистрации и проживания, контактные данные заявителя;
Свидетельство о праве собственности;
При посреднике нужно предоставить доверенность;
Информация об отсутствии долгов, кредитов, арестов и обременений;
Адрес квартиры;
При проведении переустройства помещения потребуется краткое описание этих изменений;
Цель вывода из жилого фонда и перевода в нежилой;
Описание прилагаемых документов.

Стоит отметить и то, что это полный список документов, а значит требовать у вас какие-то дополнительные, никто не имеет права.

Как проходит процедура?

Если вы получили отказ, то такое могло произойти в следующих случаях:

Если вы предоставили не весь список документов;
Обратились не в ту организацию;
Вами не были соблюдены условия переустройства помещения;
Ваша перепланировка не соответствует жилищным нормам.

Поэтому сразу подумайте об этом и не допускайте подобных просчетов. К тому же, если комиссия не примет решение о переводе в указанный срок, вы имеете право подать заявление в суд и начать разбирательство по этому поводу.

Сдача в эксплуатацию будет происходить лишь после ремонта и согласия собственников других квартир. Их согласие понадобится и при устройстве отдельного входа, для которого, кстати, потребуются особые документы и разрешение архитектурного бюро.

Нужно ли согласие соседей?

Согласие жильцов на перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме в 2023 году

Главная / Жилищные споры / Перевод жилого и нежилого помещений / Согласие жильцов на перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме

Жилищные права требуют соблюдения. Недопустимо чтобы владельцы квартир страдали от громкой музыки, ночного шума, запахов, антисанитарии, ругани и дворовых драк.

Зачастую это происходит после открытия кафе, клуба, магазина или мастерской на первом этаже дома. Правительство РФ отреагировало на жалобы жильцов – в 2019 году вступил в силу новый порядок перевода жилых помещений в нежилой фонд.

В частности, появился пункт о согласии жильцов МКД на открытие коммерческих объектов в доме.

Как действует новый порядок, нужно ли запрашивать согласия всех жильцов дома? Каковы форма и содержание, а также что делать предпринимателю в случае несогласия жильцов? Разберем основные моменты нововведений.

✅ Что это такое?

Прежде всего выясним, что такое согласие?

Современный перевод жилого помещения в нежилое преследует коммерческую цель. На месте бывшей квартиры могут открыть магазин, игровой салон, клуб и прочие заведения. Логично что это изменит порядок использования жилья, потребует строительства входа, расширения окна, работ с фасадом и т.д. Что в свою очередь затронет интересы жильцов дома.

С 9 июня 2019 года действуют изменения в процедуре перевода жилых помещений в коммерческие объекты. Обязательное условие – согласие от собственников квартир в доме.

Согласием считают одобрение со стороны жильцов на изменение статуса жилого помещения. Давая ответ, собственники соглашаются с «соседством» с торговой точкой или офисом.

Причем тот, кто хочет перевести жилье в нежилое помещение, уведомляет жильцов о характеристиках объекта. Например, заранее сообщает, что желает открыть магазин у дома или парикмахерскую. И если потом он откроет другой объект, например, магазин разливных напитков – ему не потребуется заново собирать голоса. Эти нюансы в законе, к сожалению, еще не учтены.

✅ Нужно ли согласие:

Образцы заявлений перевод жилого помещения в нежилое помещение

Адрес: 307620, поселок Конышевка,

Конышевского района, Курской области,

ул.50 лет Советской власти д.6

Телефон: +7 (47156) 21869
Адрес электронной почты:
[email protected]
Глава поселка:
Краснов Александр Сергеевич
График приема

Беляевский сельсовет
Ваблинский сельсовет
Захарковский сельсовет
Малогородьковский сельсовет
Машкинский сельсовет
Наумовский сельсовет
Платавский сельсовет
Прилепский сельсовет
Старобелицкий сельсовет

Обращения граждан и организаций 09 октября 2019

(наименование органа местного самоуправления

муниципального образования)

