Алименты

Как сэкономить налоги на недвижимость?

Рассказываем о льготах и возможных стратегиях снижения налоговой нагрузки для российских граждан

Как сэкономить налоги на недвижимость?

Andrii Yalanskyi/shutterstock

Платить налоги — обязанность всех российских граждан. Однако размеры обязательных платежей постоянно растут, а отдавать государству свои деньги совсем не хочется.

Юристы рассказали, какие налоги должны сегодня платить россияне, какие им положены льготы, а также как законно снизить суммы платежей.

Как рассчитать налог

Налог на имущество физических лиц определяется, исходя из кадастровой стоимости недвижимых объектов. В случае если местным законодательством ставки по налогу на имущество не определены, он рассчитывается, исходя из максимальных ставок, установленных на федеральном уровне.

«В отношении жилых домов, объектов незавершенного строительства, гаражей, хозяйственных строений с площадью не более 50 кв. м налог рассчитывается по ставке, не превышающей 0,1% от кадастровой стоимости, 2% — для объектов, кадастровая стоимость по которым превышает 300 млн руб.

, 0,5% — для остальных объектов», — рассказала главный налоговый консультант юридической фирмы Tax Compliance Юлия Павлова.

При исчислении налога на имущество автоматически (без направления заявления) применяется вычет в виде уменьшения кадастровой стоимости объекта жилой недвижимости на стоимость определенного количества квадратных метров в зависимости от вида жилой недвижимости. К примеру, по жилому дому применяется вычет в размере 50 кв. м, для квартиры — 20 кв. м, для комнаты — 10 кв. м, для недвижимого комплекса с жилыми помещениями вычет составит 1 млн руб., пояснила Павлова.

Для земельных участков предусмотрен отдельный вид налога. Его так же, как и на недвижимость, платят по уведомлению налоговых органов. Налог устанавливается местными органами.

При этом ставки не могут превышать 0,3% и 1,5% в зависимости от назначения участка, объяснил адвокат коллегии адвокатов «Люди Дела» Денис Зайцев. По его словам, для сельскохозяйственных земель, а также участков, занятых жилым фондом, ставка не может превышать 0,3%.

Для остальных земель используется, в основном, ставка в 1,5%. Базой для расчета налога служит все та же кадастровая стоимость.

Как сэкономить налоги на недвижимость?

Основой исчисления налога на имущество является кадастровая оценка недвижимости ( Comdas/shutterstock)

Налоговые льготы

Для двух видов налогов установлены льготы — как общеобязательные (федеральные), так и местные, которые применяются к недвижимости, зарегистрированной в той или иной локации. Перечень местных льгот достаточно широк, их конкретный список лучше уточнять напрямую в Налоговом кодексе или в контакт-центре ФНС, который предоставляет информацию совершенно бесплатно, советует юрист.

Федеральные льготы в основном касаются военнослужащих, пенсионеров, инвалидов, ветеранов Великой Отечественной войны, а также участников ряда других боевых действий, лиц, удостоенных звания Героя Советского Союза, Героя Российской Федерации, награжденных орденом Славы, уточнил Зайцев.

Он подчеркнул, что льготник вправе не уплачивать этот налог на имущество, но только по одному объекту недвижимости каждого вида из всех, находящихся у него в собственности. При этом такой объект не должен использоваться для предпринимательской деятельности. Кроме того, льготы нельзя получить на недвижимость, кадастровая стоимость которой превышает 300 млн руб.

, за исключением гаражей и машино-мест в таких объектах, дополнил консультант.

Налог на имущество также не уплачивают граждане, которые осуществляют профессиональную творческую деятельность и переоборудуют помещения под мастерские, ателье и студии.

Также налогом не облагаются жилые дома, квартиры и комнаты, где организованы открытые для посещения негосударственные музеи, галереи, библиотеки, на период такого их использования, подчеркнула Павлова. По ее словам, имущественный налог также не должны платить владельцы хозяйственных строений, площадь каждого из которых меньше 50 «квадратов».

При этом они должны находиться на участках для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества и садоводства. Кроме того, не нужно платить налог на сооружения без капитального фундамента — теплицы, бытовки или хозблоки.

Существуют также льготы для владельцев апартаментов. Собственники такой недвижимости, как правило, платят больший налог, чем за квартиры. Для того чтобы получить льготы, необходимо включить апартаменты или здания, в котором они находятся, в специальный перечень, уточнил Зайцев.

«Площадь апартаментов должна быть менее 300 кв. м. На апартаменты размером менее 150 кв. м ставка налога будет снижена сильнее. Льготы можно получить лишь в том случае, если помещение не используется под офис или для коммерческой деятельности.

Кроме того, кадастровая стоимость одного квадратного метра должна быть не менее 100 тыс. руб.», — резюмировал эксперт.

Как сэкономить налоги на недвижимость?

Проверьте, возможно, вы являетесь обладателем какой-либо льготы ( Garmasheva Natalia/shutterstock)

Как сэкономить

Стратегий по законному уменьшению налоговой нагрузки несколько. Самая распространенная — зарегистрировать право собственности на члена семьи, который относится к льготным категориям граждан, уточнил Зайцев.

Он подчеркнул, что этот вариант относительно простой, однако иногда создает трудности в распоряжении такой недвижимостью, ведь решение о продаже может принять только собственник. «Более сложной является стратегия оспаривания кадастровой стоимости, которая в последнее время пересматривается все чаще.

Такой вариант достаточно затратен и не всегда приносит большие преимущества, однако если этим не заниматься, из года в год сумма налога может незаметно вырасти до неприличных размеров», — разъяснил адвокат.

Граждане, которые являются плательщиками НДФЛ, могут воспользоваться правом получения налогового вычета как при продаже имущества в целях уменьшения НДФЛ с полученных доходов по сделке, так и при покупке имущества в целях возврата ранее уплаченного НФДЛ в бюджет.

Основным различием по порядку предоставления вычета в этих двух случаях является его стоимостный предельный размер, рассказала консультант юридической фирмы Tax Compliance. По ее словам, при реализации недвижимости налогоплательщики могут уменьшить доходы от продажи объекта на сумму фиксированного имущественного налогового вычета в размере 1 млн руб.

(для жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков) или 250 тыс. руб. (для других объектов).

«Вместо применения данной фиксированной суммы налогового вычета можно уменьшить доходы на сумму подтвержденных расходов, связанных с приобретением данного имущества.

Это условие также распространяется и в случае реализации объектов, полученных взамен освобожденных помещений в связи с проведением программы реновации жилищного фонда в Москве.

Стоимостная величина расходов, связанных с изначальным приобретением реализуемого актива, которую можно применить при расчете налоговой базы по НДФЛ, законодательством не ограничена», — пояснила эксперт.

Право применения имущественного вычета в полном размере распространяется только на один объект в налоговом периоде (календарный год), напомнила Павлова. Она подчеркнула, что в случае реализации нескольких объектов в год не запрещено применение имущественного вычета для первого объекта и уменьшение дохода на величину расходов, связанных с приобретением актива, для второго объекта.

Налог на имущество: как сэкономить

Налог на имущество физических лиц — это налог, который уплачивают собственники квартир и другой недвижимости. В личных кабинетах налогоплательщиков уже появились квитанции на оплату налогов на имущество. Пошел обратный отсчет.

https://www.youtube.com/watch?v=2gv1s7SXCGQ\u0026pp=ygVH0JrQsNC6INGB0Y3QutC-0L3QvtC80LjRgtGMINC90LDQu9C-0LPQuCDQvdCwINC90LXQtNCy0LjQttC40LzQvtGB0YLRjD8%3D

Федеральный закон № 334-ФЗ, изменивший целый ряд правил расчета имущественного налога на недвижимость, был подписан 3 августа 2018 года. Предполагалась, что нововведения оградят россиян от роста налогового бремени.

А 23 ноября 2020 года был принят Федеральный закон № 374-ФЗ, который существенно изменил налоговое законодательство (часть первую и вторую Налогового кодекса РФ и отдельные законодательные акты).

Кому и сколько теперь удастся сэкономить?

Было

Рассчитывать имущественный налог по кадастровой стоимости (вместо инвентаризационной, как ранее) начали в 2015-м. Процесс шел поэтапно, причем в некоторых регионах он был запущен раньше, в других — позже.

С 1 января 2021 года в соответствии с законом № 374-ФЗ налог на имущество физических лиц везде в стране считается исходя из кадастровой стоимости объектов. Исключение — город Севастополь.

В первый раз налог на имущество физических лиц в Севастополе по кадастровой стоимости будет рассчитан только в 2022-м (за налоговый период — 2021 год).

Изначально планировалось, что ежегодно платеж по имущественному налогу будет расти на 20%, пока в конце концов не выйдет «на полную мощность»: сначала налогоплательщикам надо было платить 0,2 всей суммы, на второй год — 0,4, на третий — 0,6, на четвертый — 0,8 и только на пятый — в полном размере.

Таким образом планировалось смягчить удар для собственников недвижимости, но затея удалась не вполне: почувствовав резкое увеличение налога, люди пошли в суды и в Росреестр, пытаясь оспорить итоги кадастровой оценки своего имущества. 

Как сэкономить налоги на недвижимость?

Процесс принял массовый характер, и год от года (что логично — платеж ведь рос) недовольных становилось все больше. 

«Согласно данным Росреестра, в 2018 году количество судебных исков по поводу оспаривания кадастровой стоимости недвижимости составило 16 114. С 1 января по 30 сентября 2019 года в судах инициировано 14 205 таких споров. В 95% случаев суды удовлетворили требования истцов». 

Александра Воскресенская,юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры»

В итоге это недовольство привлекло внимание президента. 

«Мы так не договаривались», — подчеркнул Путин в послании Федеральному собранию в марте 2018-го, говоря о существенном расхождении кадастровой и рыночной стоимости жилья в пользу первой. 

Результатом стал оперативно разработанный новый закон. К моменту его принятия в 15 регионах налог считался с коэффициентом 0,2, в 21 — 0,4, а в 28, включая Москву и Московскую область, — 0,6.

«С 1 января по 30 сентября 2020 года рассмотрено 20 625 исков (38 245 объектов недвижимости): требования истцов удовлетворены в отношении 19 838 исков (36 763 объектов недвижимости), что составляет почти 97%».

Александра Воскресенская,юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры»

Стало

Налоговые ставки базируются на кадастровой стоимости объекта, указанной в ЕГРН на 1 января года, выступающего налоговым периодом (например, в 2020 году мы платили налог за 2019-й, в этом году будем платить за 2020-й и т. д.).

Налоговые ставки в отношении квартир, жилых домов, а также их частей, комнат, жилых домов незавершенного строительства, гаражей и машино-мест устанавливаются законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя. Ставки не должны превышать 0,1, 2 и 0,5% соответственно. Однако, согласно пункту 3 статьи 406 НК РФ, ставки могут быть увеличены, но не более чем в три раза.

Так, в Москве приняты следующие налоговые ставки (в зависимости от стоимости жилья):

  • до 10 млн рублей — 0,1%;
  • от 10 до 20 млн рублей — 0,15%;
  • от 20 до 50 млн рублей — 0,2%;
  • от 50 до 300 млн рублей — 0,3%.

За владение любыми объектами недвижимости с кадастровой стоимостью более 300 млн придется заплатить 2% кадастровой стоимости.

https://www.youtube.com/watch?v=2gv1s7SXCGQ\u0026pp=YAHIAQE%3D

За гараж и машино-место полагается уплатить 0,1%, за недостроенный частный жилой дом — 0,3%. По прочим нежилым объектам недвижимости (допустим, по складу, производственному зданию) — 0,5%.

Подробнее о расчете налога на имущество физических лиц в Москве читайте тут.

А вот в Республике Калмыкия налог за владение как квартирой, так и жилым домом (в том числе и недостроенным), гаражом, машино-местом составляет 0,3%. В Татарстане за жилой дом владельцы платят по 0,3%, за квартиру — 0,2%, за гараж — 0,1% кадастровой стоимости.