ЗАЯВЛЕНИЕ О ПЕРЕВОДЕ ЖИЛОГО (НЕЖИЛОГО) ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ (ЖИЛОЕ) ПОМЕЩЕНИЕ

от

(указывается наниматель, либо арендатор, либо собственник помещения, либо собственники

помещения, находящегося в общей собственности двух и более лиц, в случае, если ни один

из собственников либо иных лиц не уполномочен в установленном порядке представлять их интересы)

Примечание. Для физических лиц указываются: фамилия, имя, отчество (при наличии), реквизиты документа, удостоверяющего личность (серия, номер, кем и когда выдан), место жительства, номер телефона; для представителя физического лица указываются: фамилия, имя, отчество представителя, реквизиты доверенности, которая прилагается к заявлению.

Для юридических лиц указываются: наименование, организационно-правовая форма, адрес места нахождения, номер телефона, фамилия, имя, отчество лица, уполномоченного представлять интересы юридического лица, с указанием реквизитов документа, удостоверяющего эти правомочия и прилагаемого к заявлению.

Место нахождения жилого (нежилого) помещения:

(указывается полный адрес: субъект Российской Федерации,

муниципальное образование, поселение, улица, дом, корпус, строение,

квартира (комната), подъезд, этаж)

Собственник(и) жилого (нежилого) помещения:

Прошу разрешить

(перевод жилого помещения в нежилое, нежилого помещения в жилое и переустройство, перепланировку, переустройство и перепланировку – нужное указать)

жилого (нежилого) помещения, занимаемого на основании

(права собственности, договора найма,

договора аренды – нужное указать)

согласно прилагаемому проекту (проектной документации) переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
Документы, необходимые для предоставления муниципальной услуги, прилагаются.
Подписи лиц, подавших заявление:

“	”	20	г.
(дата)	(подпись заявителя)	(расшифровка подписи заявителя)

“	”	20	г.
(дата)	(подпись заявителя)	(расшифровка подписи заявителя)

“	”	20	г.
(дата)	(подпись заявителя)	(расшифровка подписи заявителя)

Перевод жилого помещения в нежилое: условия и порядок процедуры, пошаговая инструкция

Перевод жилого помещения в нежилое помещение является актуальным вопросом для многих собственников квартир. В данной статье мы детально рассмотрим порядок процедуры, ее сложности, главные условия, последовательность этапов и перечень необходимых документов.

Основные условия перевода в нежилое помещение

Итак, для начала приведем информацию, которая позволит провести оценку обстоятельств, разрешающих или запрещающих перевод.

Условия для перевода квартиры в нежилое помещение:

Главное требование – наличие отдельного входа.
Квартира для перевода должна располагаться на первом этаже (исключение – все помещения этажом ниже являются нежилыми).
Квартира не может быть обременена правами третьих лиц – находиться в залоге у банка, в аренде, под арестом.
Запрещены строительные работы в доме, принадлежащем ветхому и аварийному фонду.
Перевод в нежилое помещение не разрешен в отношении домов социального найма.
Нельзя использовать помещение под религиозную деятельность.
Перевод в нежилое помещение не допускается, если отсутствует согласие жильцов многоквартирного дома (далее – МКД).
Комната в квартире не подлежит переводу, только квартира целиком.

Что касается требований к помещению исходя из его назначения, то тут может быть очень много дополнительных условий, о которых вы узнаете уже после перевода. Например, вас могут обязать обустроить пандус для инвалидов, установить систему звукоизоляции. Или посчитают площадь помещения не подходящей для такого вида деятельности.

Запрещенные работы:

Демонтаж конструкции, входящих в общую систему МКД.
Любые строительные действия, которые могут привести к ухудшению характеристик МКД, снижению надежности конструктивных элементов.

Перевод квартиры в нежилое помещение сопровождается следующими этапами:

Подготовка проекта по переустройству и перепланировке (далее – Проект).
Получение письменного согласия от жильцов МКД.
Подача документов в орган, осуществляющий перевод.
Строительные работы в натуре.
Проверка соответствия нежилого помещения проекту. Устранение замечаний.
Внесение изменений в ЕГРН.

Разберем подробнее каждый из этих этапов.

Шаг 1. Переустройство и перепланировка

Если для ведения предпринимательской деятельности требуются работы по перепланировке и переустройству квартиры, то для этого необходимо получать разрешение от органов, осуществляющих перевод. Так, в Москве этим вопросом занимается Департамент городского имущества, в Санкт-Петербурге – администрации районов и Жилищный комитет. Для упрощения назовем эти госструктуры органом местного самоуправления (далее – ОМС).

Лицензией на подготовку проекта по переустройству и перепланировке обладают специалисты-проектировщики.

Перепланировкой называется установка, перенос, разборка стен и перегородок; перераспределение площадей между помещениями в квартире; создание отдельного входа (ст. 25 ЖК РФ).

Переустройство – установка, замена, перенос, демонтаж инженерного оборудования (ст. 25 ЖК РФ).

Не начинайте проводить ремонт в квартире до получения согласований от ОМС.

Первым этапом может быть получение согласия от жильцов МКД – на ваше усмотрение. Имейте в виду, что без их одобрения перевести квартиру в нежилое помещение невозможно.

Если вы сначала подготовите проект, а потом организуете собрание, но собственники откажут вам, то вы понесете убытки, равные стоимости проекта.

С другой стороны, с проектом диалог с соседями может получиться успешнее, а иначе вам придется объяснять на пальцах перспективу и выгоду от вашей идеи.

Шаг 2. Получение согласия от собственников помещений МКД

Вся процедура по переводу будет состоять из ваших расходов, и ваших усилий. Получение согласий от владельцев квартир в вашем многоквартирном доме как раз потребует немалых усилий.

Предварительный сбор подписей

Для начала нужно провести согласование с ближайшими соседями, а именно, владельцами тех помещений, которые непосредственно примыкают к вашей квартире (расположенные выше и ниже, а также имеющие общую стену).

Согласие вам нужно именно от собственников, а не от членов семьи и проживающих. Оформите его в свободной форме, но в содержании отразите следующие сведения:

ФИО собственника, или наименование юридического лица, ФИО руководителя;
паспортные данные владельца;
номер квартиры;
информация о правоустанавливающем документе (желательно номер, дата);
подпись.

Если собственник прилегающего помещения – муниципалитет, согласие нужно брать у ОМС.

При наличии 100% подписей по данному этапу, можно начинать организацию общего собрания собственников квартир МКД.

Подготовка к общему собранию

Способы оповещения владельцев помещений МКД о предстоящем собрании:

заказное письмо (сохраняйте почтовые подтверждения того, что вы направили письма – из этих данных будет формироваться реестр уведомлений);
вручение извещения лично под роспись каждому собственнику (реестр подписей);
объявление в местах общего пользования.

У председателя дома, в УК, в ТСЖ следует узнать, какая форма извещения собственников о проведении собрания предусмотрена правилами управления вашим МКД.

Если на предыдущем собрании владельцы решили, что оповещение должно происходить путем размещения объявления, то два первых вышеуказанных способа можно опустить.

В противном случае вывеска объявления на общем стенде не годится – собственники не будут считаться надлежащим образом уведомленными.

Если в МКД имеются неприватизированные квартиры, известите о собрании администрацию, являющуюся собственником таких квартир.

В оповещении обозначьте причину собрания, и свои данные как инициатора. Можно добавить другие волнующие вопросы к повестке дня, чтобы заинтересовать людей и обеспечить их явку. Обязательно укажите дату и время собрания, а также контактное лицо, к которому можно обращаться с предложениями, вопросами, дополнениями, до предстоящего собрания.

Уведомить собственников следует не позднее, чем за 10 дней до даты собрания.