Читайте также:  Удостоверение требования участника ООО о выкупе доли обществом у нотариуса

Узнать, какой налог придется заплатить вам в вашем регионе, можно здесь.

Как оптимизировать налоги?

1. Не забыть про налоговый вычет (вычет для определения налоговой базы для исчисления налога на имущество).

Как разъясняет ФНС, вычеты применяются при определении налоговой базы ко всем жилым объектам, которые есть у налогоплательщика в собственности: жилые дома, квартиры и комнаты, а также жилые строения на земельных участках. Например, если у налогоплательщика есть в собственности три квартиры, комната, два жилых дома, то вычет будет предоставлен в отношении каждой из трех квартир, комнаты и каждого из домов.

Комната, часть квартиры — вычитаем из налогооблагаемой базы 10 кв. м общей площади.

Квартира, часть жилого дома — вычитаем 20 кв. м.

Жилой дом — вычитаем 50 кв. м.

2. Пересчитать ранее начисленные налоги

«С 1 января 2019 года по-новому ведется перерасчет ранее начисленных налогов, — рассказывает Александра Воскресенская. — Пересчитают то, что было начислено за три последних календарных года до момента направления уведомления о перерасчете». При этом, уточняет юрист, перерасчет производится только в сторону уменьшения прежних платежей

Как сэкономить налоги на недвижимость?

Новая оценка применяется не с момента подачи заявления об оспаривании, а с того года, когда в оценке недвижимости допущена неточность, подчеркивают эксперты. Так налогоплательщики, кадастровая стоимость жилья которых была завышена, смогут снизить суммы налога за прошлые периоды. Если будет доказано, что кадастровая стоимость была завышена на 50%, то вернут половину от уже уплаченной суммы.

Оспорить кадастровую оценку можно в специальной комиссии при Росреестре или в суде. Оснований для пересмотра два: недостоверность или неполнота сведений об объекте на момент оценки (например, не учли, что дом аварийный). Владельцам недвижимости, решившим оспорить государственную кадастровую стоимость, потребуется заключение независимого оценщика.

3. Узнать, не относитесь ли вы к льготной категории

Федеральный закон № 334-ФЗ пересматривает прежний порядок налоговых льгот — в частности, от уплаты освободили детей-инвалидов. Важно, что закон в этом отношении имеет обратную силу — можно вернуть уже уплаченные средства (за период с 2015 года).

Начиная с 2019 года лица предпенсионного возраста получают налоговый вычет на величину кадастровой стоимости 6 соток (статья 391 Налогового кодекса РФ) и освобождаются от уплаты налога по одному объекту определенного вида, комментирует Александра Воскресенская,

О льготах для всех категорий россиян — подробнее на сайте федеральной налоговой службы.

Как сэкономить налоги на недвижимость?

4. Права для владельцев нежилья

Есть изменения для владельцев гаражей и парковочных мест в бизнес-центрах и других нежилых постройках — теперь их права такие же, как если бы собственность располагалась в жилых домах. Сделать перерасчет и вернуть ранее уплаченные излишки они смогут за период с 2017 года. Раньше ставка налога для владельцев таких объектов была максимальной — 2%, теперь — не более 0,3%.

  • 5. Права для владельцев долей 
  • В новой редакции все нормы, имеющие отношение к имущественному налогу на жилье, распространяются в том числе и на доли в квартирах.
  • 6. Апартаменты — ничего 

Увы, есть обширная категория собственников недвижимости, которым все эти изменения не принесут ничего нового — владельцы апартаментов. Закон не вводит для них никаких поблажек.

Так как апартаменты по-прежнему считаются нежилыми помещениями, размер налога варьируется от 0,5 до 2% кадастровой стоимости. Правда, в Москве с 2016 года действуют льготы для владельцев апартаментов, расположенных в офисных и торговых объектах (их реестр утвержден постановлением правительства Москвы от 28 ноября 2014 года № 700-ПП).

Если площадь апартаментов не более 300 кв. м, их стоимость — не менее 100 тыс. рублей за 1 кв. м, а собственники не используют свою недвижимость для коммерческой деятельности, они вправе рассчитывать на снижение ставки налога по первым 150 кв. м площади с 1,2 до 0,5% кадастровой стоимости апартаментов.

Иллюстрации: Дмитрий Соколов.

https://www.youtube.com/watch?v=nP0ffFb87Es\u0026pp=YAHIAQE%3D

вам также может быть интересно 

Успеть заплатить. «Инструкция по налогам»

Как уменьшить налог на имущество ???? Уменьшение налога на имущество — Контур.Бухгалтерия

Как сэкономить налоги на недвижимость?

Расчет налога на имущество для ООО и ИП отличается. Рассмотрим каждый вариант. Налог на имущество платят коммерческие и некоммерческие компании, которые владеют основным средством в виде недвижимости, не предназначенной для перепродажи. С 2019 года под налог попадает только недвижимое имущество. Так что если у вас есть только транспорт, оборудование и сырье, то платить налог не нужно.

От налога освобождены компании на спецрежимах: УСН, ЕСХН или ЕНВД. Но есть исключения: например, если имущество облагается налогом по кадастровой стоимости, платить налог все равно придется вне зависимости от режима.

ИП также уплачивают налог на имущество, которое используют в предпринимательской деятельности. На ОСНО налог на имущество платят всегда, на УСН и ЕНВД только в случаях, когда налог рассчитывается по кадастровой стоимости.

Объект налогообложения

Организации платят налог со стоимости имущества, которое отвечает следующим условиям:

  • его используют или планируют использовать в деятельности компании: для размещения производства или офиса, сдачи в аренду и так далее;
  • в перспективе его будут использовать более года;
  • его не будут продавать с целью получения прибыли;
  • оно приносит доход.

Имущество учитывают на балансе на счете 01, даже если в какой-то период оно не используется. Иногда имущество учитывают на счете 03 “Доходные вложения в материальные ценности”, например, если оно предназначено для сдачи в аренду или лизинг. Даже если основное средство не учитывается на счете 01, платить налог нужно.

Важно! Если у вас на балансе есть жилые дома, то с них в любом случае нужно платить налог по кадастру — даже если они учтены как товары для перепродажи, а не как основное средство.

Кроме того, облагается налогом имущество, которое компания:

  • отдала в доверительное управление;
  • предоставила в совместную деятельность в рамках договора товарищества;
  • получила по концессионному соглашению.

С 2019 года движимое имущество налогом не облагается. Также под налогообложение не подпадают арендованные помещения и недостроенные здания, непригодные для эксплуатации.

Ставка по налогу на имущество

Налог на имущество относится к региональным налогам, поэтому ставка в каждом регионе отличается. Федеральное законодательство лишь ограничило верхнюю границу налога — 2,2 %. А для недвижимости, которая подлежит налогообложению по кадастровой стоимости, максимальная ставка 2 %.

Региональные власти могут устанавливать разные ставки налога в зависимости от вида деятельности, в котором используется имущество.

Налоговая база по налогу на имущество

В соответствии со ст. 375 НК РФ налог считают по среднегодовой стоимости имущества. Эту стоимость организации определяют самостоятельно по итогам каждого отчетного периода. 

Но в отношении отдельных объектов база — это кадастровая стоимость имущества, которая внесена в ЕГРН. Перечень таких объектов ежегодно утверждается в регионе и публикуется на официальном сайте регионального правительства.

Бывает так, что компания владеет помещением в здании, а кадастровая стоимость определена только для всего здания целиком. Тогда стоимость помещения считают пропорционально его площади по формуле:

Кадастровая стоимость помещения = Кадастровая стоимость здания * Площадь помещения / Площадь здания

Льготы по налогу на имущество

В ст. 381 НК указано, кто освобожден от уплаты налога:

  • организации и учреждения уголовно-исполнительной системы;
  • религиозные организации;
  • общероссийские общественные организации инвалидов;
  • компании-производители фармацевтической продукции;
  • специализированные протезно-ортопедические предприятия;
  • адвокаты, адвокатские бюро;
  • государственные научные центры;
  • компании-участники “Сколково” и так далее.

Кроме того, есть и региональные льготы. Найти информацию о них можно в сервисе ФНС. 

Как уменьшить налог на имущество

Иногда компании приходится платить высокий налог. Чаще всего это происходит, если имущество облагается налогом по кадастровой стоимости. Разберемся, как можно ее уменьшить.

Закон разрешает пересмотреть кадастровую стоимость в следующих случаях:

  • в сведениях о недвижимости, которые использовались при кадастровой оценке, обнаружены ошибки;
  • на дату определения кадастровой стоимости уже установили рыночную стоимость.

Кадастровая стоимость может быть искажена в результате обстоятельств, которые установлены в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года № 28:

  • неправильно указаны сведения в перечне объектов недвижимости, подлежащей государственной кадастровой оценке;
  • оценщик неправильно определил условия, которые влияют на стоимость объекта: месторасположение, назначение, разрешенное использование, аварийное состояние и так далее;
  • неправильно применили данные при расчетах;
  • не использовали сведения об аварийном состоянии объекта оценки.

Для пересмотра кадастровой стоимости запросите у заказчика оценки или самого оценщика сведения о недвижимости, ответ поступит в течение 7 рабочих дней ст. 24.18 ФЗ.

Куда обращаться для пересмотра кадастровой стоимости

Оспорить кадастровую стоимость можно через специальную комиссию или через суд. При этом для юрлиц прохождение комиссии обязательно, а физические лица могут сразу обращаться в суд. 

У комиссии есть преимущества перед судебным разбирательством:

  • сроки — комиссия решит вопрос в течение месяца, суд будет идти гораздо дольше;
  • нет судебных издержек — комиссия даже не попросит госпошлину;
  • решение комиссии можно оспорить в суде, если оно вас не устроит.

Росреестр при каждом управлении в регионе создает комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В течение 7 дней после поступления заявления, комиссия назначает дату рассмотрения спора. Заседание является правомочным, если на нем присутствует более половины членов. Комиссия примет одно из следующих решений в зависимости от того, на каком основании вы оспаривали стоимость.

Недостоверные сведения при оценке Несоответствие рыночной стоимости
  • о пересмотре кадастровой стоимости;
  • об отклонении заявления о пересмотре.
  • об определении кадастровой стоимости недвижимости в размере рыночной;
  • об отклонении заявления.

Какие документы нужны для оспаривания кадастровой стоимости

При оспаривании кадастровой оценки заявитель обязан доказать, что при определении стоимости были допущены ошибки, или доказать, что рыночная стоимость была совершенно иной. Поэтому в комиссию нужно предоставить:

  • справку о кадастровой цене объекта недвижимости;
  • копии правоустанавливающих документов на недвижимость;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений, которые были использованы для оценки;
  • отчет об определении рыночной стоимости на дату определения кадастровой (при наличии);
  • одобрение отчета об определении рыночной стоимости от эксперта СРО, в которой состоит оценщик;
  • документы, подтверждающие наличие кадастровой или технической ошибки.

Если решение комиссии вас не устроит, вы можете пойти в суд. Тогда кроме вышеназванных документов, нужно собрать:

  • документы, подтверждающие вручение копии искового заявлениям всем участникам судебного процесса;
  • документ, подтверждающий уплату госпошлины;
  • доверенность на представителя;
  • документы, подтверждающие досудебный порядок урегулирования спора, если заявление подает юрлицо.

Помните, кадастровая оценка проводится массовым методом, поэтому она очень часто не учитывает все особенности конкретной недвижимости и отличается от реальной цены. Доказав, что при оценке допущена ошибка или что кадастровая стоимость не соответствует рыночной, вы сможете сэкономить на налоге на имущество.

Рекомендуем облачный сервис Контур.Бухгалтерия для ведения учета имущества компании и расчёта суммы налога. А встроенный календарь напомнит о сроках уплаты. Также в Бухгалтерии есть учет, зарплата, отчетность через интернет и другие инструменты. Новичкам дарим бесплатный пробный период на 14 дней.