Верховный суд разъяснил, когда квартиру можно сделать магазином — Российская газета

Гражданин сделал из квартиры магазин с отдельным входом, прихватив часть двора. Правда, сначала он попросил разрешение на перестройку у местной власти, но получил отказ. Потом все перестроил и пошел в суд с требованием к той же городской власти — узаконить перепланировку и дать ему согласие на перевод жилого помещения в нежилое.

https://www.youtube.com/watch?v=45dbWlYVLIQ\u0026pp=YAHIAQE%3D

В деле есть выписка из протокола общего собрания собственников помещений в этом доме. Судя по ней, большинство согласилось и на переоборудование квартиры.

Истец оказался весьма упорным человеком и добился победы в местных краснодарских судах. Администрация города вынуждена была обратиться в Верховный суд, опасаясь, что такое «творчество» найдет немало поклонников перестраивать квартиры на первых этажах под нужные их хозяевам магазины, фитнесы, мастерские и прочее.

Верховный суд, изучив дело, с чиновниками согласился, а пересматривая спор, разъяснил, что в принципе перевод квартиры под магазин возможен, но надо знать, по каким законам это делается.

Районный суд исходил из того, что перестроенная квартира располагается на первом этаже и у нее отдельный вход. Суд принял бумаги с заключением фирм, что перепланировки безопасны. Апелляция возражать не стала.

Ошарашенные городские чиновники дошли до Верховного суда. Там дело перечитали и заявили, что местные суды допустили ошибки. Вот аргументы Верховного суда. В Жилищном кодексе есть статья 22. В ней говорится о том, что перевод жилого помещение в нежилое и обратно возможен. Но — с учетом градостроительного законодательства.

В следующей статье Жилищного кодекса — 23-й — сказано, что переводят жилое помещение в нежилое и обратно органы местного самоуправления. Отказать чиновники могут, но лишь в случае, если условия перевода не соблюдены.

В этой же статье дан перечень документов, необходимых для такого перевода квартиры в нежилое помещение.

И список документов — исчерпывающий, потому как та же статья запретила чиновникам требовать какие-либо дополнительные документы.

Вот еще момент, на который указывает Жилищный кодекс, — для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников, а в отдельных случаях и согласия всех собственников помещений в доме.

В статье 36 Жилищного кодекса перечислено, какое имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам. Это в первую очередь участок, на котором стоит дом. В нашем случае собственник квартиры на первом этаже пробил стену и построил «крыльцо в виде пристройки» на придомовой территории, которая считается общим имуществом собственников.

Так что реконструкция одного человека уменьшила размеры общего имущества жильцов дома. Верховный суд напомнил — уменьшение размера имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений (статья 36 Жилищного кодекса).

Есть еще одна статья того же кодекса — 40-я.

Там сказано, если реконструкция, переустройство или перепланировка невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то на такие переустройства помещений нужно согласие всех собственников. И такое согласие, подчеркивает Верховный суд, является обязательным условием для проведения перепланировки любого помещения в доме.

Местный же суд в своем решении сказал, что большинство жителей согласно, но почему-то не учел, что здесь требуется согласие не большинства, а всех жителей. Спор Верховный суд велел пересмотреть с учетом своих разъяснений.

Мнение эксперта

Владимир Груздев, председатель правления Ассоциации юристов России:

— Сейчас трудно предсказать исход конкретного дела, окончательное решение еще не вынесено. Согласно Жилищному кодексу собственник должен содержать свою квартиру в надлежащем состоянии, не нарушая при этом прав и законных интересов соседей. При этом он обязан соблюдать противопожарные, санитарно-гигиеническиеи иные предусмотренные законом требования.

В судебной практике уже есть случаи, когда суды принимали решение о выселении граждан за самовольную перепланировку, нарушающую требования безопасности. Каждый раз подобные решения — крайняя и исключительная мера. Только если человек проигнорировал требования и в срок не предпринял никаких мер к устранению последствий опасного ремонта, суд может принять решение о выселении.