Как сэкономить на налоге на имущество

Налог на имущество — далеко не самый обременительный налог для фирм. Тем не менее в целях оптимизации налоговой нагрузки следует экономить и на этом налоге. О способах экономии на налоге на имущество мы расскажем в статье.

https://www.youtube.com/watch?v=DZhsbufL_do\u0026pp=ygVH0JrQsNC6INGB0Y3QutC-0L3QvtC80LjRgtGMINC90LDQu9C-0LPQuCDQvdCwINC90LXQtNCy0LjQttC40LzQvtGB0YLRjD8%3D

Объектом налогообложения является имущество, учитываемое на балансе в качестве основных средств (п. 1 ст. 374 НК РФ). Поэтому чем меньше у фирмы на балансе основных средств, тем меньшую сумму налога на имущество приходится платить. Оптимизация налога на имущество часто представляет из себя задачу по сокращению основных средств, состоящих на балансе.

Самый простой и распространенный способ экономии на налоге на имущество — не приобретать в собственность основные средства, а брать их в аренду. Ведь арендованные объекты не учитываются на балансе арендатора, поэтому налог на имущество с них не берется. Экономия получается стопроцентная.

Читайте также:  Наследование земельных участков/земельного пая

Однако, выиграв в налоге, фирма может проиграть в общей сложности. Дело в том, что стоимость аренды может заметно превышать стоимость покупки имущества. Приведем следующий пример.

Пример 1

ООО «Титан» приобрело металлообрабатывающий станок стоимостью 300 000 руб. со сроком полезного использования пять лет (60 мес.). Ставка по налогу на имущество составляет 2,2% (максимум).

Каждый год вследствие износа станок будет терять в стоимости:

300 000 руб. : 5 лет = 60 000 руб.

Для упрощения расчетов допустим, что налог на имущество уплачивается раз в год (то есть всего 5 раз), и каждый год налоговая база теряет 60 000 руб. Тогда сумма налога на имущество, уплаченная за срок использования станка, составляет:

(300 000 руб. + 240 000 руб. + … + 60 000 руб.) х 2,2% = 19 800 руб.

Получается, что стоимость станка вместе с налогом на имущество составляет 319 800 руб.

Представим теперь, что ООО «Титан» не приобрело станок, а взяло его в аренду на пять лет. Стоимость аренды составляет 6000 руб. в месяц. За пять лет получится следующая сумма:

6000 руб./мес. х 60 мес. = 360 000 руб.

Данная сумма выше, чем стоимость станка вместе с налогом на имущество. Поэтому экономить на налоге невыгодно.

Если бы аренда стоила 5200 руб. в месяц, то за пять лет ООО «Титан» заплатило бы 312 000 руб., так что аренда обошлась бы дешевле, чем покупка станка и уплата налога на имущество с него.

Так как налог на имущество составляет лишь незначительную величину от стоимости основных средств (до 2,2%), трудно найти арендодателя, который бы помог сэкономить на налоге.

Можно использовать следующую схему ухода от налога на имущество. Крупные фирмы регистрируют мелкие предприятия, которые переходят на УСН. Основные средства регистрируются на «малышей», которые сдают их в аренду главной компании по выгодным ценам. «Упрощенцы» не платят налог на имущество, поэтому в данном случае с основных средств налог на имущество не платит никто.

Однако данный метод содержит подводные камни.

Во-первых, фирмам, в которых доля участия других организаций составляет более 25 процентов, запрещено применять УСН (подп. 14 п. 3 ст. 346.12 НК РФ). Поэтому крупным фирмам нельзя напрямую регистрировать дочерние компании и вкладывать в них свой уставный капитал. Для функционирования малых предприятий нужно использовать другие средства.

Во-вторых, собственником малой фирмы должен быть не владелец основной компании, а другое лицо. В противном случае налоговые органы сразу заподозрят, что в операциях между арендодателем и арендатором скрывается намерение ухода от налогов. Явного нарушения законодательства нет, однако инспекторы могут заявить, что аренда основных средств экономически не обоснована.

В-третьих, даже если выполнить предыдущие условия, нельзя сильно занижать стоимость аренды. Надо, чтобы арендные платежи соответствовали рыночному уровню (ст. 40 НК РФ). Если стоимость аренды будет на 20 процентов меньше, чем среднерыночные цены, инспекция вправе доначислить налог на прибыль и пени исходя из рыночных цен на аренду аналогичных объектов.

В-четвертых, надо быть готовым доказать реальность операций и их деловой характер. Желательно, чтобы фирма, состоящая на УСН, приобретала основные средства у независимого поставщика.

Если «упрощенец» покупает объекты у своего скрытого «основателя» и тут же сдает ему в аренду это же самое имущество, налоговые органы заподозрят неладное. Инспекторы с большой вероятностью скажут, что арендатор необоснованно уклоняется от налога на имущество. И даже суд может не помочь налогоплательщику.

Существуют судебные вердикты в пользу ревизоров (например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21 апреля 2008 г. № А39-362/2007).

Важно

В большинстве случаев арендные платежи сводят на нет экономию на налоге на имущество. Если брать основные средства в аренду у «своих», то возникает риск признания сделки недействительной, поскольку налоговые органы могут счесть аренду способом уклонения от налога без экономической обоснованности.

https://www.youtube.com/watch?v=DZhsbufL_do\u0026pp=YAHIAQE%3D

Налоговые органы отрицательно относятся к сделкам между взаимозависимыми фирмами и часто требуют их расторгнуть в судебном порядке. Так что при «дроблении» бизнеса следует быть максимально осторожным и никак не выказывать зависимость одной фирмы от другой.

Как сэкономить налоги на недвижимость?Не основные средства, а МПЗ

2011 год принес организациям экономию на налоге на имущество безо всяких усилий. Ведь теперь основными средствами признаются те объекты, первоначальная стоимость которых превышает 40 000 рублей (п. 1 ст. 256 НК РФ).

Ранее порог был ниже — 20 000 рублей. Вывод очевиден: налогом на имущество стало облагаться меньшее количество объектов. Имущество стоимостью от 20 000 до 40 000 рублей уже не подлежит налогообложению.

Данное правило распространяется на имущество, введенное в эксплуатацию с 2011 года.

Одну из схем оптимизации налога на имущество мы рассматривали в «ПБ» № 3, 2011 году в статье «Опасна ли оптимизация через перепродажу дешевых основных средств?» Суть такова: дружественные компании перепродают друг другу основные средства стоимостью от 20 000 до 40 000 рублей. Фактически они меняются аналогичным имуществом. При этом имущество у обеих фирм перестает облагаться налогом, поскольку заново вводится в эксплуатацию.

Пересказывать мартовскую статью мы не будем, а лишь отметим основные риски данной схемы. В принципе они аналогичны опасностям, таящимся в арендной схеме. Придется доказывать, что организации не взаимозависимы, реально поставляют друг другу объекты и используют их в своей деятельности.

С увеличением нижнего порога стоимости основных средств у налогоплательщиков появилось больше возможностей для «дробления» имущества, то есть учета его не как единый инвентарный объект, а по частям.

Данный способ не только освобождает от налога на имущество, но и дает единовременно учесть расходы в базе по налогу на прибыль.

Схема применима в отношении объектов, стоимость которых в совокупности превышает 40 000 рублей, а составные части стоят не дороже данной величины.

Наиболее распространенный пример — компьютер, который со всеми комплектующими может обойтись дороже 40 000 рублей. Между тем ни монитор, ни системный блок обычно столько не стоят. Поэтому вполне можно принять к учету отдельно монитор, отдельно системный блок, отдельно прочие устройства.

Важно

Если основное средство можно приобрести по частям, каждая из которых стоит менее 40 000 рублей, то в целях экономии на налоге на имущество желательно покупать именно составные части и постепенно принимать их к учету. Разбирать уже приобретенные объекты с целью разбить их на инвентарные составляющие нельзя.

Кроме того, следует позаботиться о последовательности покупок.

Например, если купить компьютер по частям и одновременно ввести их в эксплуатацию, то налоговые органы могут счесть разбивку компьютера на инвентарные объекты необоснованным действием.

Можно поспорить с ревизорами и заявить, что компьютер специально приобретался по частям в целях подбора оптимальной конфигурации. Но лучше всего вводить детали основного средства в эксплуатацию не одновременно.

Для примера: фирма приобретает партию новых системных блоков, принимает их к учету и подключает к ним старые мониторы, клавиатуры и прочие устройства. Затем следует покупка новых мониторов.

Старые дисплеи списываются, а новые подключаются к купленным системным блокам. Затем меняют и остальные комплектующие. В итоге получаются новые компьютеры, у которых части введены в эксплуатацию не в одно и то же время.

При таком раскладе у налоговых органов возникнет гораздо меньше претензий.

Регистрация в другом регионе

Налог на имущество является региональным, и налоговые ставки в разных субъектах Российской Федерации могут варьироваться. Поэтому компании, имеющие обособленные подразделения, стоят перед соблазном зарегистрировать как можно больше основных средств в регионе с более низкой ставкой. Для этого необходимо, чтобы у филиала или представительства был самостоятельный баланс.

https://www.youtube.com/watch?v=WKgSESSEtj0\u0026pp=ygVH0JrQsNC6INGB0Y3QutC-0L3QvtC80LjRgtGMINC90LDQu9C-0LPQuCDQvdCwINC90LXQtNCy0LjQttC40LzQvtGB0YLRjD8%3D

Данный способ не совсем легален и поэтому сопряжен с рисками. Ведь у одного подразделения будет недостача имущества, а у другого, наоборот, излишек. При инвентаризации основных средств придется оформлять документы с заведомо ложными данными.

Если переборщить с регистрацией объектов не по месту их нахождения, то у инспекторов моментально возникнут подозрения. Ведь ситуация, когда у одного филиала на бумаге практически отсутствуют основные средства, зато другой филиал «ломится» от дорогостоящего имущества, довольно далека от реальности.

Выездная налоговая проверка может с легкостью обнаружить несоответствие места регистрации основных средств с местом их фактического нахождения. Можно, конечно, заявить, что объекты лишь временно находятся не на месте.

Но тогда инспекторы потребуют документы, подтверждающие перемещение основных средств из одного подразделения в другое. Если составить фиктивные документы, то организация загонит себя еще глубже в незаконные махинации.

Выглядит подозрительно, когда основные средства прямо перед налоговой проверкой вывозятся в регион с пониженной ставкой налога на имущество.

Есть также следующий вариант. Перед выездной проверкой основные средства транспортируются на место их регистрации. При этом фирма сталкивается с лишними затратами на транспортировку имущества.

К тому же такую транспортировку придется совершать без оформления документов, поскольку никто не должен знать, что основные средства перед проверкой находятся не на месте.

Так что транспортные расходы невозможно будет включить в базу по налогу на прибыль.

Если инспекторы выявят схему занижения налога на имущество, то спорить с ними бесполезно: умышленное уклонение от уплаты налога налицо. А такое правонарушение влечет штраф в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (п. 3 ст. 122 НК РФ). Разумеется, к штрафу прилагаются недоимка и пени.

До уголовного наказания (ст. 199 НК РФ) дело вряд ли дойдет, поскольку для этого необходимо недоплатить налог в крупном размере.

Основной критерий крупного размера — доля неуплаченного налога должна превышать 10 процентов от общей налоговой нагрузки.

Налог на имущество (да к тому же с одного обособленного подразделения) вряд ли дотянет до 10 процентов в сумме всех налогов, подлежащих уплате.

Обратите внимание

При использовании сомнительных способов экономии на налоге на имущество (например, регистрации основных средств в регионах с меньшими налоговыми ставками) следует помнить, что если налоговые органы выявят схему, то санкции будут несоизмеримо выше, чем сумма экономии.