Считаю подобные нормы вполне разумными, ведь право собственности предполагает и ответственность. Кстати, в данном конкретном деле речи о выселении не идет, так как человек не проживает в помещении, и сам требует перевести его из жилого в нежилое.

Спор идет по сути только о том, насколько серьезные нарушения допущены собственником и какие последствия должны повлечь для него самовольная перепланировка и отказ вернуть все в первоначальное состояние.

Как перевести жилое помещение в коммерческое

Бизнесу

/ 10 марта 10:20

Первые этажи многоквартирных жилых домов всегда интересовали людей с предпринимательской жилкой. Квартиры переводили в нежилые помещения. Перевод — длительная и дорогостоящая процедура, но позволяет окупить вложения.

В квартире на первом этаже можно открыть кафе, если перевести ее в нежилое помещение Источник: www.piqsels.com

Если вы не хотите проблем с жильцами и законом, то перед началом бизнеса в жилом доме необходимо перевести квартиру в коммерческую недвижимость. Процедура также поможет избежать постоянных штрафов.

Предпринимателям за нелегальную коммерческую деятельность в жилом здании придется заплатить 5 тысяч рублей, а организациям – 50 тысяч рублей. Самое главное, что коммерческую собственность не продадут с торгов по решению суда.

Крупные штрафы не грозят специалистам, которые не нарушают прав соседей. К ним относятся психологи, юристы, преподаватели и репетиторы, переводчики, бухгалтеры, няни. Если же вы откроете в помещении пивную или другой шумный бизнес, то другие собственники жилья могут заявить в прокуратуру или полицию.

С чего начать перевод жилого помещения в нежилое

С 2019 года стали действовать новые правила смены статуса квартиры. Теперь для ее перевода требуется отдельный вход в помещение с улицы.

После изменений в законодательстве предприниматель зависит от решений собственников дома. Перепланировка квартиры для врезки отдельного входа возможна только после одобрения жильцов.

Собственники многоквартирного дома должны согласовать появление коммерческой площади Источник: www.piqsels.com

Раньше одобрение жильцов требовалось только при переоформлении общего имущества дома. Благодаря этому предприимчивые люди получали разрешение в органах местного самоуправления. После 2019 года требуется общее собрание жильцов, где они должны обсудить перевод квартир в статус нежилых помещений и согласовать процедуру.

https://www.youtube.com/watch?v=vfvlQMj1ntQ\u0026pp=ygW8AdCh0L7Qs9C70LDRgdC40LUg0YHQvtCx0YHRgtCy0LXQvdC90LjQutC-0LIg0L3QsCDQv9C10YDQtdCy0L7QtCDQttC40LvQvtCz0L4g0L_QvtC80LXRidC10L3QuNGPINCyINC90LXQttC40LvQvtC1ICjQsiDQvNC90L7Qs9C-0LrQstCw0YDRgtC40YDQvdC-0Lwg0LTQvtC80LUpOiDQvtCx0YDQsNC30YbRiyAyMDIzINCz0L7QtNCw

Согласие для начала переоформления требуется получить от хозяев соседних квартир, и на общем собрании — заручиться одобрением не менее 2/3 собственников. Для госорганов решение собрания имеет самое важное значение. Если большинство владельцев квартир не согласны, а соседи предпринимателя дадут добро, то процедура не состоится.

Прежде чем начинать процесс перевода жилья в нежилое помещение, определитесь с финансовой стороной.

Если вам нужно взять кредит на развитие бизнеса, покупку квартиры, авто или просто на личные цели, то вы всегда найдете выгодное решение в Совкомбанке. Мы выдаем кредиты до 5 млн рублей на срок до 5 лет, а комфортный ежемесячный платеж вы можете рассчитать на нашем кредитном калькуляторе.

Жильцы одобрили процедуру перевода? Поздравляем. Теперь соберите официальные бумаги о переоформлении и направьте в городской орган по управлению имуществом. Передать документы можно онлайн в МФЦ, либо посетив центр лично. Пакет необходимых документов:

заявление о переоформлении недвижимости;
подлинные документы на помещение;
техпаспорт квартиры;
поэтажный план дома;
проект перепланировки квартиры;
заключение общего собрания жильцов;
одобрение соседей на изменение статуса жилья.