Для тех, кто не боится справедливого наказания за регистрацию основных средств в регионе с невысокой ставкой налога на имущество, мы приведем пример.

Пример 2

ООО «Гидра» зарегистрировано в субъекте РФ, где ставка налога на имущество составляет 2,2%. Также у фирмы есть филиал, зарегистрированный в другом регионе с налоговой ставкой 1,4%. Руководство ООО «Гидра» приобретает 10 кондиционеров для использования в головном офисе, однако регистрирует их по месту нахождения обособленного подразделения.

Пусть среднегодовая стоимость каждого кондиционера составляет 55 000 руб. Тогда за год фирма платит следующую сумму налога на имущество:

55 000 руб. х 10 шт. х 1,4% = 7700 руб.

Читайте также:  Порядок вступления в наследство по закону: очередность наследования, схема

Если бы кондиционеры были поставлены на учет по месту их нахождения, то пришлось бы перечислить в бюджет больше:

55 000 руб. х 10 шт. х 2,2% = 12 100 руб.

Итого ООО «Гидра» сэкономило на налоге на имущество 4400 руб.

Из примера видно, что при стоимости основных средств в несколько сот тысяч рублей рассматриваемым способом можно сэкономить на налоге лишь несколько тысяч. Мягко говоря, немного, и стоит ли овчинка выделки, решать руководителю. Если основные средства стоят многие миллионы, то, возможно, руководство примет рискованное решение. Но тогда можно сразу откладывать деньги на недоимку и штраф.

Затянуть с регистрацией права собственности

Самые дорогие основные средства — это объекты недвижимости.

Среди уже приведенных способов экономии на налоге на имущество к недвижимости подходит только аренда: ведь здания и сооружения невозможно причислить к материально-производственным запасам или поставить на учет не там, где они расположены. Однако существует особый способ экономии на налоге на имущество с недвижимости. Речь идет о дате регистрации права собственности.

https://www.youtube.com/watch?v=WKgSESSEtj0\u0026pp=YAHIAQE%3D

Сначала ответим на вопрос: с какого момента начинать платить налог на имущество с недвижимости? Право собственности на недвижимость возникает с момента его государственной регистрации (ст. 219, п. 2 ст. 223 ГК РФ). Между тем в ПБУ 6/01 «Учет основных средств» не указано, что для включения недвижимости в состав основных средств необходимо зарегистрировать на него право собственности.

Однако данное Положение не применяется в отношении капитальных вложений (п. 3 ПБУ 6/01).

А к капитальным вложениям относятся, помимо всего прочего, затраты на приобретение или создание недвижимости, не оформленные документами о госрегистрации (п.

41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утв. приказом Минфина России от 29 июля 1998 г. № 34н).

Можно сделать вывод, что до госрегистрации права собственности на объекты недвижимости они не учитываются на балансе в качестве основных средств, а находятся на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Регистрация — процесс долгий и может стать еще дольше из-за бюрократических проволочек. А недвижимость в это время находится в пригодном состоянии и вовсю эксплуатируется.

Получается, что, пока не получено свидетельство о госрегистрации права собственности, налог на имущество платить не надо?

Минфин России не согласен с такой позицией. Например, в письме от 24 июня 2008 г.

№ 03-05-05-01/40 финансисты указывают, что недвижимость зачисляется в состав основных средств на основании акта приемки-передачи основных средств.

Более того, даже Высший Арбитражный Суд РФ поддерживает позицию, что налог на имущество следует платить сразу после подписания акта приемки-передачи (определение от 28 апреля 2008 г. № 16599/07).

Важно

Если объект фактически эксплуатируется, то он в любом случае облагается налогом на имущество. Если объект используется в предпринимательской деятельности, но не введен в состав основных средств, то эксплуатируется он неправомерно.

Так что доводы о том, что налог на имущество следует платить только с зарегистрированной недвижимости, инспекторы не поддержат. А затягивать подписание акта приемки-передачи основных средств невыгодно. Ведь без данного документа недвижимость запрещено эксплуатировать.

Итог подведем такой: на налоге на имущество много не сэкономишь. Тем не менее стоит постараться платить поменьше. Особое внимание следует уделить недорогим объектам, которые рассмотренными способами можно «преобразовать» в МПЗ. Кроме того, нелишним будет сравнить цену приобретения имущества (вместе с предстоящими налоговыми платежами) и сумму арендных платежей за аналогичные объекты.

Е. Сатаев, редактор-эксперт

5 лайфхаков по снижению налога на имущество организаций

Владельцы бизнеса в России достаточно хорошо знакомы с налоговым законодательством и стараются выполнять его требования в полном объеме.

Но кому же не хочется в сложное время всеобщего локдауна снизить налоги? Реально ли это сделать, не преступив закон? Конечно, можно! И закон не только это не запрещает, а даже позволяет, если его правильно читать.

Поделюсь с читателями некоторыми лайфхаками, неоднократно апробированными на практике. 

Лайфхак № 1

Статьей 375 Налогового кодекса регламентирует методику определения налоговой базы по объектам недвижимости. Основное правило – налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества.

Однако, есть ряд объектов, внесенных в ЕГРН, в отношении которых налоговая база определяется исходя из их кадастровой стоимости.

Она применяется с 1 января года налогового периода с учетом особенностей, указанных в ст. 378.2 НК РФ. 

  • Как видно из нормы, в ряд объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, входят административно-торговые центры, нежилые помещения, используемые под офисы, торговые точки, точки общепита и бытового обслуживания или предназначенные для такого использования по сведениям ЕГРН и/или документам техучета (инвентаризации).
  • Сюда же относятся объекты недвижимости иностранных организаций, ведущие свою деятельность на территории России через свои представительства, а также объекты недвижимости и незавершенного строительства, размещенные на участках земли с назначением «ведение личного подсобного хозяйства», «садово-огородническая деятельность» и (или) «ИЖС».
  • С полным списком данных объектов можно ознакомиться по ссылке.
  • В связи с вышеизложенным, становится ясно, что по закону для бизнеса налогообложение ведется двумя способами: налог на имущество организаций рассчитывается либо от кадастровой стоимости, либо от среднегодовой, или балансовой стоимости объектов недвижимости компании.
  • Как правило, балансовая стоимость ниже кадастровой, поэтому владельцы бизнеса прикладывают все усилия для того, чтобы их объект недвижимости не был включен или был исключен из Перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (далее – Перечень). 