Заявка рассматривается 45 дней. Ответ направляют владельцу в течение трех дней.

Почему могут отказать в переводе жилья

Вам поступит отказ в переоформлении, если:

вы нарушили условия перевода;
в муниципальный орган направлен не весь пакет документов;
соседи по дому не одобрили ваши планы;
остальные собственники жилья против.

Условия для смены статуса жилого помещения

Нюансы смены статуса жилья указаны в ст. 22 Жилищного кодекса РФ. О некоторых условиях для перевода мы рассказали выше. Перечислим все требования к переводимой недвижимости:

Выход из помещения должен быть отдельным и вести сразу на улицу, а не в многоквартирный дом. Если помещение больше 100 кв. м., то его следует оборудовать запасным выходом.
Жилищный кодекс запрещает использовать под офис или магазин площадь, на которую можно зайти лишь через общий подъезд или коридор.
Переоформление квартиры происходит полностью. Нельзя поменять статус у одной комнаты или доли.
Перед процедурой выпишите жильцов из жилплощади. Запрещается регистрировать жильцов в коммерческой недвижимости.
Жилплощадь не должна быть в залоге и под арестом у судебных приставов.
Контролирующие органы не разрешат сменить статус, если есть гражданин, обладающий правом требовать квартиру для оплаты долга.
Помещения под квартирой на высоком этаже должны быть нежилыми.
Нельзя менять положение помещения в аварийных и подготовленных под снос зданиях.

Приведенные критерии относятся к многоэтажным и одноэтажным зданиям. Проблемы появятся также при следующих обстоятельствах:

помещение находится в объекте культурно-исторического наследия;
жилплощадь не подключена к инженерным сетям;
дом требует капремонта;
на цену при экспертной оценки квартиры повлияет нахождение дома на учете в штабе гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций.

Сколько стоит перевод жилого помещения в коммерческое

В каждом случае расходы будут индивидуальные. В среднем стоимость перевода начинается от 250 тысяч рублей. Бизнесмену придется оплатить:

разницу в стоимости нежилого помещения при подсчетах в БТИ;
услуги БТИ по подготовке техпаспорта квартиры, квитанции о разнице цен до и после переоформления помещения;
услуги нотариуса при заверении копии документов на квартиру;
госпошлину на оформление коммерческой недвижимости;
перепланировку помещения.

Процедура перевода требует серьезных вложений. Чтобы оплатить услуги по переоформлению квартиры, предприниматель может получить кредит в Совкомбанке.

В Совкомбанке можно оформить кредит наличными на любые цели до 5 млн рублей со ставкой от 6,9%. Выберите удобную программу и рассчитайте ежемесячный платеж на кредитном калькуляторе.

Деньги нужны срочно? Достаточно паспорта и любого второго документа. Нужна крупная сумма? Вы можете взять кредит под залог автомобиля или недвижимости.

Заполните заявку на сайте и получите быстрое одобрение. Есть доставка!

Интерес к переводу недвижимости был большим в 1990-х годах и начале 2000-х. Жилье на первых этажах стоило дороже, что было на руку собственникам. Постепенно спрос на эту услугу упал. Одна из причин — увеличение площадей торговой и офисной недвижимости в крупных городах.

Появление коммерческих площадей в крупных городах сократило спрос на магазины в первых этажах домов Источник: www.piqsels.com

Например, в Москве в третьем квартале 2022 года на рынке офисной недвижимости зафиксировано более 203 тыс. кв. м площадей, предлагаемых в субаренду. В Санкт-Петербурге в 2022 году было свободно 421,8 тыс. кв. м офисной недвижимости.

Также на спрос повлияли тренды застройщиков: дома уже возводят с нежилыми помещениями на первых этажах.

Для тех, кто ценит свое времяПодпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.Подписывайтесь на наш канал в Telegram

Возможен ли перевод квартиры в нежилое помещение? Способ, как его осуществить

При владении объектом недвижимости, который не используется собственником для проживания, целесообразно перевести его в нежилое помещение.

Это позволит получить дополнительный доход, эксплуатируя собственность в коммерческих целях.

Перевод жилплощади в нежилой фонд в многоквартирном доме возможен только при соблюдении обозначенных законом условий и состоит из нескольких последовательных этапов.

Переустройство жилого помещения

Переводом жилого объекта в нежилой считается изменение его юридического статуса, в связи с утратой целевого использования (проживания). Проведение процедуры преимущественно осуществляется при:

Намерении заниматься деятельностью, требующей отдельного входа в помещение с улицы (при открытии торговой точки).
Сдаче площади арендаторам для ведения бизнеса (под офисы, магазины).
Необходимости изменения характеристик объекта для осуществления предпринимательской деятельности, что сделает помещение непригодным для проживания (переоборудование кухни в офис).

Допустимо вести бизнес в квартире без перевода его в нежилое, если это не помешает соседям. При этом предприниматель должен быть зарегистрирован на данной жилплощади (ст.17 ЖК РФ). Однако на практике такая деятельность редко одобряется соседями, поскольку сопряжена с доступом посторонних лиц в подъезд.

Порядок перевода жилого фонда в нежилой регулируется гл.3 Жилищного кодекса (ЖК). Правила утверждаются на федеральном уровне, однако субьекты РФ вправе принимать собственные нормативно-правовые акты, административные регламенты (по согласованию перепланировки, по введению дополнительных требований к объекту и так далее).

Условия процедуры

Проведение процедуры допустимо при наличии условий, обозначенных в ст. 22 ЖК РФ:

В помещении должен быть оборудован самостоятельный вход с улицы — требуется обеспечить обособленность объекту. При площади свыше 100 кв. метров необходим запасной выход.
Объект располагается на первом этаже. Если он находится выше, остальные помещения должны принадлежать к нежилым.
Запрещено создавать препятствия для пользования общим имуществом другим гражданам (например, блокировку прохода), демонтировать конструкции и сети, принадлежащие единой системе.
Мероприятия, связанные с переводом, не должны провоцировать угрозу обрушения дома, снижать его надежность.

Внимание! Жилое помещение переводится в нежилое и, наоборот, нежилой фонд в жилой полностью. То есть изменение статуса части или доли объекта недвижимости не допускается.

Когда невозможно?

Процедура не осуществляется, если:

В помещении постоянно проживает или зарегистрировано лицо.
Не соблюдается принцип изолированности площади (наличие отдельного входа).
Недвижимость выступает предметом залога, судебные приставы намереваются ее арестовать, то есть присутствует обременение правами третьих лиц.
Жилплощадь пребывает в технически неудовлетворительном, аварийном состоянии, не подключена к инженерным коммуникациям.
Квартира находится в доме, выступающим культурным объектом.
Помещение выступает частью объекта.
Жилье располагается в наемном доме социспользования.
Помещение предназначено для религиозной деятельности.
Соседи не выразили свое одобрение.

Пошаговая инструкция процедуры

Порядок изменения статуса объекта от жилого к нежилому и, наоборот, от нежилого к жилому регламентирован ст. 23 ЖК РФ. Процедура перевода состоит из последовательных этапов:

сбора документации;
издания проекта перепланировки;
получения официального одобрения соседей;
согласования перевода в уполномоченных органах (межведомственной комиссии, администрации и так далее);
проведения строительных работ;
получения акта приемочной комиссии и техплана;
регистрации права на нежилой объект.

Внимание! Перед проведением процедуры рекомендуется обратиться в территориальный орган самоуправления для уточнения действующего порядка, поскольку на региональном уровне требования могут добавляться к стандартному перечню.

Кто должен обратиться и куда?