Напомним, Перечень существует в каждом регионе и формируется ежегодно согласно указанной выше ст. 378.2 НК РФ с учетом рекомендаций, изложенных в Письме ФНС России от 11 января 2018 г. № БС-4-21/195 «О рекомендациях по отдельным вопросам применения ст.

378.2 Налогового Кодекса Российской Федерации». По ним помещения, находящиеся в здании, оцениваемом по кадастровой стоимости, Минфин России защищает от двойного налогообложения. Но от этого кадастровая стоимость вашего объекта не становится ниже балансовой.

Поэтому, если принадлежащее вам здание или помещение вашей компании расположено в объектах, внесенных Перечень, нужно постараться, при наличии оснований, их оттуда исключить.

Имущественный вычет при продаже квартиры: как можно сэкономить на налогах

Некоторые недобросовестные продавцы хотят уклониться от обязательств налогообложения и умышленно снижают цену за квартиру. По документам, прибыли от совершённой сделки нет — соответственно, и удерживать НДФЛ не с чего. Во многих подобных случаях в качестве дохода будет считаться 70% кадастровой стоимости объекта.

Это ограничение мотивирует собственников не занижать цену на жильё. Если сделка уже состоялась, основой для расчёта налога будут считаться 70% от кадастра на 1 января текущего года. Чтобы узнать конкретную сумму, следует воспользоваться услугой официального сайта ЕГРН. В поисковой строке реестра достаточно указать кадастровый номер или полный адрес объекта.

Для наглядности приведём пример. Предположим, в 2020 году менеджер Олег приобрёл однушку за 3 000 000 рублей, а в следующем продал её за 3 200 000 рублей. Кадастр составил 3 800 000 рублей. Если умножить это значение на коэффициент в 0,7 (70%) выходит 2 660 000 рублей.

Эта сумма меньше полученного дохода, поэтому за основу для налога следует брать 3 200 000 рублей. В итоге, по формуле «доход минус расход» получится 200 000 рублей. Как раз из неё будет высчитываться налог, который составит 26 000 рублей.

Из примера видно, что в декларации нужно будет указать большую сумму. 

Разберём обратную ситуацию. Допустим, кадастровая стоимость квартиры из нашего примера составила 4 800 000 рублей. Если высчитать 70% из этого значения, получается 3 360 000 рублей. Эта сумма больше, чем та, за которую была продана недвижимость. От неё нужно будет вычесть расходы и рассчитать НДФЛ. В нашем случае налог будет равен 46 800 рублей.

Нюансы при продаже унаследованной квартиры

Минимальный срок владения объекта, который освобождается от уплаты НДФЛ, составляет три года. Логично, что у многих наследников возникает вопрос: с какого момента начинается отчёт этого периода. Разберём разные ситуации:

  1. по общему правилу, трёхлетний срок будет отсчитываться со дня смерти наследодателя;
  2. если досталась квартира от умершего супруга, которая приобреталась в браке, началом отсчёта будет считаться день первоначальной регистрации права собственности.

В обоих случаях у нового владельца есть возможность сократить налогооблагаемую базу за счёт расходов наследодателя. Конечно, при условии, если на руках будут подтверждающие документы на её приобретение. Когда их нет, лучше воспользоваться положенным имущественным вычетом при расчёте НДФЛ. 

Как снизить налог на недвижимость: лайфхак для бизнеса

Налог на недвижимость и арендная плата за объекты, которые находятся в государственной собственности, рассчитываются исходя из кадастровой стоимости участка.

При этом часто не учитываются расположение, инфраструктура или ремонт, а ведь эти параметры сильно влияют на фактическую ценность здания или участка земли.

Закон позволяет сумму налога корректировать, опираясь именно на рыночную стоимость объекта.

Что ещё нужно знать о пересмотре кадастровой стоимости имущества?

С 2019 года подать документы на изменение кадастровой стоимости можно не только в тот год, за который вы хотите пересмотреть налог, но и за прошлые периоды.

Снижение кадастровой стоимости и размера налога успешно проходит в 95 случаях из ста, и при положительном решении экономия может достигать миллионы рублей. Но чтобы это случилось, нужно приготовиться к большому объёму «бумажной работы». Сервис МТС Estate позволяет автоматизировать этот процесс и пройти все процедуры в цифровом формате.

Как это работает?

  1. На первом этапе сервис поможет оценить примерный потенциал снижения кадастровой стоимости. Для этого он сравнит ваш объект с аналогичными объектами в той же локации. Исходя из этого, сервис определит, на какую сумму вы сможете сократить сумму налога или арендную плату.

  2. Если вы видите целесообразность оспаривать кадастровую стоимость объекта, от вас требуется загрузить в систему доверенность, свидетельство о праве собственности и стандартную техническую документацию для составления отчёта о рыночной оценке (технический план и балансовая справка).
  3. Сервис сам сформирует и направит пакет документов в суд и комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а вам в личном кабинете и на электронную почту будут приходить уведомления о результатах каждого этапа рассмотрения заявления.

Хочу снизить кадастровую стоимость. Сколько это стоит?

  • Базовая стоимость услуг — 0,2% от суммы, на которую снижается кадастровая стоимость. Например:
  • кадастровая стоимость участка — 10 000 000 рублей,
  • процент снижения кадастровой стоимости — 35%,
  • экономия за 2 года — 105 000 рублей,
  • стоимость услуги — 14 000 рублей.
  • Если суд или комиссия уменьшат кадастровую стоимость на меньший размер, чем было указано в договоре, МТС сделает перерасчёт стоимости услуг.

Эта публикация рассказывает об уже закрытой услуге.

Другие полезные статьи для предпринимателей вы можете посмотреть в специальном разделе нашего сайта.