Собранную документацию направляют в Департамент Управления имуществом для межведомственной комиссии (МВК), администрацию или иное уполномоченное ведомство. Допускается личное посещение учреждений или обращение через МФЦ (многофункциональные центры).

При сборе пакета бумаг, необходимого для перевода, граждане делают запросы в:

Департамент Управления имуществом.
БТИ (бюро технической инвентаризации).
Управление пожарного надзора.
СЭС.
Управляющую компанию.
Паспортный стол.
Проектную организацию.
УФРС (Управление Федеральной регистрационной службы).

Уточнить перечень организаций и пакет документов можно в Департаменте Управления имуществом.

Необходимые документы

В пакет документации для оформления перевода входят:

удостоверения личности и бумаги о рождении всех владельцев;
нотариальная доверенность — если переводом занимается представитель собственника;
официальное согласие каждого владельца на перевод — за детей до 18 лет бумагу оформляют законные представители;
заключение органа опеки — если одним из собственников выступает несовершеннолетнее лицо;
правоустанавливающая документация (выписка ЕГРН, свидетельство при его выдаче до июля 2016 г.);
заявление о переводе;
проект перепланировки или переустройства;
техплан помещения;
поэтажный план здания;
техзаключение о состоянии дома, несущих конструкций — по требованию;
протокол общего собрания владельцев квартир дома об утверждении решения о переводе и согласие каждого соседа;
справка ДЕЗ о назначении иных помещений, находящихся на одном этаже с квартирой;
выписка из домовой книги — оформляется в паспортном столе и указывает, что на жилплощади нет прописанных лиц;
заключения от специальных служб, исходя из региональных правил (пожарного надзора, газовой службы, СЭС и так далее);
акт приемочной комиссии;
техплан кадастрового инженера, отражающий произведенные изменения;
заявление в Росреестр на кадастровый учет;
выписка ЕГРН — выдается при успешном завершении процедуры перевода.

Документация собирается последовательно путем обращения в соответствующие инстанции. После подачи полного пакета бумаг заявителю выдается расписка о принятии.

Поэтажный план помещения и техпаспорт

Для получения документации первоначально требуется обратиться в Департамент управления имуществом для оформления доверенности. Она необходима для заказа в БТИ поэтажного плана здания. Доверенность издается на основании заявления от собственника помещения или его уполномоченного лица, также требуется предъявить паспорт и правоустанавливающие бумаги на объект. Срок изготовление документа — 1 месяц.

Далее с доверенностью нужно обратиться в БТИ. Потребуется написать заявление на заказ плана и предоставить регистрационные документы. Техпаспорт с планом помещения также заказывают в БТИ, допускается обращение через МФЦ.

Заказ проекта перепланировки и переустройства

Для получения документа требуется выбрать проектную организацию, состоящую в СРО, с действующим допуском на выполнение таких работ. С предприятием заключается договор, предоставляется документация на квартиру.

Готовый проект содержит сведения:

характеристики объекта;
техзадание с обозначением цели перепланировки;
подробное описание всех работ по перепланировке, а также связанных с воздействием на несущие конструкции;
поясняющие схемы, чертежи, фото;
организационные моменты — указание места хранения материалов, требований к оборудованию, мер безопасности и так далее.

Внимание! Документ рекомендуется оформить до получения согласия на перевод у соседей, поскольку собственники нуждаются в достоверной информации о грядущих изменениях.

Заключения санитарно-эпидемиологического и пожарного надзоров

Документ о соответствии помещения требованиям пожарной безопасности выдает Управление Пожарного надзора. Инспектор осматривает объект недвижимости и выдает заключение. Документ о санитарном благополучии выдается районным СЭС. Сотрудник учреждения осматривает помещение и составляет акт.

Согласование с соседями

Получение официального одобрения соседей на перевод выступает обязательным этапом процедуры. Собственнику будущего нежилого помещения потребуется представить:

протокол общего собрания дома;
письменное согласие каждого соседа примыкающих к рассматриваемому объекту помещений.